精品文案-中海地产-南京凤凰街项目前期定位报告.doc

南京中海地产 南京中海凤凰项目市场定位报告 1 目 录 第一章 项目与区域解析.2 第一节 项目主要经济技术指标2 第二节 项目地理位置及四至4 第三节 项目区域环境.5 第五节 区域发展规划.6 第六节 小 结7 第二章 市场环境分析.9 第一节 宏观政策环境.9 第二节 南京整体经济运行状况10 第三节 南京房地产供求关系及发展趋势.12 第四节 重点片区房地产市场分析 .15 第三章 南京豪宅市场分析27 第一节 南京豪宅市场情况27 第二节 南京豪宅区域板块划分30 第三节 南京豪宅的购买特征35 第四章 消费者调研.38 第一节 高端住宅消费者调研38 南京中海地产 南京中海凤凰项目市场定位报告 2 第二节 酒店式公寓消费者调研42 第三节 商业物业消费者调研46 第四节 办公物业消费者调研50 第五节 消费者调研小结53 第五章 竞争及参考市场分析55 第一节 板块竞争分析55 第二节 直接竞争楼盘分析61 第六章 案例专题研究75 第一节 国内典型案例分析75 第二节 南京类比案例专题解析77 第三节 大盘定位策划借鉴86 第七章 市场定位综合分析89 第一节、SWOT 分析.89 第二节、公司经营目标分析 .91 第三节、项目发展模式确定 .93 第八章 市场定位.95 第一节 整体市场定位95 第二节 住宅市场定位99 南京中海地产 南京中海凤凰项目市场定位报告 3 六、产品的研发和创新建议.116 第三节 酒店式公寓定位116 第四节 商业物业定位120 第五节 办公物业定位133 第九章 总体开发建议.141 第一节 总体开发建议141 第二节 分期开发建议145 第十章 启动区开发建议148 第一节 启动区选址148 第二节 启动区组团目标客群定位148 第三节 启动区产品定位148 第四节 启动区价格定位149 南京中海地产 南京中海凤凰项目市场定位报告 4 第一章 项目与区域解析 第一节 项目主要经济技术指标 【地块规划技术指标】 用地面积：用地总面积 212362.1 平方米，其中市政配套用地面积 24301.2 平方米,配套小学及加油站用地面积 18500 平方米,实际出让面 积 169560.9 平方米。 规划用地性质：二类居住、商业混合用地； 物业类型：办公、商业、酒店式公寓、住宅； 容积率：3.35 建筑密度：35% 绿地率：30% 建筑面积：其中可建住宅面积约 40 万平方米，酒店式公寓约 5 万平方 米，商业约 10 万平方米（集中式商业约 6.5 万平方米、底铺约 3.5 万平 方米） ，办公楼约 2 万平方米。 【地块规划要点】 在规划红线范围内允许布置住宅、商业设施（包括商业服务、商务办公 和酒店式公寓） 、教育设施、加油站和社区服务以及相关的配套设施。在居 住（包括住宅的社区服务配套设施）和商业设施用地中，居住建筑规模与商 业设施规模的比例为 7：3，商业设施中，商业服务的规模不得小于 7 万平 方米，酒店式公寓的规模不得超过商业设施面积的 30%。 规划用地范围内应设置 24 班小学用地 1.4 公顷，加油站用地 0.45 公 南京中海地产 南京中海凤凰项目市场定位报告 5 顷（应沿清凉门大街，设置于规划用地东北角） ，社会停车场 0.1 公顷（可结 合沿河开放空间设置） ，公共集中绿地 0.6 公顷（应于规划用地的东北角，沿 清凉门大街集中布置） 。 项项目地目地块块目前目前现现状示意状示意图图 第二第二节节 项项目目地理位置及四至地理位置及四至 本地块位于河西板块和城中板块交界区域。清凉门大街和汉中门大街是 河西通向新街口、鼓楼等城市中心区域的主干道。 地块与传统划分的城中板块仅一河之隔，虽然地处河西，但是在拥有优越 的自然景观资源同时仍可共享城中完善成熟的生活配套设施。同时地块距离 城市核心 CBD 仅 2.5 公里的距离，承担着城中板块西扩的重要任务。 清凉门大街和汉中门大街是河西板块通向新街口、鼓楼等城市中心区域 的主干道。未来地铁二号线在汉中门大街设站点，距本项目约 300 米。 地地块块区位与周区位与周边资边资源分布源分布图图示示 南京中海地产 南京中海凤凰项目市场定位报告 6 土地坐落：东至凤凰东街，南至凤凰西街，西至北圩路，北至清凉门大街。 地地块块北端清凉北端清凉门门大街大街 地地块块西端北圩路西端北圩路 地地块块南端南端凤凤凰西街凰西街 地地块东块东端端凤凤凰街凰街 第三第三节节 项项目区域目区域环环境境 【地块现状】 南京中海地产 南京中海凤凰项目市场定位报告 7 项目地块内部目前为毛地，除东侧有高差之外，其余大部分片区地势平坦， 内有工厂（玉环公司、汽车修理、玻璃器皿厂等）、学校（新华电脑专修学院）、 大型餐饮（金碧辉煌）、住宅区、沿街商铺、苏果超市、金凤凰农贸市场等，业态 复杂。 【周边环境及配套】 地块位于鼓楼区，周边人文气息浓郁，生活配套完善，自然景观优美，是 南京着力打造的城市“中央居住圈”重要的组成部分之一。 