婚前买房注意事项.docx

购房小贴士：婚前买房注意事项 避免日后纠纷 发布日期：2008-9-25信息来源：韶关家园房产频道贴士1：为爱筑小巢遇到现实问题 婚前买房产权属于谁？遇到了可以相伴一生的人，为筑起爱的小巢，相爱中的年轻男女开始为房子而奋斗。在憧憬未来美好生活、享受甜蜜爱情的时候，一个现实的问题却放在男女双方的面前：房子的产权如何分割，如何保留出资证据，有效保护自己的合法权益？恋爱的人们并不愿意过多地谈及这个问题，可总有双方的父母时不时地提醒你这个问题。过来人说：这是双方都必须理智面对的。 恋爱一方或双方婚前买房，产权属于谁 1.婚前一方买下的房屋是不是夫妻共同财产？ 案例：刘先生与女友就快结婚了，之前，他购得商品房一套，已取得产权证，款项均为他一人支付，结婚后妻子会成为该房的共有人吗？ 律师解答：由于刘先生在婚前即取得了该房的产权证，并且款项均为他一人支付，根据婚姻法的有关规定，该房属于刘先生的婚前财产，属于个人所有，婚后不管多久妻子都无权分割该房产权。 律师建议：若要使这套房子成为夫妻共同财产，刘先生可与女友另作约定。 2.以对方名义支付部分房款，能不能拥有部分产权？ 案例：杨小姐与男友认识前，男友正在按揭购买一套商品房，已首付25万元，月供2400元。确立关系后，杨小姐也承担了每月1200元的按揭款，但由于购房合同上是男友一人的名字，她将按揭款打入为购房者设立的银行账号时，用的都是男友的存折和银行卡号，没有任何证据表明她支付了那笔钱。杨小姐担心，这套房子还有自己的份吗？ 律师解答：由于杨小姐没有任何证据能够证明自己给该房支付了资金，同时由于购房合同与房屋产权证上的名字不能变更，即使产权证领出后，杨小姐也不能在上面添上自己的名字。因此，如果在婚前领出产权证，这套房从法律上来说属于男友的婚前财产，为男友个人所有；如果产权证在婚后领出，婚前所支付的购房款仍为男友个人所有，杨小姐无权分享。 律师建议：双方共同出资买房时，最好在购房合同上写出资双方的名字；如果只能写一个人名字的，要立下有法律效力的书面说明，写清楚该房的出资关系。杨小姐最好与男友做一份公证，或在律师见证下签一份协议，明确注明双方为该房已支付和将支付的款项，每人应享有的该房的份额等。 3.未婚同居后共同买房，并为之欠下债务，房子和债务该怎么分？ 案例：小何与女友小张未婚同居后，看中了一套合同价为60万元的二手房，并决定买下共同居住，40%的首付款（24万元）小何支付了18万元，小张支付了6万元，每月2000元的按揭款由双方各承担一半，购房合同上签了何、张两个人的名字。两人商量后，小张还向同学借了5万元用于装修这套房子，但双方没有说明今后由谁来还。 合同履行10个月后，小何与女友还未登记结婚关系便告破裂。在分割房产时，法院根据双方出资情况的举证，将房产合同判给小何继续履行，小张则得到了为该房所支付的7万元钱（首付款6万元，每月一半按揭款为1000元，10个月共1万元，总计7万元）。5万元借款由谁来偿还呢？小张出具了当初借钱是为买这套房子的证明，并请来当初借钱给她的同学作证，最后，法院判小何与小张各偿还2.5万元，但女友小张所需偿还的2.5万元由小何补偿给小张。 律师解答：这里牵涉到双方出资和共同债务两个问题。在第一个问题上，只要两人还未结婚，对共有房屋的分割与两人是否同居无关。在房产证还没有领出的情况下，如果双方能对自己的出资情况举出充分的证据，法院比较倾向于将购房合同判给出资多的一方继续履行，而另一方可拿回自己为该房所支付的所有款项。 现在，这种情况用“竞价”的方法解决也比较多：何、张如果都坚决想要履行购房合同，可以在法庭上当场说明愿意给对方多少钱作为补偿，并互相竞价，出价高者可以继续履行合同。 以上若双方另有约定的除外。 第二，在债务的问题上，根据新婚姻法司法解释（2）第一条的规定，对同居期间为共同生产、生活而形成的债权、债务，可按共同债权债务处理。女友借钱是在与小何同居期间发生的，而且所买的房子用于与小何共同居住，所以5万元借款是小何与小张的共同债务。但由于购房合同判给小何继续履行，而小张所需偿还的2.5万元也投入到房子中了，所以，这5万元借款应该由小何承担。 