枢纽经济及典型商业案例分析

,Code of This Report 1 ,枢 纽 经 济 及 典型案 例分 析,枢纽，其英文解释为“终端（ terminal ）”，即当运输 对象使用某种运输工具沿某路线到达车站，需要换乘或 转运时，该站能满足运输对象改用其他交通工具或沿其 他路线运行的需求。“枢纽经济”就是围绕交通枢纽形 成的经济圈。 城市枢纽经济反映了一个城市成长过程中工业化与现代 化的程度以及城市可持续发展的综合水平。 Code of This Report 2 , 枢纽经济,Code of This Report 3 ,商业中心强化 办公区域集中 周边中小户升温,居住郊区化 次级商务中心 白领置业群增加,城市功能提升,居住环境改善 交通时间缩短 片区开发升温,辐射范围增加,居住群体扩大,城市边缘,城市中心,枢纽运营,支撑,支撑, 枢纽经济的作用 城市功能强化 集客能力增加 辐射范围扩大,Code of This Report 4 , 枢纽经济的共性 第一影响区域距离站点步行或者自行车距离 5-10 分钟， 适合发展高等级功能，包括高级办公、商业以及居住，开 发强度高；通常是地价最高、最先发展起来的区域 ; 开发强 度很高（ very high) 。 第二影响区域距离站点通过其他交通方式 15 分钟内可 以到达（包括交通以及换乘时间），是上述高等级功能的 备选区域同时适合布局可进行产业聚集（ cluster) 的相关功 能；开发强度较高（ high) 。 第三影响区域距离站点通过其他交通方式需要 15 分钟 以上的时间（包括交通以及换乘时间），取决于地段状况 可以发展多种功能，开发强度取决于地块以及开发内容。,Code of This Report 5 , 枢纽项目分类, 上海南站人流量大， 过往人流以外来旅客和本地交通换乘为主， 消费者大多为旅客、上班族及周边的居民。 Code of This Report 6 , （门户型）借鉴案例 上海 南站 上海南站为 火车站、长途汽车站、公交 站、轨道交通 等主要交通的汇聚点，商业 总营业面积约 7 万左右。,Code of This Report 7 ,通道零售商业 结合通道，街区型布置， 快速消费，方便旅客。 上盖综合开发 餐饮、购物、休闲娱乐； 商务办公、会议、酒店住宿 （对交通便捷的需求）。, （门户型）借鉴案例 上海 虹桥综合交通枢纽,虹桥枢纽的四大交通设施：机场、磁浮列车、高铁、地铁；, 商业呈现出多元化和复合化的特征，商业业态以 餐饮购物、休闲娱乐、 旅游观光、休息住宿 等业态为主。,Code of This Report 8 , 商业业态以 零售、餐饮、配套服务为主，消费客 群多为长途客运及过往游客为主。, （门户型）借鉴案例 日本 京都火车站 京都火车站 是京都最主要的大型休闲购物中 心、聚会场所之一，总体量 23 万；,40%,10% 10%,20% 20%,日本京都火车站 业态配比,零售 餐饮 休闲 娱乐 配套服务,Code of This Report 9 , （门户型）借鉴案例 日本 京都火车站 功能布局： 剧院、 博物馆、 大型百货、 五星级酒店、 警务所 ,Code of This Report 10 , （门户型）借鉴案例 日本 京都火车站 西楼 西楼地下 2 层到 11 层都是伊势丹购物中心。 1 至 9 层分出近一半面积作停车场用，结合建筑外形设计，形成了购物中心独特的坡道式动线。,Code of This Report 11 ,京都格兰比亚大酒店,京 都 剧 场, （门户型）借鉴案例 日本 京都火车站 东楼 东楼由京都剧场与京都格兰比亚大酒店组成。 京都剧场位于东楼 2-6 层，另 2 到 15 层为一家 539 间客房的五星级酒店京都格兰比亚大酒店。,Code of This Report 12 ,1 4,小结,从区位来看，门户型枢纽商业体，多位于高铁站、 机场旁，是城市的形象展示窗口。 2 从体量来看，门户型枢纽商业体量均在 7 万 以上。 3 从业态结构来看， 零售、餐饮、服务为主，休 闲、娱乐类业态较少。 从客群来看，主要消费客群为长途客运、 过往游客为主 。, （门户型）借鉴案例,Code of This Report 13 , 总体定位：一站式综合 Shopping Mall 形象定位：时尚、生活、活力 主题定位：都市新坐标，消费新导向 客群定位：白领、学生、普通消费人群 档次定位：中高端 概念定位：综合型休闲生活区、便捷快速的消费体 验、新潮时尚品牌汇聚地、 打造商圈餐饮航母；, （中心型）借鉴案例 上海 龙之梦购物中心 龙之梦购物中心地处上海长宁路，轨道 2 号、 3 号、 4 号线交汇点， 项目处于长宁区中山公园商业中心内，是上海西区重要交通枢纽， 日客流量超过 50 万人次。,Code of This Report 14 , （中心型）借鉴案例 上海 龙之梦购物中心 业态 布局：,Code of This Report 15 ,商 业 业态 ,以休闲、儿童、配套、购物、餐饮为主；,消 费 客 群 以区域办公人群及当地居民为主要消费客群。