公交公交线线路：路：18 W、152 W、128W、23W、20W、43W、60W 等 零售服零售服务务： ：苏果社区店、好又多超市、欧尚超市等 金金 融：融：中国银行、民生银行、建设银行、工商银行 医医疗卫疗卫生：生：江苏省人民医院、南京口腔医院门诊部、省中医院、脑科医院 教育科研：教育科研：南京中医药大学、南京医科大学、南京审计学院、晓庄师范学院、 南京师范大学、河海大学、省教育学院、莫愁新寓小学、凤凰西 街小学 自然人文：自然人文：石头城、秦淮河、清凉山、莫愁湖等 学学 区：区：小学学区为凤凰街小学，中学学区每年摇号决定，2006 年本区 南京中海地产 南京中海凤凰项目市场定位报告 8 域中学学区为南京四中（省重点中学） 第五第五节节 区域区域发发展展规规划划 【建设规划】 项目所在凤凰片区是鼓楼区占地面积最大的改造建设项目，鼓楼区政府 希望把凤凰西街、凤凰街打造成 L 形商业一条街，根据日后区域发展水平，有 可能继续扩大投资规模，对周边商业进行整合。届时，蔚蓝之都、香港名店街、 漫城将和凤凰商贸片区一同串连成商业一条街，成为南京第二条“湖南路”，弥 补河西中北部片区商业配套缺乏的状况。 按照河西北部控制性详细规划要求，凤凰片区需要设置一定规模的商 业设施（扩大社区级），服务周边人口约 8 万人，与龙江、江东门共同成为河西 区域的区域次商业中心。 南京中海地产 南京中海凤凰项目市场定位报告 9 规划范围: 清凉门大街以南、秦淮河以西、凤凰西街以北、北圩路以东区 域。改造时间：五年左右。 【交通规划】 地铁二号线：作为国家重点基础设施建设项目，地铁二号线工程是一条连 接主城中心和城市副中心的东西骨干线。其中一期工程西起河西绕城公路油 坊桥以南的汪家村，东至马群，全长 25145 公里。一期工程沿线设 19 座车站， 其中地下车站 17 座，地面站 1 座，高架站 1 座。总投资约人民币 105 亿元的 二号线一期工程工期筹划为 42 个月，预计将于 2009 年正式交付使用。 地铁二号线汉中门车站已经开始动工修建，车站定址于项目地块南侧 300 米处的汉中门大街，目前已开工修建。 【景观改造】 2005 年年底，南京市开始制定秦淮河两岸整体改造方案。2006 年六月， 政府批准规划方案和具体实施意见。根据方案，2006 年开始从三汊河入江口 武定门两岸沿河建筑将全部改造，其中原来居住、办公为主的建筑，底部 一至二层将改造成为休闲旅游配套服务的商业设施。 2006 年 8 月底开始，南京市将投入巨资，对秦淮河一期 125 公里沿线进 行改造，首先将对集庆门桥清凉门桥两岸所有影响景观的建筑全部出新、 改造，以协调景观，同时计划将沿线商业、住宅楼房的底层置换功能，开发商 业，以期实现“繁华的河”这一目标。 南京中海地产 南京中海凤凰项目市场定位报告 10 第六第六节节 小小 结结 本项目地理位置绝佳，自然景观优势突出，人文环境好，项目周边交通、教 育等各类配套完善，使本地块具备了开发高档楼盘的基本素质。 本项目周边人文气息浓郁，高校林立，城市文脉的归属为本项目的价值提 升增加利好。 本项目地块尚待拆迁体量较大，涉及内容较广，在拆迁周期和补偿投入方 面可能存在一定风险。 本项目地块周边有一定商业基础，但是商业形式较为单一。 南京城市规划方向定位本项目商业的层次应该是区域次商业中心，鼓楼区 关于“第二条湖南路”的区域规划方向是本项目未来发展的重要支撑，项目 规划定位应与政府规划相契合，借势造势。 本项目的上市供应将会弥补主城区缺乏大型高档社区供应的空缺，因此建 设南京“首选大型高档住宅区”应为本项目发展目标 。 南京中海地产 南京中海凤凰项目市场定位报告 11 第二章第二章 市市场环场环境分析境分析 第一第一节节 宏宏观观政策政策环环境境 一、国家一、国家经济发经济发展形展形势势及宏及宏观观房地房地产产市市场场形形势势 从近几年的经济发展情况看，国民经济发展总体形势较好，国内生产总值 保持持续增长，物价稳定，居民消费价格总水平不断上涨，国家经济处于平稳 快速的增长阶段。 目前房地产业已经发展成为我国经济发展的一个重要支柱产业，房地产 市场体系已经基本形成，房地产业增加值占 GDP 的比重也已上升到一个不可 或缺的地位。为了控制房价过快增长，抑制投资过热，国家连续出台了两次“国 八条”， 然而房价上升之势依旧不减，之后“国六条”应运而出，表明政府整治 房地产行业的决心。 二、相关房地相关房地产产政策本政策本项项目可能目可能产产生的影响生的影响 【 【可能的不利影响】 】 “自 2006 年 6 月 1 日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面 积 90 平方米以下住房(含经济适用住房)面积所占比重，必须达到开发建 设总面积的 70%以上。 ”该条政策将会对大面积住宅的市场供应造成影响， 抑制消费者购房信心。对本项目而言，须解决大体量的高端住宅供应通 南京中海地产 南京中海凤凰项目市场定位报告 12 过规划审核这一问题。 “加强拆迁计划管理，合理控制城市房屋拆迁规模和进度。 ”拆迁进度和规 模的控制是否得当，很大程度是影响本项目能否顺利发展完毕，获得预期 效益的关键。 