金港华庭商业部分市场分析报告.doc

金港华庭商业部分市场分析报告定量报告市场调研部分一、宝安区经济发展状况31.1宝安区概况31.2宝安区经济发展状况31.3宝安区人口及收入状况61.4宝安区城市发展规划111.5宝安区房地产市场发展状况16二、项目所在区域分析232.1 宝安中心区概况232.2 宝安中心区的总体规范目标262.3 宝安中心区城市发展规划272.4 宝安中心区交通状况362.5 宝安中心区房地产市场42三、宝安区商业市场调研分析493.1 宝安区整体商业状况493.2 宝安区各商圈调研54四、项目核心商圈分析644.1 商圈分类及规划分析644.2 核心商圈人口及发展趋势684.3 核心商圈目前商业发展现状734.3.1 核心商圈商业状况概述734.3.2 项目核心商圈大型商业设施调研分析754.3.3 核心商圈主要街区及住宅商业调研774.3.4 核心商圈主要在租、在售商业物业调研1004.3.5 核心商圈各行业调研分析1114.4 核心商圈目前缺乏的商业128五、项目竞争分析1325.1 区域竞争情况1335.1.1 西乡商业步行街1335.1.2 港隆城购物中心1365.2 主要竞争对手分析1425.2.1 富通劳动综合广场1425.2.2 西乡恒丰项目1445.3 次要竞争对手分析1465.4 竞争情况总结分析147六、项目自身分析1486.1 项目地理位置1486.2 项目周边规划分析1506.3 项目地块交通状况分析1516.4 项目周边商业状况1646.5 项目沿街展示面分析1706.6 项目存在问题及解决方案172一、宝安区经济发展状况1.1宝安区概况宝安位于广东南海之滨，是深圳市六大辖区中面积最大的辖区，地处深圳西北面。全区面积733平方公里，海岸线长30.62公里，下辖新安、光明、西乡、沙井、龙华等12个街道办事处，设34个居民委员会和126个村民委员会。宝安南接深圳经济特区，北连东莞市，东濒大鹏湾，临望香港新界、元朗，是现代化经济中心城市深圳的工业基地和西部中心。（以下数据由深圳市宝安区统计局提供）1.2宝安区经济发展状况1.2.1宝安区历年GDP发展水平2006年，全区实现国内生产总值1520亿元，按可比口径计算，比上年增长20.1%，是深圳市各区增长最快的；宝安区生产总值占全市生产总值的26.47，位居全市六区之首。雄厚的经济实力为宝安经济的快速稳定发展提供了有力的保障。2006年全市六区GDP比较宝安区龙岗区福田区南山区罗湖区盐田区GDP（亿元）15201053.871123.611248.26572.25170.15增长速度（）20.118.010.412.49.416.01.2.2三次产业结构比例2006年，全区第一产业完成增加值4亿元，下降19.02%；第二产业完成增加值1015亿元，增长42.75%，增长速度居三大产业之首；第三产业完成增加值501亿元，增长11.95%。三次产业构成比为0.26：66.78：32.96。第三产业稳步增长，所占比重有所提高。随着宝安经济不断快速发展，第三产业正在快速提升，但与深圳关内相比，其第三产业还有较大提升空间。1.2.3社会消费品零售总额2005年，宝安区社会消费品零售总额284.99亿元，同比增长15.42%。2006年，宝安区社会消费品零售总额332.78亿元，同比增长16.77%。消费市场的持续活跃为宝安经济的稳步增长不断注入新鲜的血液。1.2.4 商业情况统计 2006年宝安商业情况统计指标名称计算单位全年累计同比增长(%)商 业一、社会消费品零售总额万元332780016.77二、限额以上批发零售业商品销售额万元114118026.9三、限额以下批发零售业商品销售额万元16616959.8四、餐饮业万元52496120.2旅游业1.旅游收入万元3163004.62.宾馆、酒店接待游客数量人次23829794.93.旅游景点接待游客数量人次29773826.62006年宝安社会消费品零售热点集中在服装和家电两大类，增长幅度均超过60；同时，食品、日用品、餐饮这三大类居民日常消费行业也出现了较大幅度的上升，均达到20-30左右。这与宝安居民收入、消费水平的提高和大型零售百货纷纷入驻宝安息息相关。1.3宝安区人口及收入状况1.3.1宝安区人口概况2006年末全区共有人口3380126人，比上年增长2.41。其中户籍人口393563人，占11.65；暂住人口2986563人，占88.35。备注：按国家目前的人口统计制度及深圳市人口统计监测办法相关规定，自2006年起，深圳户籍人口指拥有深圳红印户口、在深圳居住半年以上的人。 宝安外来人口比例偏高，主要为外来务工者，该部分人群消费水平有限，在一定程度上限制了区域商业的发展。