西安市长安区见子河生态爱心养老国际公寓可行性研究报告43683.doc

西安市长安区生态爱心养老国际公寓可行性研究报告（草案）2011.03- 32 -长安见子河生态爱心养老国际公寓开发可行性研究报告（草案）2011.03一、项目概况及特点1.1项目概况本项目拟建在西安市长安区子午镇见子河畔，环山旅游路以南500米处，占地面积约1000亩，社区内涵括养老院、普通公寓（自助老人）、多层老年住宅（介助老人）、高级公寓（介护老人）、温泉疗养院、颐年活动中心、老年大学、健身俱乐部、服务人员培训中心、老年病专科医院及别墅、度假酒店等。各项目建设规模见老年社区建设项目规模一览表（投资建议）1.2项目特点本项目将借鉴国内外成功经验，借助西安的良好发展机遇，形成其独特的经营理念与环境。本项目以养老院、养老公寓为核心，与老年病医院、酒店互为补充，发展成为养老、疗养、休闲度假景区。特点：本项目试图打破传统的白天一间房、晚上一张床的养老模式，按照时代的发展创造全新的住区休闲养老理念，如本项目的温泉养老公寓以别墅形式出现、高层养老公寓更像一个大型居住社区，同时配备疗养会所、培训中心、菜场、超市等，使老年人住在这里就像在家里一样有强烈的归属感并继续向年轻时代一样享受丰富多样的社会生活，同时又可享受了、养老院专业护理及全方位的专业服务。此外，社区式养老亦可提供相对私密空间，为探亲访友、子女看护提供人性化空间。1.2.1 环境优越，配套齐全。1.2.2 社区功能齐备，高端物业。1.2.3 星级服务，最贴近的优质医护资源，为客户提供24小时医护服务，疗养结合。由于养老院的特殊性质，护理是其重要的一个组成部分，本项目建有老年病院，为养老院中的护理项目提供了优质的资源（可与当地著名的三甲医院合作或由其独资经营），医院除了提供病房护理，还提供上门护理（养老院与医院相连），对老人十分方便。而养老院又可为部分到此疗养的老人提供温馨的环境、细微的服务。1.2.4 丰富多样的休闲生活（借鉴美国太阳城中心的经验），酒店及度假别墅除了面向社会客源，还为部分不需要护理的养老客户提供租售服务（别墅分为销售与租赁两种），以满足其对高端养老服务的需求。同时酒店与别墅还可以接待养老客户的亲友，为养老客户提供各种休闲活动（俱乐部功能）。1.2.5中国式养老与现代生活的有效结合（借鉴新加坡养老模式）。考虑到中国传统的养老观念、家庭伦理。中国老人喜欢与子女住一起，但由于工作原因，子女无法与父母同住、无暇照顾父母。老人与子女同城或同社区居住，通过专业养老机构有效解决这一难题。西安市的房地产产业比较成熟，为这一模式提供了良好的基础：老人住在养老院，子女住在几个街道外的社区，工作之余，家人可很方便的联系。二、行业概况及前景分析2.1行业外部因素人口因素是老年产业的基本因素，是养老院投资建设的依据，通过对人口状况及趋势，可预判行业发展的前景。与本项目有直接关系的人口状况即是老年人口的状况。2.2、中国老年型人口状况：改革开放以来，随着经济的发展、生活水平及医疗卫生的进步，人口生育率的下降，中国开始面对老龄化带来的问题。根据联合国国际人口协会编著的人口学词典对人口老龄化的定义：当一个国家或地区达到60岁以上的人口所占的人口比例达到或超过总人数的10%，或65岁以上人口达到或超过人口总数的7%，这样的社会即称之为“老年社会”。自1999年中国步入人口老龄化以来，老龄化加速发展，并日益呈现老年人口基数大、增长快，高龄化、空巢化趋势明显，需要照料的失能、半失能老人比例呈高发态势。截至2009年底，中国1.67亿老年人中，80周岁及以上的高龄老人1899万。中国目前有失能老人1036万、半失能老人2123万，不同程度地需要提供护理照料服务。下表是对中国近年人口的统计及未来趋势的判断，原始数据表格列表如下（单位：万人）：年份总人口014岁1564岁65岁以上新增劳动人口抚养比2007132,12925,63395,79410,7022,14237.9%（2007年实际值）2008132,97824,91196,93811,1292,11937.20%2009133,63424,52497,71311,3972,07236.80%2010134,27924,28998,30111,6882,07636.60%2011134,91624,09398,80712,0162,04636.5%（抚养比谷底）2012135,54323,99499,15212,3971,94936.70%2013136,14423,94399,40112,8011,84037.00%2014136,70623,94199,46513,3001,77637.40%2015137,21323,65799,68213,8751,70637.70%2016137,65223,30599,91814,4301,65037.80%