中国房地产年终总结报告.doc

2010年中国房地产市场年终总结1、政策环境(1) 概述：经济手段和行政措施并用，综合调控力度空前 为遏制房价过快上涨，2010 年中央出台了一系列房地产调控政策，经济手段和行政手段并用，从抑制需求、增加供给、加强监管等方面对中国房地产市场进行了全方位的调控：其中经济手段包括不断地强化和严格实施差别化的信贷和税收政策，如全国范围内提高首次购房和二套住 房的首付比例和利率，停止对家庭第三套住房的贷款等；行政措施方面，在部分城市限定家庭购房套数、限制外地人购房贷款，以问责省级政府和力促地方政府及各部委出台配套措施的方式抓落实等。各项政策的持续出台和逐步落实，对包括地方政府、开发企业、商业银行、购房者在内的各相关主体行为均产生了显著影响，综合调控力度空前。回顾 2010 年房地产政策的变化，可大体分为三个阶段，各阶段的代表性政策及市场变化如下： 转播到腾讯微博1-4月，第一轮调控。2010年1月10日，国务院办公厅出台关于促进房地产市场平稳健康发展的通知（国十一条），增加保障房和普通商品房有效供给，抑制投资投机性购房需求，由此拉开了新一轮房地产调控的序幕。但随后几个月的市场并未降温，2-4月全国商品房销售面积同比增速仍在20%以上，70个大中城市房价环比涨幅持续上升，北京等热点城市地王频出。这直接导致了4月17日国十条的出台。4月-9月，第二轮调控。2010年4月17日，国务院出台关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知（国发201010号，国十条），随后的几个月，信贷、土地、税收等政策密集出台。房地产市场也在5-8月显著降温，其5月和6月全国商品房销售面积分别同比下降3.4%和 2.7%，7月和8月扩大至15.4%和10.1%；70个大中城市房屋销售价格指数 4 月环比涨幅达1.4%，但5月即下降到0.2%，6月更是下降0.1%，7-8 月持平。 9月市场回暖带来第三轮调控。9月全国及重点城市显著升温，当月全国商品房销售面积同比增长16.6%，中国房地产指数系统数据也显示，9月100个城市住宅价格环比上涨 0.7%，十大城市上涨0.8%。房价的再度上涨导致中央及相关单位在9月底密集出台了相关政策，包括更严格的信贷政策，将首套房的首付比例统一提高至30%，全国性限制第三套房按揭贷款等，统称为929 新政。 (2) 调控方向一：抑制投资投机需求 为抑制投资投机需求，遏制房价过快上涨，中央及地方政府主要实施了以下政策措施： 一是差别化信贷政策。4月17日，国十条出台，要求对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于 50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。为抑制9房地产价格出现的上行倾向，9月29日央行、银监会联合发布了关于完善差别化住房信贷政策有关问题的通知，要求对贷款购买商品住房，首付款比例调整到 30%及以上，各商业银行暂停发放第三套及以上住房贷款。4月国十条和9.29新政实施的差别化信贷政策，对贷款购房进行了严格规定，其严厉程度空前，力度史无前例，严厉打击了投资投机需求。 转播到腾讯微博二是限购政策。为落实4月国十条及9.29 新政精神，北京于4月30日出台了国十条实施细则，规定北京家庭只能新购一套商品住房。截至11月底，先后有16个城市出台限购令，其中深圳、南京最为严厉，限制购买第三套房（其中非本地居民已有一套即不能再购买）；上海、大连等城市比较严厉，限定新购买一套房；天津、苏州等城市严厉程度一般，规定限购一套新房。从时间来看，仅有福州、厦门两地明确提出政策仅执行到 2010 年底，其他城市未明确。除部分城市出台限购令外，国家外汇管理局、住建部还出台相关政策，对外资机构和个人购买国内房产进行了限制。 