威海市场调研报告.doc

威海市场调研报告 基于我公司开发的商业楼盘和连云港项目的投资建设，针对其项目的特点和开发模式，基于实际情况，我部门对沿海地带威海作了为期三天的市场调研，此次调研主要是从旅游地产、养老地产等角度多方面的了解商业酒店的运营模式，以及为连云港项目的开发做好一个良好的定位基础，先将调研情况作以下阐述： 一、明月.那香海明月.那香海地处山东威海环海大道好旺角旅游度假区。总占地面积约1000亩，总建筑面积约120万平方米，是一个以度假、养生为主，集休闲、娱乐、旅游和居住等功能于一体的旅游度假综合体。 1.户型那香海以35-96精装公寓为主，总价23万起，户型整合化一，一房一卫，内部装饰简约，阳台直面朝海，海域风情一览无遗。户型及样板房： 2.配套 改项目地处旅游度假区内，那香海自投建设了免费的海滨浴场，建设了约200亩的香海湾内海沙滩景观、游艇码头、水上会所，融合了餐饮、住宿、便利店、酒吧、茶餐厅等配套设施，满足了受众人群的生活所需。3. 消费人群 那香海大力建设项目的海域风情，其受众人群大面积来着于上海、南京、苏州、杭州等地处内陆的城市人群，面临的均是企业高管、退休员工等，以总价低为出发点，吸引旅游、养老人群。4. 经营模式 那香海为商业项目，其建设多为酒店公寓，一期建设1600余户，采用和途家合作的模式运营，包租分利50%，一期近30%客户于那香海签订包租协议。2、 文涛阁文涛阁位于文登南海新区12公里金沙滩东部，总建筑面积约为5万平方米，项目由A、B两栋高层酒店式公寓及一栋三层全景酒店组成，其中A栋楼是2.9米层高的酒店式公寓，B栋是层高4.9米的复合式海景公寓，可分割为两层使用。1. 户型文涛阁户型面积均以40-60为主，总价在30万左右，从项目现场情况来看，除总价和沿海域有部分优势，施工粗糙，精装修样板房都毛糙。2. 配套 项目除沿海岸线和后面的黑森林外的地理区势，还有三栋酒店和接待中心，已经交付给当地政府所用，政府将投入建设沿海景观带。但是该项目周边没有生活必须的配套建设。3. 受众人群 此项目的客户还多为外地投资客较多，其受众群体还是多偏向于内陆城市，但从现场的销售情况来看，来看房购房的人并不多，宣传力度和项目本身建设质量还是存在严重问题。4. 管理模式 文涛阁完全采用自营的管理方式，组建自己的物业公司，管家式运作，这一点可能会增加许多外地投资客的兴趣，在现房发售的基础上，推十大诱人条件：(1)购房零首付;(2)分期付款 与开发商做按揭（3）买房子 送精装修（4）买跃层 买一层送一层还送汽车（5）买房免5年物业费、有线电视、停车费、5年水电费（6）包租三年 每年返租10% （7）你买房 我付款 每年退还7% 十五年退完 产权归业主（8）买房送双人韩国 日本豪华游 （9）团购三套以上 每套立减10%（10）三年之后开发商按原价的130%回购。以上条件，客户可以任选一种。3、 福缇滴水湾 威海银滩福缇滴水湾位于威海银滩旅游度假区，项目总占地面积为150亩，总建筑面积17万平方米，是真正意义上的第一线海景项目，建成后将成为整个山东半岛最大的度假休闲综合体。集旅游、度假、休闲、养生、温泉、会务、运动、餐饮、客房、娱乐、观光多功能于一体。容积率1.7，建筑密度30%，得房率78%，绿化率达到42%。 威海银滩福缇滴水湾目前推出的可销售房源为683套，以户户看海的小户型为主，面积为3580平米之间，小户型总价在2230万之间。其中一楼层高为5.8米，可作为小复式使用，其他层高为3.3米，装修标准为拎包入住。 福缇滴水湾包括度假酒店及度假配套设施，将度假酒店公寓产权对业主销售，由开发商投资管理公司统一运营打理并给予业主每年分红权益，业主每年可以得到总房价的固定比例的保底收益。 现滴水湾已开设150间酒店房间，并同一时期入住为满。也大大的增加了业主投资的回报率。4、 长城文化苑 长城文化苑是乳山市长城住宅开发有限公司投资建设，该项目座落于国家4A级旅游度假区-乳山银滩。项目占地210亩，规划总建面积29万平方米，总投资8.5亿，由一栋五星级大酒店和9栋酒店式公寓以及一座洗浴中心组成，该项目温泉入户、精装小户型，区域全天智能化全天封闭物业管理，整体环境轻松、安静是一个多功能的现代居住家园。 1. 户型 整个项目中酒店式公寓为70年产权，以38-60精装小户型为主，均价在7000元/平方，户型简小，布局多以不规则弧形和圆形为主，空间使用率高。每户均可直面观海，但是整个小区中入住率低，整个银滩范围内白天是人流量大，晚上人流极少，也印证了银滩是个“鬼城”之说。2. 配套与客户群 该项目以居住、温泉、娱乐、会议、商务、休闲六大主题为一体。多方配套的方式，将产品推向市场，在整个项目中以养生、养老为宣传方向，吸引客户群，购买者还多为外地投资客和养老人群。客户购房后可开发商签订包租合同，合同4年一签，年返利5%，可直接冲抵房款。5、 宝源.珑湾 宝源.珑湾位于威海经区崮山-滨海新城，整个项目占地46018平方米，总建筑面积33139平方米，规划以联排别墅、叠拼别墅、双拼别墅共计29栋，户型从三房两厅到五房三厅，面积从198-540大小不一，满足了多面人群的投资需求。项目紧临滨海观光大道，客运中心、汽车、火车、城市轻轨、威海机场只需30分钟车程。 项目建筑风格偏向于地中海风格，全石材装饰，更增添了建筑整体品位，从建筑的设计理念到整个规划、景观设计，将项目的品位在无形中得到升华。6、 海裕城 海裕城位于世昌大道1号，占据威海核心商圈，位置优越，交通便利。项目总占地面积64.65亩，总建筑面积约110000平方，其中地上建筑面积约83000平方 。海裕城包括大型商场、小型商业店面和公寓式酒店等功能，地下建筑面积约24800平方，（包括地下停车场） 海裕城地块总体地势平坦，环境优越，并配有银座商场。7、 阳光.东海岸 阳光东海岸东靠威海的海岸风景观光干道环海路、北边是新规划五渚河、西边是拥有着万亩松林的老虎山、南边是威海红富士种植基地以及正在建设的国家开发银行研发基地。总占地10.89公顷。建筑面积6.16万平方米，绿地面积4.1万平方米，绿地率达到43.8%，项目分两期开发，一期共由16栋联排别墅和9栋花园洋房，一栋会所组成。 阳光东海岸设大中套型，及上下跃层低