坚持物业承接验收制度是实施物业管理的重要环节.doc

坚持物业承接验收制度是实施物业管理的重要环节一、物业接管验收的概念物业承接验收制度是物业管理条例七项重要制度之一，是物业管理工作的基础和前提条件，也是物业管理工作真正开始开展的首要环节。物业管理条例第二十八条规定，物业管理企业承接物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验。明确规定了物业共用部位、共用设施设备在物业交接时必须经过物业企业的查验和交接。什么是物业接管验收？是指物业企业在承接物业时，进行的物业的主体结构安全和满足使用功能为主要内容的再检验，同时接受图纸、说明文件等物业资料，从而着手实施物业管理。承接验收不同于竣工验收，它是由物业企业依据建设部颁布的房屋接管验收标准，接管开发商移交的物业时进行的验收，接管验收是在竣工验收合格的基础上，以主体结构安全和满足使用功能为主要内容的再检验。其首要条件是竣工验收合格，并且供电、取暖、给排水、卫生、道路等设备和设施能正常使用，房屋幢、户编号经有关部门确认，同时接收相关资料。尔后，由物业企业依据前期物业服务合同履行物业运行、维护和保养责任。二、物业承接验收中存在的问题在现实物业管理中，物业承接验收往往没有引起足够的重视，要么不经过物业承接验收接管物业，要么物业承接验收流于一种形式。留下很多隐患和问题，也是物业管理中矛盾和投诉的引发点，目前主要表现在以下几个方面：1、个别开发商为追求效益的最大化，赶工期、偷工减料，施工不讲规范，安装不符标准，竣工验收粗制烂造，在不同程度上存在为追求加快资金流动，早日收回投资，忽略对物业建设质量的监控和对确保物业的投入。在竣工验收时，他们往往争取表面形式，私下内部处理和对外风险转移，发包给一家急于要项目的物业企业，使物业接管验收形同虚设。2、由于“建”、“管”不分的体制决定，物业管理从属于、依附于、受制于房地产开发商，当开发项目存在问题时候，处于不平等位置的物业管理企业和建设单位不能进行正常的承接验收，有的甚至连合同都不签。很多应由开发建设单位解决的矛盾和问题，诸如质量缺陷、配套设施不完善、基础资料不齐、产权纠纷、不切实际的承诺等，都推给物业企业，造成开发商、物业企业对业主投诉相互推诿，问题不能得到及时解决。3、一些物管企业行为不规范，在行业普遍亏损的情况下为求生存，片面追求扩大规模，一味满足开发商的要求，有的企业不规范竞争，任意“杀价”，低价进入，存在“先接下来再说”的思想，不认真进行物业承接验收就签订合同，留下很多隐患和潜在问题。4、法制意识较差，对物业的承接验收的重要性、复杂性认识不足。房屋的管网设施、隐蔽工程等存在的问题，有些往往在业主入住后才暴露出来，带来产品的质量责任、施工安装责任、管理维护责任不清，纠纷多，投诉多、业主和物业企业的合法利益没受到有效保护，业主怨声载道，物业管理企业代人受过。三、搞好物业的接管验收应该注意的问题物业的接管验收是在工程竣工验收合格后进行，物管企业可参加竣工综合验收。工程竣工验收是施工单位向建设单位移交物业，按照国家标准进行抽样和试验检查的验收方式，而物业接管验收是建设开发商向物业管理移交物业，按业主入住的使用要求进行检查、查验的一种验收方式，把握验收的内容和重点是物业验收不可忽略的问题。物业接管验收大致分为现场验收、资料交接、其他交接与接管验收注意事项等方面的工作。