1.3.2 宝安人口分布情况2006年宝安各镇人口一览表镇总人口(万）所占比例(%)户籍人口（万）所占比例(%)暂住人口（万）所占比例(%)西乡6013.43414.355613.37福永4610.31.55.3844.510.63沙井6013.432.810.0557.213.66公明50.2711.252.27.8948.0711.48龙华6314.12.79.6960.314.4松岗6013.431.96.8258.113.87石岩235.151.053.7721.955.24观澜439.632.027.2540.989.79新安347.61828.7266.21光明7.41.671.76.15.71.36总人口446.6710027.87100418.8100备注：以上数据摘自各街道办官方网站，人口合计总数高于政府公布数据。大浪和民治属2006年新成立街道办，龙华街道办公布数据包含大浪和民治的人口。从上表可见，宝安区人口主要集中在西乡、新安、沙井、观澜、龙华等几个发展较早或工业集中的镇区。1.3.3 宝安各街道办社会消费品零售总额从以上图表可以看出，整个宝安的社会消费品零售额比较分散，各个镇区都有比较集中的商业，区域辐射性不强。宝安主要的消费集中在新安、西乡、龙华、沙井等几个街道办（注：大浪和民治为2006年新成立街道），其中发展较早的新安和西乡两个街道零售总额共占宝安全区社会消费品零售总额的43。1.3.4 居民消费水平2005年宝安区城镇居民人均可支配收入19770.48元，同比增长7.3%；居民人均消费性支出16110.12元，同比增长8.9%。2006年宝安区城镇居民人均可支配收入达到21257元，同比增长7.5%；居民人均消费性支出17167.68元，比上年增长6.6%。居民可支配收入和人均消费性支出均处于持续增长的状态，说明宝安区的消费市场处于一个上升的良好态势。2006年深圳市居民人均可支配收入22567.08元，比上年增长5.0%；城镇居民人均消费性支出16628.16元，同比增长4.5%。2006年宝安区城镇居民人均可支配收入21257元，同比增长7.5%；居民人均消费性支出17167.68元，同比增长6.6%。2006年宝安的人均消费支出超出深圳市整体水平，说明宝安人群的消费潜力在深圳六区中是非常强劲的。小结： 近几年宝安经济平稳快速增长，各项指标保持平稳增长，居民消费能力进一步提升，消费层次有所提高； 商业空间增长的背景是社会消费的增长，宝安经济持续快速增长为商业市场提供坚实的基础； 第三产业近年来发展迅速，同时未来还有较大发展空间，政府会加大力度发展，提供相应的优惠政策，第三产业的快速发展也为本项目带来推动作用； 宝安区目前人口构成中外来人口比例较大，其中以工厂加工业暂住人口较多，该部分人群消费力较弱； 新安及西乡两街道社区由于规划为商贸、金融、旅游、信息咨询等第三产业和高科技产业，居住人口构成比例将会改变，高素质人口所占比例上升； 宝安中心区规划为宝安区的行政、办公、商业、文化中心区，作为行政和企业办公集中地，中高档写字楼及公寓数量会较多，再加上区内各大型中高档社区住宅人口，对本项目形成强有力的利好支撑因素。1.4宝安区城市发展规划1.4.1城市空间规划根据深圳市组团分区规划要求，完善宝安各区功能，以强化组团的产业集聚优势为核心，以城市转化为契机，以各类产业园区为载体，进行产业布局的调整和优化。宝安中心区组团 宝安中心组团包括新安、西乡和福永（南部），总面积162.1平方公里，建设用地规模84.6平方公里，生态控制用地52.3平方公里，限制区用地25.2平方公里，功能定位是：深圳西部发展轴的综合服务中心，全市重要的物流基地。重点发展商贸、金融、旅游、信息咨询等第三产业和高科技产业，建成现代化经济中心城市，成为宝安的行政、经济、商贸、金融和文化中心。 西部工业组团包括松岗、沙井和福永街道北部，总面积为156.5平方公里，建设用地规模91.4平方公里，基本生态控制用地43.7平方公里，功能定位是：打造深圳先进制造业基地。以发展工业为主，积极发展资金、技术密集型的电子、机械、精细化工和建材行业，建成现代化的城区。 西部高新组团该组团包括公明、光明及石岩街道，规划总用地面积221.2平方公里，建设用地规模87.4平方公里，基本生态控制用地127.5平方公里，限制区用地14.2平方公里，功能定位是：深圳市重要的高新技术产业基地和生态旅游基地。主要保持良好的生态环境，发展无污染、耗能少的轻工业、高科技产业生态农业、旅游观赏农业。 中部综合组团宝安片区该组团包括龙华、观澜和龙岗区的坂雪岗。功能定位是：深圳市中心配套综合服务区。重点发展仓储业，并相应发展一些工业、商贸业和第三产业，成为福田中心区的延伸和后备服务基地。