精品资料-2009年渭南信达国际商业广场综合调研分析报告.doc

综合调研分析报告信达国际商业广场中国渭南 目录目录0序 言4第一部分 宏观市场调研分析5一、城市概况分析51、城市概述52、城市行政区划83、城市区位交通94、市人口和居民生活115、城市物产资源12二、城市空间规划141、城市定位142、城市总体规划153、交通规划19三、城市经济环境201、城市经济GDP分析202、经济产业结构分析223、社会零售商业状况274、居民收入285、消费分析29四、房地产相关政策321、国家房地产政策322、地方房地产政策33第二部分 中观市场调研分析34一、投资开发指标分析341、房地产投资总额342、房地产开发总量36二、住宅市场分析361、销售价格走势分析372、市场供给分析383、市场需求分析404、市场构成535、市场竞争格局536、市场发展趋势537、区域特征和及发展趋势548、楼盘汇总55三、城市商业状况总体分析571、商业概况分析572、商业环境分析593、商业规划布局644、商业竞争格局67第三部分 微观市场调研分析74一、项目土地性质分析（项目区位和项目地块商业价值分析）741、项目区位742、项目地块商业价值分析76二、项目地块交通条件调查（项目道路交通和项目公共交通）771、项目道路交通772、项目公共交通77三、项目四至和周边配套调查791、项目四至792、项目周边配套80四、项目SWOT分析80第四部分 综述82一、住宅方面82二、商业方面821、渭南市商业进入超常规发展阶段，多种业态同步发展822、渭南市信达国际商业广场建设须顺应民意、引导消费、提升商业格局83序 言 孙子兵法曰：“知已知彼，百战不殆”，意指行军打仗要运筹帷幄，决胜千里，对敌人的情况了如指掌是关键。房地产行业亦是如此，尤其是在市场经济的模式下，要想被市场所接受，站在行业金字塔的顶端，闭门造车终究是不行的，房地产市场调查是房地产投资经营的必要流程，只有了解市场，熟悉市场，才能够迎合市场。当然调研的内容是多方面的，而城市综合调研是其中最基础、也是最重要的一个。第一部分 宏观市场调研分析一、城市概况分析 1、城市概述 渭南市位于黄河中游，陕西省关中平原东部，东经1085811035和北纬34133552之间。渭南是陕西东部的新兴中等城市，她东濒黄河，西倚西安，南靠秦岭，北接延安，古有“三秦要道，八省通衢”之称，今是西北地区的“东大门”。境内地势以渭河为轴线，划分为南北两山、两塬和中部平川五大地貌类型区。南北长182.3公里，东西宽149.7公里，国土总面积13134平方公里。现辖一区（临渭）、两市（韩城、华阴）、八县（华县、潼关、大荔、蒲城、澄城、白水、合阳、富平）和高新技术开发区，195个乡镇（办事处），3237个行政村，总人口547万人。境内交通发达，连霍、西禹高速公路，108、310国道，101、106等7条省道，同陇海、西延、西韩、西南等6条铁路纵横交错，构成四通八达的交通网络。县县通铁路，乡乡通油路，村村通公路，公路密度每百平方公里43.2公里，高速公路总里程为268.4公里，均居陕西省各市之首。渭南中心城市距省会西安60公里，距咸阳国际机场90多公里。通讯便捷，固定电话用户已达100万部，移动电话用户229.3万部，互联网宽带用户14.52万户，均居陕西省第二。渭南市属暖温带半湿润半干旱季风气候，四季分明，光照充足，雨量适宜。除秦岭山区外，年日照时数2009小时2528.1小时，年均气温11.513.6，0以上积温4250.35022.9，大于10积温3780.84509.4，是关中地区热量的高值区。无霜期为199天224天，年降水量508毫米608毫米。渭南是陕西“一线两带”建设的重点区域之一。经过多年的开发建设，特别是近几年的快速发展，全市经济呈现增速加快、效益提高、活力增强、后进充足的良好态势，社会政治保持稳定，具备了实现跨越式发展的物质基础和现实条件。站在加快“十一五”发展的新起点上，开拓进取的渭南人将坚持以科学发展观统揽经济社会发展全局，围绕跨越发展、和谐稳定两大主题，坚持以项目建设为重点的工作格局，大力实施项目带动、工业强市、科教兴市和可持续发展战略，加快推进新型工业化、城镇化、农业产业化进程，全力做大做强能源、化工、冶金、建材、机械、医药、食品、果菜、畜牧、旅游十大优势特色产业，努力使一个经济繁荣、环境优美、社会和谐、人民富裕的新渭南屹立在三秦大地，展现在国人面前。2008年，全市固定资产投资完成333.59亿元，增长54.45%。阎禹高速公路全线贯通，境内过剩到大修改造工程和农村公路建设成效显著，三门峡库区移民防洪保安、渭河防汛应急等工程建成使用，全市交通条件和防汛抗灾能力明显改善。以创建省级卫生城市为切入点，加强城市建设和管理，渭南火车站候车室改造、渭清路城区段、乐天大街中段等市政工程竣工使用，中心城市建成区面积达到33平方公里，绿化率达到30，城市化水平达到36，城市功能日趋完善，市容市貌明显改观。