福建凤凰城业主公约与前期物业管理协议.doc

业主公约前期物业管理协议业主公约第一章 总 则第一条 根据福建省物业管理条例和相关法律、法规、政策，制定本公约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反公约应当承担的责任等事项依法作出约定。第二条 本公约对建设单位、业主和物业使用人均有约束力。第三条 建设单位与物业管理企业签订的前期物业服务合同中涉及业主共同利益的约定，与本公约一致。第二章 物业基本情况第四条 本物业管理区域内物业的基本情况物业名称 凤凰城 ；座落位置 晋江市青阳泉安中路 ；物业类型 住宅洋房（带电梯）/商铺/商场 ；建筑面积 。物业管理区域四至：东至 ；南至 ；西至 ；北至 。 第五条 根据有关法律法规和物业买卖合同，业主享有以下物业共用部位、共用设施设备的所有权：1、由单幢建筑物的全体业主共有的共用部位，包括该幢建筑物的承重结构、主体结构，公共门厅、公共走廊、公共楼梯间、户外墙面、屋面、 管道井 、 电梯井 、 风井 等，其中住宅部分的外墙面归全体住宅业主共同所有，属商业部分的外墙归全体商业业主共同所有；2、由单幢建筑物的全体业主共有的共用设施设备，包括该幢建筑物内的给排水管道、落水管、水箱、水泵、电梯、冷暖设施、照明设施、消防设施、避雷设施、 可视对讲门禁系统 、 等；3、由物业管理区域内全体业主共有的共用部位和共用设施设备,包括围墙、池井、照明设施、共用设施设备使用的房屋、物业管理用房、 供水设施 、 供电设施 、 消防设施 等。第六条 在本物业管理区域内，根据物业买卖合同，以下部位和设施设备为建设单位所有：1、地下停车场 ；2、商场及其附属设备、设施 ；建设单位行使以上部位和设施设备的所有权，不得影响物业买受人正常使用物业。第三章 物业的使用第七条 业主对物业的专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利，但不得妨碍其他业主正常使用物业。第八条 业主应遵守法律、法规的规定，按照有利于物业使用、安全、整洁以及公平合理、不损害公共利益和他人利益的原则，在供电、供水、供热、供气、排水、通行、通风、采光、装饰装修、环境卫生、环境保护等方面妥善处理与相邻业主的关系。第九条 业主应按设计用途使用物业。因特殊情况需要改变物业设计用途的，业主应在征得相邻业主书面同意后，报有关行政主管部门批准，并告知物业管理企业。第十条 业主需要装饰装修房屋的，应事先告知物业管理企业，并与其签订装饰装修管理服务协议。业主应按装饰装修管理服务协议的约定从事装饰装修行为，遵守装饰装修的注意事项，不得从事装饰装修的禁止行为。第十一条 业主应在指定地点放置装饰装修材料及装修垃圾，不得擅自占用物业共用部位和公共场所。本物业管理区域的装饰装修施工时间为8点至12点，14点至18点，18点至22点无声无震施工 ，其他时间未经物业公司许可不得施工。第十二条 因装饰装修房屋影响物业共用部位、共用设施设备的正常使用以及侵害相邻业主合法权益的，业主应及时恢复原状并承担相应的赔偿责任。第十三条 业主应按有关规定合理使用水、电、气、暖等共用设施设备，不得擅自拆改。第十四条 业主应按设计预留的位置安装空调，未预留设计位置的，应按物业管理企业指定的位置和要求安装，并按要求做好噪音及冷凝水的处理。第十五条 业主及物业使用人使用电梯，应遵守本物业管理区域的电梯使用管理规定。第十六条 在物业管理区域内行驶和停放车辆，应遵守本物业管理区域的车辆行驶和停车规则。第十七条 本物业管理区域内禁止下列行为：1、损坏房屋承重结构、主体结构，破坏房屋外貌，擅自改变房屋设计用途；2、占用或损坏物业共用部位、共用设施设备及相关场地，擅自移动物业共用设施设备；3、违章搭建、私设摊点；4、在非指定位置倾倒或抛弃垃圾、杂物；5、违反有关规定堆放易燃、易爆、剧毒、放射性物品，排放有毒有害物质，发出超标噪声；6、擅自在物业共用部位和相关场所悬挂、张贴、涂改、刻画；7、利用物业从事危害公共利益和侵害他人合法权益的活动；8、户门外禁止摆放鞋、神龛、香炉、货架等私人物品；9、法律、法规禁止的其他行为。