营业税的征收增加了短期投机者的交易成本，同时对长线投资者的信 心也有一定程度的影响。 对首付比例的提高一方面控制了投资性购房者的数量，另一方面也促 使购房者对面积的追求更加理性。 近期南京取消了对产权式商铺销售许可证的发放，这使得商业地产又 丧失了一个的经营和销售的途径，而本项目商业面积较多，这一政策 的实施，无疑增加了该项目商业运作的难度。 【 【可能的有利影响】 】 大户型供应减少，市场机会凸现。面对政策调控力度的加强，众多开发 企业纷纷将产品面积调整到 90 平方米以下。而从南京上半年市场供销 情况来看，大面积户型产品供销两旺，城中片区更是出现供不应求的 局面，因此本项目的市场机会大幅增加。 随着拆迁规模的进一步控制，政府对市区拆迁土地的出让将越来越谨 慎，本项目土地资源稀缺的优势将进一步凸现。 二手房交易的成本的增加间接被转嫁给购房者，在一定程度上促使很 多购房者转向商品房市场，如何增强本项目的市场关注和优势，成为 吸引这部分客户的重点。 三、小三、小结结 南京中海地产 南京中海凤凰项目市场定位报告 13 房地产宏观政策调控是在固定资产投资、房地产投资快速增长，房地产价 格持续居高不下，市场供应结构失衡等背景下应运而生的。 近期的一系列相关政策围绕抑制房价上涨过快的目的，通过调整住房供应 结构、住房转让环节对营业税及个人所得税额的控制等手段打击投机炒房 行为，稳定住房价格；通过对土地拍卖、房地产交易等环节中对开发企业 的约束，保证市场行为的规范，最终保障房地产行业良好有序的发展。 对本项目而言，一方面大体量高端住宅的规划审核、地块拆迁规模和进度 的控制是必须解决的棘手问题，另一方面营业税征收对投资者购房决策的 影响、个人住房按揭贷款首付款比例的提高、产权式商铺的销售许可的停 止发放等数个政策也和本项目息息相关。 全城大户型的供应减缩、城市范围土地的拆迁控制、营业税和二手房交易 所得税的征收也给本项目带来了潜在的市场机会。因此在本项目开发时要 注重结合区域资源，突出项目的稀缺和地段优势，尽量规避宏观调控带来 的负面影响，将本项目的区位优势及产品优势发挥到极致。 第二第二节节 南京整体南京整体经济经济运行状况运行状况 一、南京近几年一、南京近几年 GDP 总总量走量走势势 “十五”以来南京经济持续健康发展， GDP 年均增幅超过 15%，增长速 南京中海地产 南京中海凤凰项目市场定位报告 14 度均高于全国和全省平均水平。 二、南京近几年二、南京近几年经济经济增增长长速度速度 1297 1576 1910 2413 12.78% 21.51% 21.19% 26.34% 0 500 1000 1500 2000 2500 3000 2002200320042005 0.00% 5.00% 10.00% 15.00% 20.00% 25.00% 30.00% 南京市近四年国民生产总值（单位：亿元） 南京市近四年国民生产总值涨幅 近年来南京市经济一直保持较为快速的增长势头，从 2003 年开始，南京 市国民生产总值的涨幅一直保持在 20%以上。 三、南京近几年人均可支配收入走三、南京近几年人均可支配收入走势势 2000 年以来南京人均可支配收入不断增长，基本保持和城市 GDP 相近的 增幅，城市居民消费水平不断提高。 四、南京近几年人均居住面四、南京近几年人均居住面积积走走势势 南京中海地产 南京中海凤凰项目市场定位报告 15 (数据来源：南京市统计局) 城市人均居住面积从 2000 年的 10.1增加到 2005 年的 24.3，5 年的时 间增长幅度达到 140%。 五、南京整体五、南京整体经济经济运行情况小运行情况小结结 城市宏观经济的高速发展为房地产市场创造了良好的经济环境，提供了发 展的有利条件； 经济的快速增长为南京市未来的发展积蓄了强劲动力，可以预见未来南京 市经济将行进的更加稳健； 可支配收入的提高预示着居民具有了更高的购买力； 居住市场容量的不断扩大成为房地产市场持续健康发展的有力保障。 第三第三节节 南京房地南京房地产产供求关系及供求关系及发发展展趋势趋势 一、房地产投资虽受政策影响小幅波 动，但依然保持增长态势 南京中海地产 南京中海凤凰项目市场定位报告 16 2000 年以来南京房地产市场投资额始终保持增长的态势，投资额度基本 保持在 GDP 总量的 10%左右。 2000 年以来南京房地产投资持续保持较高的增幅，但是由于受到宏观政 策（2005 年“国八条”，2006 年 4 月“国六条”）调控的影响，在 2005 年和 2006 年 5 月，房地产投资增幅有所回落，但仍然保持小幅上涨的态势。 二、房地产市场逐步进入正规，呈现 供销两旺的局面 2003 年以来房地产市场供销比由 2003 年的 1：0.89 调整到 2005 年的 1:1.11.3 这样正常发展的范围内。南京房地产市场经过几年的发展逐渐步入 正轨，市场呈现供销两旺的局面。 南京中海地产 南京中海凤凰项目市场定位报告 17 三、商品房销售价格保持稳步上升 2003 年以来南京房地产销售均价保持上涨的势头，年平均增长幅度为 8.1%，2005 年销售均价为 4820 元/。 