2017138,01422,98099,92015,1141,60238.1%（劳动人口峰值）2018138,29422,67199,80015,8231,59738.60%2019138,49122,36599,53416,5921,61939.10%2020138,61422,05999,17017,3861,58739.80%2021138,66821,73598,85218,0801,59740.3%（总人口峰值）2022138,65821,39098,46618,8031,60840.80%2023138,59221,01898,14019,4341,62041.20%2024138,47120,61798,10719,7481,62641.10%2025138,30120,18698,10220,0121,63541.00%2026138,08219,72298,34920,0111,64140.4%（65岁以上超过14岁以下人口）2027137,81319,22898,22020,3651,64840.30%2028137,49318,71697,14021,6371,65441.5%（抚养比之后每年上升一个百分点）2029137,12318,20296,15722,7641,65842.60%2030136,70517,70195,22123,7831,65443.60%2031136,23917,22894,22624,7861,65444.60%2032135,72916,79993,35925,5711,65545.40%2038131,79315,17585,65130,9671,38353.90%2048121,68213,54675,79132,3451,34560.50%2050119,16313,11673,70132,3461,33161.70%2060105,06410,60561,28533,1741,23971.40%208571,2567,06540,04224,14989878.0%（抚养比峰值）210055,6475,59631,62118,43060176.00%从上表可看出，中国老人人口每年都在增加，到2015年，65岁以上人口将比2010年增加2000多万，老年产业市场需求越来越大。2.3、 西安60岁以上老年人占总人口的14.83% 快速步入老龄化社会近日，西安市老龄委、市老年学学会和市社科院联合发布了西安市2009年老龄工作调查研究成果，通过组织专家、学者对西安市13个区县、161个行政村和社区采取问卷调查、个案访谈和召开座谈会等形式，对老年人生存养老状况和居家养老服务进行全面调研。数据显示7个西安人1个是老人据西安市一项统计数据显示，截至2008年底，西安市常住人口837万人，60岁以上的老龄人口达到12421万，老龄人口占总人口的1483。西安市老龄人口比例已经超过了全省、全国老龄人口12的平均水平，接近北京市老龄人口15的水平。西安正在快步走向重度老龄化社会。专家观点人口老龄化来势猛据了解，从世界发达国家人口老龄化的进程看，老龄化的决定因素主要是生育率下降，欧美等发达国家生育率伴随着工业化、城镇化和现代化而自然下降，人口老龄化发展速度非常缓慢，是逐步到来的，是先富后老。而我国的情况则不同，国家控制人口的政策对生育率下降起着特别重要的作用，因而人口老龄化来势猛，发展快。产生影响老龄化给社会带来啥影响快速到来的老龄化浪潮，将会给经济增长和社会发展带来什么影响？有关专家表示，首先，老年人口在总人口中的比重上升，被抚养人数的增加，将直接导致抚养系数的提高和劳动年龄人口的负担加重。老年抚养系数的提高，说明劳动年龄人口除了为自身生存和发展进行生产劳动的同时，还要负担更多的老年人口生存和发展的费用。其次，需要由社会赡养的老年人越来越多，退休费、福利费、医疗费随之增加，社会负担日益加重，这些费用的支出同老龄人口增加成正比。第三，由于家庭规模越来越小，传统的家庭养老功能受到影响。尤其是现代化生产节奏不断加快，劳动强度增加，因时间、精力有限，子女在经济上虽能供养，但在生活照料方面却力不从心。解读大多数城市老年人有基本生活保障记者从西安市老龄委采访了解到，城市养老主要分为社会供给、政府财政供给和家庭供给三种途径。目前，绝大多数城市老年人已经获得了基本的生活、医疗、住房、出行方面的经济保障。据调查显示，西安市79的城市老年人有稳定的经济收入来源，包括退休工资和城市低保；城市941的老年人参加了职工医疗保险、城镇居民医疗保险和其他保险，大病住院医疗费用大部分由社会医疗保险承担；有645的城市老年人拥有全产权住房，有173的老年人居住在国家分配的公有住房，有57的老人住儿女的房子，仅有3的老人租赁私房居住；在出行方面，西安市对老年人出行乘车、旅游等方面出台了不同程度的免费优惠政策。