本项目位于宝安中心区组团的中心位置，现代化经济中心城市的定位给片区经济的发展提供了支持。1.4.2改造旧城旧村（城中村），完善城市功能宝安十一五规划中指出：旧城旧村（城中村）改造将按照建设国际化城区总目标要求，以空间形态改造为重心，以重点旧村（城中村）改造为突破口，全面推进，促进城市产业结构提升和空间布局优化，完善公共市政设施配套，逐步实现旧城旧村（城中村）及其周边地区整体环境和社会管理的根本好转。“十一五”期间，按改造计划稳妥推进，重点推进各城镇中心区、重点产业片区以及存在严重安全隐患、综合环境极差的旧城旧村（城中村）的改造，完成旧村（城中村）的拆除重建规模达到全区总量的5，综合整治的规划达到总量的20，在功能改造上采取“以住改商”、“以工改工”、“以工改商”等多种形式并举，在具体改造方式上可以因地制宜，分别采取“推倒重来”、“综合整治”、“市场化运作”等不同形式。新安和西乡片区将是加速宝安中心城区的建设，拓展城市服务功能，旧城旧村改造的重点，改造的方向及功能布局要考虑利用现有的宝安大道发展服务业。对“以住改住”要尽可能推出品牌楼盘，提升原有商用物业的档次；对“以工改工”主要用于发展都市工业；对“以工改商”主要用于商住功能，兼顾满足宝安发展“科研和实验”功能。“十一五”期间，将选择西乡街道、现宝安大道以北、107国道以南、东至新安五路、西至西乡大道、包括河东村等六个旧村在内的、位于宝安中心组团片区、极具升值潜力的建筑低矮破旧、改造成本相对较低的典型商住混杂街区进行旧村改造试点。1.4.3交通设施建设宝安地理位置较优越，交通发达，107国道贯穿辖区，机场、码头、长途汽车站等交通设施为本区带来大量人流，建设中的地铁一号线延伸线及四号线、疏港专用通道，将改变一个新的住宅及商业模式。其中： 深圳地铁1、4号线续建1号线延伸：白石洲站科技园站深大北站南山医院站前海路站深圳西站南头车辆段站新安路站宝安中心站宝安体育中心站坪洲站西乡中心站固戌站后瑞站深圳机场站（以上为续建站点）。4号线延伸至龙华。地铁的建成将使宝安与特区关内的差距进一步缩小，各种发展限制将逐渐消失。 公路及市政路网建设宝石路、洲石路的扩改，开通广田路、心玉路、公明北环，新建玉律至碧眼道路；广深沿江高速、G107三期（机场至松岗段）改造工程；大铲湾疏港专线、福永至松岗道路；增加南光、福龙、南坪快速路龙华段三条快速路；南头、白芒、梅林检查站的扩改工程；等等。全面便捷的路网建设，将为宝安经济的进一步发展提供良好的基础。 疏港专用通道疏港专用通道是内地与香港大型基础设施协作中开工的第一个重大项目，也是第一条通过跨海工程连接内地与香港的陆路通道。通道起始于广州黄埔，途径东莞止于深圳南山，再通过西部通道与香港相连。通道全长98公里，双向8车道，设计时速100公里/小时。建成后将极大缓解广深高速、107国道的重负。 大铲湾集装箱码头大铲湾集装箱码头规划为深圳最大的码头，水陆两路分别连接珠江三角洲的西部和东部，是处理往来泛珠三角流域及世界各地货箱的最佳据点。一期项目涉及投资额约为 71 亿人民币，其设计处理能力为每年 250 万个标准箱，总面积达 112 公顷，拥有七个7-10万吨的泊位，岸线总长度达 1,830 米。沿岸水深为 -15.5 米，未来可以浚深至 -18 米，足以应付目前及设计中的大型集装箱船。大铲湾物流园区将为深圳的物流提供新的发展机遇，宝安将成为深圳西部重要的物流枢纽基地。大铲湾码头小结： 本项目位于宝安中心组团的中心位置，紧邻宝安大道，现代化经济中心城市的定位给片区经济的发展提供了政策支持； 旧城旧村改造项目为片区商业发展及升级提供良好的硬件保障； 地铁一号线的续建及通车使特区关的界限进一步模糊、发展限制缩小， 公路路网以及疏港通道的建设，完善片区交通系统，为片区进一步发展提供良好的基础。1.5宝安区房地产市场发展状况深圳的城市规划这几年发生了根本性的变化，对房地产的开发产生了一定的影响。土地供应重心已开始转向关外，人力资源及资本资源也随即发生变化，向关外倾斜。1.5.1 宝安区房地产市场概况据宝安交易中心统计数据，2006年宝安共完成商品房销售260.96万平方米，虽然较2005年的300.05万平方米下降13.15%，但它在深圳六区中仍雄居第一。其中住宅销售面积237.50万平方米，较上年下降9.94%。同时，随着整个深圳楼市价格的上升，宝安住宅均价也实现了大的跨越，自2003年以来，宝安住宅均价连续突破4000、5000和7000大关，而2006年涨幅较大，较2005年强劲上涨了48.41%。宝安房价的上涨主要由于豪宅大盘的带动，如招商华曦城、圣莫利斯、星河丹堤、观澜高尔夫等，另外宝安中心区及龙华中心城由于片区利好释放，价格出现大幅攀升，带动宝安整体房价的上涨。 