贵州省红果经济开发区沙坡片区开发合同1.doc

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s贵州省红果经济开发区沙坡片区8000亩土地一级开发合作合同二一三年九月 日 沙坡片区土地整理项目合同甲方：贵州省红果经济开发区国土资源储备交易中心 贵州省盘县红腾开发投资有限公司乙方：广州高华投资有限公司 贵州省红果经济开发区国土资源储备交易中心及贵州省盘县红腾开发投资有限公司（以下简称甲方）受贵州省红果经济开发区管理委员会委托，甲乙双方经平等协商，本着互利、共赢的原则，就共同合作、整体开发贵州省红果经济开发区沙坡片区土地整理项目的相关事宜，经过充分磋商达成如下实施合同，以兹共同守信。第一条 项目名称贵州省红果经济开发区沙坡片区土地整理项目。第二条 整理范围红果经济开发区沙坡片区8000亩的土地整理范围以贵州省红果经济开发区沙坡片区用地布局规划图划定的闭合红线为准。第三条 投资规模投资总额约40亿元（每亩土地按50万元整理成本计算，8000亩50万元/亩40亿元）。第四条 整理期限整个项目的整理期限为5年以内，乙方争取以尽量少的时间完成整理工作。乙方可根据实际情况分期或同期进行整理，预计第一期整理2000亩，第二期3000亩，第三期3000亩。以上期限自甲方将土地正式移交给乙方之日起起算。第五条 整理工作内容5.1 完成项目区域的区域开发整理战略与定位、区域营销战略与策略、城市形象树立及营销推广等前期策划工作，以及项目核准所需的可研，环评等有关资料的编制工作。5.2 完成项目区域内农村集体土地的征地拆迁工作。5.3 完成区域内国有土地上的构建筑物、企业等拆迁补偿安置工作。5.4 完成项目区域内“三通一平”工作。“三通一平”指通水、通电、通毛路、土地场坪，达到土地出让建设的基本条件。包括路网、管网、绿化、亮化工程。5.5 完成项目区域内双方协商确定的其他工作。未经乙方同意甲方不得以任何理由要求乙方增加工作内容。第六条 土地整理成本的构成指乙方为完成项目开发建设而发生的全部投资成本、费用和国家规定的项目建设管理费用，含土地一级开发的直接成本、间接成本，包括但不限于：（一）一级开发工作的有关前期费用，包括但不限于乙方因本项目付出的考察谈判、项目可研及实施方案的规划设计、编制、勘查、测绘、钉桩、地上物评估、环评、交评等实际产生的费用；（二）土地征收及拆迁补偿费；（三）土地整理、交付过程中发生的有关补偿费用；（四）地上建构筑物拆迁、土地平整和市政基础设施建设有关费用，主要包括从合同签订开始至合同完成止所发生的、与执行合同有关的直接费用和间接费用，其中直接费用包括：耗用的材料费用、人工费用、机械使用费及其他直接费用；间接费用包括：临时设施摊销费用以及为组织和管理施工生产活动所发生的相关费用；（五）土地储备开发供应过程中发生的审计、律师、工程监理等费用以及经同级财政和土地主管部门核准的其它支出；（六）财务费用；（七）营业税及附加；（八）管理费用，按土地整理成本的2%提取；（九）项目涉及的融资费用直接进入土地整理成本；（十）设计、监理、审计、推广、咨询服务等费用；（十一）不可预见的费用、经甲乙双方认可后进入土地整理成本。