同时，西安市政府不断推出社会救助性与扶助性政策，解决了部分城市贫困老人、高龄老人、原集体企业退休老人的基本生存与保健问题。应对建立和完善多元化的养老保障体系西安已进入重度老龄化社会，旧的养老保障制度已经远远不适应市场经济条件下老年人口的生活需求，如何解决好养老问题迫在眉睫。西安市老龄委表示，首先要建立和完善养老保障体系，要走多元化的道路，形成以居家供养为基础、以社区福利服务为依托、集体养老、自己养老等多种形式的养老模式，再辅以社会福利机构为补充的老年福利服务体系。同时，要创造保障老年人权益的良好社会环境，建立健全保障老年人权益的法律法规和政策，打击虐待、遗弃、迫害老年人的违法行为，保障老年人的经济供养、医疗保健、照料慰藉、学习教育、文化娱乐等。另外，应大力发展老龄产业，研制、开发、生产适宜老年人物质和精神需求的产品，鼓励和引导老年用品市场的发展。同时，采取税收、信贷等优惠措施，多渠道筹资，充分利用社会资源，发展老龄产业。现状西安城市养老服务水平较低与此同时，西安市城市养老服务的社会化水平还相对低下，西安城市居家养老服务处于低层次化水平在生活照料服务方面，城市老年人以自我照料、配偶相互照料的方式为主，子女照料弱化，社区与社会居家服务供给缺乏。根据调查结果，有572的城市老人居住方式是独居或夫妻同居，西安城市空巢老人家庭比例略高于全国大众城市561的平均水平。据估计，近5年内西安市将有3万张社会机构养老床位的需求，而实际上，目前全市养老福利机构有97家（正在建设的14家），社区养老服务站24个，社会福利设施508个，拥有机构养老床位数9516张，还不能满足需求。在精神文化服务方面，多数社区已建立起了老年人活动室和活动广场，老年人以自发活动为主，集体文化活动偏少。调查中，有三分之一的老人偶尔或经常有孤独寂寞感，心理问题以自我排解为主，老年人协会与正规的心理服务机构干预较少。心声听听老人们都需要啥根据调查结果，城市老年人具有强烈的社会化养老服务需求。部分城市老年人有居家养老服务需求，并具备了一定的居家服务经济承受能力，比如社会化生活照料服务、社区日常照料服务等。同时，在选择住养老机构的老人中，大多数希望将养老机构开办在社区内。城市老年人有对医疗卫生保健服务的需求，去社区医疗机构看病、就近看病、方便看病是老人们喜欢的医疗保健方式。同时，老年人对降低医疗费用、定期进行体检、大病住院全部报销与掌握保健知识也有迫切的需求。城市老年人还有对精神文化生活服务的需求。不少老年人希望建设多层次、广覆盖的老年人活动室或活动中心，并组织开展丰富的问题活动，比如文艺演出、老年人运动会、旅游、书画摄影展、棋牌比赛等。另外，部分老年人还有心理慰藉、被接纳、被关怀的需求。近年来陕西省人口增长势头不减，陕西老年人口以每年3335的速度递增。2010年，全省人口将突破3800万人，其中老年人口将超过450万；到2020年，陕西老年人口将达到690万，全省老龄化程度将进一步加剧。2.4、社会、人口结构的变化：家庭养老一直是中国传统的养老方式，但中国实行计划生育政策以来，家庭结构小型化，大家庭减少，小家庭增多。过去家庭养老的功能随之弱化，由于社会竞争的加剧，子女工作压力越来越大，无暇照顾老人。家庭养老的功能，随着经济的发展，伦理观念的改变，部分老人乐意选择专业的养老机构颐养天年。2030年到2050年，中国人口总抚养比和老年人口抚养比将分别保持在6070和4050，是人口老龄化形势最严峻的时期。一方面，这一阶段，老年人口数量和老龄化水平都将迅速增长到前所未有的程度，并迎来老年人口规模的高峰。另一方面，2030年以后，人口总抚养比将随着老年抚养比的迅速提高而大幅度攀升，并最终超过50，有利于发展经济的低抚养比的“人口黄金时期”将于2033年结束。2.5政策因素A、本项目将得到当地政府相关的鼓励与支持。在基建方面及土地成本等均会得到政府方面的优惠。B、区域规划因素的影响：本项目定位为高端的养老、度假景区，对所在地区的经济、规划、产业布局比较敏感。2.6西安市方面的政策西安市政府先后与2008年和2009年颁布了西安市人民政府关于加快实现社会福利社会化的实施意见和西安市人民政府关于加快养老事业的意见两个文件，积极鼓励社会力量参与老龄服务工作，促进我市养老事业的发展。关于加快实现社会福利社会化的实施意见，推出了14项优惠政策扶持社会养老服务业。规定，对福利机构的建设用地优先安排；市、区县在制定城市居住规划时，无论是新区建设还是旧区改造，都应将社会福利设施特别是老年服务设施纳入公共设施统一规划；经县以上人民政府民政部门审批同意筹建的社会福利机构，发改委和规划、建设等部门要优先立项、优先办理规划手续、优先完善社会福利机构周边的城市基础设施，并免缴城市基础设施配套费等；对获得民政部门批准的社会福利机构，暂免征收企业所得税，对其提供的育养服务免征营业税等；对获得民政部门批准设置的社会福利机构，用水、用电、用气按居民生活类价格执行，使用电话及办理其他有关电信业务执行住宅电话交费标准；对新建的社会福利机构城六区范围内每张床位给予一次性补贴3000元，城六区范围外每张床位给予一次性补贴2000元，在建成运营1年后分3年拨付等等。