“十一五”规划：把渭南建设成为新型工业大市、现代农业强市、特色旅游名市、文明绿色新市。目前渭南农业优势明显，现代工业初具规模，旅游业发展较快。改革开放以来，渭南经济持续快速发展，特别是“十一五”规划实施的三年，全市生产总值年均增长13.4，2008年，全市生产总值更是达到517.31亿元，比上年增长15.2%，是1994年以来增长最快的一年。其中，第一产业实现增加值96.26亿元，增长7.6%；第二产业实现增加值243.46亿元，增长16.5%；第三产业实现增加值177.59亿元，增长16.9%。全市财政总收入69.6亿元，其中地方财政收入21.36亿元，同口径增长33.05%。城镇居民人均可支配收入11001元，比上年增加2174元，增长24.6；农民人均纯收入2976元，增加566元，增长23.5。农业优势明显。初步形成了以粮棉油、果蔬、奶畜、林果为主体的特色产业链。现有西北地区唯一的国家优质小麦基地、陕西省唯一的以秦川牛为主导产业的国家农业科技园，有国家苹果生产百强县5个，有国家优质棉花基地县1个和商品鱼基地县3个。全市现有水果面积200万亩，其中绿色果品面积98万亩，是陕西省最大的绿色果品生产基地。2008年，全市水果总产180万吨，其中苹果130万吨。“白水”、“重泉”、“甘井”、“成成”牌苹果和蒲城“尧山”牌酥梨荣获“中华名果”之称。白水、蒲城、韩城、大荔、富平分别被国家林业局命名为“中国苹果之乡”、“中国酥梨之乡”、“中国花椒之乡”、“中国枣乡”和“中国柿乡”。瓜菜面积85万亩，其中设施面积约占48万亩。西瓜、哈蜜瓜、圣女果、金寿杏、油桃等反季节绿色瓜果菜出口亚欧各国。畜牧业增势强劲。猪、鸡、牛、羊存栏分别达到86.5万头，650.5万只，17.5万头和56.5万只。渭南素有陕西“粮仓”、“棉库”之称，2008年粮食总产228.56万吨；棉花总产8.2万吨约占全省总产的90；油料总产6.7万吨。农业产业化水平不断提高，果品冷藏库容贮藏能力52万吨，以澄城海升、合阳恒兴、白水安得利、富平三阳等企业为主的果汁加工企业，年加工能力达21万吨，是陕西最大的果品冷藏群和全国最大的果汁生产基地。现代工业初具规模。能源、化工、食品、建材、有色、机械、医药等产业发展较快，是陕西乃至全国重要的能源重化工基地。秦岭、韩城、蒲城三大发电厂和星罗棋布的地方发电站，年发电240.6亿度，占陕西省总发电量的1/3强。以韩城、澄合、蒲白三大矿务局为主体、地方煤矿相辅助的煤炭工业，年产原煤1500万吨。以渭河煤化工集团、陕西华山化工集团公司等企业为主的化肥工业，年产化肥53万吨，约占全省产量一半。以西北地区三大钢铁企业之一的龙钢集团为主的冶炼工业，年产钢材244万吨，占到全省产量的近一半。黄工集团的工程机械、陕西压延设备厂的压延设备在全国同行业中居领先地位，“北人”印机和“渭通”磨机等名牌产品畅销全国，天斗蛋业是获得欧洲出口认证的亚洲最大的蛋粉企业。以量子高科、容厦、荣国、利君恒心堂、美邦、博爱等制药企业为主的现代医药工业发展较快，在全省具有重要的位置。园区经济发展加快。渭南高新技术开发区占地31平方公里，基础设施完善，投资环境良好，现已形成现代医药、精细化工、设备制造、电子信息等6个产业园，近三年生产总值均增长30以上，是全市经济增长最快的区域。韩城龙门生态工业园被国家环保总局确定为循环经济示范园。以现代制药为主的临渭产业园、以煤电铝产业群为主的澄城工业园、以农化工为主的蒲城工业园、以冶金建材为主的富平工业园各具特色。工业与第三产业互动发展的格局初步形成。旅游业发展较快。2008年，全市共接待国内外游客905.1万人(次)，增长12.7%，实现旅游综合收入37.1亿元，增长40.4%。2.城市行政区划渭南市辖临渭区、韩城市、华阴市3个市、区，华县、潼关、大荔、合阳、澄城、白水、蒲城、富平8个县和渭南高新技术产业开发试验区，196个乡镇（办事处），3223个行政村。渭南市历史悠久。西周时，就有郑、彤、芮、莘、梁、屠、彭衙等国邑。东汉建安初年，献帝将左冯翊分为左内史郡和左冯翊郡。左冯翊郡治所临晋（今大荔县），辖临晋、粟邑、衙县、合阳、夏阳5县。从此，关中东部首次形成了独立的县以上政区，渭南市初具雏形。北魏以后，境内一直为同州、华州所辖。清雍正十三年（1735），同州升为府，华州变为散州，渭南境内1府8县1州1厅，形成了纵括渭水南北的格局。1950年以来，渭南市所辖县市数次增减，但基本辖区未变。3.城市区位交通资料来源：渭南市人民政府网站渭南境内交通发达，连霍、西禹高速公路，108、310国道7条省干道，同陇海、西延、西韩、西南等6条铁路纵横交错，构成四通八达的交通网络。县县通铁路，乡乡通油路，村村通公路，公路密度每百平方公里43.2公里，高速公路总里程为268.4公里，均居陕西省各市之首。渭南中心城市距省会西安60公里，距咸阳国际机场90多公里。2020年交通体系规划为：形成“两横两纵”的“井”字型公路主骨架，提高黄河、渭河航道等级搞好港口、码头建设，开发水上旅游。