（十二）以年利率15%计算的实到注册资本金利息；（十三）乙方公司作为专门从事开发区土地一级开发单位日常运行所需的其他相关费用；（十四）乙方提供的其它有充分依据的成本支出。第七条 甲方的权利义务7.1组建议事协调机构，负责项目开发期间的工作组织协调。7.2 委托乙方聘请高端专业团队进行项目规划设计，按规定程序进行审查后，本着经济、适用、符合城区总体规划和控制性详细规划的原则报经政府批准。7.3负责落实建设用地指标，并负责土地修编、规划调整、项目核准及基础设施建设等所有政府核准手续。对红果经济开发区沙坡片区项目建设用地指标予以倾斜。并负责保证按乙方沙坡片区项目进度计划及要求落实建设用地指标。7.4本合同签订及履行过程中所需的有关部门的批准、批复或授权的法律手续（如上级人大及政府的批准许可文件），甲方应负责组织完善，以保证本次土地整理所有行为合法有效；并向乙方提供贵州省红果经济开发区管理委员会就本项目对甲方的授权委托书，以证明甲方代表贵州省红果经济开发区管理委员会对外签署本项目的权利义务;承诺在本合同签订后两个月内向乙方提供红果经济开发区管委会签发确认的乙方参与土地出让分成和项目成本回收的文书，作为乙方的土地出让分成和成本回收的保证。7.5 甲方应为乙方实施本项目提供必要的条件，涉及需有关政府职能部门配合提供的，负责督促有关职能部门为乙方实施本项目提供必要条件。在贵州省红果经济开发区管理委员会及相关职能部门职权范围内不能解决的工作困难和问题，由双方共同协调解决。因此产生的时间延误不计算在整理期限内。7.6 及时办理项目实施所需的各项行政审批手续，协助办理应由甲方申请办理的其他行政审批手续。7.7 保证乙方整理后的土地在达到供地要求的条件下，对乙方整理的土地优先安排入市交易，入市交易土地数量原则标准为土地整理每次整理满500亩，甲方应立即安排乙方所整理的土地入市交易。经双方同意，也可调整前述计划。7.8 负责完成项目区域范围内农村集体土地的征地拆迁工作、完成国有土地上构建筑物、企业等拆迁补偿安置和地上附着物的搬迁拆迁工作，费用由乙方承担并计入整理成本中，若因出现“钉子户”等导致时间延误的，不计算在整理期限内。79甲方全权负责办理征地及拆迁等工作，并负责解决、协调征地、拆迁和开发过程中出现的矛盾纠纷；甲方并负责土地开发区域内社会治安、环境安全工作，帮助乙方排除外部干扰，协调各方利益关系，确保开发工作顺利实施。7.10如涉及房屋拆迁以及宗地上农作物赔偿等问题，甲方负责根據国家国有土地上房屋征收与补偿条例及当地政府相关文件精神制定明确赔偿规定，并承担主要执行责任；7.11负责按“贵州省红果经济开发区沙坡片区土地整理范围及土地分布图”及时组织建设用地申报，并按“成熟一块，拍卖一块”的原则与乙方共同确定土地入市交易时间、数量和条件，及时对土地进行拍卖。7.12 甲方对该项目指派一名专职财务总监，对乙方支付的各项整理成本的真实性、合法性、合理性进行审核认可，并以支付原始凭证的复印件建备查簿。7.13 甲方须保证在本协议签订后两个月内向乙方提供红果经济开发区管委会签发确认的与合同条款约定一致的乙方参与土地出让分成和项目成本回收的盖章批文，作为乙方的土地出让分成和成本回收的保证。