备注：显示数据为2006年数值2005年宝安批准预售面积285.81万平方米，06年批准预售面积285.59万平方米，连续两年在深圳六区高居第一，说明宝安区的房产市场是近两年深圳市的热点区域。2006年宝安房地产销售面积较05年有所回落，供求关系比较平衡，所推出的新盘基本被市场消化，同时房价快速上涨，行业形势大好。2007年1-5月，宝安商铺住宅销售面积101.92万，占深圳全市的36.52，高居六区第一，说明在07年宝安的房地产仍是深圳的热点区域。1.5.2 2006年宝安区房地产发展热点区域宝安区在2006年维持了较高的市场关注度，作为惠、莞、深、港这条“黄金走廊”上最重要的枢纽地位日益凸现。宝安大道全线贯通及与深南大道的连接完成、地铁1号线延长线修建、沿江高速公路、大小铲岛物流港兴建等利好不断释放，宝安区获得了置业者的高度认可，价格也全面提升，部分楼盘甚至达到万元的水平，与关内南山楼盘的差距不断缩小。2006年一季度，宝安住宅销售宗数和面积同比相差不多，均价达到6718元/平米。二季度房价与上季相比，增长了7.13点，环比涨幅为8.89，与上年同期比较，房价同比涨幅为21.70，已冲破7000元大关。6000-8000元/平米的占总销售面积的49%以上。 第四季度宝安商品房成交均价9180元/平米，较上一季度上涨2000多元，涨幅非常大。龙华、西乡、新安三区是宝安房产业发展的重点区域。 滨海中心片区2006年滨海中心区推盘量保持了2005年的牛市，总推出量在90万平方米左右，和2005年持平，略低于龙华中心城。2006年中西城上筑、深业新岸线、西岸观邸、幸福海岸二期、第五大道、君逸世家等项目开盘即基本售罄，价格不断攀升，使滨海中心区成为业界最为关注的片区。 西乡碧海中心片区 西乡碧海中心区在滨海中心区的带动下，在2006年出现一个显著的上升行情，凭借良好的规划优势及地缘优其成为一个新的热点片区。由于住宅均价与滨海中心区仍有一定的距离，其优越的地理位置已受到关内置业者较高的认可，2006年中碧海中心区推出楼盘包括富通城二三期、圣淘沙骏园二期、阳光海等，销售势头也一片大好。随着碧海中心区被纳入到宝安中心区，这块总用地面积为15.58平方公里的土地将释放出更大的发展潜力，其房地产将保持平稳的发展，目前重点建设将转移到办公、商业的配套上，龙光、荣超、鸿荣源办公和商业项目及本项目的动工，使深圳西岸的雏形已经显现，片区发展前景看好。 龙华片区 由于交通、规划及配套等方面的历史原因，龙华片区房地产发展发展受到一定的限制，2003-2005年龙华片区在宝安各片区中发展较为缓慢，其住宅批准预售面积一直维持在50万平方米左右，而商品房销售面积也在六十多万平方米徘徊。但2006年龙华是深圳众多片区发展中最为抢眼的，推盘量及销售量都创下历年新高，商品房批准预售面积及销售面积均达到100万平方米左右。金地梅龙镇、春华四季园、碧水龙庭、七里香榭、世纪春城、城色、南国丽园、香缇雅苑等楼盘不断涌现，成为白领置业的首选，有力地缓解了关内供应紧张的局面。 龙华的爆发，主要依托于它在深圳的特殊地位，随着福龙路、玉龙路、金龙路、坂雪岗大道与南坪快速的互联、民乐立交的兴建等因素，其交通瓶颈将迅速打破。深圳火车新客站及地铁4号线等利好因素将使龙华成为继深圳西岸之后最具发展潜力的片区。 西部工业中心从区位及政府规划来看，松岗、沙井片区为核心的西部工业中心由于强大的产业优势，及地处深圳、东莞的交接部位，它将发展成为深圳一个新的中心，这将带动该片区成为比较独立房地产开发新兴市场。2006年集信名城对外公开发售，取得不俗的销售成绩，而桑达棕榈堡、鸿荣源禧园、中海西岸华府都将于2007年集中上市，成为一个新的焦点。小结： 自2005年以来，宝安中心区成为深圳房产市场最受关注的热点区域； 随着西乡碧海中心区被纳入进宝安中心区，碧海中心区房产市场还有较大发展空间； 随着房产市场的快速发展，片区商业项目相对增多，本项目将面临较大竞争。1.5.3 未来发展趋势“十一五”规划中明确指出，以新安、西乡、新中心城区和龙华作为全区房地产业发展的重点区域；在加快发展滞后于房地产市场的市政基础设施和公共配套设施的前途下，以拓展城市功能为出发点，重点开发高尚住宅小区、商贸物业和写字楼及其他服务业配套物业。土地出让政策主要是适度控制近期土地出让的规模，消化市场存量土地，发展环境好、低容积率住宅。可见，在未来几年内，宝安仍将继续维持宝安中心区与龙华片区两足鼎立的态势，有强大的发展后劲。1.5.4 政策分析政策一、返租销售返租销售即房地产开发企业为促进销售，在其建造楼盘出售时与买家约定，在出售后的一定年限内由该房地产开发经营企业以代理出租的方式进行包租，或者直接由该企业承租经营使用，包租期间或者承租期间的租金冲抵部分售价款或偿付一定租金回报。