都市花园西区酬金制合同.doc

濮阳市中原都市花园西区物 业 管 理 服 务委 托 合 同（酬金制）（酬金制）（2013年17月1日-2015年126月310日）委托方（甲方）：白云花园中原都市花园西区业主大会受托方（乙方）：河南省信原物业服务有限公司日期：2013年16月 1530日物业管理服务委托合同第一章 总 则第一条 本合同当事人委托方 （以下简称甲方）名称： 濮阳市白云花园中原都市花园西区小区业主大会（全体业主）业主委员会受委托方（以下简称乙方）：名称：河南省信原物业服务有限公司物业管理资质等级证书编号： 资质等级：二级根据中华人民共和国合同法、中华人民共和国物权法、物业管理条例等有关法律、法规，在自愿、平等、协商一致的基础上，甲方经过业主大会会议表决通过，选聘乙方为濮阳市白云花园中原都市花园西区小区提供物业管理服务，订立本合同。第二条 物业管理区域基本情况物业名称：白云花园中原都市花园西区物业用途：部分住宅，部分商业用房商住座落：濮阳市中原黄河路与玉门路富华街交叉口四至：东至： 建行家属院富华路 西至： 玉门路市区家属院 南至： 颐和银座南江路 北至： 中原黄河路规划占地面积：68.915 亩规划总建筑面积：95000 平方米第二章 合同相关原则约定第三条 依据中华人民共和国物权法和物业管理条例，甲乙双方平等协商决定，本期物业管理服务合同委托合同采用酬金制计酬的管理模式。全部资金都应该纳入白云花园中原都市花园西区小区2013-2015财务年度（酬金制）总体预算案（以下简称“总体预算案年度预算案”）中。总体预算案年度预算案随本合同经业主大会表决通过，作为本合同的附件。业主委员会乙方有权在不改变每个业主分摊费用总额的前提下，根据市场变化，在执行总体预算案年度预算案的过程中批准乙方的调整建议，不予批准时应向乙方及全体业主书面公示说明理由。乙方无权单独决定对总体预算案年度预算案的进行调整，但调整后应及时向甲方进行书面说明，否则如有相关行为，则视为严重违约行为，业委会有权扣减部分或全部酬金，也可以请求业主大会解聘及更换本合同乙方或其他保护业主资产的必要行动。第四条 本期物业管理服务合同采用酬金制计酬管理模式，本小区物业服务资金注意，本合同从此将用“物业服务资金”或“本小区物业服务资金”这个名词作为整个管理资金的名称。包括全区物业费、地面停车收益和其他任何资金收入，均应纳入预算案。小区物业服务各项物业资金收入将依据业主大会的授权和本合同的相关约定，仅用于本小区的物业管理费用支出、小区建设及其他本合同约定允许业主委员会批准的约定项目。但每年花费支出金额不得超出当年实际收入资金总额，即每年财务年度结算时不应有负债。第五条 本期物业管理服务合同委托合同中物业公司可提取的管理者酬金项目和比例为：本小区物业服务资金对外支付总额全区物业费、地面停车费收益等各项总额的0.00 %，根据每月资金支付情况按月提取。第六条 甲方负责设立白云花园中原都市花园西区项目的专用共管财务帐户专门存放本小区物业服务资金，由业主委员会与乙方进行小区公共物业服务资金与收入的共同财务管理共管，即该财务帐户为共管帐户，相关的财务支出项均需按照本合同约定执行。第七条 白云花园中原都市花园西区物业费、车位使用等费用的收缴工作由业主大会委托物业公司乙方负责，业主委员会将履行督促和协助催缴的义务。第八条 业主大会甲方或业主委员会将建立针对物业管理企业乙方管理水平的总体服务质量的考核机制，业主委员会将通过定期召开全区业主楼代表会议的形式（书面会议和大会两种方式）对物业管理企业的总体服务质量进行评定和监督。第九条 甲方业主委员会可根据物业服务满意率调查结果，物业费收缴率，设备完好率以及年终财务审计等情况，可在资金预算总额内提取对乙方白云花园中原都市花园西区项目人员进行奖励与表彰的资金。第十条 本期物业管理服务委托合同中，将建立针对第三方服务（如保安、保洁、绿化、维保、工程等分项）承包企业选聘的竞争机制和淘汰机制。根据本次酬金制相关运作规则，白云花园中原都市花园西区业主委员会与物业管理企业共同选聘合同中第三方承包企业。第十一条 第三方服务承包合同由乙方、业主委员会作为发包方与和第三方服务承包方共同签定，但不得超出相关科目预算。