2.7经济因素改革开放以来，中国经济取得飞跃的发展，政府对养老产业的投入以及民营资本进入该行业的资金不断加大，专业化程度越来越高、服务水平越来越好，环境越来越完善。在客户端方面，随着经济的发展，生活水平的提高，老年人对退休后的生活质量要求也越来越高，同时，经济的发展也为其购买高质量的养老服务提供了坚实的经济基础。2.8项目发展优势本项目在发展中以下优势。2.8.1区位优势，本项目选址位于西安市长安区子午镇见子河畔。2.8.2生态优势，本项目所在区域青山环抱、绿水绕城，生态环境优越。2.8.3配套优势，本项目所在区域市政配套齐全。2.8.4市场优势，本项目的中高端养老公寓、星级酒店、别墅等为度假休闲、商务会议和置业安居等提供了广阔市场前景。2.8.5成本优势，区域内地势平整，拆迁量小，开发成本低。2.8.6政策优势，政府重视，对各项投资提供全方位服务，全力协助项目开发建设。并对养老项目给予多项优惠政策。2.8.7项目自身内容的优势，本项目以养老院为核心，引入医院，形成一个设施完善的养老基地。同时投资兴建酒店、别墅，使项目具有度假、会议等功能，充分考虑了老年人与子女、同事、朋友等交流联系的需求。部分整组（50年使用权）别墅可回笼资金，降低资金压力，老人与子女居住地就比较近；方便子女有更多的时间与老人相聚（有点类似新加坡的养老模式）。2.9行业概况按国际平均每千名老人占有养老床位50张测算，中国老年人共需养老床位800万张，而目前仅有266.2万张；按老年人口与护理人员配备比例3：1测算，共需要养老护理员1000万人，而目前中国养老机构的员工只有22万人，其中取得职业资格的仅有2万多人，供需矛盾十分突出。同时，养老服务队伍的整体素质较低，专业水平、业务能力、服务质量还不能有效地满足服务对象的要求。目前专业的养老机构有公立与民营两种，公立的养老机构床位十分紧张，而多数民营养老机构经济门槛比较高，但环境好、服务质量高。例如，位于香山脚下可仰望整个景区的爱慕家养老院已成立两年，是北京地区规模比较大的民营养老机构，比较具有代表性。洋房式外观的建筑，在一个样板标准间里，摆放着两张席梦思床，中间是一个台柜，上面有固定电话，还有一个紧急感应器。壁挂电视，空调、卫生间，还有一个阳台。可以说，宾馆里有的这里一切都有。这样的一个房间，一个月要5000多元，还不包括吃。这里有两名大夫和一名护士专门负责老人的健康，每天都要给老人测量血压等常规身体指标。一天24小时都有专人值班，他们会紧盯着感应器。这个养老院还有一个月一万元的房间，里面的装潢均为宫廷风格，欧式的靠椅、壁炉，高级洗浴间，一共两间卧室，两个卫生间。大阳台，独立小院子，里面设有摇椅。这个养老院只收养具有自理能力的老人。价位在北京算中上，住在这里的老人都是比较高端的人群，分别来自协和医院、新华社以及北大等高校的离休教师。 西安市目前品牌比较好的专业养老机构比较少。无论从整体看中国的养老行业现状还是从局部地区西安来看，行业的供需矛盾是比较突出，无论是低端和高端的，设施与专业人员都非常短缺。随着老人人口的进一步增加，随着经济的发展，供需矛盾将更明显。2.10 行业前景2.10.1养老产业现代的养老产业在中国发展比较晚，基础设施也比较薄弱，缺口很大。随着老年化的进一步加快，解决养老问题成了越来越迫切的问题，这是一个国计民生的重大任务。但单靠政府的投入，不可能解决目前巨大的资金缺口。因此，政府也鼓励民营资本进入养老产业，在税收与融资方面有一定的优惠。同时，目前国内许多养老机构以中低端的为主，高端养老机构比较少。在整体的市场需求上，养老院十分缺乏；细分市场，高端养老院比例更少，而具有先进管理理念的高端养老院更是凤毛麟角。从市场的供需情况、人口、经济政策等因素来看，中国目前的养老产业发展前景非常大。因此，从各方面分析，养老产业是真正的朝阳产业，发展前景都非常广阔。2.10.2酒店业本项目除了养老院及老人病专科医院外，还包括酒店及部分数量的度假别墅。（注：通过研究国外的案例（美国太阳城中心、新加坡乐龄公寓），成功的老年社区除了建筑产品适合老人使用、服务贴心、管理严格外，还有一点非常值得关注：老年社区作为社会的一部分，没有被孤立、分隔出去。无论太阳城中心还是新加坡乐龄公寓，都通过各种途径让老人体验各种丰富的社会生活、与亲人朋友紧密交流。本项目的酒店与别墅除了普遍的功能，还是养老院的一个重要补充接待亲友，体验各种休闲生活。）通过以上分析，可以预见，本项目的酒店业发展极具潜力。三、案例介绍3.1. 