公路：西潼高速、108和310国道穿过渭南市。其中西潼高速西接西安，东达临潼；108国道向东北方向可到北京；310国道则可通往连云港。火车：陇海铁路停靠渭南站，东到洛阳、郑州、开封、徐州、连云港，西往西安、宝鸡、天水、兰州。航空：距咸阳国际机场90多公里，机场可起降大中型客机，有通往全国各地和国际的航班。4.市人口和居民生活4.1城市人口2008年人口自然增长率略有回升。据年度人口抽样调查，年末全市常住人口 543.07 万人，人口出生率 10.5 ，死亡率 6 ，自然增长率 4.5 。临渭区总人口合计93.17万人，其中男46.99万人，女46.18万人，在总人口中，非农业人口38.3人，市镇人口38.3万人。调查结果显示，全市人口变化呈现出五个方面的特点：人口增长速度明显减缓，计划生育工作成效显著；人口文化素质进一步提高，文盲大幅度下降；人口年龄结构发生较大变化，人口老龄化进程加快；家庭规模缩小，城镇化水平提高；市场经济发展，人口流动性加大，流量增加。4.2居民生活城乡居民生活水平显著提高。全市城镇居民人均可支配收入11001元，比上年增加2174元，增长24.6%，同比提高6.1个百分点。农民人均纯收入实现2976元，比上年增加566元，增长23.5%，同比提高5.5个百分点。全市城镇居民人均住房建筑面积31.94平方米，农村居民人均住房面积30.9平方米。职工工资持续增长。年末城镇单位在岗职工33.48万人 , 职工工资总额70.4亿元，增长25.2% ，在岗职工年平均工资21092元 , 增长25.6% 。社会保障体系进一步完善。全市新增城镇就业 7.35万人，下岗失业人员再就业2.43 万人，其中“ 4050 ”人员再就业0.54 万人。年末全市城镇职工养老保险参保27.54万人，失业保险参保人数28.08万人，医疗保险参保人数43.53万人（新启动的城镇居民基本医疗保险参保25.4万人），工伤保险参保人数12.05万人，生育保险参保 7.24 万人，城镇登记失业1.79万人，城镇登记失业率控制在 3.7%以下。全市农村劳动力转移就业106.19万人，农村养老保险参保10万人（新型农村养老保险参保1915人），农民工工伤保险累计参保3.01万人，新型农村合作医疗扩面提标，农民参合率达93.2%。农村低保人数26.89万人，农村贫困人口26.89万人。劳动者合法权益得到有效维护。2008年全市开发公益性岗位12万个，补贴资金5334万元，援助零就业家庭341户，帮助478人实现就业。全市共受理各类侵害劳动者权益投诉举报案件233起，结案228起，结案率达98%；受理劳动争议案件644件，结案644件，结案率100%。加强劳动保障监察执法，全市共检查用人单位6645个，涉及劳动者18.25万人，共补签劳动合同3.43万余人，为1.32万余名劳动者追回工资待遇516.28万元，督促240户用人单位为7964人缴纳社会保险费247.15万元。国民经济增速加快。全市国民经济继续保持了较好的增长势头，生产总值突破500亿元大关，实现517.31亿元，比上年增长15.2%，同比提高2.4个百分点，创1983年以来新高。5.城市物产资源渭南拥有丰富的自然资源。矿产资源 境内矿产资源丰富，开发潜能巨大。已探明矿藏51种，可开发利用的33种,其中煤、钼、金、石颇具优势。钼矿探明储量77万金属吨，居全国第二位；年产钼精粉3.1万吨，约占全国总产量的一半，是亚洲最大的钼精粉生产基地。黄金储量约26吨(金属量)年产黄金4987千克，储量和产量均居全国地级市第三位。以盛产黄金而闻名的潼关荣膺“华夏金城”之美誉。石灰石探明储量2.78亿吨，大理石储量1.3亿立方米，年产水泥470万吨。分布在9县(市、区)的地热水和医饮兼用矿泉水储量大、水质优。大荔矿泉水日出水6万吨，富含多种人体所需元素，被誉为“中国之最”。能源资源 原煤地质储量255亿吨，已探明储量50.3亿吨，素 以“渭北黑腰带”闻名全国。 生物资源 适宜的自然生态环境，为不同种类的动植物提供了有利 的生长条件，历来是陕西省最优的农业生态区。野生动物300多种，受国家保护的丹顶鹤、 黑鹳、青羊、大天鹅等23种珍禽珍兽驰名全国。人工饲养的畜禽20多种，其中秦川牛、关中 驴、奶山羊等量大质优。野生植物2500多种。农林作物87种，尤以小麦、玉米、棉花、苹果、酥梨、蔬菜、花椒、柿子、红枣、核桃等农产品质优量大。水 资 源 主要有渭河、嘉陵江、千河，漆水河，石头河等。以秦岭为界，河流分属黄河、长江两大水系。河流：均属黄河水系。除黄、渭、洛三大过境河流外，还有发源于秦岭的沋河、赤水河、罗夫河、潼河等及发源于北部山区的滹水河、白水河、盘河、芝水河、孔走河、大峪河等。水资源总量20.06亿立方米，流经市域的黄、洛、渭三河客水年均径流量486.92亿立方米，可利用量5.55亿立方米。土地资源 有林地面积26.32万公顷，林木蓄积量849万立方米，森林覆盖率达15.9%。