2013年上半年重庆市主城区房地产市场总结报告.pptxVIP

重庆市主城区房地产市场总结报告重庆市主城区房地产市场总结报告 2013.01-062013.01-06 宏观政策：求稳定3 1 4 土地市场：抢地忙 经济环境：转型期2 商品房市场：前期火爆延续 3 3 热点组团：供不应求&低价走量 3 5 6 后市预测：渐红火 宏观政策：求稳定 2013年1-6月宏观政策回顾 楼市调控不放松，宏观调控再升级，此次调控目标明确：抑制房地产市场 投资投机需求，支撑居民首套自住购房，力保经济、楼市双稳定。 1月2月3月4月 2月20日，国务院常务会议： 坚决抑制投资性购房 扩大房产税试点范围 “新国五条新国五条” 3月25日，广州细则出台： 关于继续做好房地产市场调控工作通知的实施意见 限价、限购，限价、限购，20%20%个税避而不谈个税避而不谈 3月1日，中央政府网： 国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知 “新国五条新国五条”细则细则 5月 4月8日，北京贷款收紧： 关于实行住房公积金个人贷款差别化政策的通知 关于调整北京市差别化住房信贷政策的通知 二二套房贷首付比例提至七成套房贷首付比例提至七成 3月30日、31日，地方细则密集落地 北京、上海、重庆、合肥、济南公布了地方细则和控制目标 大连、贵阳、南宁、厦门等地公布了房价控制目标，未公布具体的调控细则 6月 5月25日，发改委： 关于2013年深化经济体制改革重点工作的意见 扩大个人住房房产税改革试点范围扩大个人住房房产税改革试点范围 6月19日，国务院常务会议： 研究部署金融支持经济结构调整和转 型升级的政策措施 支持居民家庭首套自住购房支持居民家庭首套自住购房 上半年宏观环境小结 关键词一：新国五条 更严厉调控意在扭转看涨预期，为过热的房市降温。但地方细则太过简陋，未来房地产看 涨的预期仍然不变，新政反而成为市场的推手，催生短期抢房潮。 关键词二：房产税 在住房市场供求已经总体平衡的情况下，市场已不再有昨日的疯狂，行政调控政策，一味 强调供需矛盾，不仅不是灭火，而是煽风点火，不仅稳定不了市场，而且会极大的破坏市场的 预期。 我们的思维应从卖方到买方市场的转换，一个总体上满足了需求的存量为主的市场需要做 的是建立扎实有效的长效机制。 关键词三：城镇化 在新一届政府开展工作之后，将“新型城镇化”列为政府工作的重中之重。思路是将中小 城镇，以及大城市周边的卫星城镇作为城市化推进的重点，以缓解“大都市病”的蔓延。 城镇化发展思路并非做大做强一二线城市，而是发展三四线城市，在一定程度上利好房地 产市场。 经济环境：转型期 宏观经济走势 经济环境趋稳，稳健的货币政策并未改变。 宏观经济走势趋稳 银行闹“钱荒” 此次救市摈弃一贯手法，坚持优化金融资源配置，用好 增量、盘活存量，更有力的支持经济转型升级。 6月20日 中国银行间7天拆借利率飙升206基点 至两年来最高水平 6月19日上海银行间同业拆放利率无一下跌，其中，近期利率涨幅较大，隔夜利率、 2周利率飙升，涨幅超过200个基点。1周利率突破8%，创下自2011年6月份以来的 近两年新高。 国务院发布“金十条” 具体政策措施包括：充分发挥再贷款、再贴现和差别存款准备金动态调整机制的引 导作用；创新外汇储备运用，拓展外汇储备委托贷款平台和商业银行转贷款渠道， 综合运用多种方式为用汇主体提供融资支持；通过探索发行优先股、定向开展并购 贷款、适当延长贷款期限等方式，支持企业兼并重组；支持银行开展不良贷款转让 ，扩大银行不良贷款自主核销权，及时主动消化吸收风险等 。 商品房市场：延续前期火爆 年度商品房市场走势 2013年1-6月累计成交1194万方，月均199万方，供销比0.96，商品房整体 均价7021元/，同比去年同期上涨5.21%，市场表现与2012年相当，延续 12年火爆态势。 