转播到腾讯微博三是上调住房公积金贷款利率，对使用公积金贷款购买多套住房进行限制。2010 年10 月20日，住建部发布关于调整住房公积金存贷款利率的通知，指出五年期以下（含五年）及五年期以上个人住房公积金贷款利率分别上调0.17和0.18个百分点，开展住房公积金支持保障性住房建设项目贷款试点的城市，贷款利率按照五年期以上个人住房公积金贷款利率上浮10%执行。11月2日，住建部、财政部、央行、银监会联合发布了关于规范住房公积金个人住房贷款政策有关问题的通知，对住房公积金的使用、贷款首付款比例及利率做了严格的规定，并要求停止向购买第三套及以上住房的缴存职工家庭发放住房公积金个人住房贷款。目前，公积金贷款除首套 90平米以下住房的首付比例不得低于20%以外，其他政策与商业按揭贷款政策保持一致，进一步表明了中央政府加大信贷政策（金融杠杆）力度来强化房地产调控的意愿。 转播到腾讯微博(3) 调控方向二：增加住房特别是保障房供应 1998 年住房制度改革的目标之一就是建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系，对不同收人家庭实行不同的住房供应政策，通过调整住房投资结构，重点发展经济适用住房（安居工程），加快解决城镇住房困难居民的住房问题。而近几年保障房供应的不足，商品房价格节节攀升，使得中低收入家庭买房难、住房难的问题越来越突出。因此，与此前调控不同，中央政府在 2010 年把保障房建设提高到了前所未有的高度，具体相关政策如下： 第一，大幅增加土地供给，提高保障房用地比重。2010 年1月21日，国土资源部关于改进报国务院批准城市建设用地申报与实施工作的通知，规定申报住宅用地的，经济适用住房、廉租住房和中低价位、中小套型普通商品住房用地占住宅用地的比例不得低于 70%。4月15日，国土部公布了各地住房供地计划，全国来看，保障房及中小套型普通商品房用地占比为76.6%。4月17日国十条也强调了保障房及中小套型商品房用地不低于 70%的比例。土地是住房建设的基础，确保了土地供给，有利于保障房建设工作的展开。第二，通过减免税费，鼓励保障房建设。为落实4月国十条精神，加快发展公共租赁住房，6月8日，住建部、国土部、央行、银监会等7部委联合出台了关于加快发展公共租赁住房的指导意见，指出对公共租赁住房的建设和运营给予税收优惠。根据指导意见，财政部、国税总局发布了关于支持公共租赁住房建设和运营有关税收优惠策的通知，对公租房建设用地及公租房建成后占地免征城镇土地使用税、印花税，对经营公租房所取得的租金收入免征营业税、房产税等。保障房面对的是中低收入家庭，价格受限制，企业在参与建设、运营的过程中利润较低，给予税费减免优惠能鼓励企业积极参与保障房建设。 第三，金融支持保障房建设。5月，国务院关于鼓励和引导民间投资健康发展的若干意见，鼓励民间资本参与政策性住房建设，支持和引导民间资本投资建设经济适用住房、公共租赁住房等政策性住房，参与棚户区改造，享受相应的政策性住房建设政策。6 月住建部、国土部、央行、银监会等 7 部委联合出台的关于加快发展公共租赁住房的指导意见，鼓励金融机构发放公共租赁住房中长期贷款，支持符合条件的企业通过发行中长期债券等方式筹集资金，专项用于公共租赁住房建设和运营，探索运用保险资金、信托资金和房地产信托投资基金拓展公共租赁住房融资渠道。资金是保障房建设的难题，金融支持措施的出台将拓宽保障房建设的资金来源渠道，一定程度上鼓励了企业参与保障房建设。 (4) 调控方向三：加强市场管理，促进房地产市场健康发展 除以上政策外，2010年政府还出台了系列政策，在企业融资、土地开发、商品房交易等环节加强管理，规范房地产企业及相关人员行为，促进房地产市场健康发展。 