由于市场情况导致必须超出预算时，由甲乙方向业主委员会提供资金预算调整方案，经业主委员会批准后执行。第十二条 乙方派驻甲方的分公司工作人员应当在定编、定岗的前提下确定工资标准并纳入预算。甲方除按照合同支付乙方在预算内相关人员的费用外，不另行承担乙方总部因对分公司人员进行日常行政管理或自行组织的各项活动的其他各项管理成本。有关给予相关人员的奖金部分，参见本合同第九条。第十三条 本期物业管理服务合同委托合同将严格按照白云花园小区2013-2015财务年度（酬金制）的总体预算案年度预算案计划进行资金支出、考核与管理，小区财务年度预算将坚持合理压缩支出，最后按照实际发生支出，财务活动不得违反相关法律且对全体业主公开，乙方和业主委员会应该允许每个业主对账目情况进行了解阳光透明、程序合法合规的总体原则，争取在不增加业主物业费支出标准和负担的同时，充分利用小区的各项资金收入，尽量为全体业主和小区的公共事务及社区建设提供资金保障。总体预算案年度预算案中资金的使用，由乙方根据计划安排，事中或事后立即通报业主委员会，对总体预算案年度预算案科目之间的资金调整和预算外收入、支出项目，由甲乙方向业主委员会提供资金预算调整方案，经业主委员会批准后执行。不予批准时应向乙方及全体业主书面公示说明理由。任何一笔费用的支出，必须有业委会审批后才能执行。甲方应对乙方提交的预算及时进行审核确认，乙方对预算应承担尽职说明义务，乙方将按照审核后的预算执行，如果不按照审核后预算执行后果由乙方承担。第十四条 本期物业管理服务合同委托合同的财务年度计算起止时间将按照完整的财务年度执行。本期物业管理服务合同的约定期限为三年，从2013年1月1日至2015年12月31日为三个酬金制财务年度。第十五条 本小区物业服务资金的使用，应进行年度审计。由业主委员会决定的会计师事务所进行。如在审计过程中发现存在弄虚作假、挪用资金、贪污受贿等损害业主公共利益情节时，当事方及相关当事人应依法承担相应的民事或刑事法律责任并赔偿相应损失。（在本期物业管理服务合同的酬金制财务运作管理规则中，将严格依据小区财务年度的总体预算，执行预算内和预算外审批两种资金管理模式。各项预算内项目由乙方进行财务资金的运作和管理，甲方进行监督；所有预算外审批项目的资金支出均需经过公示和相关程序后，由业主委员会签署相关文件后具体执行。未经合法程序或授权，任何单位或个人不得私自使用和挪用本小区各项公共物业管理资金。本条所约定的内容在其他条目中都有了，故可以删除）第十六条 本小区物业服务资金的使用，应进行年度审计。由业主委员会决定的会计师事务所进行各项资金收入和成本支出将根据实际需求纳入专业审计委托审核范围。业主大会有权聘请专业审计事务所按年度进行审计。如在审计过程中发现存在弄虚作假、挪用资金、贪污受贿等损害业主公共利益情节时，合同当事方及相关当事人将应依法承担相应的民事或刑事法律责任并赔偿相应损失。第三章 物业服务内容分类第十七六条 根据每年物业服务资金总额预估（预算）数字制订物业服务工作计划并组织实施；根据法律、法规和管理规约的授权制订物业服务的有关制度。第十八七条 房屋建筑共用部位的日常维修、养护和管理。第十九八条 共用设施设备的日常维修、养护和管理。第二十九条 共用设施和附属建筑物、构筑物的日常维修养护和管理第二十一条 公共区域的绿化养护与管理，包括共用绿地、花木、建筑小品。第二十二一条 公共环境卫生，包括公共场所的清洁卫生、生活垃圾的收集、清运。第二十三二条 协助做好安全防范工作。发生安全事故，及时向有关部门报告，采取相应措施，协助做好救助工作。第二十四三条 协助维护秩序，对车辆（包括自行车）停放进行管理。第二十五四条 消防管理服务，包括公共区域消防设施设备的维护管理。第二十六五条 电梯、水泵的运行和日常维护管理。第二十七六条 房屋装饰装修管理服务，依据白云花园中原都市花园西区管理规约，根据白云花园中原都市花园西区装饰装修管理规定进行管理。第二十八七条 其他本合同虽未列明但乙方认为应当进行的工作，但应当经业主委员会批准。业主委员会不予批准时应向乙方及全体业主书面公示说明理由。依照正常情况应由乙方提供管理或服务的事项以及甲方委托的其他小区管理事项第二十九八条 计划内的针对本物业区域的其他特色服务和业主共同风险的防范工作。