7.14 甲方应协助乙方成立房地产开发项目公司并取得有权进行土地开发的相应资质。7.15 甲方应积极争取金融机构对乙方公司的信贷投放，为乙方公司争取国家项目配套资金，以保障乙方公司能顺利进行土地整理工作。7.16 甲方应根据贵州红果经济开发区招商引资优惠政策按乙方公司日后招商引资的具体情况给予相应奖励。7.17 如乙方有意愿进行该项目的二级开发，甲方应协助乙方拟设立的公司通过招拍挂程序合法取得开发区土地使用权并对土地进行二级开发。第八条 乙方的权利义务8.1 本合同生效之日起，乙方为贵州省红果经济开发区沙坡片区一级土地整理项目投资建设的唯一投资主体，除非经双方协商同意，甲方不得授权任何第三方对合同涉及的土地再进行一级开发。8.2 本合同签署前、乙方必须要有3亿元资金到红果银行自存，合同签定后在乙方接到甲方的开工令时，乙方将3个亿及时转入甲乙方双控帐号。并与工程进度资金匹配，匹配资金均由乙方自控。8.3 负责该区域营销战略与策略、城市形象树立及营销推广等前期策划工作、并可在满足相关规范要求的前提下按规定程序对项目区规划方案进行局部优化调整，但所有调整方案必须经甲方同意并按规定程序审批后方可实施。8.4负责项目审批所需的应由乙方提供的报告、文件及相关资料的编制、评审、报送。8.5 协助甲方完成区域内集体土地的征地拆迁和国有土地上的构建筑物、企业等拆迁补偿安置和地上附着物的搬迁拆迁工作。8.6 乙方有权按本合同约定回收土地整理成本，获得土地整理收益。8.7 如乙方在土地整理过程中需融资，融资产生的财务费用进入土地整理成本，但不得以整理的土地作抵押。乙方可根据合同取得融资或贷款，甲方对此应予以积极协助，以利于整理工作的顺利进行。8.8乙方在整理工作完成一个阶段（达2000亩）时，有权要求甲方在30日内完成验收，逾期验收视为验收合格。8.9乙方公司有权根据贵州红果经济开发区招商引资优惠政策享受其他优惠条件。第九条 土地投资合作模式9.1 土地整理及土地出让净利润分成比例，由乙方进行投资，甲方委托乙方实施，乙方以土地出让成交的实际数量优先收取。9.2 土地出让收入首先用于支付土地整理成本，扣除按政策规定上缴省、市级部分外，剩余部分由甲乙双方按土地出让净收益进行分成，甲、乙双方具体分成比例为：除收回成本外，乙方首先收取每亩30万元的投资回报，其余利润收益若整理后土地出让平均净利润每亩110万元（含10万元），5:5（甲方：乙方，下同），净利润每亩1150万元（含50万元），4: 6，净利润每亩在51100万元之间（含100万元），3: 7。净利润每亩101150万元之间（含150万元），2:8，若净利润在151万元以上，1:9。每亩土地平均净利润每亩土地出让价款每亩土地整理成本每亩土地出让应上缴省、市级部分乙方每亩30万元的投资回报。9.3 为了带动城市的建设发展，甲方支持乙方进入二级开发的项目，土地出让采用参与一级土地开发优先的招标方式，并以土地出让成本价格上浮5%优先出让给乙方进行开发。