四、2006 年上半年房地产市场供应受 政策影响有所回落 2006 年上半年全市商品房供年上半年全市商品房供应应情况情况详详表（表（单单位：万位：万） ） 商品房商品房商品住宅商品住宅 指指标标 上市面上市面积积同比增幅同比增幅占全市比例占全市比例上市面上市面积积同比增幅同比增幅占全市比例占全市比例 全市372.92-11.55%100%291.31-11.07%100% 江南八区168.17-27.41%45.10%126.26-30.65%43.34% 城东12.78-33.01%3.43%12.73-31.28%4.37% 河西44.34-62.55%11.89%34.97-64.06%12% 城北46.58132.11%12.49%42.95136.69%14.74% 城南24.55-14.66%6.58%18.49-29.1%6.35% 城中36.7231.23%9.85%14.3994.27%4.95% 南京中海地产 南京中海凤凰项目市场定位报告 18 江宁88.877.33%23.83%66.613.72%22.87% 仙西3.2-81.720.86%2.73-81.290.94% 江北123.56114.55%33.13%98.44121.10%33.79% 受宏观政策调控的影响，2006 年上半年南京市商品房供应量比去年同期 下降了 11.55%，商品住宅的供应量也有一定程度的下降。 从全市商品房和商品住宅的供应情况来看，江宁、江北板块的供应量超过 全市 50%的比例。从河西板块情况来看，市场供应同比减少了 60%以上，一方 面由于河西北部无土地供应影响，另一方面奥体区域受 2005 年市场供销危机 的影响，推盘幅度减弱，这两个原因造成河西市场供应大幅度减少。 五、2006 年上半年预售商品房交易逐 步回暖 2006 年上半年全市商品房年上半年全市商品房销销售情况售情况详详表（表（单单位：万位：万） ） 商品房商品房商品住宅商品住宅 指指标标 销销售面售面积积同比增幅同比增幅占全市比例占全市比例销销售面售面积积同比增幅同比增幅占全市比例占全市比例 全市518.9328.35%100%432.5118.37%100% 江南八区237.888.87%45.84%205.058.62%47.41% 城东19.21-6.18%3.7%18.84-4.2%4.36% 河西98.6343.24%19.01%88.2734.54%20.41% 城北30.55-6.21%5.89%27.9-11.81%6.45% 城南38.6215.5%7.44%36.4314.7%8.42% 城中38.05-27.77%7.33%21.09-34.08%37.34% 江宁127.1839.82%24.51%107.6728.00%24.89% 仙西12.8222.47%2.47%12.5254.2%2.9% 江北164.1617.260%31.63%119.78129.52%27.69% (数据来源：南京市房产局统计) 2006 年上半年全市商品房销售面积 518.93 平方米,同比增幅 28.35%。销 量增幅最大的板块是河西板块。城中板块由于销售价格逐步走高，同时市场供 应以较大面积为主，受政策影响较为明显，因而出现市场销售回落的态势。 南京中海地产 南京中海凤凰项目市场定位报告 19 五、展望与小五、展望与小结结 房地产市场投资受政策影响较明显，但始终保持增长的态势； 南京房地产市场供销两旺，销售价格保持合理的空间稳步上扬； 06 年上半年市场供应受政策影响有所回落，但是销售情况良好，市场观望 状态逐步减弱； 城中板块供应面积虽然保持 90%以上的增幅，但是供不应求的局面依然 保持。 第四第四节节 重点片区房地重点片区房地产产市市场场分析分析 板板块块区位区位图图（河西片区、城中片区）（河西片区、城中片区） 一、南京河西区域房地一、南京河西区域房地产产市市场场分析分析 1、河西板、河西板块简块简述述 河西区域位于南京主城的西部，西临长江，东依外秦淮河，与南京老城 相邻，与江心洲及江北新市区隔江相望。 南京中海地产 南京中海凤凰项目市场定位报告 20 通常将河西板块又细化成三个子板块：汉中门大街以北为北部，或称龙 江片区；汉中门大街至兴隆大街之间为中部，或称南湖片区；兴隆大街 以南为南部，或称奥体片区。 因河西板块范围较大，不同区域的供销特征不尽相同，因此为提高参 考价值，以下分析仅限于本地块周边区域，大致范围包括龙江片区和 南湖片区的北部,即河西北板块。 2、河西住宅物、河西住宅物业业市市场场情况情况 市场呈现供销两旺 区域市场 2005 年至 2006 年上半年运行基本稳定，多数项目销售情况良 好。2005 年板块总销售量为 27.29 万平方米，2006 年上半年总销售量为 14.98 万平方米；2006 年上半年住宅供年上半年住宅供销销比比约为约为 1:1.07。 河西供销主力户型面积 在 2005 年全年的住宅年全年的住宅销销售中，售中，100160的的销销售量占了售量占了总总量的量的 83，而 其中 110120、130140 区间的销售率最高，均超过 80，相比于其它 板块，龙江的畅销面积略为偏大。 