2008-2012年年度市场走势 190万方/月 0.950.95 0.960.96 199万方/月 月度商品房市场走势 上半年市场可分为2个阶段，一季度市场延续前期火爆，二季度政策影响显现 ，市场降温。市场高位运行，核心区域刚需产品带动成交价格稳步上扬。 157万方 182万方 239万方 207万方 191万方 调控延续， 持续低迷。 无新政策出台，价格新低后，需求逐渐释 放，加之春交会助推，市场持续升温。 市场全面反弹，年末 成交达300万方。 市场延续前期火爆 成交价格稳步上行 新政影响逐步显现 市场降温，量跌价涨 商品房市场存量 1-6月，市场供需相对均衡，存量保持在1100万方，存销比 相对稳定，成交价格稳中有升，市场价格具有上行空间。 4 价格快速上涨 4-8 价格稳中有升 8-12 房价稳中，小幅下滑 4-8 价格稳中有升 成交结构分析 去投资化表现突出，首置类产品占比大涨。 商品房市场成交结构 高层、洋房成交占比上涨，洋房涨幅更为明显。 商品房市场结构住宅市场结构 高层市场成交结构 1. 新政下，客户一步到位需求更加突出，同面积段下，房型功能有增多的现象，“小面积、 多功能”成为新的发展新趋势。 2. 舒适型四房未来会成为发展新趋势。 面积结构 （） 总价结构 （万元） 70-80 3房占比增加 80-90 3.5房占比增加 60-70 主力面积段 占比微增 2.5房占比增多 50-60万元 主力总价段 60-70万元 +4% 2房、2.5房 占比增加 40-50万元 -3% 洋房市场成交结构 1. 洋房市场以城郊洋房主导，主力总价段偏低。新区竞争态势严峻，针对高层客 户的洋房产品逐渐增多，小洋房占比增加。 2. 城市洋房产品较少，香港置地约克郡、江与城等项目推盘热销。 面积结构 （） 总价结构 （万元） 60-80 +7% 2房、2.5房增多 100-120 -7% 主力面积段 120-140 -4% 40-60万元 +3% 60-80万元 主力总价段 120-180万元 +3% 别墅市场成交结构 1. 政策调控下，市场竞争加剧，催生“同总价、高业态”产品策略，经济型别墅开始瞄准洋 房产品客户。 2. 别墅产品表现2个特征：经济型别墅小型化，竞争激烈；舒适型别墅稀缺化，持续热销。 面积结构 （） 总价结构 （万元） 100-150 +5% 150-200 主力面积段 300-350 +2% 400-500万元 +4% 250-350万元 +4% 100-250万元 -7% 2013年1-6月商品房市场企业排名 序号开发发商套数 建筑面积积 （万方） 套内面积积 （万方） 成交金额额 （亿亿元） 建面均价 （元/） 套内均价 （元/） 1龙湖538254.41 44.60 55.08 10122 12349 2保利414939.70 31.93 30.13 7588 9435 3融创308830.12 24.00 29.83 9905 12431 4中海305729.31 22.92 27.83 9494 12141 5香港置地199425.68 21.93 25.36 9876 11566 6金科358331.86 26.14 24.03 7543 9195 7协信277625.20 20.23 20.05 7954 9908 8万科207220.02 16.23 17.90 8940 11025 9东原267720.52 16.19 17.21 8384 10625 10华润178214.93 12.24 17.09 11442 13960 2013年1-6月商品房市场项目排名 序号项项目名称套数 建筑面积积 （万方） 套内面积积 （万方） 成交金额额 （亿亿元） 建面均价 （元/） 套内均价 （元/） 1香港置地约克郡73512.01 10.60 13.29 11060 12539 2国际社区208017.44 13.43 13.20 7568 9831 3龙湖时代天街6335.31 3.77 12.65 23810 