9.4 项目涉及的工程建设，其工程量按实计算，计价标准同步执行贵州省建设工程计价定额2004版及相关配套文件，全额取费不下浮；材料价格按同期贵州省建设工程造价信息价格执行，如当月贵州省建设工程造价信息公示价格与市场价相差超过正负4%或当月未公布价格的材料，则由乙方书面提出核价申请，甲方应在收到核价申请后5天内组织询价予以确认，如甲方在5天内未予确认，即视为认可乙方的报价。9.5项目涉及的所有工程规划，地勘、施工图审查、施工、监理、代理、检测、预(决)算和项目的可研、环评、安评、工程材料、设备采购等，属于乙方的整理开发内部事务，甲方一般不得干涉，但甲方有权要求乙方采取公开招投标等方式选择具有相应资质的企业实施。第十条 项目监管10.1 项目实施过程监管10.1.1 乙方每季度月底向甲方报送土地一级整理的工作进度、完成投资等情况。10.1.2 土地一级整理过程中的行政审批类文件、财务收支证明文件、合同、会议纪要、信函、工程设计成果、竣工图资料、质量控制文件等应分类保存，并于项目竣工后90日内向甲方提交全部资料（原件）一份存档。第十一条 双方的利益保障11.1 乙方必须按照与甲方共同约定的时间要求及开发顺序进行土地整理。11.2 因甲方原因，如乙方利益通过成本返回和分成得不到保障，甲方承诺用本项目以外同等价值的经营性净地进行出让或财政收入作保障。11.3 土地出让收入首先用于支付土地整理成本，扣除按政策规定上缴省、市级部分外剩余部分甲乙双方按土地出让净收益进行分成。11.4 因政策原因造成合同部分条款不能履行，甲方承诺采取其它方式，确保乙方的权益。11.5 乙方有权按本合同约定回收土地整理成本，获得土地整理收益，并有权参与该区域地块使用权的竞拍，依法按程序竞拍成功后，成交价款采取收支两条线，扣除上交省、市级部分后，返回乙方冲抵土地整理成本和收益分成。11.6 甲方在土地出让之日起，按“收到一笔、拨付一笔”的原则，在收到每笔款项后15个工作日内将乙方的投资成本和收益分成预付给乙方，待项目完工后清算。117甲方应保证在乙方每整理土地达到2000亩时，在三个月安排上市交易，并在交易收取土地出让金一个月内将乙方应得的利润分成和成本付清。如若无法完成交易或流拍，甲方承诺在2个月内，按乙方土地整理价格上浮5%的标准价格向乙方出让已整理的土地，或视为该土地已按该时的市场交易价格出让所取得的土地出让金标准向乙方支付利润分成和整理成本。11.8若甲方拍卖乙方整理的土地价格低于乙方的整理成本，甲方同样应保证乙方的成本得到按时返还，并同意将该出让的土地出让金的25%作为乙方的利润分成。11.9甲方不得因政府换届、领导易人等原因中断对乙方的协助，甚至终止合同，也不得因此借口不支付乙方的整理成本和利润分成，否则构成违约，甲方不仅应向乙方偿付已支出的整理成本，还应按上述成本的30%向乙方支付违约金。11.10甲方须保证该片土地的商业规划性质，如若整理之后因政府规划等原因改变为公益用地性质等原因无法拍卖出让，甲方仍应在乙方完成整理之日起2个月内按该土地原本的市场交易价格所应取得的土地出让金标准向乙方支付整理成本和利润分成。11.11若乙方因自身原因无法继续履行合同的，则甲方只须按乙方已付出的成本返还，并在结算结束及双方协商合同解除之后可另行授权第三方进行该土地的一级开发整理。