关于新尧新城建设工作情况的调查报告.doc

芅蚅薈羅莇蒈袇羄肇蚄螃肃腿蒆虿肃节蚂薅肂莄蒅袃肁膃芈衿肀芆薃螅聿莈莆蚁肈肈薁薇肇膀莄袆膇节薀螂膆莅莂蚈膅肄薈薄膄芇莁羃膃荿蚆衿膂蒁葿螅膁膁蚄蚁螈芃蒇薆螇莆蚃袅袆肅蒆螁袅膈蚁蚇袅莀蒄蚃袄蒂莇羂袃膂薂袈袂芄莅螄袁莆薀蚀袀肆莃薆罿膈蕿袄罿芁莂螀羈蒃薇螆羇膃蒀蚂羆芅蚅薈羅莇蒈袇羄肇蚄螃肃腿蒆虿肃节蚂薅肂莄蒅袃肁膃芈衿肀芆薃螅聿莈莆蚁肈肈薁薇肇膀莄袆膇节薀螂膆莅莂蚈膅肄薈薄膄芇莁羃膃荿蚆衿膂蒁葿螅膁膁蚄蚁螈芃蒇薆螇莆蚃袅袆肅蒆螁袅膈蚁蚇袅莀蒄蚃袄蒂莇羂袃膂薂袈袂芄莅螄袁莆薀蚀袀肆莃薆罿膈蕿袄罿芁莂螀羈蒃薇螆羇膃蒀蚂羆芅蚅薈羅莇蒈袇羄肇蚄螃肃腿蒆虿肃节蚂薅肂莄蒅袃肁膃芈衿肀芆薃螅聿莈莆蚁肈肈薁薇肇膀莄袆膇节薀螂膆莅莂蚈膅肄薈薄膄芇莁羃膃荿蚆衿膂蒁葿螅膁膁蚄蚁螈芃蒇薆螇莆蚃袅袆肅蒆螁袅膈蚁蚇袅莀蒄蚃袄蒂莇羂袃膂薂袈袂芄莅螄袁莆薀蚀袀肆莃薆罿膈蕿袄罿芁莂螀羈蒃薇螆羇膃蒀蚂羆芅蚅薈羅莇蒈袇羄肇蚄螃肃腿蒆虿肃节蚂薅肂莄蒅袃肁膃芈衿肀芆薃螅聿莈莆蚁肈肈薁薇肇膀莄袆膇节薀螂膆莅莂蚈膅肄薈薄膄芇莁羃膃荿蚆衿膂蒁葿螅膁膁蚄蚁螈芃蒇薆螇莆蚃袅袆肅蒆螁袅膈蚁蚇袅莀蒄蚃袄蒂莇羂袃膂薂袈袂芄莅螄袁莆薀蚀袀肆莃薆罿膈蕿袄 关于新尧新城建设工作情况的调查报告2003年，为加快尧化地区城市化进程，为地区群众营造一个良好的生活居住环境，更好地服务于南京经济技术开发区和仙林大学城，市政府批准设立了新尧新城，并赋予土地出让金按比例返还和建设规费返还的特殊政策。新尧新城地处栖霞区中心地带，西起绕城公路，东至仙新路，南起沪宁铁路，北至栖霞大道，规划面积6.8平方公里，是连接南京经济技术开发区和的仙林大学城纽带。新城规划人口10万人，包含尧化、街道和燕子矶三个街道部分区域。2008年12月，新尧新城指挥部在区委、区政府的正确领导下，在区人大和区政协关心重视下，区委审时度势，从街道和区级机关抽调精兵强将，进行了调整和加强，大力推进新城建设步伐，按照“一年打基础，二年初见成效，五年建成新尧新城”总体目标，制定出“基础设施相对集中、公建配套相对集中、商业配套相对集中”的“三集中” 总体发展思路，强化领导，精心运作，通过两年运作，完成了尧化老街等征地拆迁；进一步完善城市道路雨污分流和道路基础设施建设；教育、文化、体育、卫生等社会事业项目全面启动建设，新尧新城面貌发生了较大变化。下面，从以下三个方面向区人大常委会报告，请于审议。一、新尧新城二年来工作总结回顾2008年底，区委、区政府重新调整新尧新城领导班子至今二年时间里，新尧新城思路清晰，目标明确，求真务实，真抓实干，全面完成2009年制定的“11369”奋斗目标。一是从调整新尧新城控制性详细规划入手，对原03年版规划文本进行重新修编，编制了09年版规划文本，住宅用地由03年版208.5公顷基础上，调高至283.99公顷，增加住宅用地74.5公顷（1100亩），增幅达35.7%。在提高土地利用率的同时，又提高建筑容积率，从平均1.3调高到2.4以上，把多层住宅全部调高为到12至18层高层住宅。此外，还增加公共绿地4公顷，不仅提升土地经济价值，又提升了城市形象和生态环境质量。二是在09年接手原指挥部时，账面贷款只有7500万元的困难条件下，紧紧抓住银行放贷有利契机，一期贷款7亿元，二期贷款3亿元。在融资过程中，指挥部千方百计与各家银行协调，在国家贷款基准利率基础上，所有贷款利率全部下浮5-7%，每年节省财务成本300万元，为新城征地拆迁和工程建设提供了资金保障。