第四章 物业服务质量第三二十九条 乙方提供的物业服务质量执行双方约定的物业服务质量要求。 乙方应该根据质量要求，按照ISO9001的原则和方式，编制对应的作业流程和各个岗位的作业指导书。乙方应该保存完成了受托事项的全部过程记录，供业委会或每个业主的查阅、抄录或复制。白云花园中原都市花园西区业主大会（甲方）对物业公司（乙方）的物业管理服务质量要求详见附件白云花园中原都市花园西区物业管理质量标准。如果出现双方未约定服务标准的事项或约定事项存在未定事宜时，将按照政府相关的政策法规规定执行，其它未尽事宜，双方应协商而定。第五章 物业服务费用资金第三十一条 管理本小区服务物业费标准的调整由业主大会决议决定。第三十二一条 本物业的物业费管理服务费，由乙方按建筑面积向业主或物业使用人收取，并实行预交物业费方式，每六个月筹集一次，即在每年的元月分与七月份由每位业主主动交付开始进行物业管理服务费收缴工作，共用水电公摊费据实每季按户交纳。1. 物业管理服务费标准：多层0.606元/月，多层地下室0.33元/月，车库0.66元/月，小高层0.95元/月，小高层地下室0.5元/月，商铺1.5元/月，商铺地下室0.75元/月；2业主和物业使用人逾期交纳物业管理服务费的，从逾期之日起按每天欠费金额的日万分之一支付滞纳金，并承担乙方因诉讼聘请的律师等费用。滞纳金属于本小区全体业主，纳入总体预算案年度预算案中或作为预算外收入安排使用1%交纳违约金；3. 车位使用费：超过3小时收取3元/辆次，过夜收取5元/辆次，包月100元/辆月的标准收取。 4各项物业服务收入的支出项目包括以下部分：（1）乙方员工的工资、奖金、社会保险和按规定提取的福利费等；（2）物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；（3）物业区域内清洁卫生费用；（4）物业区域内绿化养护费用；（5）物业区域内秩序维护费用；（6）各项办公费用；（7）小区内企业固定资产折旧；（8）经业主大会业主委员会同意的其它费用。（9）业委会用于业主大会运转活动的经费开支；（10）业主大会的各项活动费用支出；（11）酬金制财务费用、酬金及奖励等支出。如果有条件，物业服务资金中应尽可能安排管理人员公共责任或业主共有财产的商业保险开支。但费不包含业主及物业使用人的人身安全与其专有财产的保管费用或商业保险开支。5如果年度的物业预算费用有结余，将计入下一财务年度的收入项目。如在合同执行过程中遇突发事件或临时性资金需求而出现资金短缺时，本小区将暂停其他非紧急资金支出行为来保障资金充足，同时可视情况的紧急程度，可通过召开临时业主大会的方式临时筹集。如果符合使用本小区住宅专项维修资金的或启动小区维修基金等形式进行应急资金的续筹情形时，将根据有关法律、法规的规定又相关业主共同决定具体事宜双方可另行协商。第三十三二条 共用部位共用设施设备的大、中修、更新改造及保修期后故障性维修费用从专项维修资金支出。第三十四三条 本物业区域内的广告收入收益作为公共收益金归全体业主所有，纳入总体预算案年度预算案中或作为预算外收入安排使用；用于小区物业管理支出。第六章 双方权利义务第三十五四条 甲方权利义务1.每个业主应按时、主动交纳物业费，并积极遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；2甲方业主委员会审定乙方拟定的物业管理制度、规章、年度物业管理计划和年度总体预算案年度预算案物业管理资金预算、决算报告，监督检查乙方执行上述制度、计划、预决算报告等情况。乙方应将所确定的白云物业工作人员名单及其工资、福利等待遇情况书面告知甲方备案，接受业主监督和抽查。奖金总额公开，但无需公开具体分配情况。3甲方每个业主都有权查阅乙方关于本小区的财务帐目。查阅账目产生的管理成本纳入总体预算案年度预算案或作为预算外支出安排。，业主委员会应除每三个月审核一次并公示审核结果外，并可根据实际情况决定聘请审计机构对上述财务帐目进行审计，乙方应给予配合。年度审计工作参见本合同第十六五条的约定。