天然草场14.8万公顷。耕地面积54.61万公顷 ，其中有效灌溉面积34.4万公顷。境内川原平地约占70%，耕地62.4万公顷，其中有效灌溉面积34.4万公顷。土壤肥沃，灌溉便利，历来是陕西乃至西北地区最优的农业生态区。旅游资源丰富的历史遗存与壮丽的山河荟萃，形成得天独厚的旅游资源。全市现有馆藏文物21025件（组），旅游文物资源5456处，列入保护和开发的文物旅游景点619处，其中国家级35处，居全省各市第二。有国家级重点风景名胜区两处。奇险峻秀的西岳华山，傲居五岳之首，是驰名中外的旅游胜地；风景秀丽的洽川，融“山河湖滩泉”于一体，是黄河流域最大最完整的干流湖泊型湿地风景区。集“山河川塬”自然景观与元明古建人文景观之大成的黄河龙门旅游景区，素有“北国小三峡”之美誉。规模宏大的渭北帝王陵墓群，一展盛唐雄风，是中国封建皇室宫廷文化的缩影。少华山、石鼓山、天留山森林公园青翠灵秀，层峦叠嶂，奇峰、幽谷、岩洞、溪流、原始植被及花草树木、飞禽走兽尽入眼底，美不胜收。 二、城市空间规划1.城市定位 城市定位：国际山水文化旅游城市；关中东部新兴工业城市；秦晋豫黄河金三角商贸物流中心城市；关中最适宜人居的绿色生态文明城市。近期渭南市委、市政府新近出台的关于进一步加快城镇化进程的决定中，明确将渭南中心城市的发展定位为国际山水文化旅游城市；关中东部新兴工业城市；秦晋豫黄河金三角商贸物流中心城市；关中最适宜人居的绿色生态文明城市。并按照每年增加1.6万城市人口的增长速度，力争到2020年中心城市人口将达到60万以上。决定提出了今后一个时期加快城镇化进程的指导思想。即：以科学发展观为统领，以规划为先导，以产业为支撑，以完善城镇基础设施为重点，加快城镇开发建设，增强城镇综合实力，形成以渭南市区为中心，以小城市和县城为纽带，以建制镇为基础的服务功能健全、人居环境优美、发展协调有序的城镇体系。 决定按照今后3年每年提高1个百分点、20102020年每年提高1.2个百分点的发展速度，提出2010年全市城镇化水平达到38、2020年达到50的总体目标。并根据关中城市群规划和渭南市城镇体系规划(20062020)，提出了构建“一个中心、三个层次、两横两纵”的城镇体系。“一个中心”指渭南中心城市，“三个层次”指中心城市、县级城市和小城镇，“两横”指在西潼高速、西禹高速沿线，形成“渭南潼关”、“富平韩城”两条横向的城镇带，“两纵”，指沿省201线、省202线渭南段，形成“渭南蒲城白水”，“罗夫大荔澄城”两条纵向的城镇带。决定在广泛征求社会各界意见的基础上，从广义的角度，明确了渭南中心城市的发展定位。一是依托悠久的历史、灿烂的文化、华山等旅游资源、三河环绕等自然景观，将中心城市定位为国际山水文化旅游城市；二是按照省委、省政府关于关中重点发展先进制造业和高新技术产业的要求，依托现有产业基础，将中心城市定位为关中东部新兴工业城市；三是渭南地处秦晋豫黄河金三角和西安都市圈，区位优越，交通便捷，农副产品和矿产资源丰富，通过“东联西靠”发展物流，潜力很大，因此将中心城市定位为秦晋豫黄河金三角商贸物流中心城市；四是渭南四季分明、气候宜人，拥有“三河一圈”、大水大绿的生态空间，因而把中心城市定位为关中最适宜人居的绿色生态文明城市。目前，中心城市建成区人口33万，加上将来纳入市区的辛市、华县7万城镇人口，城市人口约40万人，按照每年增加1.6万城市人口的增长速度，预计到2020年中心城市人口将达到60万以上。2.城市总体规划建国初期,渭南县城面积4平方公里,人口2.3万。(资料来源：渭南市人民政府网站)2002年渭南市区建成面积31.6万平方公里，城市人口29.9万。(资料来源：渭南市人民政府网站)2010年渭南城市建设用地40平方公里，城市人口规模为40万人。(资料来源：渭南市人民政府网站)2.1城市发展阶段一城市空间演变主导因素：1995年改县为市行政政策下，人口聚集加快，土地需求增加，工业产值增加能源工业、化工、电力、农产品加工的发展带动城市周边地区的城市化进程。规模变化特征：发展速度加快。城市功能逐步丰富完善，进入持续的增长期。空间演化特征：老城区逐渐成为城市边沿地带，城市逐步向西推进。商业和工业据点分布城中，沿路两侧商业逐步完善。形成多条商业街，较大工业在城北兴起。2.2城市发展阶段二 城市空间演变主导因素：经济开发区、渭北产业园建设的大力推进，促使城市进入跳跃发展阶段。高新区和渭北产业园的建设，促使城市西移北扩。空间变化特征：城市到了加速发展阶段，城市规模逐步扩张。城市演化特征：城市向西发展迅速，城市中心发生转移，中心区成为城市的中心地带。随着产业的发展，在城市周边散乱分布，大型工业园四处开花，使城市空间处于无序分布状况。从最近召开的渭南城市总体规划修编动员会上了解到，渭南市委托清华大学将于今年着手对城市总体规划进行修编。