这种方式能使开发商较快的实现资金回笼，但其存在较大的经营风险，同时还存在一定程度的法律风险。建设部 88 号令商品房销售管理办法第十一条，房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房。房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。如开发商为规避返租销售带来的各种风险，可采用直接销售等其他模式。 政策二、土地增值税恢复征收国家税务总局通知，自2007年2月1日起，土地增值税将恢复征收。同时还规定，土地增值税对于产权未发生转移的企业自用或用于出租等商业，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。土地增值额未超过扣除项目金额20%的，免收土地增值税。由此可以预测，房地产市场供应结构将在未来几年内发生变化，预计2008年后，90平方米以下的经济适用的小户型住宅将占据市场主导；同时，大部分商用物业开发商将转为自己持有，只租不售。小结： 宝安区房地产开发市场已成为深圳市的一大热点，区域内楼盘素质及售价不断提高，源于居民收入水平和对居住环境要求的提高，也预示居住人口素质的提高及对生活质量要求的提高； 区内三大开发片区中，中心区的开发规模大，2006年市场供应量达到90万左右，楼盘素质也最高，未来入住人群有旺盛的消费力和较高层次的消费需求； 随着宝安中心区的大力开发及置业人群的逐步入住，宝安中心区的居住人口将在几年内迅速上升，届时为本项目提供大量的强劲消费人流； 由于新的土地增值税政策出台，开发商自行持有的商用物业将呈上升趋势，只租不售将成为市场主流。二、项目所在区域分析2.1 宝安中心区概况滨海中心区碧海新区本项目宝安中心区由滨海中心区和碧海新区（又叫西乡中心区）组成，西北至碧海湾公园，东北至宝安大道，西南至滨海大道，东南只一关之隔与南山区相临，隔海与大小南山相望，面临珠江入海口，规划居住人口约32万人。宝安中心区总规划面积15.58平方公里：其中区委区政府所在的滨海片区面积为7.18平方公里；碧海新区为8.4平方公里。目前中心区内尚未开发建设用地面积4.8平方公里（其中滨海片区约3.24平方公里），政府可控制待建用地约2.6平方公里（其中滨海片区约2.3平方公里），可供经营性出让土地约72.3万平方米（其中滨海片区约60.6万平方米）。序号项目名称完成状态序号项目名称完成状态1行政中心已建成14博物馆在建2海滨广场已建成15青少年馆在建3体育馆已建成16图书馆在建4宝安大道已建成17游泳馆已建成5西乡大道已建成18西乡体育中心在建6新湖路、创业路已建成19N4区小学在建7海城路、新安六路已建成20中心城变电站在建8宝安实验学校已建成21污水处理厂在建9深港西部通道已于2007年7月1日通车22雨水、污水泵站在建10地铁1号线2009年通车23宝源路二、三期在建11大铲湾码头2008年底运营24兴业路西乡大道至银田路段已建成12电影院待建25甲岸西路、南路在建13五星级酒店待建26湖滨西路在建宝安中心区经过十多年的规划建设，市政道路网架已基本形成，公建配套设施正在逐步完善。宝安中心区市政、公建项目建设情况一览表行政中心： 体育中心 宝安大道： 宝源路一期： 海滨大道: 坪洲新村： 宝安中心区定位为深圳的次中心区，西部中心，城市新区功能区，是唯一的滨海新城，连接广深走廊的中心之一，拥有滨海、红树林、中心区三大绝对优势，是深圳其他片区无法比拟的。其平方公里的滨海地带，是提升深圳滨海城市形象的一张王牌。由于有未来房地产市场强劲升值的潜力支撑，因此新中心区开发建设不仅吸引了区内的大中型开发企业，也引来了越来越多的关内企业入驻，为宝安房地产业的发展带来了新的竞争和机遇，也为本项目带来不可多得的发展良机。2.2 宝安中心区的总体规范目标 利用滨海岸线资源，塑造宝安中心区“现代滨海城市特色”形象 明确水域以及提高土地开发价值，促进宝安中心区城市建设 提供便捷交通系统，以提高土地利用价值并促进经济和社会发展 强调生态环境，提高环境质量和生活品质，增强滨海地区的活力 寻求可持续发展模式，满足宝安中心区分期建设的要求 提供多样化的都市活动及场所，创造世界级水准的海滨中心城滨海中心区土地利用规划图：其中居住用地120.6公顷，商住用地78.8公顷，商业用地48.3公顷，该三类共占滨海中心区总面积的33.62。碧海新区土地利用规划图：其中居住用地203.79公顷，商住用地93.82公顷，商业用地40.59公顷，三类共占碧海新区总面积的41.34。