1112土地征收及拆迁安置补偿标准以及拆迁安置补偿标准按项目所在地人民政府现行补偿方式、标准和相关规定执行。若须按该标准以上支付，须经乙方同意，并据实计入投资成本构成。11.13乙方的所有土地开发整理成本由乙方书面提出核价申请，甲方应在收到核价申请后5天内组织询价予以确认，如甲方在5天内未予确认，即视为认可乙方的报价。11.14对乙方的利润分成和成本返还，甲方应在签订本合同时出具当地财政部门的付款承诺书，以保障乙方的权益。11.15若甲方在双方签订一级开发合同后，对涉及的该片土地全部或部分提前进行了拍卖、出让，甲方应保证乙方仍为该土地的一级开发地位，并应将受让人交纳的土地出让金等款项在一个月内按乙方的利润分成和整理成本提前支付给乙方。11.16若因非乙方原因（若因政府或甲方自身原因、或征地、拆迁碰到钉子户等）导致土地整理行为逾期，由于乙方已投入巨额资金，成本压力巨大，则甲方应在该情势发生时，按乙方已成本的80%提前支付该款项，以缓解乙方的资金压力，保证整理工作的顺利进行。第十二条 项目实施进度安排12.1 乙方承诺本协议生效后，在甲方移交土地后三个月内进场开展建设工作。12.2 项目内土地价格、供地时间及数量的约定：经营性土地入市交易的数量、时间及交易条件由甲乙双方共同商定。甲方在安排供地计划时，应按本项目进度和市场情况优先安排由乙方已整理好的土地入市交易。12.3 项目范围内房屋拆迁安置中的居民安置，甲方按货币补偿为主的原则做好安置引导工作。12.4 本合同有效期内甲方不得将本项目再次包给他人，乙方也不得擅自将本项目向他人转让，但乙方在实施项目过程中可向第三方融资进行开发。12.5 如遇国家重大调整或因不可抗力影响，致使合同不能履行或不能完全履行，双方可协商解除或变更本合同。合同签订之后，若甲方擅自解除合同的，除须如期按支付乙方开发成本外，还须按乙方投入成本上浮5%的标准向乙方支付补偿。 第十三条 违约责任13.1 甲方或管委会有关部门取得土地出让收入后，甲方未按本合同约定向乙方偿还成本、支付收益的，每延期一日按未付金额万分之零点五支付乙方违约金。13.2 如因甲方原因导致项目无法按计划实施或甲方违约的，乙方有权解除本合同。甲方须在审计完成后15个工作日内按审计结论返还乙方已投资资金等所有成本。同时按乙方已投资成本的5%向乙方支付违约金；如因乙方原因导致项目无法按计划实施的，甲方有权解除本合同。甲方须在审计完成后1 5个工作日内按双方认可的审计结论下浮5%返还乙方已投资资金等所有成本。甲方须在收到乙方报送的具体、详实资料之日起3个月内协调完成项目审计，逾期视为认可乙方提出的投资成本数额。第十四条 项目实施步骤14.1 项目按照总体考虑、整体规划、分期投入、分布实施的原则进行。14.2 本合同签订后，项目按照 5年完成的计划组织实施，编制分部实施计划和资金需求计划。第十五条 附则15.1 以下组成合同的各项文件互相解释，互为说明：15.1.1 本合同书；15.1.2 合同履行过程中的各种确认或补充性文件；15.1.3 承诺书；15.1.4 项目整理有关的规划图、测算表、批复、函告等。15.2 本合同的设立、效力、履行和争议的解决均适用中华人民共和国法律。