三是全面实施尧化老街、三元祠储备和三元祠道路两侧环境建设3个项目的征地拆迁工作，克服资金难和拆迁难双重压力，在方方面面支持下，投入资金6.4亿元，拆除房屋560多户，拆除房屋面积7.2万平方米，完成拆迁量94.2%，彻底改变尧化老街几十年面貌依旧的城市形象。四是高标准高质量地抓好原指挥部结转的六条道路遗留矛盾处理和建设工作，高标准高质量出新改造了尧新路和仙尧路，完成区疾控中心的排水工程，道路等工程共投资2.2亿元。特别是在结转六条路建设中，指挥部做了大量协调工作，解决了尧辰机械厂、金陵研究院、八局基础公司等企业涉及房屋拆迁和土地退让等阻碍道路建设长期未能解决的矛盾，使得工程全部竣工。尧新路和仙尧路在道路出新同时，同步实施雨污分流，设置中分带，进行高杆灯和步道灯的美化亮化，提升了新城的城市形象。五是加大6.8平方公里范围内渣土和违建的控制。指挥部投入800万元，对太平山、东北角、东南角和三元祠等四个地块砌筑景观围墙12公里和栏栅进行围合，委托执法部门和街道进行守护，有效制止了渣土和违建的泛滥。在尧化老街拆迁中，指挥部与上海铁路局协调，签定铁路自有房屋自拆协议和三元祠铁路路基200米拆除协议，迁移南京禄口机场在三元祠地块内760米航煤管线，为三元祠储备地块拍卖、三元祠道路和尧化老街特色街区建设扫除了障碍。六是2009年12月25日，新城成功拍卖前新塘储备用地70亩4.5亿元，溢价70%，指挥部收回资金3亿元。2010年是新尧新城建设的攻坚之年，全力以赴完成年初制定的“321”奋斗目标：一是突出新城“三个中心”等7个社会事业项目的规划建设工作，从立项设计、规划土地等前期手续入手，狠抓土地预审报批和开工进场施工。7个社会事业项目总建筑面积12.72万平方米，总投资约4亿元，按照3月16日，区四套班子领导在新尧新城社会事业项目集中开工仪式上提出的在今年12月底前全面开工建设的目标，目前，7个项目已有2个项目进场施工，另外5个项目可在年底进场施工，所建项目预计2012年6月全部竣工交付使用（见附表）。 类别名称土 建（万元）景 观（万元）小 计开工日期面积（m2）投资额面积（m2）投资额规费3300医 院14500450050050050002010-03小 学18700330026500300080002010-10体育馆1100022001400080047002010-12文化馆80001600650040035002010-12图书馆50001000650040020002010-12初中40000800050000300020002010-12高中30000600043000200010002010-12合 计127200266001370001010040000二是完成太龙路和文化西巷道路工程。太龙路三元祠段拓宽改造工程东起尧化市民广场，西至三元祠铁路涵洞，全长1000米，路幅宽26米，四块板双向四车道，总投资2500万元，现已竣工通车。该路现状7米，长期受淹，交通拥挤，道路两侧环境较差，指挥部改造出新后，不仅解决交通拥挤和两侧环境脏乱差现象，而且通过沿线铺设双排2000排水管，彻底解决涵洞下雨即淹现象。南侧1公里规划建设1.1万平方米具有民国特色商业街，提升三元祠北侧储备地块价值。文化西巷东起新尧路，西至一号街（临安路），全长500米，路幅12米，既增加新城内东西向城市道路通行，又解决了华光地块搁置四年未能开发建设的矛盾。