综上分析，宝安中心区共规划有居住用地324.39公顷，商住用地172.62公顷，商业用地88.89公顷，总计585.9公顷（5.859平方公里），占宝安中心区总规划面积的37.61。2.3 宝安中心区城市发展规划2.3.1 滨海中心区29观景台休闲公园行政中心 体育馆体育场 中央公园 生态教育中心红树林生态公园深海大道钓鱼台海滨广场水上中心五星级酒店青少年宫自然科学博物馆艺术中心私家游艇码头滨水商业区水上运动俱乐部水族馆会展中心图书馆 演艺中心观景天桥海滨度假酒店海滨酒吧街酒店水岸露天剧场轮渡渡船码头港湾购物中心及电影院地铁站广场医院商业广场高层海景住宅历史文化博物馆 黄金海岸金港华庭商业部分市场分析报告滨海中心区由行政办公、商业办公、文体娱乐、医疗配套及居住区组成，范围为新安六路、宝安大道、宝安区界和前海围合的区域，片区面积 7.2 平方公里，规划居住人口 17.5万人。未来发展成为面向二十一世纪，现代化、高效率的花园式滨海城区；建设成为深圳市西部次中心，宝安区乃至于深圳市富有海滨特色和都市魅力的区域。 滨海中心区规划功能如下（以下数据及图片来源：宝安区政府）A：一个濒海带状公园和一个都市绿环滨海中心区沿海滨大道内侧设置连续的带状城市公园，承担观海、游憩、运动健身和隔离交通噪声、净化、美化城市环境的职责，提高宝安新中心区的绿地率和绿视率。沿滨海中心区核心区外围道路断面一侧控制30米宽的绿带，开发连续的、有树阴遮蔽的开放地带，引入街头艺术和街头文化，与大海相连，创造一个郁郁葱葱的都市绿环。滨海中心区内地块按高绿地率控制，平均绿地率高于45%，同时区内小公园、小游园要求街头化、外向化，实现“城中有绿，绿中是城”的新中心区。 B：两条轴线-中央绿轴和发展主轴滨海中心区内设置了两条主要轴线，分别正对大、小南山和大、小铲岛，中央公园两侧局部安排文化娱乐和会议展览设施；发展主轴以购物广场、步行街为主线，两侧布置商业建筑和商务办公设施。C：三个圈层-核心区、混合区、居住区滨海中心区用地布局结构明确划分为三个圈层，从总体上界定其相应的用地规模，每个圈层都有主要功能，并兼容其它功能，以带旺人气，创造浓郁的都市风情。 第一圈层核心区，是滨海中心区的主体，功能包括行政、文化、商业金融及商务办公，用地面积2.26 K，建筑以高层为主，以突出滨海中心区的形象和地位。第二圈层混合区，为核心区的外延部分，功能包括商业和商住混合，面积1.87 K，建筑以小高层为主；第三圈层居住区，功能包括居住和居住配套设施，面积2.25 K，建筑以多层为主，同时包括部分高层、小高层和低层别墅。 D：三大商业组团滨海中心区内通过横贯深圳市东西的地铁1号线，经由深南大道至新湖路下通过滨海中心区，并在区内设置了三个站点。在这三个站点周围及裕安西路上按半径500米的范围形成三大商业组团。2.3.2 碧海新区碧海新区为宝安大道、新安六路、海滨大道和碧海湾公园围合的区域，总用地面积为824.14万平方米，规划居住人口14万人。碧海新区是宝安第二位重点布局和发展的片区，也是西乡土地储备最多的区域。发展总目标是完善居住配套与综合服务功能，规划建成为集中发展第三产业、高效集约利用土地的宝安区西南部全新的、整体的、环境优美的、配套设施完善的现代化海滨城区，重点发展商贸、金融、信息和房地产业，联合滨海中心区，集中城市的行政、文化、体育等主要职能，充分展示滨海城市特征。图则表示，该片区属于临海地区，片区内任何开发建设活动均应遵循下列原则：落实分区规划关于“建设环境优美、富于特色的生态型现代化城市组团，注重独特的物质空间环境的创造，加强区内宝贵自然生态资源的保护，营造滨海城市组团特色”的城市环境建设目标，突出城市滨海特征；保护并加强片区西部碧海湾公园所形成的城市绿地景观和空间的标志性；加强片区西部西乡河两侧岸线的整治和滨河绿化处理，保证西乡河两侧开敞空间。对于该片区城市空间组织，图则确定其主要构思为：突出城市的滨海特色，构筑“一核一带”、“五轴四心”的城市空间景观结构。A：一核一带一个绿色开敞空间、一个沿河绿化带“一核”即本片区西侧由碧海湾公园构成的绿色开敞空间，北部山体是片区自然地形的制高点，南部空间直通珠江口海面。“一带”是指西乡河及两侧绿地空间组成的带状开敞空间，应保证沿河绿地空间的连续性，规划将沿河两侧各100米范围内的区域作为视线影响区，并对影响区内用地的开发强度和建筑高度进行控制。“一核一带”作为本片区的标志性开敞空间，将区外生态环境引入城市内部，并完善区域整体的生态网络格局。B: 五轴四心沿五条主要道路形成四个公共中心“五轴四心”是指该片区沿五条主要道路（新湖路、宝源路、西乡大道、海城路、银田路）形成的公共空间轴以及分布在这些轴线上的四个特征各异的城市公共中心，它们是展示滨海自然风貌和城市特色景观的重要场所。