融资环节，4 月国十条要求，商业银行要加强对房地产企业开发贷款的贷前审查和贷后管理，对违规企业证监部门暂停批准其上市、再融资和重大资产重组。11月12日，银监会发布通知，要求各信托公司应立即对房地产信托业务进行合规性风险自查，各银监局要督促信托公司在开展房地产信托业务时审慎选择交易对，加强信托资金运用监控。这些措施的出台将加大房地产开发企业的融资难度和资金压力。土地开发环节，进一步加强土地供应管理，确保保障房及中小套型普通商品房用地，开展房地产用地突出问题专项检查，并对一些违规企业制定了明确的惩罚措施，如对违法违规的房地产开发企业，加大曝光和处罚力度，暂停其新购土地。国土资源部还发出通知，严禁国土部门行政管理人员在从事生产经营的事业单位或中介机构交叉任职，严防地产市场腐败。 商品房交易环节，加大交易秩序监管力度，对存在捂盘惜售、囤积房源、哄抬房价等行为的房地产开发企业，要加大曝光和处罚力度，问题严重的要取消经营资格。929 新政要求依法查处经纪机构炒买炒卖、哄抬房价、怂恿客户签订阴阳合同等行为。部分城市，如北京等还出台了商品房预售资金管理办法，加强商品房预售资金管理。这些措施强化了商品房交易的管理，将使商品房市场更加健康运行。 (5) 小结：2010房地产调控政策特点 2010年我国房地产政策频出，差别化信贷政策空前严厉，税收减免、金融支持等政策大力鼓励保障房建设，房地产市场秩序管理有力加强等，这一系列政策出台使房地产市场交易量增长乏力，价格快速上涨得到遏制。2010年的房地产调控政策，总的来看，有如下特点： 首先，目标清晰。遏制房价过快上涨 2010年房地产调控的重要目标。一方面，通过差别化信贷政策、实施限购措施、上调住房公积金贷款利率等来抑制投资投机需求；另一方面，加大土地供给，确保保障房及中小套型商品房用地供应，利用税费减免、金融支持等优惠政策，鼓励保障房建设，加大保障房建设力度，增加住房供给。 其次，出台及时。如前所述，针对市场出现的变化，2010年的房地产调控政策力度不断加强，各项政策出台及时。针对1月国十条出台后北京等热点城市房价、地价继续攀升的态势， 4月17日，国务院及时出台国十条，促使 5-8月房地产市场明显降温，房价上涨势头得到遏制。9月，随着成交量的回升，价格再度出现快速上涨迹象，929即刻到位，更严厉的政策及时出台9月29日，住建部、央行等7部委联合出台了系列政策。 再者，力度空前。实施的差别化信贷政策力度空前严厉，一套房首付不低于30%，二套房首付不得低于50%，商业银行暂停第三套房贷，超过了2007年差别化信贷政策严厉程度。部分城市还出台了限购措施，限制居民家庭购房套数，这在2009年以前是从来没有的。4 月国十条指出，2010年要完成建设保障性住房及各类棚户区改造住房580万套的工作任务，这是多年来保障房建设的一个新高度，而2008年、2009年分别只有100多万套和300 多万套。11月底，住建部发出通知，2011年全国保障性住房建设计划将达1000万套，相比2010 年增长了72.4%。 然后，方式多样，经济手段和行政措施并用。2010 年房地产政策频发，从抑制投资投机需求、增加供给、市场监管等多方面对房地产市场进行全方位调控，涉及到税收、土地、金融、交易管理等，甚至有行政性的限购措施，政策种类较多。2、土地市场(1) 1-11月全国 120 个城市住宅用地累计上市量同比增长 43%，其中上半年增长显著，下半年渐趋平稳 转播到腾讯微博2010年1-11月，全国120个城市累计供应住宅用地39591万平方米，同比增加43%。从各月数据来看，除 2 月受新年假期影响导致同比增幅略有下降之外，1-3月同比增幅高位运行，1月和3月甚至接近3倍；自4月起，土地市场推出量同比增幅均在 60%以下，7月以后则维持在15%以内；9月29日出台的新五条使得传统的银十变得异常冷清，而11 月，在楼市看多氛围日渐浓厚、土地利用计划压力与日渐紧迫的时间等多重压力之下，土地市场供应量冲高，达到431万平方米，环比增幅达15%，同比增幅达11%。 (2) 1-11月全国 120个城市住宅用地成交量同比增长 40%，但 10-11月持续下行 2010 年1-11月，全国120个城市累计成交住宅用地30216万平方米，同比增加40%。从各月来看，4-6 月的月成交量维持在2200万平方米这一水平，7-9 月有所反弹，并在9月达到3076万平方米，是年内第二高水平，但10-11月又有所下降。从同比变化看，前三个月同比增幅高位运行，分别为 266%、236%和 462%，自4月起，土地市场成交量同比增幅均保持在50%以下，8、10 两个月更出现同比负增长的现象。11月，全国120个城市共成交住宅用地2887万平方米，同比增加19%，但环比下降 4%，延续了上月的下行态势。 转播到腾讯微博(3) 受政策和成交结构影响，120 个城市的住宅用地楼面地价波动频繁，7 月后呈震荡上行之势 从绝对水平来看，受政策和成交结构影响，120个城市的住宅用地楼面地价波动频繁，4 月和7月均不足1500元/平方米，均属于阶段性低点。9月又达到全年最高的2395元/平方米，10月骤降至1617元/平方米，11月有所上升，达到2135元/平方米，环比上涨32%，同比上涨10%。从同比涨幅来看，1-5月地价同比涨幅均在60%以上，但逐月缩小。6月后涨跌幅波动频繁，但均在10%以下。 转播到腾讯微博(4) 上半年住宅用地平均溢价水平持续下降，三季度震荡明显，10-11月又明显上升 转播到腾讯微博上半年，120个城市的住宅用地平均溢价水平从1月的61%持续下行至6月17%。7-9月，溢价水平震荡明显，各月分别为20%、28%、24%，并未体现出明显的趋势。10-11月，尽管有更严厉的调控措施出台，但企业拿地依然较为踊跃，溢价水平持续上升，分别为38%和42%。 同比来看，2010年1-5月的溢价水平均高于去年同期，但从6 起，溢价水平均低于去年同期，表明今年的土地市场特别是下半年，开发企业拿地要更为理性。(5) 十大城市中重庆、天津 2010年土地市场最为活跃 十大城市中除杭州外土地推出量均超过去年，天津规模最大，重庆增速最高1-11月，天津累计供应住宅用地2956万平方米，供应量居全国首位。10个重点城市中，除杭州外供应量均超过去年同期。其中，重庆共累计供应住宅用地1510万平方米，供应量同比增加110%。上海、天津均已超过全年供地计划。 从11月单月来看，10大城市土地交易市场非常活跃，住宅用地推出量与成交量均大幅增长。10大城市共推出912万平方米住宅用地，环比增加 55%。北京、天津、武汉、重庆四城市推出量超过百万平方米，其中北京推出141万平方米，环比激增600%，天津推出113万平方米，环比增加 92%，武汉、重庆分别推出230万平方米、222万平方米，环比增幅分别为88%、327%。 十大城市中除深圳外土地成交量均超过去年同期，广州增速最高，天津成交面积近3000 万平方米1-11 月，10个重点城市除深圳外累计成交量均超过去年同期，其中广州累积成交529万平方米，同比增加197%，为涨幅最大的城市；虽然上海在本月零成交，但今年已累积成交1060万平方米，同比增加 119%；深圳仅累积成交45万平方米，同比下降 20%。 二线城市中成都累计成交926万平方米，同比增加97%，增幅位居二线城市首位；武汉次之，累积成交1500万平方米同比增加 72%；天津累计成交2342万平方米，成交量位居各大城市之首。 11月，10个重点城市除上海外均有住宅用地成交，共成交690万平方米，环比增加 33%，天津成交面积163万平方米，居全国首位。 十大城市中除北京、武汉外，溢价水平均低于去年从1-1月平均溢价可以看出，房地产市场调控对土地市场影响明显，除北京、武汉外其他城市均低于去年同期。