第十八条 业主和物业使用人在本物业管理区域内饲养动物不得违反有关规定，并应遵守以下约定：1、宠物如发生袭击他人，饲养者将承担伤害赔偿责任；2、因饲养宠物原因影响公共区域内客户正常生活、工作而引起的投诉，饲养者要迅速采取措施处理，直至自行消除投诉影响；3、按政府规定办理手续。第四章 物业的维修养护第十九条 业主对物业专有部分的维修养护行为不得妨碍其他业主的合法权益。第二十条 因维修养护物业确需进入相关业主的物业专有部分时，业主或物业管理企业应事先告知相关业主，相关业主应给予必要的配合。 相关业主阻挠维修养护的进行造成物业损坏及其他损失的，应负责修复并承担赔偿责任。第二十一条 发生危及公共利益或其他业主合法权益的紧急情况，必须及时进入物业专有部分进行维修养护但无法通知相关业主的，物业管理企业可向相邻业主说明情况，在第三方（如所在地居民委员会或派出所或）的监督下，进入相关业主的物业专有部分进行维修养护，事后应及时通知相关业主并做好善后工作。第二十二条 因维修养护物业或者公共利益，业主确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得建设单位和物业管理企业的同意，并在约定期限内恢复原状。第二十三条 物业存在安全隐患，危及公共利益或其他业主合法权益时，责任人应当及时采取措施消除隐患。第二十四条 建设单位应按国家规定的保修期限和保修范围承担物业的保修责任。建设单位在保修期限和保修范围内拒绝修复或拖延修复的，业主可以自行或委托他人修复，修复费用及修复期间造成的其他损失由建设单位承担。第二十五条 本物业管理区域内的全体业主按规定缴存、使用和管理物业专项维修资金。第五章 业主的共同利益第二十六条 为维护业主的共同利益，全体业主同意在物业管理活动中授予物业管理企业以下权利：1、根据本临时公约配合建设单位制定物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；2、以批评、规劝、公示、恢复 、收取违约金等必要措施制止业主、物业使用人违反本临时公约和规章制度的行为；3、监管业主室内装饰装修事宜；4、 对拖欠物业管理费的客户采取一切必要的追讨措施，直至向人民法院起诉。第二十七条 建设单位应在物业管理区域内显著位置设置公告栏，用于张贴物业管理规章制度，以及应告知全体业主和物业使用人的通知、公告。第二十八条 本物业管理区域内，物业服务收费采取包干制(酬金制）方式。业主应按照前期物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费用(物业服务资金)。物业服务费用（物业服务资金）是物业服务活动正常开展的基础，涉及全体业主的共同利益，业主应积极倡导欠费业主履行交纳物业服务费用的义务。第二十九条 利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、物业管理企业的同意后，按规定办理有关手续，业主所得收益主要用于补充专项维修资金。第三十条 业主与物业公司在本物业内不存在人身、财产保管责任或保险关系。第六章 违约责任第三十一条 业主违反本临时公约关于物业的使用、维护和管理的约定，妨碍物业正常使用或造成物业损害及其他损失的，其他业主和物业管理企业可依据本临时公约向人民法院提起诉讼。第三十二条 业主违反本临时公约关于业主共同利益的约定，导致全体业主的共同利益受损的，其他业主和物业管理企业可依据本临时公约向人民法院提起诉讼。第三十三条 建设单位未能履行本临时公约约定义务的，业主和物业管理企业可向有关行政主管部门投诉，也可根据本临时公约向人民法院提起诉讼。第七章 附 则第三十四条 本临时公约所称物业的专有部分，是指由单个业主独立使用并具有排他性的房屋、空间、场地及相关设施设备。本临时公约所称物业的共用部位、共用设施设备，是指物业管理区域内单个业主专有部分以外的，属于多个或全体业主共同所有或使用的房屋、空间、场地及相关设施设备。第三十五条 业主转让或出租物业时，应提前书面通知物业管理企业，并要求物业继受人签署本临时公约承诺书或承租人在租赁合同中承诺遵守本临时公约。第三十六条 本临时公约由物业管理企业和每位业主各执一份。