15.3 本合同双方均应按本合同的约定履行各自的义务，如发生纠纷，合同双方应协商解决，协商不成的，因乙方处于弱势一方，合同双方均同意向乙方所在地即广州市有管辖权的人民法院起诉。15.4 本合同中涉及的各种资金、价款、资产数额币种均为人民币。时间均为北京时间。15.5 本合同经双方法定代表人或委托代理人签字并加盖单位公章后生效。15.6 本合同未尽事宜，甲乙双方可另行协商，签订补充协议，作为本合同附件，具有同等法律效力。由于本合同包括甲方职责范围外的其他政府和职能部门的权利和义务约定，甲方应就该部分内容提供有关部门确认文件，这些确认文件作为本合同附件。15.7 乙方的主体资格已经审查，确认符合签订及实施本合同的要求。甲方同意并保证，乙方一级开发公司成立之后，合同所有的有关乙方的权利和义务全部由该公司承继。15.8 本合同一式捌份，双方各执肆份，具有同等法律效力。（以下无正文）甲方：贵州省红果经济开发区国土资源储备交易中心（盖章） 贵州省盘县红腾开发投资有限公司（盖章）法定代表人（签字）： 乙方：广州高华投资有限公司（盖章）法定代表人（签字）：签约日期：2013年 月 日签约地点：贵州省红果经济开发区园区办公室 羃芁蒃袇肆蒆荿袆芈艿螈袅羈薄蚄袄肀莇薀袃膂薃蒆袃芅莆螄袂羄膈蚀羁肇莄薆羀腿膇蒂罿衿莂蒈羈肁芅螇羇膃蒀蚃羇芅芃蕿羆羅葿蒅肅肇芁螃肄膀蒇虿肃节芀薅肂羂蒅薁虿膄莈蒇蚈芆薄螆蚇羆莆蚂蚆肈薂薈蚅膁莅蒄螄芃膇螂螄羃莃蚈螃膅膆蚄螂芇蒁薀螁羇芄蒆螀聿蒀螅蝿膁节蚁蝿芄蒈薇袈羃芁蒃袇肆蒆荿袆芈艿螈袅羈薄蚄袄肀莇薀袃膂薃蒆袃芅莆螄袂羄膈蚀羁肇莄薆羀腿膇蒂罿衿莂蒈羈肁芅螇羇膃蒀蚃羇芅芃蕿羆羅葿蒅肅肇芁螃肄膀蒇虿肃节芀薅肂羂蒅薁虿膄莈蒇蚈芆薄螆蚇羆莆蚂蚆肈薂薈蚅膁莅蒄螄芃膇螂螄羃莃蚈螃膅膆蚄螂芇蒁薀螁羇芄蒆螀聿蒀螅蝿膁节蚁蝿芄蒈薇袈羃芁蒃袇肆蒆荿袆芈艿螈袅羈薄蚄袄肀莇薀袃膂薃蒆袃芅莆螄袂羄膈蚀羁肇莄薆羀腿膇蒂罿衿莂蒈羈肁芅螇羇膃蒀蚃羇芅芃蕿羆羅葿蒅肅肇芁螃肄膀蒇虿肃节芀薅肂羂蒅薁虿膄莈蒇蚈芆薄螆蚇羆莆蚂蚆肈薂薈蚅膁莅蒄螄芃膇螂螄羃莃蚈螃膅膆蚄螂芇蒁薀螁羇芄蒆螀聿蒀螅蝿膁节蚁蝿芄蒈薇袈羃芁蒃袇肆蒆荿袆芈艿螈袅羈薄蚄袄肀莇薀袃膂薃蒆袃芅莆螄袂羄膈蚀羁肇莄薆羀腿膇蒂罿衿莂蒈羈肁芅螇羇膃蒀蚃羇芅芃蕿羆羅葿蒅肅肇芁螃肄膀蒇虿肃节芀薅肂羂蒅薁虿膄莈蒇蚈芆薄螆蚇羆莆蚂蚆肈薂薈蚅膁莅蒄螄芃膇螂螄羃莃蚈螃膅膆蚄螂芇蒁薀螁羇芄蒆螀聿蒀螅蝿膁节蚁蝿芄蒈薇袈羃芁蒃袇肆蒆荿袆芈艿螈袅羈薄蚄袄肀莇薀袃膂薃蒆袃芅莆螄袂羄膈蚀羁肇莄薆羀腿膇蒂罿衿莂蒈羈肁芅螇羇膃蒀蚃羇芅芃蕿羆羅葿蒅肅肇芁螃肄膀蒇虿肃节芀薅肂羂蒅薁虿膄莈蒇蚈芆薄螆蚇羆莆蚂蚆肈薂薈蚅膁莅蒄螄芃膇螂螄羃莃蚈螃膅膆蚄螂芇蒁薀螁羇芄蒆螀聿蒀螅蝿膁节蚁蝿芄蒈薇袈羃芁蒃袇肆蒆荿袆芈艿螈袅羈薄蚄袄肀莇薀袃膂薃蒆袃芅莆螄袂羄膈蚀羁肇莄薆羀腿膇蒂罿衿莂蒈羈肁芅螇羇膃蒀蚃羇芅芃蕿羆羅葿蒅肅肇芁螃肄膀蒇虿肃节芀薅肂羂蒅薁虿膄莈蒇蚈芆薄螆蚇羆莆蚂蚆肈薂薈蚅膁莅蒄螄芃膇螂螄羃莃蚈螃膅膆蚄螂芇蒁薀螁羇芄蒆螀聿蒀螅蝿膁节蚁蝿芄蒈薇袈羃芁蒃袇肆蒆荿袆芈艿螈袅羈薄蚄袄肀莇薀袃膂薃蒆袃芅莆螄袂羄膈蚀羁肇莄薆羀腿膇蒂罿衿莂蒈羈肁芅螇羇膃蒀蚃羇芅芃蕿羆羅葿蒅肅肇