C：路网交通地铁、高速干道在交通方面，地铁一号线穿越本区，在该片区内设置2个轨道站点，分别为坪洲站和西乡中心站，并结合轨道站点设置2处轨道交通枢纽站。同时，海滨大道、沿江高速、广深城际轨道线从南侧经过本片区。D：坪洲开发区坪洲开发区主要由坪洲新村和F518创意工业园构成。坪洲新村位于63区和65区，由宝安区住宅局建设，计划总投资约9亿元，占地面积16.5万平方米，总建筑面积达40万平方米，建成后将为宝安区党政机关和企事业单位职员提供3500套安居房和其它公共配套设施一批。整个项目分三期建设。该小区与富通城结合在一起，构成宝安珠江沿线最密集的住宅区之一。坪洲新村自2002年开始规划，于2005年1月开工建设，建成后将有大量的公务员入驻，将对项目所在区域的交通、教育、治安、市政配套以及政府政策产生有利于片区的影响。F518创意工业园东向宝源路，西临兴业路，南至海城路，北靠西乡大道，紧邻富通城；该园总用地面积51227平方米，建筑面积92287平方米。原为四层的旧工业厂房，共22栋，在保持原建筑群的情况下，通过外墙的装饰和市政环境的规划布局，把创意园区打造成为深圳乃至中国工业产品设计原创基地。商业配套包括：商务酒店（13294平方米）、商务中心（26012.6平方米）、酒吧、KTV、网吧、影吧、便利店、咖啡馆、绿色餐厅、专业图书馆、健身中心等。共七栋，占园区总面积的42.3%，首层停车位600个。2.3.3 碧海新区工业规划根据碧海新区法定图则，区域内仅设有一处一类工业用地，位于碧海湾公园北侧、宝安大道旁，距本项目约500米。依据规划，区域内大多工业区将搬迁。西乡十一五规划中则明确提出工业发展战略都市工业产业集群发展战略。针对西乡街道位于宝安中心城区，随着第三产业的发展，地价逐渐增高，工业会受到不利影响的现实情况，只能重点发展占地少、附加值高的都市工业。实施这一战略来优化产业结构、缓解工业发展面临土地资源的压力，“十一五”期间，除远离城区的地方继续发展原有工业产业外，靠近城区地带要通过旧城旧村旧工业区的改造等多种方式建立都市工业园区，培育和发展食品加工、软件开发、广告印刷包装、小家电制造业、精密仪器仪表、电子信息产品和玩具等都市产业集群。主要通过推动工业优化升级，促进工业集约化发展： 调整产业结构，用高新技术改造传统优势行业，发展都市工业； 对全街道工业用地进行调控； 做好新兴工业园区的修建及招商工作。引导老工业区进行改造，完善厂房和配套基础设施，鼓励老城区和碧海中心区的工业物业进行改造，用以发展新型都市工业和先进工业，近期完成河西、麻布工业区、劳动工业区一部分的整体改造和河东、银田工业区一部分的局部改造的规划和改造工作； 促进产业集群发展。在旧城旧村改造工作中，将加快中心片区的老工业区改造，采取整体迁走，彻底使原有生产功能转变为商贸或居住功能，并提升商圈层次；推进80片区、河西工业村、铁岗村、共乐村、三围村等工业、人民生活、商业饮食服务多功能混杂的区域进行合理置换，成片开发。 由西乡十一五规划分析可知，碧海新区内有部分工业区将按照都市工业发展战略要求，在2010年前置换或搬迁。小结： 随着深圳城市重心的逐渐西移，以及深圳市政府的城市规划要求，未来宝安将是深圳城市发展的重点，宝安中心区的建设则是重中之重； 范围扩大后的宝安中心区在市政配套、规划的科学性和发展前景等各方面都优于原方案，碧海新区的加入将使宝安中心区得到更好的发展； 碧海新区将重点扶持商贸、金融、信息服务、中介咨询、文化娱乐等行业的发展，对片区商业发展及本项目形成利好支持； 本项目位于宝安新中心区的边缘位置，临一条城市主干道宝安大道和两条城市次干道银田路、共乐路，交通便利； 据发展规划及“十一五”规划中要求，区域内大多数工厂将面临置换升级或搬迁，这意味着区域人口素质将明显提高； 区域内已建成、在建或待建商业项目较多，住宅裙楼商业普遍存在，未来对本项目形成较强的竞争。2.4 宝安中心区交通状况2.4.1 陆上交通2004年，在前几年修建条路段的基础上，政府投资亿余元（不包括宝安大道的修建费用），在宝安中心区新建多条路段。这些路段主要集中在中心区宝源路、兴华西路、甲岸路、罗田路、裕安路等重点道路上。现在，中心区道路网络基本成型，并覆盖了中心区面积的以上,本项目正处于宝源路与海城路交汇处，公路交通状况良好。A：宝安大道功能定位：城市客运主干道。宝安大道，位于107国道西侧，南起南头联检站，与深南大道、港湾大道、北环大道相衔接，北至松岗107国道，沿途穿过新安、西乡、福永、沙井、松岗五个街道办。宝安大道作为市政主干道，将限制货柜车使用，主要走小车，而货柜仍走107国道和广深高速。