第三十七条 本临时公约自首位物业买受人承诺之日起生效，至业主大会重新制定的业主公约生效之日终止。承 诺 书本人为 凤凰城 的买受人，为维护本物业管理区域内全体业主的共同利益，本人声明如下：一、确认已详细阅读 都市新景象物业管理有限公司 制定的“业主公约”；二、同意遵守并倡导其他业主及物业使用人遵守本业主公约；三、本人同意承担违反本业主公约的相应责任，并同意对该物业的使用人违反本业主公约的行为承担连带责任；四、本人同意转让该物业时取得物业继受人签署的本业主公约承诺书并送交物业管理企业，物业管理企业收到物业继受人签署的承诺书前，本承诺继续有效。承诺人（签章） 年 月 日凤凰城前期物业管理服务协议本协议当事人：甲方： 厦门都市新景象物业管理有限公司晋江分公司 乙方： 前期物业管理是指：自单元出售之日起至业主委员会与物业管理企业签定的物业管理合同生效时止的物业管理服务。本物业名称： 凤凰城 乙方所购房屋销售（预售）合同编号： 乙方所购房屋基本情况： 类 型： 坐落位置： 凤凰城 幢 座 室 建筑面积： 平方米根据有关法律、法规，在自愿、平等、协商一致的基础上，在乙方签订房屋买卖合同时，甲乙双方就前期物业管理服务达成如下协议：第一条 双方的权利和义务一、 甲方的权利义务1、 对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理；2、 根据有关法规和政策，结合实际情况，制定本物业的业主公约、住户手册和装修手册及有关物业管理规章制度，并书面告知乙方；3、 建立健全本物业的物业管理档案资料；4、 制止违反本物业的业主公约、住户手册和装修手册及有关物业管理规章制度的行为；5、 甲方可委托专业公司承担本物业的专项管理与服务业务，但不得将本物业的整体管理责任转让给第三方；6、 依据本协议向乙方收取物业管理费用；7、 编制物业管理服务及财务年度计划；8、 每十二个月向乙方公布物业管理费用收支帐目；9、 不得占用本物业的共用部位、共用设施设备或擅自改变其使用功能；10、 向乙方提供房屋自用部位、自用设施设备维修养护等有偿服务；11、 自本协议终止时起30日内，与业主委员会选聘的物业管理企业办理物业的物业管理移交手续。二、 乙方的权利义务1、 参加业主大会或业主代表大会，享有选举权，被选举权和监督权；2、 监督甲方的物业管理服务行为，就物业管理的有关问题向甲方提出意见和建议；3、 遵守本物业的业主临时公约、住户手册和装修手册及有关物业管理规章制度，并配合管理公司做好物业的各项管理工作；4、 按有关规定向甲方交纳物业管理费或其他应付费用；5、 不得占用、损坏本物业的共用部位、共用设施设备或擅自改变其使用功能；因搬迁、装饰装修等原因确需合理使用共用部位、共用设施设备的，应事先通知甲方，并在约定的期限内恢复原状，造成损失的，给予赔偿；6、 转让单元时事先通知甲方，告知受让方与甲方签订本协议，否则乙方应承担本协议义务；7、 对承租人、使用人及访客等违反本物业的业主公约、住户手册和装修手册及有关物业管理规章制度等造成的损失、损害承担连带责任；8、 按照合法安全、公平、合理的原则，正确处理物业的给排水、通风、采光、维修、通行、卫生、环保等方面的相邻关系，不得侵害他人的合法权益。9、 加强安全防范意识，自觉做好防火、防盗等安全防范工作。10、 业主无权直接惩戒甲方属下的职员，业主如对该职员不满，应向甲方提出，由甲方采取其认为合适的必要行动。第二条 物业管理服务内容一、 房屋共用部位的维护和管理共用部位是指房屋主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道、绿化用地等。二、 房屋共用设施设备及其运行的维护和管理共用设施设备包括但不限于共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、通讯线路、照明、锅炉、供热线路、供气线路、消防设施、绿化、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。