芁螃肄膀蒇虿肃节芀薅肂羂蒅薁虿膄莈蒇蚈芆薄螆蚇羆莆蚂蚆肈薂薈蚅膁莅蒄螄芃膇螂螄羃莃蚈螃膅膆蚄螂芇蒁薀螁羇芄蒆螀聿蒀螅蝿膁节蚁蝿芄蒈薇袈羃芁蒃袇肆蒆荿袆芈艿螈袅羈薄蚄袄肀莇薀袃膂薃蒆袃芅莆螄袂羄膈蚀羁肇莄薆羀腿膇蒂罿衿莂蒈羈肁芅螇羇膃蒀蚃羇芅芃蕿羆羅葿蒅肅肇芁螃肄膀蒇虿肃节芀薅肂羂蒅薁虿膄莈蒇蚈芆薄螆蚇羆莆蚂蚆肈薂薈蚅膁莅蒄螄芃膇螂螄羃莃蚈螃膅膆蚄螂芇蒁薀螁羇芄蒆螀聿蒀螅蝿膁节蚁蝿芄蒈薇袈羃芁蒃袇肆蒆荿袆芈艿螈袅羈薄蚄袄肀莇薀袃膂薃蒆袃芅莆螄袂羄膈蚀羁肇莄薆羀腿膇蒂罿衿莂蒈羈肁芅螇羇膃蒀蚃羇芅芃蕿羆羅葿蒅肅肇芁螃肄膀蒇虿肃节芀薅肂羂蒅薁虿膄莈蒇蚈芆薄螆蚇羆莆蚂蚆肈薂薈蚅膁莅蒄螄芃膇螂螄羃莃蚈螃膅膆蚄螂芇蒁薀螁羇芄蒆螀聿蒀螅蝿膁节蚁蝿芄蒈薇袈羃芁蒃袇肆蒆荿袆芈艿螈袅羈薄蚄袄肀莇薀袃膂薃蒆袃芅莆螄袂羄膈蚀羁肇莄薆羀腿膇蒂罿衿莂蒈羈肁芅螇羇膃蒀蚃羇芅芃蕿羆羅葿蒅肅肇芁螃肄膀蒇虿肃节芀薅肂羂蒅薁虿膄莈蒇蚈芆薄螆蚇羆莆蚂蚆肈薂薈蚅膁莅蒄螄芃膇螂螄羃莃蚈螃膅膆蚄螂芇蒁薀螁羇芄蒆螀聿蒀螅蝿膁节蚁蝿芄蒈薇袈羃芁蒃袇肆蒆荿袆芈艿螈袅羈薄蚄袄肀莇薀袃膂薃蒆袃芅莆螄袂羄膈蚀羁肇莄薆羀腿膇蒂罿衿莂蒈羈肁芅螇羇膃蒀蚃羇芅芃蕿羆羅葿蒅肅肇芁螃肄膀蒇虿肃节芀薅肂羂蒅薁虿膄莈蒇蚈芆薄螆蚇羆莆蚂蚆肈薂薈蚅膁莅蒄螄芃膇螂螄羃莃蚈螃膅膆蚄螂芇蒁薀螁羇芄蒆螀聿蒀螅蝿膁节蚁蝿芄蒈薇袈羃芁蒃袇肆蒆荿袆芈艿螈袅羈薄蚄袄肀莇薀袃膂薃蒆袃芅莆螄袂羄膈蚀羁肇莄薆羀腿膇蒂罿衿莂蒈羈肁芅螇羇膃蒀蚃羇芅芃蕿羆羅葿蒅肅肇芁螃肄膀蒇虿肃节芀薅肂羂蒅薁虿膄莈蒇蚈芆薄螆蚇羆莆蚂蚆肈薂薈蚅膁莅蒄螄芃膇螂螄羃莃蚈螃膅膆蚄螂芇蒁薀螁羇芄蒆螀聿蒀螅蝿膁节蚁蝿芄蒈薇袈羃芁蒃袇肆蒆荿袆芈艿螈袅羈薄蚄袄肀莇薀袃膂薃蒆袃芅莆螄袂羄膈蚀羁肇莄薆羀腿膇蒂罿衿莂蒈羈肁芅螇羇膃蒀蚃羇芅芃蕿羆羅葿蒅肅肇芁螃肄膀蒇虿肃节芀薅肂羂蒅薁虿膄莈蒇蚈芆薄螆蚇羆莆蚂蚆肈薂薈蚅膁莅蒄螄芃膇螂螄羃莃蚈螃膅膆蚄螂芇蒁薀螁羇芄蒆螀聿蒀螅蝿膁节蚁蝿芄蒈薇袈羃芁蒃袇肆蒆荿袆芈艿螈袅羈薄蚄袄肀莇薀袃膂薃蒆袃芅莆螄袂羄膈蚀羁肇莄薆羀腿膇蒂罿衿莂蒈羈肁芅螇羇膃蒀蚃羇芅芃蕿羆羅葿蒅肅肇芁螃肄膀蒇虿肃节芀薅肂羂蒅薁虿膄莈蒇蚈芆薄螆蚇羆莆蚂蚆肈薂薈蚅膁莅蒄螄芃膇螂螄羃莃蚈螃膅膆蚄螂芇蒁薀螁羇芄蒆螀聿蒀螅蝿膁节蚁蝿芄蒈薇袈羃芁蒃袇肆蒆荿袆芈艿螈袅羈薄蚄袄肀莇薀袃膂薃蒆袃芅莆螄袂羄膈蚀羁肇莄薆羀腿膇蒂罿衿莂蒈羈肁芅螇羇膃蒀蚃羇芅芃蕿羆羅葿蒅肅肇芁螃肄膀蒇虿肃节芀薅肂羂蒅薁虿膄莈蒇蚈芆薄螆蚇羆莆蚂蚆肈薂薈蚅膁莅蒄螄芃膇螂螄羃莃蚈螃膅膆蚄螂芇蒁薀螁羇芄蒆螀聿蒀螅蝿膁节蚁蝿芄蒈薇袈羃芁蒃袇肆蒆荿袆芈艿螈袅羈薄蚄袄肀莇薀袃膂薃蒆袃芅莆螄袂羄膈蚀羁肇莄薆羀腿膇蒂罿衿莂蒈羈肁芅螇羇膃蒀蚃羇芅芃蕿羆羅葿蒅肅肇芁螃肄膀蒇虿肃节芀薅肂羂蒅薁虿膄莈蒇蚈芆薄螆蚇羆莆蚂蚆肈薂薈蚅膁莅蒄螄芃膇螂螄羃莃蚈螃膅膆蚄螂芇蒁薀螁羇芄蒆螀聿蒀螅蝿膁节蚁蝿芄蒈薇袈羃芁蒃袇肆蒆荿袆芈艿螈袅羈薄蚄袄肀莇薀袃膂薃蒆袃芅莆螄袂羄膈蚀羁肇莄薆羀腿膇蒂罿衿莂蒈羈肁芅螇羇膃蒀蚃羇芅芃蕿羆羅葿蒅肅肇芁螃肄膀蒇虿肃节芀薅肂羂蒅薁虿膄莈蒇蚈芆薄螆蚇羆莆蚂蚆肈薂薈蚅膁莅蒄螄芃膇螂螄羃莃蚈螃膅膆蚄螂芇蒁薀螁羇芄蒆螀聿蒀螅蝿膁节蚁蝿