海峡颐乐园福建省老年人活动服务中心又名“海峡颐乐园”，座落于福州市马尾区卧龙山北麓，东临马江入海，西接天马山公园，北靠著名风景区鼓山，地势广阔，风景秀丽。中心占地200亩现有8幢复合式建筑，建筑面积3 8万平方米，绿化率达76。老年人公寓共有268个房问、520个床位、阅览室、书画室、棋牌室、网吧，影视厅、健身房、卡拉0K厅等一应俱全。老年康复中心设施先进配备吸氧设备、高档医疗床、紧急呼叫系统、高级防滑塑胶地板；抢救室、康复室是省纽医院医保单位，提供全天侯，全方位的专业护理服务。处处与老年人为本，提供热情周到的星级宾馆服务，主动向老人请安问好，并为老人洗衣、洗被收拾房间，清理卫生等，老人只要带正常生活用品即可入住，不必打包大件行旅用品，这极大丰富了老年朋友的生活，让入住的每位老人尽享人生乐趣，过有品位的晚年生活。福州马尾养老院之所以能够树立良好的口碑，在社会效益和经济效益上都能取得成果跟他们良好的护理制度是分不开的。马尾养老院根据老年朋友的健康状况、年龄大小，提供四个等级的护理服务，由高到低分别为：特级护理、一级护理、二级护理、三级护理。护理人员做到言语亲切，行为规范，精神饱满，态度热情，护理员陪同入住的老人聊天，为老人解剐。把每位入住的老人当作大家庭的一员来看待，并且还专门设立了谈心室，在心理上安慰老人，让老人有一个良好的心理、心态。时时为老人着想，处处以老人为本，从生活、起居、饮食、娱乐等方面精心为老人服务，对老人提出的合理要求服务中心将以最大的努力，采取适当的方式满足老人的心愿。3.2南昆山金叶子度假酒店首期占地近30万平方米,建筑面积5万平方米,紧邻著名的白水寨景区，占据优势景观和强势品牌带动性。内设日本温泉池、浪漫温泉池和石板浴池3个主题温泉区；同时容纳600人无柱大宴会厅；2间多功能厅及5间（最大800人）的会议室。客房标价：1888-3688元，属于中高端的度假酒店。3.3清水湾沁温泉度假山庄清水湾沁温泉度假山庄座落在被评为浙江省十佳旅游度假休闲胜地的武义温泉旅游度假区内，规划后的度假山庄总用地面积约13万平方米，主体建筑按地中海风情设计。温泉产品有九大区域【接待区、休闲理疗区、华夏文化温泉区、日本园区、动感温泉区、野营别墅区、欧陆风情区、巴厘岛风情区、美食区】，改建完毕后，清水湾沁温泉将真正成为“华东第一、中国一流”的温泉度假、休闲、养生胜地。由此可见，此度假山庄建立了不同分区，提供多元化的养生休息服务，务求多角度照顾到市场的需求，这一点十分值得本项目借鉴。纯正温泉A、海浪池B、地热带C、十二生肖泉清新雅居A、清水湾度假村B、乡村客房C、度假酒店D、沁温泉别墅休闲娱乐A、KTVB、足浴房度假会议A、电视电话会议室B、清水厅会议室C、松涛厅会议室四、风险分析及管理4.1风险分析4.1.1政策风险由于所投资的项目是政府鼓励的所以在政府政策方面没有风险（根据中国民政局2002 年老龄问题工作报告政府鼓励社会力量兴办养老院并要求金融机构为创立养老机构者提供贷款）。4.1.2竞争风险目前西安地区甚至西北五省都很少知名的养老机构，因此竞争风险很小。4.1.3客源风险中国已经进入人口老龄化，市场非常庞大，客源风险很小。4.1.4管理风险管理风险水平的高低直接关系到成本/收益的大小，所以存在一定的管理风险。4.1.5客户风险国外赢利性养老院的收费都较高，但由于社会保障系统很健全，所以经营者的风险不高。比如日本的养老院基本收费就高达5 、6 千美金，但入住老人须自负的一般只为10%，其余则由养老保险基金支付。但目前中国的养老保障体系尚不健全，进驻养老院的费用一般都由老人自负，对赢利性养老院的经营者来说，这就意味着有一定的风险。虽然养老院针对的是中高端客户，老人入住时费用不成问题，但天有不测风云，老人入住后经济来源有可能发生变故，还有现在人们的平均寿命不断延长，如果老人60 岁时入住二三十年后经过长年的支出，特别是老人年老病重医疗费用陡增，当入住的老人没有钱支付费用时，养老院不能将老人推到马路上去，而免费收留老人养老院就面临着亏本问题。4.1.6风险管理由以上风险分析而知风险来源，为控制风险而进行的风险管理就围绕风险来源而设定：聘请专业人士加盟管理队伍或与国外养老院管理公司合作，学习国外赢利性养老院的管理经验，把管理成本降到最低。在中国养老保险保障体系尚未健全以前，对入住的老人入住时采取付一定的押金，要求有担保人等办法降低风险，并寻找愿意合作的保险公司为入住的老人集体购买保险，当老人重病时由保险公司支付费用将风险转移。还有同政府有关部门达成协议，根据不同情况将某些特殊情况不能支付费用的老人转到政府福利院。因为入住高档养老院的老人发生经济困难的概率较低，经过以上风险控制的管理手段后，不能支付费用的老人的比率就会降到更低，也就是能降到养老院可以承担的范围。五、营销策略5.1通常的广告宣传由于目前西安地区的养老院床位偏少，供不应求，高档养老院更是凤毛麟角。