(一)、首先建立健全项目接管验收的组织与机构，根据分类建立不同专业人员的验收小组，制定和安排物业的验收，还应对验收组成员根据分工进行必要的培训，提出要求，掌握标准，及时发现可能造成的隐患或妨碍今后日常维修维护的问题，列出遗漏工程项目，从物业管理角度提出相应的整改意见。 (二)、掌握和熟悉现场验收的主要项目和重点，掌握和明确验收的主要内容，是搞好验收的重要方面。在现场验收中根据物业项目的不同，大致应该掌握以下重点内容和分类：1、土建工程：包括屋面排水、伸缩缝、地面有无渗水，地下室墙面有无渗水;地面有无气鼓及渗水、开裂;消防门、通道、楼梯等有无问题。2、装饰工程:包括各地面、护墙板、门和门框护栏及扶手、灯具及其他水电设施、外墙面(装饰、涂料、玻幕)公共区域设施设备的装饰、公共洗手间、垃圾转运站、各设备及管理用房、信报箱等。3、供配电系统:包括供配电设备，应急供配电设备、各强电检查井内管线及电箱、避雷装置、公共照明、用电器具等。4、给排水系统:各供水、消防水泵及电机等、各水箱、给排水管网、接头及接门等，检查井内管线、水表及阀门等，化粪池及室外排污、雨水井、消防栓、消防供水管网、接头、阀门等、人防工程及相应供水系统等。5、电梯系统：各电梯运行、梯门、井道、机房及电机等。6、空调系统：空调制冷机组、风柜、各盘管机、各风管及风口，空调风柜房地面排水坡度、下水口、回风系统、鼓风机、暖风系统，空调冷却水系统、冷机塔、冷却泵及电机、各检修口等，避风及防排烟风机、风口、风管及控制系统等。7、弱电系统:消防报警系统(消防控制中心报警联动、自动温烟感、警铃及手动按钮、防火卷帘门)，楼宇自动化(模块控制的空调、电力、电梯、保安等)弱电检查井内的管线、接线箱等。(三)、资料交接资料交接是项目移交中的细致工作，也是交接中的薄弱环节。往往是资料不齐，交接不完整，影响了后期的管理，资料交接应注意以下方面:1、产权资料：项目批准文件、用地批准文件、建筑开工有关资料、报告等。2、技术资料:竣工图(包括平面图、建筑、结构、设备、附属工程及隐蔽管线等)，各类公共设施、设备说明书及调试报告、地质勘察报告、工程合同及开、竣工报告、工程预决算分项清单、图纸会审记录、工程设计变更通知及技术核定单(包括质量事故处理记录)、隐蔽工程验收记录、故障观察记录(布置图)、竣工验收证明书。钢材及水泥等主要材料的质量保证书、新材料及购配件的鉴定合格证书，设备(水、电、电梯、空调)及卫生洁具的检验合格证书，砂浆及混凝土试块试压报告，供水管道的试压报告，机电设备订购合同、设备开箱技术资料、试验记录及系统调试记录等。3、验收资料：工程竣工验收证书、消防工程验收合格证、综合验收合格证书、用电许可证、供电协议书、用水审批表及供水合同书，电梯使用合格证书、电话、网络保养及验收协议等。(四)、其他交接1、设施设备的备品备件、施工剩余的材料备品等。2、具有保修期设施设备或购买合同或保修协议等。3、公共区域各通道门、设备及管理用房，洗手间、会议室、检查管井、信报箱钥匙等。(五)、接管验收注意事项1、在接管验收前，物业公司与开发建设单位协商接受验收的相关问题，如:交接双方的人员、验收各分类的时间、注意事项等，统一思想、统一验收标准，明确验收程序，明确交接双方的责、权、利。2、接管验收不但要注意检查物业质量，还应该认真清点物业内的各种设施设备、公共物品、图纸资料、绿化、杂品等数量、类型，并经交接双方在验收报告签字后生效。3、对查验中发现问题，属必须改正的，应书面报请建设施工单位返修，一时无法返修的项目要确定今后维修期限，属于无法返修的项目，应与建设单位协商达成一致意见形成备忘录