律师建议：婚前购房，双方最好作一份公证或立下书面约定，至少应明确各自的出资情况。未婚同居后为购买两人共同居住的房子而与外界发生债务关系，借款的一方最好留下相应的证据，如银行的转账单等，如果同居双方能为该笔借款签下有法律效力的书面协议，是最好的方法。 4.自己出钱为对方购房，产权怎么分割？ 案例：方小姐收入较高，为表示对男友王某的爱意，一次性付款85万元买下一套二手房，并将王某一人的名字登记在该房的产权证上，为婚后共同生活之用。不料婚还没结，王某因赌博欠下巨款，将该房抵押。方小姐对王某彻底失望，与他结束了恋爱关系，同时想收回那套房子。但最后，方小姐没能收回该房的产权，只在法院的协调下，从王某处得到了30万元的补偿，房子产权仍属于王某。 律师解答：由于该套房子的产权属于王某，无论是谁付的房款，王某都是该房产权的合法拥有者，方小姐又提供不出出资购房的任何证据，确实无法收回房屋产权。 律师建议：不要轻易出资以他人名字买房。如果情侣之间要用房子表达爱意，可以用赠与的方式将房子送给对方，不过应该写明赠与的附加条件（如“若双方不能结婚或婚后离婚，该房应归属赠与方所有”等），这样，一旦今后发生变故，也可通过法律程序收回房子。 律师点评：感情固然重要，但是面对财产问题，特别是房子等大宗财产时，还应该保持一定的理性，维护自己的合法权益。如果条件允许，婚前最好不要与对方一起买房。如果无力单独承担购房款，在购房行为发生过程中应该明确分工，并在事先作出有法律效力的书面协议。婚前财产公证是防患于未然的有效做法。 父母为子女结婚买房，谁拥有产权 1.父母产权下的房子，结婚后双方能拥有吗？ 案例：老李夫妇准备把5年前买的一套商品房留给儿子，产权证上登记的是老李夫妇两人的名字。再过一个月儿子就要结婚了，高兴之余，他们又担心起房子来：房子迟早要转到儿子名下的，现在离婚的那么多，万一儿子与儿媳婚后又分手，儿媳会不会白白占去房子的一部分？ 律师解答：由于这套房子产权证上的名字是老李夫妇，那么老李夫妇才是这套房子的所有人，子女如果住在里面，与他们只是租赁关系，老李夫妇完全可以凭自己意愿处置该房产。只要产权证上的名字没有变更，儿子婚后，儿子和儿媳都无权处分该房产权。 律师建议：如果婚后确实要将该房转到儿子一人名下，可以立一份“赠与合同”，明确表明将该房只赠与儿子一人所有，他人不得所有。如果婚后没有明确表示（如公证等），而将房产过户到儿子名下，则儿媳也享有分割权。 2.父母和子女以共同名义买下的房，子女恋人或配偶有权分割该房产吗？ 案例：莫先生在与女友登记结婚前，他父母买了套房子作为莫先生结婚所用，但在产权证上登记了莫先生和父亲两人的名字。婚期临近，父母特意嘱咐莫先生：无论是婚前还是婚后，最好不要将未来儿媳的名字写到该房的产权证上，儿子也不许将该房部分或全部产权转入女友（配偶）名下。 律师解答：父母有权这么做。既然该房产权是登记在莫先生和他父亲名下的，那么父亲是该房产的共有人之一，莫先生和其配偶都无权单独对该房产进行处置。 律师建议：莫先生和其女友（妻子）想要处置该房时，要征得父母的书面同意。 3.父母出资以子女名义买的房，谁拥有产权？ 案例：袁小姐再过5个月就要结婚了，她父亲拿出所有积蓄，以袁小姐的名字在父母家的附近为她的婚房付了首付20万元，并表示每月支付按揭款2000元，直到女儿结婚为止，共计21万元。由于袁小姐不喜欢该房户型，便决定领出产权证后立即将该房转让。这一举动遭到了她父亲的强烈反对，他认为，自己才是该房子的出资方，女儿不能随便卖掉这套房子。 律师解答：由于房子是以袁小姐名字购买的，便属于她的个人财产，她是有权对该房进行处置的。 律师建议：父亲如果不希望儿女随便处置自己出资购买的房屋，最好证明一下自己的出资情况，可在买房前与女儿公证一份出资证明。 4.双方父母和双方子女有多人共同出资买房的，产权怎么分割？ 案例：许先生与江小姐恋爱多年，看中了一套房子准备结婚之用。许先生父母出资30万元，江小姐父母出资10万元，支付了部分房款。双方父母说，这购房款作为结婚礼物送给许先生和江小姐的，余下的按揭款由许先生和江小姐共同承担。 