精品让我们疲惫的心回归 都市心海岸经济适用房课件

让我们疲惫的心回归 都市心海岸经济适用房,指导教师：贾广社 小组成员：高茜042122 于晓宇042123,3. 项目范围管理,4. 项目时间管理,1. 项目概述,项目目录,2. 项目组织结构,8. 项目风险管理,7. 项目质量管理,6. 项目人力资源管理,5. 项目成本管理,项目目录,1.项目概述,1.1,1.2,1.3,项目概况,可行性分析,项目定位,1.1项目概况,项目位于武汉市江汉经济开发区江达路，东临常青公园。拟建21栋18层住宅楼，地下室建筑面积8036，共480个停车位。,都市心海岸,1.2可行性分析,近年武汉房价持续上涨，购房主力工薪阶层和年轻人的购房负担日益加重。价格低廉的经济适用房将受广大购房者欢迎。 一、据统计，经济适用房购房群体在年龄上呈“U”型分布 ，其中年轻人所占比例最大。,图 经济适用房需求群体年龄分布,1.2.1需求分析,二、经济适用房需求群体主要是普通职员,图 经济适用房需求群体单位职位分布,三、外来群体对经济适用房有一定需求,和普通住宅市场类似，外来群体对经济适用房的需求比较大。前不久有关经济适用房对外来群体（不具有武汉市户口的群体）开放的讨论，以及经济房在房价上浮3%就可以按照普通商品房出售，如果以上政策执行的话，经济适用房项目将持续火爆。,图 经济适用房需求群体户口分布,根据相关规定：购房经济适用房的家庭年收入水平不能超过6万元，而在经济适用房需求群体中，满足条件的家庭占绝大多数。,图 经济适用房需求群体家庭年收入分布,四、3/4的经济适用房需求群体的家庭年收入低于6万元,五、拆迁户成为经济适用房市场的需求主力,调查发现，4成以上的潜在购房群体是因为拆迁的原因选择经济适用房，相当一部分拆迁户经济上并不富裕，有相当一部分拆迁户没有经济能力回迁（虽然政策上允许回迁），拆迁补偿款只能购买经济适用房。,图 是否因为拆迁购买经济适用房,六、5成以上的潜在购房群体没有自己的住房,从有购买经济适用住房意向的潜在购房群体而言，5成以上没有自己的住房，其中约有3成属于“租房大军”的一份子，约有1/6“和父母亲戚挤在一起”，另有1成住在“单位宿舍”。,图 经济适用房潜在购买群体目前居住现状,1.2.2 项目优势,位于江汉经济开发区的中心地带，属于武汉较繁华的区域 周边已有完善的生活配套设施，如商贸、金融、医疗、教育、娱乐等 2007年武汉市政府将投资7亿元用于建设经济适用房的周边配套设施 交通网络健全，未来地铁四号线的开通，将令交通条件更加便捷 毗邻常青公园，生活环境优雅,1.3项目定位,都市心海岸,良好的居 住环境,完善的配 套设施,子女 教育,人性化的 物业管理,2.项目组织结构,项目组织工作流程图,2.1,2.2,2.3,项目组织结构图,项目干系人,工程预决算,投资管理,合同监控,计划财务部,工程管理部,项目规划,工程技术,项目开发,质 控,建筑材料,物资部,建筑设备,工程项目组1,工程项目组2,人事管理,基建后勤,资料档案室,综合管理部,副总经理,副总经理,项目总经理,总工程师/副总工程师,总经济师/总会计师,2.1项目组织结构图,2.2项目干系人,2.3项目工作流程图,2.3.1项目决策阶段工作流程图,2.3.2项目设计阶段工作流程图,2.3.3项目招投标阶段工作流程图,2.3.4项目施工阶段工作流程图,2.3.5竣工验收及交付使用阶段工作流程图,3.项目范围管理,3.1,3.2,WBS,活动编码,3.1 WBS-总体结构图,3.1.1 WBS-决策阶段,3.1.2 WBS-决策阶段,设计阶段,设计准备阶段,初步设计阶段,设计优化阶段,施工图设计阶段,3.1.3 WBS-招投标阶段,3.1.4 WBS-施工阶段,3.1.5 WBS-竣工验收阶段,3.2活动编码,4.项目进度管理,项目进度控制程序,4.1,4.2,项目甘特图,4.1项目进度控制程序,4.2项目总时间甘特图,项目施工阶段甘特图,项目主体工程施工甘特图,项目室外环境配套工程甘特图,5.项目成本管理,5.1,5.2,5.3,项目成本控制程序,成本预算,资金来源,5.1项目成本控制程序,5.2成本预算,该项目开发成本费用预算共计32462.14万元.具体分配见下图：,1、土地征用及拆迁安置补偿及前期工程费的三通一平、各种税费，共计投入资金3000万元人民币。