通过修编总体规划，将进一步明确城市的产业结构，实施“西扩北上”战略，实现跨越渭河向北发展，在渭北产业园的基础上，逐步建设渭北新市区，并打破现有行政区划，将华县作为城市组团，形成中心区、高新区、渭北区、华州区四大城市组团，从而实现城市规模的快速扩张。3.交通规划资料来源：渭南市人民政府网站按照渭南2002-2010年城市规划的纲要，渭南规划的城市交通空间布局以采取方格网、自由式相结合的路网系统，分主干道、次干道和支路三类，形成“五横六纵一环”的干道网骨架。从横线看，华山大街、朝阳大街、东风大街、胜利大街、乐天大街是城市横向主干道。从纵线看，崇业路、渭清路、仓程路、前进路、解放路、民生路等为城市主干道。 从环线看，环城公路绕城而布。三、城市经济环境1、城市经济GDP分析 生产总值及增长速度 全社会固定资产投资 资料来源：渭南市人民政府网站1.1近年来，渭南经济发展呈现三大特征：1.1.1：城市GDP高速发展，连续5年超过11%快速增长；1.1.2：固定资产投资发展相当惊人，预示着未来渭南将有很大的经济发展支撑点，渭南迈入超常规发展道路。1.1.3：按照西蒙库兹涅茨理论，渭南经济高速发展，房地产也将呈现快速发展的趋势。西蒙库兹涅茨经济发展与房地产市场理论房地产预警系统判断GDP增速与房地产发展关系4%-5%5%-8%大于8%小于4%萎缩 停滞 稳定发展 高速发展当前，国际国内经济出现持续放缓，何时见底仍是未知数。从国际看，受金融危机冲击，目前全球经济正迅速走向衰退，世界经济预计二季度下滑5个百分点。从国内看，随着国家一系列扩内需保增长政策的到位，宏观经济最为困难的时期正在过去，出现了下滑趋稳的态势。从全省看，总体形势好于全国，局部也有回暖迹象，预计二季度探底回升。从渭南市看，工业生产止跌回升但下行压力依然存在，重点建设项目推进仍显缓慢，完成600亿元的固定资产投资计划任务仍很艰巨。2、经济产业结构分析2.1综合 第二产业培育大量富翁是豪宅的主要消费对象，第三产业培育大量高收入的中产阶级是中高档物业的主要消费人群，是推动城市房地产发展的主要力量； 国内外发展规律告诉我们，第三产业对房地产发展带动作用最大；城市第三产业的发展将给房地产市场带来机遇。渭南第二产业发展迅猛，在城市三大产业中比重很大，这种产业特征促使本地区经济快速发展，使部分高收入人群对住宅产品的要求越来越高，产品品质、结构、绿化、小区物业管理等，将成为市场需求的主流。2.2农 业农业经济形势喜人。全市农林牧渔业总产值实现167.34亿元，按可比价计算同比增长7.9%。其中农业产值111.35亿元，增长7.5% ，林业产值8.95亿元，增长6.3% ，畜牧业产值37.91亿元，增长9.1% ，渔业产值1.09亿元，增长6.4%，农林牧渔服务业产值8.04亿元，增长8.1%。粮食喜获丰收。全年粮食播种面积799.2万亩，比上年增加46万亩，增长6.1% 。粮食总产228.56万吨，比上年增加28.16万吨，增长14.6%，其中夏粮总产120.99万吨，增加12.1万吨，增长11.1%，秋粮总产107.56万吨，增加17.06万吨，增长18.9%。棉花总产9.17万吨，增加1.13万吨，增长14.1%。油料总产6.72万吨，增加0.43万吨，增长6.9%。蔬果产量继续增加。全市蔬菜产量96.01万吨，同比增长36.2%。水果产量179.92万吨，增长14.3%，其中苹果产量134.84万吨，增长11.4%。林业生产稳步发展。全市造林39.1万亩，较上年增长59.6%，育苗2.39万亩，增长8.2%，当年苗木产量10875万株，下降2.8%。退耕造林1.7万亩，封山育林39.43万亩，下降26.9%。全市花椒产量 3.02万吨，增长17%。畜牧业发展加快。全市生猪出栏111.29万头，增长40%；羊出栏34.85万只，增长13.3%；大牲畜出栏4.62万头，其中牛出栏4.53万头，增长21.2%；家禽出栏598.2万只，增长13.6%。年末生猪存栏106.17万头，羊存栏59.11万只；大牲畜存栏17.34万头，其中牛存栏16.96万头；家禽存栏646.92万只。肉、蛋、奶产量分别为10.53万吨、5.94万吨、22.18万吨，分别增长33.6%、4.3%和34%。渔业生产趋旺。全市水产品养殖面积4.39万亩，水产品产量 1.62万吨,增长5.3%。农业生产条件继续改善。全年农业机械总动力 366.13万千瓦，增长12.7%，其中拖拉机6.81万台,共计110.55万千瓦，分别增长5.4%和10.7%。农田有效灌溉面积 518.73万亩，增长 0.6% ；农用化肥施用折纯量 35.9万吨，下降2.6% ；农膜使用量 526.94 万公斤，增长 1.8%。2.3工业和建筑业工业生产持续增长。全市规模以上工业累计完成工业总产值597.57亿元，同比增长31.5%；实现销售产值557.26亿元，产销率为93.3%；实现增加值194.49亿元，增长17.5%。实现利润21.02亿元,同比下降59.9%，完成税金39.41亿元，增长10.9%。轻工业快速增长。