到了签购房合同的时候，双方父母却为合同上该写谁的名字产生了分歧：许先生父母认为自己支付的钱比较多，购房合同上只能写许的名字；而江小姐父母则认为，自己和女儿也给这套婚房付了钱，江的名字当然也要写在合同上。双方父母的暗中争吵让许先生和江小姐非常烦恼。 律师解答：由于许江和两家父母都为该房支付资金，均有权要求在合同上写上自己的名字,所以，江小姐的名字出现在购房合同上是无可争议的。购房合同上签了许江两人的名字后，一旦真的要分割房产，如果双方未婚，已取得房产证的房子按照出资比例来划分份额；未取得房产证的，与本文第一部分第三种情况类似。如果双方婚后又离婚，房子分婚前和婚后两部分来处理，具体可参照本报2004年7月8日B8版婚姻破碎了，房子怎么办？一文。 律师建议：由多方出资购房的，为了避免产权纠纷，出资各方最好立下有法律效力的书面合同，写明各方为该房所支付和将要支付的具体金额，这样，购房合同上写2个以上的名字也能分清楚各人所占该房产的份额了。 律师点评：父母为未婚子女买房，特别是婚房时，最好能为出资金额、赠予何人等问题作出明确的、有法律效力的书面说明，如公证等，对保障自己和子女的权益都有好处。未婚子女在接受父母名下的房产时，或在购房时接受父母的资助，应该处理好自己与父母，父母与恋人，自己与恋人之间的关系，事先应在各方同意的情况下签下有法律效力的协议。 贴士2：结婚前进行房产公证 公证流程应该是怎样的？专家回答：第一步：当事人准备材料。应携带以下资料：1、个人的身份证明，如身份证、户口簿等。2、与约定内容有关的财产所有权证明，如房产证、未拿到产权证的购房合同和付款发票等。3、双方已经草拟好的协议书。 关键提示：协议书中双方当事人的签名和订约日期一般要求空缺，待公证员对协议进行审查和修改后，再在公证员面前签字。 第二步：亲自 到公证处填写有关表格。准备好上述材料后，双方必须亲自到公证处提出公证申请，填写公证的申请表格。 关键提示：委托他人代理或是一个人来办婚前财产公证，是不会被受理的。 第三步：公证人员核对相关信息。公证申请被接待公证员受理后，公证员就财产协议的内容、审查财产的权利证明、查问当事人的订约是否受到欺骗或误导，当事人配合公证员做完公证谈话笔录后，在笔录上签字确认。 (我的操盘助理，帐户盈亏精确把握 )关键提示：当事人应如实回答公证员的提问，公证员也会告诉当事人签订财产协议后承担的法律义务和法律后果。 第四步：在公证人核对完信息之后，双方当事人当着公证员的面在婚前财产协议书上签名。 关键提示：至此，财产公证的办证程序履行完毕。贴士3：婚前按揭婚后取得产证房屋属夫妻共有财产吗？案情大楷就为男方婚前在武汉某楼盘以个人名义签订了个购房合同，签订购房合同后，交了几十万的首付款，其余房款由他从银行三十年按揭贷款，每月还贷6千元左右。婚后男方取得了该房的产权证书。但最近由于双方婚后倍感不和，均同意离婚，但由于对房屋是否系夫妻共同财产存在分歧： 男方认为：该房为其个人财产；理由是：该房系其与女方结婚之前所购，且首付款都是其个人婚前财产，对方要求分割，没有依据。女方认为：该房为夫妻共同财产；理由为：该房产权证系在婚后所得。产权证为房屋产权取得的法定凭证，该房产证取得在婚后，自然该房为夫妻共同财产。可见，此案争议焦点在于：系争房产是否系夫妻共同财产？一种观点是：该房屋为夫妻共同财产。理由：婚姻法第十七条规定：夫妻在婚姻关系存续期间所得的财产，归夫妻共同所有而房产证是房屋所有权的凭证，是由国家法定的不动产登记机关发放的用于证明对房屋拥有物权的唯一、排他的证明。按照我国现行的法律，房屋登记是房屋权利归属的法定公示方法，是房地产取得、变更、设立的标志。城市房地产管理法第五十九条规定：国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。因此，取得房产证，才是取得房产物权即房产所有权的标志。在本案中，既然明君是在婚后取得的产权证，那么，其在婚后对房产物权的所得自然要适用婚姻法第十七的规定，作为夫妻共同财产处理。