未来效应：宝安大道跟深南大道打通接轨，成为深南大道西向的延伸段，与深南大道共同形成深圳第一大路，成为乃至中国、世界著名的大道。总长度达60多公里，比现在向东西扩展70华里的北京长安街还长。当然一个城市的发展并不简单地以街道长和宽来衡量，但作为一个带状发展的城市，深南大道的不断西移和扩宽则反映了深圳这个城市的走向，预示着这个城市的未来。B：海滨大道 海滨大道将与滨海大道相连接，形成一条可欣赏珠江口30公路天然海景的滨海走廊，预计在2010年通车。届时，从宝安中心区只5分钟即可顺达机场，20分钟往返南山、福田中心区，大大缩短宝安中心区与特区内的距离，助力经济腾飞。C: 疏港专用通道疏港专用通道将会成为香港特别行政区与深圳之间的第四条跨境行车通道，以疏缓目前位于落马洲、文锦渡及沙头角的跨境行车通道的交通挤塞情况。通道起始于广州黄埔，途径东莞止于深圳南山，全长98公里，双向8车道，设计时速100公里/小时。连接港深的西部通道全长5.5公里，已于2007年7月1日正式通车，桥身由高架引桥和斜拉桥组成，其中有3.5公里位于香港水域及由香港特区政府在此项目下兴建。香港侧的斜拉桥主跨长度为210米，单柱式后仰索塔高158米，高架引桥跨距一般为75米。其余2公里的深港西部通道由深圳市政府建造。 未来效应：深港西部通道的兴建，不仅降低深港跨境行车道路拥挤的压力，同时，还促进深港物业的繁荣互补，给深圳特别是宝安中心区带来新的发展机遇。区内外道路的主要影响：衔接特区内外，延伸深南“财富通道”，拉开深圳城市发展格局；打通西部五街道，缓解107国道、广深高速交通压力，促进各街道产业经济的一体化； 宝安大道已全线通车；海滨大道预计于2010年贯通。多个通道连接宝安与特区关内。在107国道自然分隔出的新老城区之间，目前有座立交桥连通，规划部门正在进行立交路口的改造。2.4.2 轨道交通（地铁）地铁站点:罗湖站国贸站老街站大剧院站科学馆站华强路站岗厦站会展中心站购物公园站香蜜湖站车公庙站竹子林站桥城东站华侨城站世界之窗站（以上为一期站点）白石洲站科技园站深大北站南山医院站前海路站深圳西站南头车辆段站新安路站宝安中心站宝安体育中心站坪洲站西乡中心站固戌站后瑞站深圳机场站。地铁一号线在中心区设有5个站（新安路站、宝安中心站、宝安体育中心站、坪洲站、西乡中心站），间隔约为2.5公里，其二期工程的设计已完成， 2006年2月地铁号线续建段已完成是项目审批程序，现进入全面建设阶段,预计于2009年底完工。地铁西乡中心站距本项目约700米，属地铁次级辐射范围。主要影响：拉开城市框架，优化城市功能布局，明晰区域定位；弱化关口阻碍，输送关内消费力，为地产升级和价格提升提供强劲后续需求；地铁沿线物业大规模开发加速城市化进程。2.4.3 海运深圳西部港口-大铲湾集装箱码头大铲湾集装箱码头，是西部港区仅存的未开发的深水港址，与宝安中心区海岸边滨海大道相连，共20个泊位，分4期建设，建成后深圳港可新增集装箱吞吐能力700万标准箱，最终设计能力将达1000万标准箱。 主要影响：构建深圳物流产业，提升深圳物流业在全球的竞争力和地位；加强宝安与珠三角地区和香港地区的经济往来和贸易合作；引来大批相关服务企业的进驻，带旺办公经济；大量物流业从业人员的聚集，带来一定的购房需求力和商业消费力。2.4.4 空运距离中心区2公里的西丽直升机场和距离5公里的深圳国际机场。海、陆、空、地铁构成宝安中心区四位一体的立体交通网络，将会使宝安中心区拉近与其它地区的联系，充分释放巨大的发展能量。成功实现与罗湖、福田的融合互补也指日可待，将崛起成为名副其实的西岸商业主城区。小结： 全方位立体的交通规划，给宝安中心区的发展提供了良好的基础； 本项目位于一条城市主干道宝安大道及两条城市次干道银田路和共乐路的交汇处，人车流可达性佳，消费者到达本项目便捷，商业发展前景看好； 地铁一号线“西乡中心站”距本项目约700米，地铁开通将使片区受到置业者、商家的关注，为本项目的商业发展带来机遇。2.5 宝安中心区房地产市场2.5.1 房地产市场概况滨海中心区以其优越的地理条件、良好的城市规划、完善的市政配套等优势成为大部分置业者的首选。2006年，宝安中心区房地产市场供销两旺，形势良好，成为整个深圳房产市场的热点区域。宝安各区销售情况统计表（2006.1.12006.11.23）所在区总套数单位面积（平方米）建筑面积(平方米）大于10070100小于70龙华8816304031442632808490.51西乡567528661839970584376.54新安421125141255442494152.89石岩4463021123249601.14福永42615215112342948.62观澜296149618646434.34公明924312