4甲方委托乙方代收代管物业管理服务费、车位使用费等小区所有收益，并督促全体业主按时交纳相关费用；5每个业主对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；6甲方业主委员会有权委托第三方对乙方的服务进行满意度调查，相关资金纳入总体预算案年度预算案中或作为预算外支出安排。应并可将结果在小区公布。如果满意度低于50%的，给予三个月的整改，无明显改观的，可启动业主大会决定是否提前解除合同的程序乙方承担给甲方造成损失，赔偿金20万元。7业主委员会应协助乙方作好物业管理区域内的物业管理工作。8法律、法规规定的其他权利和义务。第三十六五条 乙方权利义务1根据有关法律、法规政策及本合同的规定，制订物业的各项管理办法、规章制度、实施细则，不得损害甲方合法权益，获取不当利益。2接受甲方委托，代收物业服务费用、车位使用费等小区所有收益。相关款项应该及时存入共管账户。每日现金库存不得超过NNNN1000元。，并遵照国家物业管理条例和物业服务收费管理办法等有关规定，严格按照合同规定的收费标准收取，不得擅自加价，不得只收费不服务或多收费少服务。3乙方应按照本合同的约定和财务规范要求，以白云花园中原都市花园西区物业为核算单位对白云花园中原都市花园西区小区的收支进行独立的财务核算，确保财务会计资料客观、准确、完整。并且随时接受业主代表、业主委员会委员对账目随时查阅、抄录、复制的要求， 每三个月向全体业主和物业使用人公布相关费用、基金、资金的收支账目。4乙方应切实按照法律、法规和本合同的要求加强小区安全防范和治安巡逻服务。5遵照濮阳市物业专项维修资金管理有关规定，依法使用物业专项维修资金进行物业共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造。6根据本合同相关条款约定，配合业主委员会，选聘第三方专营服务公司承担本物业的专项管理业务，但不得将物业管理区域全部物业服务一并委托或者转交给其他单位或者个人。7负责编制房屋、附属建筑物、构筑物、设施、设备、绿化等的年度维修养护计划和大修方案，经与业主委员会议定后由乙方组织实施。8至少每年向全体业主公布一次公共维修资金的使用情况。9甲方其它法律法规规定的乙方的其他权利和义务。10对本物业的公用设施不得擅自占用和改变使用功能，如需在本物业内改、扩建或完善配套项目，须与甲方协商经甲方同意后报有关部门批准方可实施。11有权要求业主大会、业主委员会、业主及物业使用人配合乙方的管理服务行为；同时，乙方也应全力配合甲方、业主委员会、业主及物业使用人的服务要求，并及时提供符合合同要求的服务。121对业主和物业使用人违反管理规约和物业管理制度的行为，有权根据情节轻重，采取劝阻、制止等措施；另外，在业主委员会授权或委托的情况下，可以采用诉讼等法律手段行使管理职责，诉讼成本或诉讼收益等相关资金纳入总体预算案年度预算案中或作为预算外收入、支出安排从本物业区域的收益中列支或存放。如果因乙方的行为过失导致乙方败诉的，应该由乙方用其自有资金承担责任，不得从本小区物业服务资金中列支。第七章 合同期限第三十七六条 本期合同的委托管理期限为32年；自2013年17月1日起至2015年126月310日止。第八章 合同解除和终止的约定第三十八七条 本合同期满，甲方决定不委托乙方的，应提前三个月书面通知乙方；乙方决定不再接受委托的，应提前三个月书面通知甲方。甲方不行使通知权利，乙方继续履行合同的，视为本合同自动延续32年。第九章 违约责任第三十九八条 因甲方违约导致乙方不能提供约定服务的，乙方有权要求甲方在一定期限内解决，逾期未解决且严重违约的，乙方有权解除合同。造成乙方经济损失的，甲方应给予乙方经济赔偿。第四三十九条 乙方未能按照约定提供服务或不能按照约定提供相应质量的服务时，甲方有权要求乙方限期（一个月）整改，如乙方逾期未整改切出现严重违约情形时，应当经甲方专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，甲方有权解除合同。造成甲方经济损失的，乙方应给予甲方经济赔偿应当是20万元。第四十一条 任何一方无正当理由提前解除合同的，应向对方支付违约金；由于解除合同造成的经济损失超过违约金的，还应给予相应赔偿。