只是法院在分割系争房产时，要适当根据考虑“财产来源”的原则，对男方要予以多分。第二种观点为：该房应为男方个人财产。理由：婚姻法第十八条规定：夫妻一方的婚前财产为夫妻一方的财产。本案系争房屋系男方婚前签订购房合同且支付房款后购得，至于婚后是否存在共同还款行为、产权证是否系婚后得到对房屋的产权归属没有影响。婚后存在共同还款行为的，属于只是用夫妻共同财产偿还个人财产的情况，是一种债权债务关系，不能认定房屋为夫妻共同财产。但在离婚时取得房产证的一方有义务对对方进行适当合理的补偿。本人倾向后种观点，也认为这不属于夫妻共同财产，而是男方专属！在这里我们并不否认房地产权证的发放是取得物权的标志，也就是说，本案中，我们并不否认男方的房产物权为婚后取得。但是，男方婚后房产物权的取得并非“无中生有”、凭空取得的，而是依据其婚前的债权取得的。本案中男方与房地产开发公司签订房屋预售合同，自然取得了有要求房产公司交付房屋的权益，此种债权来源于合同，系合同之债。对于房屋交付，自然拥有期待权。而房地产管理部门发放产证的行为，实际是他婚前债权在期待后变成物权的过程，其取得物权的行为，完全是因其婚前拥有的债权演化而来。男方婚前购房，婚后取得房产证，法院如果就判定该房产证为夫妻共同财产，不仅将男方婚前一人的权利判成与女方共享，并且这种判决显然不公平，违反了法律最基本的原则。湖南高院好象在这反面目前还没相关规定，只能附上：上海市高级人民法院关于适用最高人民法院关于婚姻法若干问题的解释（二）中若干问题的解答第六条：夫妻一方婚前以个人财产按揭购买房屋，婚后夫妻共同清偿贷款，在离婚诉讼中如何处理？的答复，以供参考：夫妻一方婚前以个人财产购买房屋，并按揭贷款，产证登记在自己名下的，该房屋仍为其个人财产。同样，按揭贷款为其个人债务。婚后配偶一方参与清偿贷款，并不改变该房屋为个人财产的性质。因此，在离婚分割财产时，该房屋为个人财产，剩余未归还的债务，为个人债务。对已归还的贷款中属于配偶一方清偿的部分，应当予以返还。对于产证登记在一方名下，但配偶方有证据证明婚前购房时，其也共同出资的，在离婚分割财产时，该房屋仍为产证登记人的个人财产，剩余未归还的债务，为其个人债务。但于首付款和已归还的贷款中属于配偶一方出资和清偿的部分，应当予以返还。若配偶方同时有证据证明，其婚前是基于双方均认可所购房屋为共同所有的前提下进行出资的，则虽然该房产登记在一方名下，仍宜认定为夫妻共同财产，分割时应按共同财产的分割原则进行处理。同样，其按揭贷款债务为共同债务，但在分割共同所有的房产时，对于存在当事人出资数额比例悬殊，且婚后确未共同生活，或婚姻关系存续期间较短等情形的，也应一并考虑，可参考当时的出资比例，对房产进行分割，而不宜各半分割。贴士4：结婚前存款购房离婚了房屋怎么分割？法院认为：双方诉争的房屋，虽在婚后购买，但购房款系结婚登记之前赵先生的个人存款，不属于双方婚姻关系存续期间所得的财产，用此款购置的房屋，不能作为婚姻关系存续期间的夫妻共同财产予以分割。贴士5：婚前买房婚后共同还贷 房子究竟应该属于谁？马小姐问：我在去年5月购买了一套总价22万元的商品房，首付款6万元，余款以银行贷款方式支付，今年8月拿到房产证。证上只有我一个人的名字。我于今年10月结婚，婚后两人共同偿还银行按揭款及利息。请问房屋属于共同财产还是个人婚前财产？ 律师解答：房产的首付款及结婚前所偿还银行部分的按揭款及计息应属于马小姐的婚前财产，属于个人所有；但婚后双方为该房产支付的银行按揭款及利息部分款项以及房屋升值部分则属于夫妻共同财产。新婚姻法第18条规定：“夫妻一方所有的财产，不因婚姻关系的延续而转化为夫妻共同财产，但当事人另有约定的除外。”因此，只要婚前以个人名义购买的房屋，婚后仍属于个人所有的财产。但如果婚前以个人名义买的房，婚后却共同还贷，房屋则可能属于夫妻共有。按照新婚姻法第17条的规定，夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产，归夫妻共同所有：1.工资、奖金；2.生产、经营的收益；3.知识产权的收益；4.继承或赠与所得的财产（法律有其他规定的除外