所以花费在促销上的人力、物力不必像快速消费品之类的宣传那样太多，因为只要养老院经营出特色，入住老人的口碑就是最好的广告宣传，可以请一名知名老人当养老院的形象代理人可以考虑给他她免费或折扣入住养老院，如果能请到知名的夫妇更好，这样可以率先打破养老院是给孤寡老人居住的概念，创建新的养老消费观念：实现家庭养老至养老院养老观念的转变。养老院建成的初期除了通过报纸、电视等媒体加强对外宣传，打响知名度外，加大营销力度。5.2活动营销和老龄社团、各企事业单位工会组织等建立稳定合作关系，要设立专线咨询电话让看了广告的人打电话来询问详情，说服他们到养老院实地考察。平时经常举办养老院内入住老人与邻近社区的老人的联谊活动，可以搞一日游，邀请社会上的老人来院做客，逢年过节特别是老人节，也可搞促销，以较低的价格让社会老人来住上一周，体验养老院的生活，不仅促进交流，而且让社会上的人们多多了解养老院的生活环境和老人的生活境况，让那些潜在的客户对本养老院的生活产生向往。5.3树立公益形象将赢利的一部分拿来做老年活动的公益金为西安的老年事业发展做贡献，同时树立本养老院的形象，增进无形资产。5.4互利的优惠政策例如，55 岁以上的顾客入住如果一次性支付20 年的租金及托管费和一级护理费，费用按入住年的价格25年后将终身可住在养老院并免费享受养老院的一切服务不包括洗衣店饭店小超市/便利店等的消费，但若顾客在25年内过世如已在养老院住满10 年则所付费用不得退回。如不满10年则可退回给家属5万安慰金。5.5鼓励年轻人投资提倡新的投资理念，激发年轻人购买老年公寓单位，作为置业和养老的双重投资。例如，鼓励年青人购买养老院的期权作为投资和养老兼顾的机会，即一次性支付25 年的租金托管费、一级护理费，费用按购买当年的价格在购买当月起至55 周岁每月可得到一笔投资回报，到55 周岁时可免租金、托管费入住养老院（需支付护理费保健费）等。六、中远期发展目标本项目建成后除了近期发展目标要达到90% 的入住率，中远期目标有如下设想：6.1扩大经营规模第一期运作成功并收回投资60%以上后就可在西北地区发展第二个类似的老年社区，七八年后不仅可以在中国的其他合适的地方，比如杭州、珠海、湛江、海南岛等地区建造同一品牌的大型老年社区提供一流的养老服务。6.2发展连锁养老院机构上市企业可以利用对赢利性养老院的运作经验成立独立的标准化养老院管理公司，在上海、广州、深圳、北京等大城市开展连锁养老服务机构加盟业务这些连锁养老院，可以是大型的也可以是中、小型的。6.3成立老年服务机构专业管理服务人才培训学校发达国家的养老机构都由专业的管理人员管理，因为它们的大学开设有老年服务专业，所以发达国家的养老机构不仅从硬件上提供了先进的设施，而且从软件上保证了服务水准保持一流。而在这方面中国目前没有一所大学或职业学校开设养老院的专业，可以说是空白。本项目建成后通过聘请国外的专业人士担任高级管理人员，或与国外老年服务机构合作成立专业管理公司，在经过数年运营积累了丰富的管理经验后，成立老年服务机构专业管理人才培训学校专事老年服务人才的培养。为本项目属下的养老机构和社会上其他养老机构输送合格管理人员，这不仅可为公司开拓新的利润增长点更可为提高整个社会的养老机构服务水平作出贡献。七、可行性总结通过以上的分析，可以得知发展中高档养老院有着巨大的潜在市场，很明显赢利性养老院一旦成功运作，将给公司带来非常可观的利润，但是同普通的房产项目不同，养老院主要的卖点在于销售品牌和服务。从短期来看虽然它没有产生巨额的回报，但其长远性和稳定性也是其他产业难以相比的。这也是为何西方国家有超过40% 的养老机构为非福利性质的原因所在。养老机构的建设是一项民心工程、意义大，政府及有关部门都给予足够的重视和支持，投身于这个行业利国利民并将获得丰厚的投资回报。技术设计部分八、老年社区建设项目规模一览表（投资建议）表8.1项目面积单位备注规划总用地面积62.15公顷621378 M2建筑总面积765000M2地上建筑总面积639000M2地下建筑总面积126000M2地下停车位3150个容积率1.0建筑密度20%绿地率65%1、度假酒店、培训中心及疗养会所1、建筑面积65000M2计容面积：55000M2其中地上建筑总面积55000M2地下建筑面积10000M2地下停车位250个疗养客房22000M2客房500间培训中心9000M2疗养会所12000M2商业12000M22、疗养院建筑面积116000M2计容面积：56000M2其中办公、医疗18000M2疗养30000M2450间商业8000M2地下室建筑面积6000M2地下停车位150个3、疗养公寓A区（自助）建筑面积235000M2计容面积：185000M2其中高层疗养公寓160000M2商业25000M2含商铺：8000M2商贸市场：6000M2超 