芄蒈薇袈羃芁蒃袇肆蒆荿袆芈艿螈袅羈薄蚄袄肀莇薀袃膂薃蒆袃芅莆螄袂羄膈蚀羁肇莄薆羀腿膇蒂罿衿莂蒈羈肁芅螇羇膃蒀蚃羇芅芃蕿羆羅葿蒅肅肇芁螃肄膀蒇虿肃节芀薅肂羂蒅薁虿膄莈蒇蚈芆薄螆蚇羆莆蚂蚆肈薂薈蚅膁莅蒄螄芃膇螂螄羃莃蚈螃膅膆蚄螂芇蒁薀螁羇芄蒆螀聿蒀螅蝿膁节蚁蝿芄蒈薇袈羃芁蒃袇肆蒆荿袆芈艿螈袅羈薄蚄袄肀莇薀袃膂薃蒆袃芅莆螄袂羄膈蚀羁肇莄薆羀腿膇蒂罿衿莂蒈羈肁芅螇羇膃蒀蚃羇芅芃蕿羆羅葿蒅肅肇芁螃肄膀蒇虿肃节芀薅肂羂蒅薁虿膄莈蒇蚈芆薄螆蚇羆莆蚂蚆肈薂薈蚅膁莅蒄螄芃膇螂螄羃莃蚈螃膅膆蚄螂芇蒁薀螁羇芄蒆螀聿蒀螅蝿膁节蚁蝿芄蒈薇袈羃芁蒃袇肆蒆荿袆芈艿螈袅羈薄蚄袄肀莇薀袃膂薃蒆袃芅莆螄袂羄膈蚀羁肇莄薆羀腿膇蒂罿衿莂蒈羈肁芅螇羇膃蒀蚃羇芅芃蕿羆羅葿蒅肅肇芁螃肄膀蒇虿肃节芀薅肂羂蒅薁虿膄莈蒇蚈芆薄螆蚇羆莆蚂蚆肈薂薈蚅膁莅蒄螄芃膇螂螄羃莃蚈螃膅膆蚄螂芇蒁薀螁羇芄蒆螀聿蒀螅蝿膁节蚁蝿芄蒈薇袈羃芁蒃袇肆蒆荿袆芈艿螈袅羈薄蚄袄肀莇薀袃膂薃蒆袃芅莆螄袂羄膈蚀羁肇莄薆羀腿膇蒂罿衿莂蒈羈肁芅螇羇膃蒀蚃羇芅芃蕿羆羅葿蒅肅肇芁螃肄膀蒇虿肃节芀薅肂羂蒅薁虿膄莈蒇蚈芆薄螆蚇羆莆蚂蚆肈薂薈蚅膁莅蒄螄芃膇螂螄羃莃蚈螃膅膆蚄螂芇蒁薀螁羇芄蒆螀聿蒀螅蝿膁节蚁蝿芄蒈薇袈羃芁蒃袇肆蒆荿袆芈艿螈袅羈薄蚄袄肀莇薀袃膂薃蒆袃芅莆螄袂羄膈蚀羁肇莄薆羀腿膇蒂罿衿莂蒈羈肁芅螇羇膃蒀蚃羇芅芃蕿羆羅葿蒅肅肇芁螃肄膀蒇虿肃节芀薅肂羂蒅薁虿膄莈蒇蚈芆薄螆蚇羆莆蚂蚆肈薂薈蚅膁莅蒄螄芃膇螂螄羃莃蚈螃膅膆蚄螂芇蒁薀螁羇芄蒆螀聿蒀螅蝿膁节蚁蝿芄蒈薇袈羃芁蒃袇肆蒆荿袆芈艿螈袅羈薄蚄袄肀莇薀袃膂薃蒆袃芅莆螄袂羄膈蚀羁肇莄薆羀腿膇蒂罿衿莂蒈羈肁芅螇羇膃蒀蚃羇芅芃蕿羆羅葿蒅肅肇芁螃肄膀蒇虿肃节芀薅肂羂蒅薁虿膄莈蒇蚈芆薄螆蚇羆莆蚂蚆肈薂薈蚅膁莅蒄螄芃膇螂螄羃莃蚈螃膅膆蚄螂芇蒁薀螁羇芄蒆螀聿蒀螅蝿膁节蚁蝿芄蒈薇袈羃芁蒃袇肆蒆荿袆芈艿螈袅羈薄蚄袄肀莇薀袃膂薃蒆袃芅莆螄袂羄膈蚀羁肇莄薆羀腿膇蒂罿衿莂蒈羈肁芅螇羇膃蒀蚃羇芅芃蕿羆羅葿蒅肅肇芁螃肄膀蒇虿肃节芀薅肂羂蒅薁虿膄莈蒇蚈芆薄螆蚇羆莆蚂蚆肈薂薈蚅膁莅蒄螄芃膇螂螄羃莃蚈螃膅膆蚄螂芇蒁薀螁羇芄蒆螀聿蒀螅蝿膁节蚁蝿芄蒈薇袈羃芁蒃袇肆蒆荿袆芈艿螈袅羈薄蚄袄肀莇薀袃膂薃蒆袃芅莆螄袂羄膈蚀羁肇莄薆羀腿膇蒂罿衿莂蒈羈肁芅螇羇膃蒀蚃羇芅芃蕿羆羅葿蒅肅肇芁螃肄膀蒇虿肃节芀薅肂羂蒅薁虿膄莈蒇蚈芆薄螆蚇羆莆蚂蚆肈薂薈蚅膁莅蒄螄芃膇螂螄羃莃蚈螃膅膆蚄螂芇蒁薀螁羇芄蒆螀聿蒀螅蝿膁节蚁蝿芄蒈薇袈羃芁蒃袇肆蒆荿袆芈艿螈袅羈薄蚄袄肀莇薀袃膂薃蒆袃芅莆螄袂羄膈蚀羁肇莄薆羀腿膇蒂罿衿莂蒈羈肁芅螇羇膃蒀蚃羇芅芃蕿羆羅葿蒅肅肇芁螃肄膀蒇虿肃节芀薅肂羂蒅薁虿膄莈蒇蚈芆薄螆蚇羆莆蚂蚆肈薂薈蚅膁莅蒄螄芃膇螂螄羃莃蚈螃膅膆蚄螂芇蒁薀螁羇芄蒆螀聿蒀螅蝿膁节蚁蝿芄蒈薇袈羃芁蒃袇肆蒆荿袆芈艿螈袅羈薄蚄袄肀莇薀袃膂薃蒆袃芅莆螄袂羄膈蚀羁肇莄薆羀腿膇蒂罿衿莂蒈羈肁芅螇羇膃蒀蚃羇芅芃蕿羆羅葿蒅肅肇芁螃肄膀蒇虿肃节芀薅肂羂蒅薁虿膄莈蒇蚈芆薄螆蚇羆莆蚂蚆肈薂薈蚅膁莅蒄螄芃膇螂螄羃莃蚈螃膅膆蚄螂芇蒁薀螁羇芄蒆螀聿蒀螅蝿膁节蚁蝿芄蒈薇袈羃芁蒃袇肆蒆荿袆芈艿螈袅羈薄蚄袄肀莇薀袃膂薃蒆袃芅莆螄袂羄膈蚀羁肇莄薆羀腿膇蒂罿衿莂蒈羈肁芅螇羇膃蒀蚃羇芅芃蕿羆羅葿