33585 4华润 二十四城11638.23 6.72 12.21 14830 18156 5金科廊桥水乡195616.84 13.76 11.24 6677 8169 6龙湖源著12188.98 6.52 11.06 12309 16949 7奥林匹克花园9488.76 6.99 9.80 11185 14017 8江与城102910.87 9.11 9.75 8971 10705 9融创伊顿庄园154513.44 10.81 9.64 7168 8915 10融侨城97812.05 9.97 9.52 7897 9549 土地市场：抢地忙 2013年上半年土地市场特征小结 1、 商品房市场持续火爆，政府积极推出城市中心优质土地。 2、大企业，如万科、恒大等，大手笔拿地，总价地王频现，带动土地市场升温。 3、城市中心、轨道周边或发展重点区域地块受青睐，多企业竞拍，高溢价成交。 4、万科、保利联合拿地，恒大50亿收大地块入囊，东原、华润高溢价竞拍城市中 心优质地块，企业战略布局集中城市核心，新形势下，品牌企业稳中求胜，未来商 品房市场竞争加剧。 土地市场整体走势 土地供应、成交量从2009年开始迅猛增长，成交价格开始拉升。2011年为成交价格最高年份， 2012年为供应、成交量最高年份。重庆土地市场整体呈现出的是一个量价皆向上的走势。 2008-2013年1-6月土地市场供销价格走势 土地市场整体走势 2012.6-2013.6年土地市场供销价格走势 土地市场热点组团 从成交分布图来看，出现了几个热点片区。一环内李家沱成 交量较大，二环的照母山成交量最大、蔡家、西永、西彭几 个新区表现也比较突出。 照母山 l 成交土地1293亩，可建设体量151.93万方，楼面地价4486 元/，地块容积率1.5-2.0；主要拿地企业：东原、恒大。 西永 l 成交土地1037亩，可建设体量170.86万方，楼面地价1646 元/，多数地块容积率在1.8-2.6，部分地块在1.2/3.3，首 创、国盛、龙湖、宫和、逸居乐等进驻该区域。 蔡家 l 成交土地655亩，建设体量94.11万方，楼面地价1675元/ ，容积率1.7-2.5，主要拿地企业：金科、渝能、北京中昂、新 兴丰能。 李家沱 l 成交土地777亩，建设体量110.54万方，楼面地价2022元/ ，容积率1.8-2.5，主要拿地企业：东原、融科、浩博、典雅 等。 西彭 l 成交土地748亩，建设体量100.07万方，楼面地价1250元/ ，容积率多在1.2-2.0，极少在3.0，主要拿地企业：聚鑫投资、 江彭置业、吉卓地产等。 2013.1-6成交分土地布图 企业土地储备排名 序 号 开发企业 本周新增土地储 备量 目前土地储备总 量 土地储备明细企业拿地策略总结 占地 面积 (亩) 建面 面积 (万) 占地 面积 (亩) 建面 面积 (万) 1 金泰国资、高 科集团、渝兴 976礼嘉、大竹林区域（7082亩，可开发面积975.54万方） 目标位礼嘉、大竹林区域大量的待开发用地。作 为【政府的平台公司】，享受80%的土地出让金 返还。政府拿地，建立融资平台。 2龙湖地产3351552.23 u城407亩（65.1万方），源著57亩（16万方），时代天街226亩（ 69.8万万方)、江与城435亩（61万方）、东桥郡80亩（8万方）、 春森彼岸74亩（24万方）、紫云台401亩（31万方）、两江新宸 1320亩（199万方）、西永项目351亩（78.33万方）。 整个集团重心偏向华东地区，重庆不是龙湖未来 拿地的重心，但会继续在三北区域囤积低密度物 业地块，重视中心区地块。 3富力地产2526438富力城2526亩（438万方） 该企业近2年未拿地，所拿地块面积较大，单项 目持续开发。 4和记黄埔 2647356.4 珊瑚水岸26亩（6.5万方）、逸翠庄园15亩（1万方）、杨家山项目 2406亩（321万方）、照母山项目200亩（27.9万方） 大量囤地，开发周期长，受杨家山项目影响，目 前暂无拿地计划。 