市：6000M2配送中心：5000M2地下建筑面积50000M2地下停车位1250个4、疗养公寓B区（自助）建筑面积250000M2计容面积：190000M2高层疗养公寓180000M2商业10000M2地下建筑面积60000M2地下停车位1500个5、温泉疗养A区建筑面积42000M2独栋疗养公寓6000M2双拼疗养公寓24000M2连排疗养公寓12000M26、温泉疗养B区建筑面积46000M2独栋疗养公寓6000M2双拼疗养公寓15000M2联排疗养公寓25000M27、温泉疗养C区建筑面积65000M2独栋疗养公寓10000M2双拼疗养公寓25000M2联排疗养公寓30000M2九、资金计划及投资回报9.1 开发计划 项目总设计规模约为76.5万M2，计容建筑面积为63.9万M2。计划分五期开发建设，详见表9-1项目开发计划表。其中含商业：43000万M2，地下室：12.6万M2。表9-1 项目开发计划表 首期（M2）二期（M2）三期（M2）四期（m2）合计（M2）62750M2其中计容面积61250M2其中计容面积其中计容面积其中计容面积计容面积其中疗养公寓6750M2办公、医疗7500M2温泉疗养公寓42000M2其中疗养公寓其中疗养公寓其中疗养公寓其中疗养公寓商业5000M2商业商业商业商业地下室1500M2地下室地下室地下室地下室注：配套项目，9.2 开发指标该项目用地面积：621378平方米（933亩）；规划用地面积: 621378平方米（933亩）；容积率：1.0；绿地率：36%；建筑密度：30%；建筑限高：60米；建筑总面积：765000平方米；计容积率建筑面积：639000平方米；其中：1，疗养会所、疗养客房、培训中心:55000平方米； 2，办公医疗、疗养护理、疗养公寓及食堂。配餐等综合服务:48000平方米； 3，高层疗养公寓：340000平方米； 4，温泉疗养公寓：153000平方米； 5, 商 业： 43000平方米；地下建筑面积：126000平方米；可经营面积：765000平方米。9.3投资与收益估算A 成本支出估算地 租：120万元/年x50年=6000万场地平整：621378平方米x5元/平方米=310万元用地测绘费：621378平方米x5元/平方米=310万元用地规划许可证办证费：621378平方米x1元/平方米=62万元质检费：765000平方米x5元/平方米=382.5万元地质钻探费（含物探）：300孔x15米x60元/米=27万元设计费：综合设计费（含规划、建筑、园林及样板房装修）：35元/765000m2x35元/m2=2677.5万元审图费：（2677.5）x15%=400万元（可不审）临水、临电费用：50万元建筑工程造价：1，疗养会所、疗养客房、培训中心：55000平方米x1500元/平方米=8250万元2，办公医疗、疗养护理、疗养公寓、食堂配餐等：48000平方米x1500元/平方米=7200万元3，住 宅：340000平方米x1500元/平方米=51000万元4，温泉疗养公寓：153000平方米x1600元/平方米=24480万元5，商 业：43000平方米x1600元/平方米=6880万元6，地下室：126000平方米x2000元/平方米=25200万元7，园 建：535500平方米x300元/平方米=16065万元8，小区道路（含市政）：621378平方米x0.2x300元/平方米=3728万元9，围 墙：8000米x300元/平方米=450万元10，防盗监控：765000平方米x10元/平方米=765万元11，电梯购买及安装费：108樘x25万/樘=2700万元建筑工程造价小计：146718万元（作为控制成本目标）用水报装费：小区用水报装费：500万元用电报装费：疗养公寓、办公医疗、疗养客房及疗养会所。培训中心等：30000KVAx850=2550万元商业：20000KVAx1000=2000万元企业管理费：146718x5%=7335.9万元不可预见费：146718x3%=4401.54万元以上成本项合计：173724.44万元B 销售收益估算一、高层疗养公寓（自助）：租用均价20元/平方米、月经营收入：340000平方米x20元/平方米=680万元/月二、温泉疗养公寓（自助）：租用均价 元/平方米、月三、疗养公寓（特护）：四、临终关怀公寓：五、疗养客房：六、活动中心、培训中心：七、疗养会所：八、商业销售均价8000元/平方米销售收入：140000平方米x8000元/平方米=112000万元九、车位： 50000元/个，共计33000040=8250个。