全市轻工业完成产值79.59亿元，同比增长44%，重工业完成工业总产值517.98亿元，增长29.8%。市县工业高速增长。中省属企业完成总产值327.87亿元，同比增长19.2%，市县属企业完成产值269.69亿元，增长50.4%。八大工业重点行业“七增一降”。能源工业实现产值209.92亿元，增长26.3%；有色冶金工业产值实现216.59亿元，增长29.1%；食品工业实现产值59亿元，增长62.9%；装备制造工业实现产值26.18亿元，增长46.6%；非金属矿物制品业实现产值15.56亿元，增长111%；医药制造业实现产值6.07亿元，增长299.9%；纺织工业实现产值5.78亿元，增长20.6%；化工工业实现产值48.36亿元，下降3.7%。主要工业产品产量有升有降。在全市重点监控的30种工业产品中，高速增长的有机制纸及纸板、白酒、乳制品、电解铝、小麦粉、食用植物油等产品，增速分别为278.3%、94.7%、80.5%、57.6%、51.2%和44.3%；快速增长的有黄金、配混合饲料、水泥等产品，分别增长19.3%、19.1%和12%。产量基本稳定的有塑料制品（1.32%）、硫铁矿（0.85%）、农用化肥（-1.27%）等产品；产量下降的主要有交流电动机、布、啤酒、磨粉机、生铁、洗煤等产品，分别下降62.6%、54.2%、25.2%、18.2%、14.5%、12.7%。建筑业快速发展。2008 年全市有资质等级的建筑施工企业 93 个，完成施工产值96.16 亿元，增长 43.3% ；房屋施工面积 370.92 万平方米，增长 9.8%，房屋竣工面积177.73万平方米，增长28.1% 。 建筑业实现利税总额3.46亿元，增长56.9%。2.4固定资产投资固定资产投资高速增长。全社会固定资产投资完成333.59亿元，比上年增长54.5%，同比提高19.2个百分点，其中城镇固定资产投资完成285.75亿元，增长73.9%，同比提高29.9个百分点。在城镇固定资产投资中，国有及国有控股经济投资完成131.18亿元，比上年同期增长15.8%，非国有经济投资完成154.57亿元，增长1.5倍；分产业看，第一产业投资完成9.15亿元，同比增长97.2%；第二产业投资完成161.96亿元，增长93.7%，第三产业投资完成114.64亿元，增长50.7%。基础设施建设投资规模继续扩大。在全市城镇固定资产投资中,基础设施建设领域投资完成118.13亿元，增长115.5%，占城镇投资的41.3%，其中水利、环保和公共设施管理业完成投资 38.81亿元，增长84.4%，公路建设投资完成16.01亿元，增长20.2%。房地产开发投资持续增长。全市房地产开发投资完成 22.32亿元，同比增长38.6%。全市商品房销售额15.87亿元，增长35.1%，房屋销售面积 98.28 万平方米，增长14.9%。2.5交通和邮电业交通运输业健康发展。全市公路客运量6930万人，增长15.8% ，客运周转量397820万人公里，增长18.5% ，公路货运量 3810万吨，增长19% ，货运周转量432780万吨公里，增长21.9%。邮电通信业全面发展。全市邮政业务总量完成2.46亿元，年末全市固定电话（含小灵通）用户数94.84万部，其中乡村电话61.6万部，无线移动电话用户229.29万部，互联网宽带用户达14.52万户。2.6国内贸易和市场物价消费品市场活跃。全市社会消费品零售总额实现156.67亿元，比上年增长29%，同比提高10.9个百分点。分区域看，城市消费品零售额实现41.86亿元，增长29%；农村消费品零售额实现114.81亿元，增长29%。分行业看，批发零售贸易业实现137.37亿元，增长27.9%，其中限额以上企业实现35.12亿元，增长86%， 高于限额以下贸易企业和个体零售额70.5个百分点。住宿餐饮业零售额实现14.23亿元，增长45.3%，其中星级以上企业实现4.64亿元，增长195.2%。市场物价涨幅逐季回落。2008年初全市城镇居民消费价格指数承接上年价格上涨势头高位运行，进入二季度涨幅开始回落，一、二、三、四季度居民消费价格指数分别上涨8.4%、8.1% 、6.2%和3.1%，呈现出逐季回落趋势，全年平均上涨6.4%。在八大类指数中，食品类价格上涨12.6%，烟酒用品类上涨2.2%，衣着类上涨2.2%，家庭设备用品类上涨4.8%，医疗保健类上涨3.4%，交通和通信类上涨1.2%，居住类上涨8.5%。娱乐教育文化用品类下降0.1%。农业生产资料价格上涨21%，商品零售价格上涨7.1%。2.7外贸旅游招商引资成效显著。全市共签订招商引资合同265个，到位资金87.2亿元，创历史新高，比上年增加26.2亿元，增长42.6%。外贸出口大幅下降。据西安海关统计，2008年全市外贸进出口总额11993万美元，下降19.5%，其中出口9312.4万美元，下降24.2%。旅游业发展喜人。