区域代表项目销售均价 以区域内目前住宅主力目前住宅主力销销售均价一般在售均价一般在 70007500 元元/范范围围，在全市处 于较高水平。与去年同期相比，价格涨幅在 500800 元/左右，平均涨幅约 为 78。 区域后期开发量 南京中海地产 南京中海凤凰项目市场定位报告 21 当前销售的各项目，多数仅为第一期上市。后期仍有较高的后续量，目前 已知项目的节余量为 45 万平方米。 区域主要在售区域主要在售项项目目节节余量余量统计统计 项项目目节节余量余量项项目目节节余量余量 海德卫城12 万平方米西城岚湾4 万平方米 天水滨江约 10 万平方米龙凤玫瑰园13 万平方米 2005 年以来共出让 6 幅地块，除本项目外，另 5 幅地块约可提供 27 万平 方米的上市量，而本项目的开发总量近 60 万平方米。 20052006 年周年周边边土地出土地出让让一一览览表表 土地土地编编号号坐落坐落出出让让面面积积（ （） ）容容积积率率用地性用地性质质 建筑面建筑面积积 （ （） ） NO.2005G38 清凉门大街以南， 湛江路以西 24465.32.22.4 居住、商业、办公、 文化娱乐混合用地 56270.19 NO.2005G39 清凉门大街以南41063.8 2.22.4二类居住用地94446.74 NO.2005G40 汉中门大街以北11665.7 1.6二类居住用地18665.12 NO.2005G95 南京市鼓楼区凤 凰西街与江东北 路交叉口北侧 16792.12.22.6二类居住用地40301.04 NO.2005G98 南京市鼓楼区江 东北路 23452.22.8二类居住用地65666.16 NO.2006G14凤凰片169560.93.35 二类居住、商业混 合用地 568029.02 (数据来源：南京市房产局统计) 综合上表统计，区域内已确定的潜在供应量约为 130 万平方米，其中住宅 约为 100 万平方米。预计将在未来 34 年内陆续上市，每年的住宅上市量大 约在 30 万平方米左右。 【 【住宅市住宅市场场小小结结】 】 本项目所在片区长期以来被看作南京的高尚人文社区，周边居住人群以高 校教师、政府公务员等高素质人群为主。区域房地产市场供销两旺的局面； 南京中海地产 南京中海凤凰项目市场定位报告 22 2006 年上半年区域住宅新增上市量为 14 万平方米，同期销售量为 14.98 万平方米，供销比为 1:1.07； 区域住宅市场的主力供销集中在 100160的户型面积，在售项目的主 力价格一般在 70007500 元/； 随着该区域的不断发展，后期生活配套不断完善，整个区域将发展成为以 中高端项目为主、兼顾商业、生活、交通等配套的高尚居住区； 预计河西未来 3-4 年，每年住宅上市量约为 30 万平米。 3、河西商、河西商业业物物业业市市场场情况情况 片区商业供应量大带来销售压力 整个河西板块的商业供应量较大，价格起点较高，但是去化速度相对较慢。 在初期消费支撑人流相对较少的情况下，无论租金还是经营收益都难以满足 初期售价。 从河西片区（河西中部片区为主）规规划划总总体供体供应应量来看达到量来看达到 100 万平米，万平米， 待上市量也达到待上市量也达到 41.5 万平米，万平米，因此未来河西商业地产的竞争将会非常激烈。 河西（中部片区）商河西（中部片区）商业业地地产产供供销销信息信息统计统计 总总体供体供应应量量已上市量已上市量销销售量售量待上市量待上市量价格水平价格水平 规划 100 万28.5 万方约 9.5 万方41.5 万方 CBD 店铺商业均价在 1.5 万元/左右 南京中海地产 南京中海凤凰项目市场定位报告 23 （数据来源于统计局） 河西片区商业物业销售均价 河西片区商业物业的销售均价集中在 800012000 元/平米范围内。 项目周边存在一定商业氛围，但档次有待提升 目前河西片区一些居民区集中地段（如清凉门大街、集庆门大街等地段） 已有一定商业氛围，但是商家形象档次较差、经营内容相对单一（龙江片区除 外），服务人群的规模较小，且都是以周边居住区生活配套服务为主。 河西片区（河西片区（项项目周目周边边） ）现现有商家信息有商家信息统计统计 经营经营内容内容数量（家）数量（家） 烟酒店12 餐饮75 服饰23 银行19 邮局1 医院（诊所）7 菜场2 超市（水果超市）18 休闲（美容、美发、棋牌、茶社、俱乐部、足疗等）44 药房21 配套（宠物、中介、通讯、网络、洗衣、摄影、汽修、文 具、眼镜、装潢、花店、音像、家政等） 73 西点、冷饮10 (数据来源：市调统计) 9186 10074 11550 8573 10021 11221 8576 11507 9937102429059 12635 17611 0 2000 4000 6000 8000 10000 12000 14000 16000 18000 20000 河西商业物业销售均价 河西商业物业销售均价 9186 1007 1155 8573 1002 1122 8576 1150 9937 1024 9059 1263 1761 7月8月9月10月 11月 12月 06-1 月 2月3月4月5月6月7月 南京中海地产 南京中海凤凰项目市场定位报告 24 【 【河西商河西商业业物物业业市市场场小小结结】 】 1、片区商业物业供应量较大，规划商业总体量达 100 万平米，未来市场 竞争较为激烈； 2 河西片区商业物业的销售均价集中在 800012000 元/平米范围内； 3 片区商业物业档次、形象及功能性有待提升。 