车位收入：8250个x5万元=41250万元总收入：693250万元（作为总目标）C 销售成本费用：策划、销售、广告费：693250万元x2%=13865万元税 费：693250万元x10%=69325万元D毛利：693250-173724.44-13865-69325=436335.56万元毛利率：436335.56/693250=62.9%投资比率：436335.56/173724.44=251.16%注：以上销售价格为目前该区域的平均销售价格，本项目要在两年后开盘，届时将会有10002000元/m2的升值空间。五年后可有30005000元/m2的升值空间。十、开发时间计划10.1 开发概况本项目建设周期为8-10年，销售周期6-8年，前期开发工作约0.5年。项目分五期开发，实行边开发边经营的策略。第一期开发总建筑面积62750平方米，地上建筑面积为61250平方米，其中：办公医疗7500，疗养公寓6750，温泉疗养公寓42000，商业5000，地下室1500及400M跑道运动场一处。园林面积65000平方米。10.2 第一期投资估算A 初期成本估算：地 租：1200万元场地平整：130000平方米x5元/平方米=65万元用地测绘费（含物探）：130000平方米x5元/平方米=65万元用地规划许可证办证费：130000平方米x1元/平方米=13万元质检费：62750平方米x5元/平方米=31.5万元地质钻探费：50孔x15米x80元/米=6万元设计费：综合设计费（含规划、建筑、园林及样板房装修）：35元/m2 62750m2x35元/m2=219.6万元审图费：（219.6）x15%=33万元（可不审）临水、临电费用：20万元建筑工程造价：1，办公医疗、疗养公寓：14250平方米x1500元/平方米=2137.5万元2，温泉疗养公寓：42000平方米x1500元/平方米=6300万元3，商 业：5000平方米x1600元/平方米=800万元4，地下室：1500平方米x2000元/平方米=300万元5，园建：65000平方米x300元/平方米=1950万元6，小区道路（含市政）：65000平方米x0.2x300元/平方米=390万元7，围墙：1000米x300元/平方米=30万元8，防盗监控：62750平方米x10元/平方米=6.25万元9，电梯购买及安装费：5樘x25万/樘=125万元建筑工程造价小计：12038.75万元（作为控制成本目标）用水报装费：小区用水报装费：100万元用电报装费：疗养（温泉）公寓、办公医疗：3000KVAx850=255万元商业：2000KVAx1000=200万元企业管理费：12038.75x5%=601.9375万元不可预见费：12038.75x3%=361.1625万元以上成本项合计：15209.95万元B销售收益：1、住宅：销售均价5000元/平方米销售收入：170000平方米x5000元/平方米=85000万元2、商业：销售均价8000元/平方米销售收入：30000平方米x8000元/平方米=24000万元3、车位：销售均价50000元/个，共计7000040=1750个。销售收入：1750个x50000元/个=8750万元总收入：117750万元C 销售成本费用：策划、销售、广告费：117750万元x5%=5887.5万元税费：117750万元x10%=11775万元D毛利：117750-15209.95-5887.5-11775=84877.55万元（平均每平方米毛利：4342元/m2）E、首期启动资金：15209.95万元+1200万元（总地租）= 16409.95 万元（约合1.7亿元）十一、项目整体规划图十二、可行性结论通过上述比较保守的估算数据可以看到，该项目的开发运作是极其可行的，不但五年计划还款毫无问题，后续的开发必将获得十分丰厚的投资回报。 2011年3月18日g an employment tribunal claimEmployment tribunals sort out disagreements between employers and employees.You may need to make a claim to an employment tribunal if: you dont agree with the disciplinary action your employer has taken against you your employer dismisses you and you think that you have been dismissed unfairly.For more information about dismissal and unfair dismissal, seeDismissal.You can make a claim to an employment tribunal, even if you haventappealedagainst the disciplinary action you