据市旅游局统计，2008年全市共接待国内外游客905.1万人次，同比增长12.7%，实现旅游综合收入37.11亿元，增长40.4%，其中接待海外游客5.59万人次，实现海外收入1006.2万美元，分别增长22.6%和22.5%。2.8财政 金融 保险业财政收入快速增长。全市财政总收入完成69.67亿元，同比增长30.5%;地方财政收入完成21.36亿元，增长33.1%，其中增值税6.32亿元，营业税3.26亿元，企业所得税2.78亿元，城市建设维护税2.73亿元。财政支出 82.97亿元，增长43.3% 。信贷规模继续扩大。年末全市金融机构各项存款余额651.75亿元，较年初增加131.95亿元，增长25.4%，其中城乡居民储蓄存款余额438.17亿元，较年初增加91.53亿元，增长26.4%；各项贷款余额319.85亿元，比年初增加28.63亿元，增长9.8%。现金净投放46.46亿元，较去年底减少13.63亿元。保险业快速发展。全市各类保险公司各项保费收入14.68 亿元，比上年增长 38.5% ，其中财险保费收入 2.58亿元，增长12.9% ；寿险保费收入12.1亿元，增长 45.6% 。全年支付各类赔款 1.96 亿元，下降47.9% 。3、社会零售商业状况资料来源：渭南市人民政府网站3.1经济快速发展，带动渭南居民社会消费品零售总额持续增长，年增幅在10%以上。2008年，在全市经济平稳较快增长、城乡居民收入大幅提高的有力推动下，渭南消费市场需求旺盛，消费品市场活跃。全市社会消费品零售总额实现156.67亿元，比上年增长29%，同比提高10.9个百分点，消费品零售总额增幅创十年来新高。3.2分区域看，城市消费品零售额实现41.86亿元，增长29%；农村消费品零售额实现114.81亿元，增长29%。分行业看，批发零售贸易业实现137.37亿元，增长27.9%，其中限额以上企业实现35.12亿元，增长86%， 高于限额以下贸易企业和个体零售额70.5个百分点。住宿餐饮业零售额实现14.23亿元，增长45.3%，其中星级以上企业实现4.64亿元，增长195.2%。4、居民收入城镇居民可支配收入 农村居民可支配收入 资料来源：渭南市人民政府网站2008年城镇居民家庭人均可支配收入达到11001元，完成年计划的110.2%，较上年净增2174元，增长24.6%，增幅高全省5.1个百分点；农民人均纯收入达到2976元，完成年计划的109.4%，较上年净增566元，增长23.5%，增幅创历史新高，高于全省4.9个百分点。4.1渭南居民收入情况4.1.1近年来渭南城镇居民可支配收入和农村居民可支配收入都呈现快速增长的势头。因此表明城镇及农村居民收入分配差距进一步拉大。国民经济和社会发展存在的主要问题是：一是经济增长方式仍然比较粗放。表现在：资源综合开发利用水平不高，工业经济增长伴随着结构性能耗增加的趋势。二是经济增长对社会事业及人民生活水平提高的贡献力还有待进一步加强。表现在：城乡居民收入增长，落后于经济增长速度，城乡差距有所拉大，工业税金占增加值的比重偏低，全社会就业压力依然较大。三是基础设施仍是制约着经济发展的重要因素。表现在：交通运输等基础设施滞后是经济社会发展的瓶颈。5、消费分析 5.1规模扩大，增势强劲，消费品零售总额增长创十余年来新高 2008年全市实现社会消费品零售总额156.67亿元，增长29.1%，增幅比上年提高11个百分点。扣除价格因素，消费品零售总额实际比上年增长20.3%，名义增长速度和实际增长均创1996年以来的最高增速。分月度看，全年12个月平均实现消费总额为13亿元，比上年月均增加3亿元，各月增幅除元月份有春节不可比因素为22.5%外，其他月份均超过25%。特别是零售总额的实际增长速度，比2006、2007年分别加快17.63和8.25个百分点，标志着渭南市消费品市场规模的发展进入更高层次，对国民经济的拉动作用不断增强。5.2城乡市场大幅走高，呈现同步运行的发展格局在十七届三中全会精神的指引下，渭南市“社会主义新农村建设”全面推进，全市农民收入有了较大幅度的增长，大大增强了农民消费能力，直接推动了农村消费的大幅度升温，使渭南市出现了多年少有的城乡市场全面走旺的局面，成为2008年消费品市场的一大亮点。城乡居民消费需求同步快速增长，广大居民更多地分享到经济高速发展的成果。城市实现社会消费品零售额41.86亿元，增长29.0%，增幅比上年提高11.3个百分点；农村实现零售额114.82亿元，增长29.1%，增幅比上年提高10.8个百分点。农村市场的拉动力增强，农村市场拉动消费品零售总额增长由上年的13.4个百分点提高到21.3个百分点。充分表明渭南市消费品市场发展更趋协调，全市城乡市场呈现同步运行的发展格局和共同繁荣的可喜局面。5.3住宿和餐饮市场持续保持高速增长随着全市城乡居民生活水平提高及现代生活节奏加快，住宿和餐饮业面临越来越广阔的市场需求空间，住宿餐饮市场规模持续扩大；同时，旅游、会展业的快速发展和各类公务、商务活动的增加，也进一步推动了住宿和餐饮业的持续走强。