三、 环境卫生1、 设专人负责楼宇大堂、楼梯间、小区道路等公共区域的环境卫生保洁工作；2、 负责公共区域的鼠虫灭杀工作；3、 定时收集及清运住户生活垃圾。四、 保安1、 内容1） 协助公安部门维护本物业区域内的公共秩序；2） 保安员24小时巡查小区公共区域及对小区出入口、停车场等重要位置的看守；3） 定期检查小区内的消防设施及做好防火安全工作。2、 责任1） 维持小区内的治安秩序；2） 保障小区公共部位及设施设备的安全；3） 负责小区的消防安全工作。五、 交通秩序与车辆停放1、 内容1） 维持小区内车辆的行驶和停放秩序；2） 对小区内的车辆进行安全检查工作。2、 责任1） 负责保障小区内的交通畅顺；2） 负责维持小区内的车辆停放秩序，禁止车辆在非停车公共区域乱停乱放；第三条 物业管理服务质量一、 房屋外观：整洁美观。二、 设备运行：正常。三、 共用部位、共用设施设备的维护和管理：定期进行维修保养，并维护良好。四、 环境卫生： 1、 公共区域每天清扫并保持干净整洁，下水道、沙井、化粪池通畅。；2、 定期进行灭虫工作，基本消除蚊虫滋生地。3、 公共用水池定期清洗。五、 绿化： 1、 专人定期进行绿化养护管理；2、 公共绿化及时修剪和补栽补种。六、 交通秩序与车辆停放： 1、 小区内非停车公共通道禁止车辆乱停乱放，保证小区内交通畅顺；七、 保安1、 保安员在小区主要出入口、监控中心实行24小时值班，小区范围内不定期巡逻，维护小区安全秩序。2、 小区主要出入口设固定保安岗位，重要位置安装智能化监控装置。八、 消防1、 定期或不定期进行消防巡查，消除火灾隐患；2、 消防设施设备完好，可随时启用；消防通道畅通。九、 房屋共用部位、共用设施设备小修和急修：小修：1、 报修2小时内到现场检查；2、 五天内处理或反馈。急修：1、 一般故障当天解决或反馈；2、 较难故障三天内处理或反馈。第四条 物业管理费用（不包括房屋共用部位共用设施设备大中修、更新、改造的费用）一、 乙方交纳费用的时间：在商品房买卖合同约定交楼之日前前来办理手续收楼的，以乙方收楼之日起计收；在发展商不负逾期交楼责任的情况下，乙方逾期收楼的以商品房买卖合同约定交楼之日起计收；在发展商负有逾期交楼责任，以甲方通知乙方收楼之日起计收。二、 住宅洋房/住宅洋房（带电梯）/商铺的物业管理费用按建筑面积每月每平方米 元计收；三、 自购车位管理服务费每月 元/车计收，月租车位按每月 元/车计收；四、 因乙方原因空置房屋或车位的，甲方仍按房屋建筑面积或车位的管理服务费标准每月收取物业管理费；五、 乙方出租物业的，乙方与物业使用人约定由物业使用人交纳物业管理费用的，从其约定，但乙方仍负连带交纳责任。乙方与物业使用人之间的交费约定，乙方应及时书面告知甲方；六、 乙方转让物业时，须交清转让之前的物业管理费用；七、 甲方有权根据政府有关部门的最新规定对物业管理费标准进行适时调整；八、 乙方首次缴费时需向甲方预交至2008年12月31日物业管理费。在此之后，乙方按 季度 向甲方支付。乙方应在每季度 5日前向甲方预付下 季度 物业管理费用。第五条 其他有偿服务费用：乙方使用本物业内的文化娱乐体育设施和停车场等公共设施、公共场所（地）时，应按规定交纳有关费用。第六条 代收代缴收费服务受有关部门或单位的委托，甲方可提供水费、燃（煤）气费等代收代缴收费服务（代收代缴费用不属于物业管理费用），收费标准执行政府规定，上述费用如燃（煤）气费、水费用等由物业管理公司预先垫付的，业户需缴交周转金。第七条 专项维修基金的管理与使用一、 业主签订购房合同满一年后缴付专项维修基金，首次缴纳的专项维修基金 标准暂定为：住宅按建筑面积每平方米人民币肆拾元（40元/平方米）；商铺按建筑面积每平方米人民币伍拾元（50元/平方米）；二、 专项维修基金权益由全体业主共同享有，专项维修基金用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造。三、 专项维修基金的使用，管理公司从维修基金的增值部分中开支；增值部分不足以开支时，由物业管理维修基金支付，支出部分由业主按建筑面积比例分摊而收回。四、 维修基金由物业管理公司负责代管，不得挪作他用，并专户储存。 第八条 保险一、 房屋共用部位、