,、前期工程费：118046万元，详见下表,3、建安工程费：136014965320352.81万元,高层建安工程费用组成每平方米建筑面积造价,高层建安工程费用组成每平方米建筑面积造价 =70+750+120+30+100+10+5+3+50+12+130+80=1360元/平方米,4、基础设施费：1348.62万元（详见下表）,注：本项目是一个高绿化花园小区，在原来的绿化成本内再增加500万建设中心花园,5、公建配套设施费：485万元,详见下表,6、开发期间税费：2657.38万元，详见下表,开发成本：29674.20万元，以上1-7项小计: 开发成本=3000+1180.46+20352.81+1348.62+485+711.29=33078.32,7、不可预见费：701.01万元，取上面1-5项之和的3% 不可预见费=（0+1180.46+20352.81+1348.62+485）3%=701.01万元 （注：第一项土地使用权出让金为政府公布数据，不存在不可预见性）,8、管理费用：527.34万元，取上面1-5项之和的2% (3000+1180.46+20352.81+1348.62+485)2%=527.34万元,9、财务费用：2260.6万元 注：长期借款采用每年本金等额偿还方案，最后1年还清，从建设经营期第三年开始计算。（贷款利率：5.463%）,5.3资金来源,本项目开发投资的资金来源有三个渠道：一是企业自有资金，二是银行贷款，三是销售房收入用于投资部分。本项目开发商投入自有资金8000万元作为启动资金，另需向银行贷款20000万元用于投资，剩余部分4462.14万元由销售房收入补充，总投资为32462.14万元，其中2260.6万元的银行贷款利息从住宅销售收入中支付。,投资计划与资金筹措表,5.3成本控制,成本控制的原则： 成本最低化原则 全面成本控制原则：全企业、全员和全过程的管理，亦称“三全”管理； 动态控制原则； 目标管理原则,虽然原成本预算指标是控制的依据，但在实际工程中原计划和设计经常会有许多修改，这造成项目计划成本模型的变化。如： 实际已完成的工程量与计划工作量有差异，工程按实际工程量和合同单价付款； 增加合同工作量表中未包括的分项，即附加新的工程项目； 图纸错误、变更造成工程数量、质量变化及工程停工、返工； 发生业主风险范围内的事件造成损失； 业主指令工程实施顺序变化； 由于业主或其它方面干扰造成工程停工、低效率损失等； 市场物价的变化、汇率变化、通货膨胀。,成本超支原因：,1、优化设计，于设计阶段考虑最大可销售面积，达到最大销售额。 2、细化设计，减少施工过程中的变更洽谈商量。 3、加强合同管理。 4、对甲供材料、设备采购成本控制。 5、现场水电费的控制。 6、土方工程施工，应先行计算需要回填的土方量，存于现场，以减少土方回运及外购回填土源的费用。 7、建安工程，应先行作好施工计划安排，避免窝工损失及交叉作业损失。 8、销售环节的成本控制。,成本控制措施：,6.项目人力资源管理,项目员工的激励措施,6.1,6.2,6.3,人力资源管理目标,员工绩效考评,项目目标,部门目标,个人目标,项目目标自上而下分解,员工将项目和部门目标结合到个人计划中,6.1人力资源管理目标,6.2员工绩效考评体系,员工绩效考评体系的目标是通过考核员工的业绩指标和评估员工的能力来直接支持项目目标的实现。业绩管理是一个战略性的、整合的过程。员工业绩管理体系由业绩指标、能力回顾、发展计划三个部分组成，员工和上级的交流贯穿整个过程。,6.3项目员工的激励措施,7 项目质量管理,7.1,7.2,7.3,7.4,质量管理戴明环循环,项目质量目标,项目质量控制过程,项目质量控制方案,7.1质量管理戴明环循环,7.2项目质量目标,7.3项目质量控制过程,工程质量控制就是控制影响工程质量的五个方面：人的因素、材料质量、施工机械、施工方法和施工环境。在施工过程中，质量控制分为质量的事前控制、事中控制和事后控制，其中，质量的事前控制是施工阶段质量控制工作的重点。 （一）质量的事前控制 1. 掌握和熟悉质量控制的技术依据 2. 施工场地的质检验收 3. 施工用材料的验收 4. 施工机械的质量控制 5. 审查施工单位提交的施工组织设计（或施工方案） 6. 生产环境、管理环境改善的措施,7.4项目质量控制方案,（二）质量的事中控制 1. 施工工艺过程质量控制 2. 工序交接检查 3. 隐蔽工程检查验收 4. 变更和图纸修改 5. 行使质量监督权，下达停工指令 6. 建立质量监理日