三是完成尧化老街三元祠段特色商业街规划建设。该地块全长1000米，面积约1公顷（15亩），东起绕城公路，西至铁路涵洞，建筑设计通过长江都市设计院、东南大学等4家设计单位竞标优化比选，现已完成1.1万平方米建筑和结构图纸设计，目前正在协调办理规划、土地等前期和招投标工作，预计年底开工，明年三季度竣工。特色街区设计建筑风格，是根据今年上半年南京文物局和市博物馆，在尧化老街考古发现了明代外城墙48门之一“姚坊门”遗址作为依据，结合南京是民国建筑的发源地启发，规划设计既有明代建筑风貌，又有民国建筑的风格，以内街与沿街相结合形式，打造出具有新城特色的商业街，既方便服务于地区群众生活，又为地区增添一道靓丽的商业街区。四是新尧新城在去年防控渣土违建基础上，吸收大学城岗亭管理成功经验，有效地制止了新城内大型货车乱停乱放现象。新城将每年投入200多万元，现已在苏州订制7个岗亭，在主干道两端，由街道招聘56名城管队员，每天24小时“三班四倒”看守，制止渣土违建泛滥和大型货车乱停乱放现象。同时，在支路上增设2处反光立柱阻止大货车通行，还新城市民一个良好的生活和居住环境。五是进一步盘活土地存量，加大土地拍卖力度，解决建设中的资金困难。2010年8月12日，指挥部在土地市场趋冷形势下，仍以底价4亿元拍卖中心区住宅地块68亩，可收回资金2.6亿元。六是加强制度建设，完善管理机制，建设高效精干的管理队伍。指挥部从新组建开始，就建立财务管理制度、工程管理制度和车辆管理制度等一系列管理制度。坚持每周一、三、五下午固定工程例会，每周三上午为在建7个项目工程协调例会，每周六为办公例会，每月15日为政治和业务学习会。指挥部抓制度建设同时，狠抓廉正教育，每名成员都做出庄严书面承诺，“不吃工程队一顿饭，不拿工程队一分钱，不推销一个产品”，真正做到能干事、不出事，干成事，确保指挥部各项工作在阳光下运行。充分发扬民主，实行民主集中制，遵纪守法，团结拼搏，牢固树立工程精品意识，对工程质量一丝不苟，视工程质量为第一生命线，做一流工程，带一流队伍，不辜负组织信任，群众的希望。新城二年来的实践过程中，虽然取得了一些成绩，但也存在一些不足：一是融资渠道不宽，局限于银行放贷；二是自身房地产开发意识不强；三是在新城建设过程中还存在临时观念；四是解决矛盾克服困难办法不多，创新意识还有待进一步提高。二、 新城建设面临困难和积极寻求资金平衡测算一是在土地储备上，征地拆迁矛盾多程序复杂，现行土地储备除具备立项、规划、土地等手续齐全和基础设施配套到位之外，还要进行环评、文物勘探，征地拆迁不能有一点瑕疵，必须是净地上市，而且周期长，费用高，否则土地均不能上市拍卖。目前，新城可上市地块多数达不到上述要求，原因在于前面拆迁遗留下大量矛盾，已拆迁地块上仍有人种菜、养鱼、养猪，违建大量存在。现阶段处理遗留矛盾，既有政策和要价高因素，又有拆迁难度和配合因素。如三元祠200亩储备地块已征地拆迁一年之久，指挥部已付出征地拆迁费用近3亿元，但由于原采石场承包人搭建3万多平方米违建，要启动拆违程序，涉及到市有关部门，加之部门间的相互推诿扯皮，至今迟迟未动；同时，煤田四队159户产权房拆迁要价太离谱，拆迁难度加大，至今仍无法储备上市。此地出让价值10亿元，是指挥部收回成本、用于还贷和建设的重要资金来源。二是道路基础设施建设中，涉及道路两侧企业零星房屋拆迁和退让，由于企业的改制，协调商谈对象增多，要价过高，拆迁难度加大，制约了道路建设进度。如尧佳路拓宽将遇到类似问题。