土地供应量的增加、调控政策的持续出台、出让方式的改变（招标制度的更多使用），使土地价格快速上涨的趋势得到抑制。3、房地产市场全国市场2010 年1-11月，全国完成房地产开发投资额4.3万亿元，同比增长36.5%，增速与1-10月持平，较上半年下降1.6个百分点。其中，全国完成住宅开发投资额 3.0 万亿元，同比增34.2%，增速较1-10月提高0.4个百分点，较上半年下降0.2个百分点。11月当月，全国完成房地产开发投资额4628亿元，环比增长1.5%，和去年同期相比增长36.7%。一线1级城市开发投资额占比较2009年略有下降，二三线城市占比保持平稳，其他城市小幅上升。今年 1-10 月，一线城市房地产开发投资额为13.0%，较2009年全年下降1个百分点；二三线城市为42.6%，与2009年全年持平；其他城市占比44.5%，较2009年全年提高0.9个百分点。 (2) 市场销售：2010 年1-11月全国商品房销售面积同比增长 9.8%，中西部省份销售面积占比较2009年年底提高2.2个百分点，四十个大中城市以外的其他城市住宅销售面积占比提高 5.7 个百分点 今年1-11月，全国商品房销售面积8.25亿平方米，比去年同期增长9.8%，增幅比1-10 月提高 0.7个百分点。其中，商品住宅销售面积增长7.4%，办公楼增长25.9%，商业营业用房增长 35.2%。销售额方面，1-11 月，商品房销售额4.23万亿元，同比增长17.5%，增幅比1-10月提高0.2个百分点。其中，商品住宅销售额增长12.8%，办公楼和商业营用房分别增长48.4%和50.2%。5-8月同比下降，9月起止跌增长。从不同月份来看，从年初到8月，商品房销售累计增速持续下行，其中销售面积从 1-2月的38.2%下行至1-8月的6.7%，销售额1-2月的 70.8%下行至1-8月的7.5%，其中5-8月的单月商品房销售面积均低于去年同期；9 月起，全国商品房销售累计增速开始回升，到 1-11月，商品房销售面积和销售额增速分别回升至 9.8%和 17.5%，其中 11 月单月分别同比增长 14.5% 18.6%。东部区域销售面积占比有所下降，而中西部均有所上升。前11个月东部地区销售面积占比为49.3%，较 2009 年下降2.2个百分点，较2008年下降0.5个百分点；中部省份占比为24%，较 2009 年提高了0.8个百分点，但较2008年下降了0.6个百分点；西部省份占比为26.7%，较2009年和2008年分别提高了1.4个百分点和1个百分点。 四十个大中城市以外城市占全国比重明显上升。从各类城市今年1-10月住宅销售面积全国占比来看，一线、二三线城市占比分别为5.2%和33.7%，分别较2009年年底下降2.8 个百分点和2.9个百分点。而其他城市占比 61.1%，较2009年全年大幅提高5.7个百分点。(3) 房价：全年高位运行，6-8 月平稳甚至下跌，但 9 月以来小幅上涨从国家统计局公布的70个大中城市新建住宅销售价格指数来看，环比涨幅波动显著： 1-4月保持较快上涨势态，月均涨幅在1.4%左右，在4月中旬国家出台国十条调控措施后，5月环比涨幅即下降至 0.4%，6-8月价格环比保持不变，但9月又开始上涨，9-11月环比涨幅分别为0.5%、0.3%和0.4%。 同比来看，今年前4个月新建住宅销售价格同比涨幅提高4.1个百分点至15.4%。5月份以来保持下降趋势，11月份为9.3%，较10月份下降1.3个百分点，较4月份下降 6.1个百分点。4、2011年房地产宏观政策走势预判：4.1、调控将坚持保民生导向“十二五”期间国土部门将坚定不移地执行中央关于土地和住房供应向民生领域倾斜的政策。2011年将以转变土地利用结构为方向，以自住性、中小套型商品房建设用地为重点，探索有效控制房价地