4、河西、河西办办公物公物业业市市场场 05 年 7 月06 年 7 月河西板块供销分析 (数据来源：南京市房产局统计) 0 0.5 1 1.5 2 2.5 3 3.5 4 4.5 5 单位：万m2 上市量销售量 上市量 0.92 0.4800.44 0.38 3.5 00.27 0.01 0.03 4.2300 销售量 0.14 0.22 0.1 0.21 0.79 0.35 0.15 0.02 0.69 0.54 1.11 0.8 0.48 7月8月 9月 10 月 11 月 12 月 06- 1月 2月3月 4月5月6月 7月 南京中海地产 南京中海凤凰项目市场定位报告 25 2005 年 7 月至 2006 年 7 月河西板块办公物业上市总量为 102779 平米， 销售总量为 56015 平米。河西板块办公物业销售主要以奥体片区为主，河西中 片及北片也有少量销售。 05 年 7 月06 年 7 月河西板块供销比情况 (数据来源：南京市房产局统计) 05 年 7 月06 年 7 月河西板块销售价格 整体看来，河西板块写字楼销售均价呈稳定上升趋势，河西中片主力成交 均价在 70008000 元/平米，北片则集中在 80009000 元/平米，奥体板块集 中在 50007000 元/平米。 其中河西北片仍然是办公物业成交均价最高的片区，奥体板块相对较低， 主要原因在于奥体板块目前供应产品多为多元化产品。 0 2.24 0 2.09 0.49 10.11 0 13.35 0.02 0.06 000 0 3 6 9 12 15 河西办公物业供销比 河西办公物业供销比02.24 02.090.4910.1 013.40.020.06 000 7月 8月 9月 10 月 11 月 12 月 06- 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 南京中海地产 南京中海凤凰项目市场定位报告 26 单位：元/平米 6 63 38 81 1 5 56 64 49 9 6 62 25 59 9 5 58 85 54 4 5 57 71 17 7 5 54 45 50 0 5 51 19 92 2 8 82 29 94 4 7 71 13 35 5 1 10 01 17 72 2 1 11 18 86 60 0 6 62 28 84 4 7 75 56 69 9 5000 6000 7000 8000 9000 10000 11000 12000 13000 7月 8月 9月 10月 11月 12月 06-1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 成交均价价格趋势线 (数据来源：南京市房产局统计) 【 【河西河西办办公物公物业业市市场场小小结结】 】 05 年 7 月06 年 7 月，河西办公物业市场上市量约为 10 万平米，其上市 量主要集中在奥体板块； 过去一年河西办公物业销售总量约为 5.6 万平米，也主要集中在奥体板块； 从该片区办公物业的销售价格来看，由河西北片、中片至奥体板块销售均 价依次下浮； 河西片区未来三年写字楼物业市场供应量约为 100 万平米，市场竞争将会 空前激烈。 二、城中板二、城中板块块房地房地产产市市场场分析分析 1、城中住宅物、城中住宅物业业市市场场情况情况 2006 年上半年，城中供应量增长较快 2006 年上半年，住宅上市量为 14.39 万平方米，同比增长 94.27，主要 集中在新开盘的恒隆花园、宏图上福园等项目。 2006 年上半年，城中商品房销售面积下降 南京中海地产 南京中海凤凰项目市场定位报告 27 2006 年上半年，城中板块商品房销售量为 38.05 万平方米，同比减少 27.77，其中商品住宅的销售量为 21.09 万平方米，同比减少 34.08。 受连续两年宏观调控的影响，高档住宅的部分消费被抑制，但 2006 年上 半年住宅供销比约为 1:1.47，显示出城中的住宅仍然很受高端客户青睐。 畅销面积集中在 80120和 140160两个面积区间 2006 年上半年城中的商品房销售，主要集中在 80120和 140160 两个面积区间，供销比在 1:2.51:3 之间；而 120140作为传统的主力供应 面积，因供应量偏大，导致目前的供销比不到 1:0.6，供大于求比较明显。 