三是7个社会事业项目除了规模和资金量大，还涉及农用地指标困难，指标争取要上报省、国务院审批，而且周期长，在一定程度上影响了项目手续完备和正常开工。四是指挥部短期内建设资金压力巨大，面临还贷高峰期的来临（近期4亿元），储备地块上存在拆迁遗留矛盾，一时不能上市，还要保证在建7个项目每个月工程进度款支付和在手道路工程及明年项目的建设资金需求。同时，管理费用不断加大，新城6.8平方公里新建道路的市政、绿化、环卫、管养市有关部门不予接收，需指挥部自身解决，加上范围内岗亭和人员工资，每年近1000万元管理费用将是新城的长期负担。五是新城商业街的建设，由于拆迁后规划为绿化环境建设，在办理土地和规划时遇到障碍，制约规划土地手续的办理，影响工程立项、招投标和正常的施工建设。六是如何做到既要做事又要资金平衡的目标。虽经过规划修编调整增加了住宅用地1100亩，但真正净地只有140亩，占13%，而大部分都是需投巨资征地拆迁的土地，如：金陵石化烷基苯罐区、金陵研究院及三元祠地块。据初步测算：1100亩土地按目前土地拍卖行情可收回35亿元，征地拆迁成本需要18亿元，长期预期收益17亿元。平衡预测：总支出：到“十二五” 期末，总支出22亿元（其中09年征地拆迁6.4亿元，工程2.2亿元，2010年7个项目4亿元，道路工程0.4亿元，“十二五”期间每年工程1.5亿元5年7.5亿元，财务成本及管理费1.5亿元）。总收入：到“十二五” 期末总收入23亿元（其中2010年前拍卖土地6亿元，长期土地收益17亿元）。在没有大的政策或市场变动的情况下，新城在未来五年内收支基本能做到平衡。三、新城“十二五规划”建设的重点及前景描述2011年目标：以“五路一水二泵站”为重点。总投资约1.5亿元，新建前塘路500米，翠林北路500米，金尧南路340米；出新改造雨污分流金尧路2600米，仙新路1000米，尧佳路3000米；新建栖霞大道污水2600米；新建解放和前塘2个污水泵站；加快推进前塘西110亩和陕机南28亩土地拍卖。2012年目标：以“商业中心配套”为重点。在新城核心区，通过市场化运作，规划建设类似于河西万达广场，集购物、休闲、娱乐为一体的高尚商业中心，占地5公顷（70亩），建筑面积10万平方米，方便地区群众购物及休闲娱乐，提升地区群众生活品质。投资1.5亿元，新建翠林南路400米，拓宽改造新城南路430米。加快推进老街4块储备地块20亩，老街原烷中储备地块80亩，三元祠储备地块180亩土地拍卖。2013年目标：以“地铁建设”为重点。配合地铁7号、8号和16号线建设同时，投资1.5亿元，建设中心区广场和地下停车场24000平方米；新建尧辰南路430米、新城南路430米和金尧西路（华电北路五期）1000米。加快推进东站北40亩混合用地和尧辰机械厂80亩储备用地拍卖。2014年目标：以“公交枢纽建设”为重点，与地铁轻轨和仙林城际铁路无缝对接，投资1.5亿元，配套建设新城范围内南、北、西三个公交枢纽站，方便地区群众出行；新建新安路500米，拓宽土城头园林景观路700米，新建通往新港污水处理厂管线2000米。加快推进尧佳南40亩商业用地和中低价商品房储备用地130亩的拍卖。2015年目标：以“公园环境建设“为重点，投资1.5亿元打造太平山森林公园建设；加快推进烷基苯罐区200亩土地储备拍卖。各位领导，新尧新城规划建设管理任重道远，我们将按照市委、市政府的总体要求和部署，用好用足市政府赋予新尧新城的特殊政策，进