第四十二一条 为维护公众、业主、物业使用人的切身利益，在不可预见情况下，如发生煤气泄漏、漏电、火灾、水管破裂、救助人命、协助公安机关执行任务等情况，乙方因采取紧急避险措施造成财产损失的，当事双方按有关法律规定处理。第十章 附则第四十三二条 本合同一式四份，甲方二份，乙方二份，附件与合具有同等的法律效力。如果合同中规定条款有与政策法律法规文件不符之处，应参照中华人民共和国合同法和政策法律法规文件的管辖力约定为准。第四十四三条 本合同在履行中如发生争议，双方应协商解决，协商不成时，甲、乙双方依法向人民法院起诉。对于业主无故拖欠物业服务费用的，乙方可以直接按照有关规定向有管辖权的基层人民法院申请支付令。第四十五四条 本合同自双方签字盖章之日起生效。第四十六五条 本合同未尽事宜，双方友好协商而定。甲方签章 乙方签章代表人：（业主委员会） 代表人：2013年 月 日 2013年 月 日白云花园中原都市花园西区物业管理质量标准从这以后我没看，标准你们自己定吧。但，标准定得再好，资金不足够实现这个标准时，也不能强迫乙方照标准完成。乙方的工作是根据资金情况尽可能做到最好，而不是“一定完成标准”。特别说明我的观点。1、综合管理：1.1基本要求：1.1.1 对违反管理公约及业主大会、业委会决定的行为进行劝制止阻；1.1.2 管理人员按国家规定取得物业管理资格证书和上岗证书；1.1.4 服务站24小时有人值班；1.1.5 物业管理档案资料齐全、分类科学、管理完善、易于检索并随时可以提供给业主查询。涉及业主隐私的部分，由业主委员会决定是否可以查询；1.1.6 管理人员服装统一、仪表整洁、挂牌上岗、行为规范。1.1.7按照住宅装饰装修管理有关规定，建立完善的住宅装饰装修管理制度。装修前，依规定审核业主（使用人）的装修方案，告知装修人有关装饰装修的禁止行为和注意事项。每日巡查一次装修施工现场，发现影响房屋外观、危及房屋结构安全及拆改公共管线、违反规划私搭乱建和擅自改变房屋用途等损害公共利益现象的，及时劝阻并报告有关主管部门。1.1.8 本小区居民如有违法改变住宅房屋用途、商业用房经营空气污染和噪声污染的项目等等一切违反小区管理规约的行为，业主委员会授权；应当是委托物业公司物业公司有权对其采取停水、停电等一系列措施，需要诉诸法律的，违规人应承担物业公司聘请的律师费用。1.2服务要求：1.2.1 管理人员、专业人员按照国家有关规定取得物业管理资格证或岗位证书（须根据濮阳当地的情况取得相应的证书），并在小区内公示，熟悉本小区管理情况、设施设备的人员是首选服务站人事组织架构人员。1.2.3 对业主或非业主使用人的求助、咨询及时给与解答，对业主或非业主使用人的投诉在24小时内给与回复；1.2.4 每年至少二次以书面方式征询全体业主或非业主使用人对物业管理服务的意见，并将征询结果抄报业主委员会，同时在小区公示；1.2.5 积极开展各类社区文化活动。1.2.6 重要节日有专题布置。2、共用部位、共用实施设备日常运行维护2.1 基本要求：2.1.1 做好共用部位和共用设施设备的维修保养和巡视检查工作，维护设施设备的日常运行；2.1.2 设施设备有国家规范的，应达到规定的保养标准；2.1.3设施设备配有专人管理；建立各类设施设备的运行档案，做好记录；2.1.4 容易危及人身安全的设施设备有明显警示标志和防范措施；对可能发生的突发设备故障有应急方案。2.1.6小区道路、场地保持原状平整，正常天气不积水；污水井不漫溢，污水井盖无缺损，排水管道通畅，非小区原因引起的堵塞除外；2.1.8对共用实施设备定期组织巡查，做好巡查记录，需要维修，属于小修范围的，及时组织修复；属于大中修范围或者需要更新改造的，及时编制维修、更新改造计划和住房专项维修资金使用计划，向业主大会或业主委员会提出报告与建议，根据业主大会的决定，组织维修或者更新改造。2.2 服务要求：2.2.1加强对消防系统的检查保养，消防栓、灭火器、报警功能巡查；2.2.2 加强对电梯公共设施的保养。2.2.3 24小时受理业主或非业主使用人物业范围内的报修，在正常工作日的时间急修半小时内到现场处理，其它报修按双方约定时间到达现场。3、环境清洁卫生3.1基本要求3.1.1