城中住宅分面积供销状况 0 500 1000 0.00 0.50 1.00 1.50 2.00 上市套数11482250121130385933214 销售套数10649419634331222923713966 供销比1.08 1.66 0.26 0.35 0.42 1.68 0.39 0.23 0.21 40406080100120140160200 (数据来源：南京市房产局统计) 成交均价 8822 元/，相对 2005 年底有较大幅度的提升 南京中海地产 南京中海凤凰项目市场定位报告 28 城中板块2005年6月2006年6月住宅成交均价走势成交均价 7586 7307 7633 7455 7455 7690 8087 7285 7608 7676 8015 8616 8822 5000 5500 6000 6500 7000 7500 8000 8500 9000 9500 2005年6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 2006年1月 2月 3月 4月 5月 6月 元/平方米 成交均价 (数据来源：南京市房产局统计) 2006 年上半年，城中住宅成交均价一路攀升，已经从 2005 年 12 月的 8087 元/升至 2006 年 6 月的 8822 元/。同时 80009000 元/价格段成 为 2006 年成交的主力，成交量超过 7 万平方米；而 8000 元/以上的住宅成交 量超过 11 万平方米，比去年有所上升。 城中住宅市场未来供应量 对城中板块在售住宅项目的结余量进行统计，得出城中在售项目的住宅 总结余量约为 30 万平方米。 自 2003 年以来，城中地区尚有八幅住宅用地出让后未开发上市，其总开 发量为 46 万平方米，其中住宅总量约 2530 万平方米。 综合统计，城中地区的潜在住宅供应量约为 60 万平方米，按 2006 年上半 年销售 21 万平方米计，大约 1.52 年的时间即可全部销售完毕；且城中地区 的住宅历来供小于求，因此后期住宅市场销售压力较少，各项目的市场竞争态 势较弱。 【 【城中住宅市城中住宅市场场小小结结】 】 南京中海地产 南京中海凤凰项目市场定位报告 29 城中板块具有完善的配套、便捷的交通优势，房地产项目一向具有良好的 保值升值特点；虽然受连续两年宏观调控的影响，2006 年上半年住宅销售 量下降；但同期住宅供销比约为 1:1.47，仍表现出供不应求； 各项目的成交均价节节攀升，目前普遍在 8000 元/以上，2006 年 6 月的 住宅成交均价为 8822 元/，部分项目的销售单价已经超过万元； 受单价过高影响，城中项目近期开始减少单套面积，而部分高档项目则仍 然以大面积户型为主，因此导致城中住宅的畅销面积集中在 80120和 140160两个面积区间； 受土地稀缺性因素影响，城中板块后期的供应量预计将逐步下降，上市项 目数量也将有所减少，板块发展将持续走高档路线； 南京城中板块住宅市场历来供小于求，后期潜在供应量约 60 万平方米， 总体来看该区域近年来住宅市场供需基本平衡，长期来看住宅销售前景良 好。 2、城中商、城中商业业物物业业市市场场 05 年 7 月06 年 7 月城中商业物业上市量/销售量 南京中海地产 南京中海凤凰项目市场定位报告 30 0 05 5年年7 7月月0 06 6年年7 7月月城城中中商商业业物物业业上上市市量量/ /销销售售量量 （单位：万平米） 0 1 2 3 4 7月 8月 9月 10月 11月 12月 06-1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 上市量销售量 (数据来源：南京市房产局统计) 05 年 7 月06 年 7 月，城中商业物业的上市量超过 10 万平米，销售量约 为 13 万平米；上市量多集中在 06 年 1 月4 月上市，而主要销售去化集中在 05 年底至 06 年初。 05 年 7 月06 年 7 月城中商业物业累计供销比 1.18 1.18 1.18 1.2 1.18 1.13 1.11 1.14 1.18 1.22 1.29 1.3 1.24 0 0.5 1 1.5 城中商业物业累 计供销比 城中商业物业累计供销比 1.3 1.291.241.221.181.141.111.131.18 1.2 1.181.181.18 7月 8月 9月 10 月 11 月 12 月 06- 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 (数据来源：南京市房产局统计) 05 年 7 月06 年 7 月城中商业物业市场的累计供销比变化趋势，供销比 在 1.11.3 之间轻微浮动，可以看出城中商业物业呈现出供略大于求的态势。 