2008年表现更为突出，渭南市餐饮市场实现零售额14.23亿元，增长45.3%，比上年加快25个百分点，高于全市零售总额增幅16.2个百分点，成为新的经济增长点。餐饮业对消费市场起到较大的拉动作用，占社会消费品零售总额的比重达到9.1%，比上年提高1个百分点，拉动全市零售总额增长3.7个百分点。其中星级住宿业和限额以上餐饮业在市场需求增加、消费环境趋好的有利氛围中，经营业绩稳步提升，全年实现零售额4.64亿元，增长195.2%，比上年加快126.7个百分点。5.4限额以上批零住餐业发展提速，比重上升随着全市经济的持续快速发展，渭南限额以上批发和零售业、住宿和餐饮企业努力做大做强，规模进一步发展壮大，成为城乡居民消费的首选场所，领跑全市消费市场。2008年，全市限额以上批零住餐企业实现零售额39.77亿元，增长94.42%，增幅比上年提高61.7个百分点，高于限额以下企业和个体户78.6个百分点，对全市零售总额增长的贡献率达54.8%，拉动零售总额增长15.9个百分点。其中，限额以上批发和零售业实现零售额35.12亿元，增长86.0%；限额以上住宿和餐饮业实现零售额4.64亿元，增长195.5%。全年限上批发和零售业、限额（星级）以上住宿和餐饮业企业实现零售额占全部社会消费品零售总额的比重上升为25.4%，比上年提高了8.6个百分点。 5.5居民消费层次逐步提高，消费热点突出2008年全市吃、穿、用类商品普遍保持较快增长，市场销售热点纷呈。据对限额以上批零企业商品零售统计，市场销售热点主要表现在以下几个方面：1.受节日和商品价格上涨等因素的影响，吃、穿类等基本生活用品继续保持快速增长的势头。全年限额以上企业食品、饮料、烟酒类零售额比上年增长109.8%，服装、鞋帽、针纺织品类增长181.7%，日用品类增长172.9%。2.健康消费、知识消费、娱乐消费成为消费时尚，文体产品需求量一路攀升。限额以上体育娱乐用品类增长120.4%，书报杂志类增长28.1%。3.消费升级类商品零售额仍然保持高位运行。家用电器和音响器材类实现零售额2.68亿元，增长62.78%；以手机为代表的通讯器材类实现零售额0.37亿元，增长104.3%；汽车类实现零售额4.12亿元，增长85.1%。4.提高生活质量的商品成为销售热点。以追求丰富精神生活、提高生活质量的化妆品及金银珠宝类等商品销售成为2008年消费品市场的热点。化妆品及金银珠宝类商品分别实现零售额0.81亿元和0.60亿元，分别比上年增长132.46%和361.2%四、房地产相关政策1.国家房地产政策1.1从近几年宏观调控的阶段和性质上分析，可划分为三个阶段：第一阶段：2003年以“121号文”为标志，紧缩型房地产调控拉开序幕，2004年调控加强，2005-2006年达到高潮，2007年属于持续阶段，并延续至2008年上半年。第二阶段：从2008年下半年开始，由地方到中央，开始放松调控，其性质是松绑，节奏逐渐加快，这是一个过渡性的阶段。第三阶段：预期2009年房地产调控将告别紧缩型调控，正式步入扩张型调控阶段，这也就意味着政策的松紧度将基本上回归到2003年之前。1.2 二七年九月二十七日中国人民银行、银监会今天发布通知明确，对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍。1.3广东二套房贷事实已放开，监管层默认市场现状，首付四成,房贷利率1.1倍的二套房贷政策在广东早已作古。（南方都市报二九年四月十四日）近日,北京、武汉等地均传出当地监管机构松动二套房贷的消息,但记者从多方采访获悉,当前二套房市场无论是监管部门还是各大行总行,均未对各分行给出二套房自主定价的明确指引。尽管监管部门的“未表态”,但事实上广东各大银行自年初开始实际已根据自身情况对二套房首付比率和利率优惠做出了不同程度的下浮。多家银行接受记者采访时均表示,即便不是改善型住房,只要贷款人的过往的信用记录良好,贷款利率均可下浮,首付也可以低于四成。尽管各银行的优惠条件不同,但最高优惠甚至可做到与首套房同样的利率7折,首付两成。1.4中央的调控政策也在逐步由“刺激置业需求”向“刺激开发投资”延伸。2.地方房地产政策2.1二九年一月二十日渭政机20091号文件：为了加快推进渭南市旧城改造步伐，改善城市人居环境，促进中心城市建设和发展，市政府决定成立渭南市旧城改造指挥部。由徐新荣市长任总指挥。指挥部主要负责对旧城改造工作的统一领导、综合协调和监督检查，研究审定旧城改造计划、旧城改造配套政策和旧城改造重点项目的拆迁补偿安置方案，负责旧城改造项目的管理和组织实施等。指挥部下设办公室，办公室设在市城乡建设局，办公室主任由市城乡建设局局长陈双牛担任，副主任由市建设局副局长姜大进、临渭区副区长雷立新、张斐、市城建总公司经理张珩担任，具体负责旧城改造的日常工作。建议补充内容，如本地的贷款政策等本地有关支持或者制约房地产发展的政策等陕西省有关最新政