5协信地产1989316.64 阿卡迪亚137（21万方）、sfc协信中心28亩（21.7万方）、协信 公馆37亩（13.6万方）、城立方409（71万方）、重庆总部城189 亩（41万方）、星都会267（40.28万方）、星澜汇725亩（84.6 万方）、李家沱项目96亩（16.8万方）、悦来项目100亩（6.66万 方） 大量储备土地，为上市做准备，同时也在关注近 郊区县土地。 6香港置地1726303.17约克郡1236亩（173.17万方）、长嘉汇490亩（130万方） 该企业前期开发地块选择合作开发的模式，目前 选择新兴热点区域开发地密度产品。 7万科地产21261.861649285.65 万科悦峰13亩（2.3万方），万科渝园21亩（1万方），万科悦湾 639亩（50.3万方） ，万科锦程0亩（0.13万方）、万科城268亩 （41.6万方），凤鸣山地块262亩（70万方），万科西九40亩（ 14.57万方） ，万科西城目90亩（27.12万方），高九路项目104 亩（16.77）万方、溉澜溪项目212亩（61.86万方） 关注主城中心区域、三北及新区地块。 8瑞安集团1497283.5重庆天地1497亩（283.5万方） 项目持续开发，重庆天地资金投入量大，开发周 期长，目前暂未关注其他项目。 9中渝置业 1030226.17 国宾城11亩（3.65万方）、春华秋实101亩（18.12万方）、梧桐郡 126亩（22.4万方）、国际都会396亩（156万方）、照母山项目 396亩（66万方） 本企业资金实力较强，在开发项目较多，拿地可 接受楼面价较高，拿地高调。 10保利地产21261.861137257.27 江上明珠500亩（70万方）、港湾国际4亩（1.09万方）、花半里 83亩（29.41万方）、爱尚里247亩（80.71万方）、林语溪93亩 （14.2万方）、溉澜溪项目212亩（61.86万方） 关注城市中心“平快”住宅型现金流项目。 土地市场预测 2013下半年预计土地供应维持在8000-10000亩水平，供应和 成交热点将向西、向南移动，转移到李家沱、大杨石、大渡口钓 鱼嘴一带。土地价格区域性仍旧明显，整体不会有太大涨幅。 巴滨路、龙洲湾核心 拟供地：1500亩 预估楼面价：2000元/ 茶园 拟供地：360亩 预估楼面价：2800元/ 鹿角 拟供地：2300亩 预估楼面价：2200元/ 西永（白市驿片区） 拟供地：800亩 预估楼面价：2000元/ 大杨石 拟供地：500亩 预估楼面价：2600元/ 照母山 拟供地：1000亩 预估楼面价：4500元/ 空港（中央公园旁） 拟供地：1500亩 预估楼面价：2500元/ 西永（科技园片区） 拟供地：2300亩 预估楼面价：2000元/ 蟠龙双山、大渡口钓鱼嘴 拟供地：700亩 预估楼面价：2000元/ 北区南区西区 供应热点区域 双碑片区 拟供地：1000亩 预估楼面价：2500元/ 热点组团：供不应求&低价走量 2013年上半年市场成交热点组团 茶园 体量：54.22万方 均价：7170元/ 热销 原因：交通改善、政府搬 迁、区域逐渐渐成熟 汽博中心 体量：40.09万方 均价：8699元/ 热销 原因：高端、品质项质项 目带动带动 大石坝坝 体量：42.02万方 均价：7845元/ 热销 原因：城市核心 龙头龙头 寺 体量：40.72万方 均价：8968元/ 热销 原因：城市核心 龙龙洲湾 体量：41.36万方 均价：6105元/ 热销 原因：交通改善、低价热销热销 照母山 体量：45.58万方 均价：9187元/ 热销 原因：品牌驱动驱动 、品质项质项 目、区域未来价值值看好 大学城 体量：94.91万方 均价：6176元/ 热销 原因：品牌驱动驱动 、低价热销热销 1 2 7 4 3 6 5 大学城 茶园 照母山 大石坝 龙洲湾 汽博中心 9新南湖 10李家