05 年 7 月06 年 7 月城中商业物业成交均价 南京中海地产 南京中海凤凰项目市场定位报告 31 单位：元/平米 1 13 38 84 43 3 7 74 40 03 3 1 16 60 05 59 9 1 10 05 59 96 6 1 13 38 87 70 0 1 13 32 26 65 5 2 22 26 64 42 2 5 54 48 81 11 10 07 77 79 9 1 16 65 52 28 8 1 11 13 30 03 3 1 15 55 54 49 9 1 11 15 56 66 6 5000 9000 13000 17000 21000 7月 8月 9月 10月 11月 12月 06-1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 河西商业物业成交均价价格趋势线 (数据来源：南京市房产局统计) 城中商业物业 05 年 7 月06 年 7 月成交均价的走势来看，该片区商业物 业的价格主要区间段为 1100016000 元/平米。 【 【城中商城中商业业物物业业市市场场小小结结】 】 城中商业物业市场在过去一年约有 10 万平米的上市量，和河西、江宁、江 北的商业供应相比体量较小； 城中商业物业过去一年销售量超过 13 万平米，超过同期上市量，但累计 供销比约为 1.11.3，城中商业物业市场仍呈现出供大于求的态势； 城中商业物业的价格水平在全城来讲仍处于较高水平，成交均价约为 1100016000 元/平米； 3、城中、城中办办公物公物业业市市场场 城中办公物业销售价格 根据网尚研究机构的数据显示，2006 年 7 月城中板块以 10606 元/平米的 写字楼成交均价远远领先于其他板块，主要原因在于城中聚集了较多的高档 写字楼。 南京中海地产 南京中海凤凰项目市场定位报告 32 未来南京城中办公物业市场供应 未来三年城中办公存量与潜在物业体量至少有 90 万平米（其中不含约 100 万平米的河西新城），将集中于 2009 年前大量面市。 根据数据统计，南京主城区未来三年办公供应量约 90 万平米，其中可统 计的新增供应分布为：新街口地区约有 24.8 万平米、长江路地区约有 18.4 万 平米、珠江路地区约有 10.8 万平米、鼓楼至中央路段地区约有 17.2 万平米。 南京未来写字楼市南京未来写字楼市场场供供应应情况情况详详表表 区区 域域项项目名目名/地地块块名名用地性用地性质质总总建面建面积积（平米）（平米）办办公面公面积积（平米）（平米）开开发进发进度度 国际金融中心商、办73370施工中 中银大厦金融2624020000施工中 新街口 金轮国际大厦商、办、住9825045720施工中 铁管巷 A 地块商、办、金、公73359拆迁中 铁管巷 C 地块商、办、金、公40932 74000 拆迁中新街口 淮海路地块商、办4700030000未拆迁 邓府巷地块商、办、住22000080000施工中 凯润金城商、办、住20000080000施工中长江路 德基广场商、办、工中 龙世商务中心商、办6548.44400施工中 华威项目商、办40000施工中 同仁大厦商、工中 珠江路 高家酒馆地块商、办、停车19600储备中 紫峰广场商、办、住21700082000施工中 南京国际广场商、办、住42000083081施工中 长发虹桥地块商业、金融7524.545000拆迁中 鼓楼 中央路 新城市广场 商业、办公 酒店式公寓 9000011000施工中 (数据来源：根据南京国土局土地出让资料统计) 【 【城中写字楼物城中写字楼物业业市市场场小小结结】 】 城中目前写字楼销售均价为 10606 元/平米，远远高于其他板块； 南京主城区未来三年办公供应量约 90 万平米，未来写字楼竞争，尤其是 南京中海地产 南京中海凤凰项目市场定位报告 33 高档写字楼竞争将在城中板块表现的尤为激烈。 第三章第三章 南京豪宅市南京豪宅市场场分析分析 第一第一节节 南京豪宅市南京豪宅市场场情况情况 一、南京豪宅市一、南京豪宅市场历场历年年销销售状况售状况 2005 年年2006 年上半年南京年上半年南京 120 万以上豪宅市万以上豪宅市场销场销量量 时间时间 2005 年年2006 年上半年年上半年 总价范围120 万-150 万150 万120 万-150 万150 万 高端公寓372（套）602（套）325（套）264（套） 别墅695（套）527（套）271（套）46（套） 总计 1067（套）1129（套）596（套）310（套） （注：该统计数据由南京市网上房产统计获得，2005 年之前数据由于统计缺失，无法准确 计算。 ） 2005 年南京豪宅市场共成交总价在 120 万-150 万之间的豪宅 1067 套（包 括别墅），150 万以上豪宅 1129 套（包括别墅）；2006 年上半年成交总价在 120- 150 万之间豪宅 596 套（包括别墅），150 万以上的豪宅 310 套。从数据比较来 看，2006 年上半年的成交数据接近 2005 年成交数据的一半，豪宅市场基本保 持一个稳定发展的趋势。 从公寓的成交数据来看，2006 年上半年的 120-150 万总价的公寓成交量 为 325 套，接近 2005 年全年的总量，150 万以上的公寓成交 264 套，接近 05 南京中海地产 南京中海凤凰项目市场定位报告 34 年全年的一半，这一数据显示高端公寓市场保持稳步增长的态势。 豪宅市场保持稳定态势。