, （中心型）借鉴案例 新加坡 多美歌地铁站 多美歌地铁站是新加坡地铁南北线及东北线交会的换乘站， 是新加坡唯一一座三线交会的地铁站； 地铁上盖的商业物业为新加坡购物广场，是新加坡人和游客 喜欢光顾的地方。,15%,20%,40%,20%,多 美 歌 业 态 配比 5%,休闲 儿童,配套 购物 餐饮,Code of This Report 16 ,项目主要包括 24 栋写字楼建筑 ， 5 家购物中心， 1 家百货公司， 1 个体育和健康中心， 2 个会议宴会中 心， 2 个轻轨站， 1 个金丝雀码头地铁站 ， 1 个 8 公顷 的景观公园和 5 个公共停车场，其中办公物业占到了 87% ，占据绝对主导地位，而其他业态则处于相对 从属地位。, （中心型）借鉴案例 英国 金丝雀码头,Code of This Report 17 , （中心型）借鉴案例 加拿大 蒙特利尔地下城 蒙特利尔地下城位于加拿大蒙特利尔威尔玛丽区地下， 总面积达 400 万，步行街全长 30 千米，连接着 10 个地铁车站、 2 个火车站和 一个长途车站； 以购物、住宿、金融、服务为主，消费客群以周边办公人群及过往游客为主。,Code of This Report 18 , （中心型）借鉴案例 英国 金丝雀码头,Code of This Report 19 ,1 4,小结,从区位来看，位于人流旺盛的城市成熟中心地带。 2 从体量来看，中心型枢纽商业体量巨大，大多 项目为 10 万以上的城市综合体项目； 3 从业态结构来看，中心型枢纽商业涵盖业态丰 富， 零售、餐饮、休闲、儿童等全业态； 从消费客群来看，城市各区域年轻消费客群、家庭消费客群。, （中心型）借鉴案例 小结,Code of This Report 20 , （副中心型）借鉴案例 上海 莘庄综合交通枢纽站 莘庄综合交通枢纽站位于莘庄闵行区， 总用地面积约 11 万平方米 ，上海第一个真正意义上的 TOD 项目，以科学的视角充分挖 掘交通枢纽用地价值， 以公共交通为导向，以轨道交通换乘站及其核心商业为中心，以 5-10 分钟步行时间为半径 ，建造出地 上、地下共计 70 万方，集 出行 、工作、 文化、教育、居住、休闲 等为一体的新一代城市综合体 ; 根据规划，该项目横跨地铁 1 、 5 号线莘庄站南、北广场，为市政、公共服务、商业、办公、居住综合性开发项目。,核心功能 : 公共交通枢纽配套 主导功能 : 商业商务 服务配套 辅助功能 : 城市居住功能配套,Code of This Report 21 ,5A 智能双塔办公楼 + 五星级国丰酒店 + 国际公寓 + 时尚购物中心 + 交通枢纽中心, （副中心型）借鉴案例,北京 东直门综合交通枢纽暨东华广场,王府 井商 圈,第 二 使 馆 街,第 三 使 馆 区 燕 沙 商 圈,企 地铁 2 号线 业 总 部 大 道, 每天约 80 万人流量； 机场快轨约 16 分钟到； 达首都轨迹机场地铁； 2 号线和 13 号线交汇；, 城市中心巴士总站； 2550 个地下停车位。, 国贸中心位于北京主要干道二环路，涵盖地铁、公交和其他地面交通工具， 乘坐机场快轨，抵达北京首都国际机场仅需 16 分钟。,60 万的国盛中心北京东直门， 坐拥亚洲最大的交通枢纽，是不折不扣的地标性建筑群。,香港九龙站占地 1.34 万平方米，周边地区融汇了密集的基础设施、多层立体的商务设施以及一个多向链接的超级交通城枢纽。 Code of This Report 22 , （副中心型）借鉴案例 香港 特区九龙站 香港九龙站是一座规模宏大的超级交通城， 展示了交通系统与城市链接的新模式，不仅建构了立体化的超级交通系统， 同时，将其与城市生活进行多向链接，成为香港的这个繁忙都市的活力象征与新的生长点。, 在地下层，机场快速和东涌线在不同的层面分 开，公用一个垂直联系作为直接换成； Code of This Report 23 , （副中心型）借鉴案例 香港 特区九龙站 三维城市 不同层面，不同功能,商业业态及构成比例,一期 + 三期 +Home Square ： 规模：由一期、三期及 Home Square 组成，超过 1000 个停车位、总面 积约 20 万平方米， 集购物、饮食及娱乐设施于一体，是新界区最繁闹兴旺 的大型购物商场之一。 商是全港数一数二的一站式购物商场之一。 Code of This Report 24 , （副中心型）借鉴案例 香港 沙田新城市广场 强调交通无缝接驳 ，将轨道交通、道路系统所带来的人流最大可能引进商业内部； 强调商业经营主题性与驻客性， 通过合理的业态分配创造最大的商业价值。,Code of This Report 25 ,商场规划与轨道交通、道路交通相结合，强调交通无缝接驳 香港九铁和大埔高速公路从新城市广场一层穿过，商场底层是巴士总站，共有三十多条巴士线路 途径或以该处为总站， 通达全港各地，包括观塘，青衣，华富，上水以及机场。此外，亦有十多 条小巴线路驶经该地。 将轨道交通、道路系统所带来的人流最大可能引进商业内部。, 以休闲娱乐设施规划聚焦人气：沙田新城市广场内一个史 鲁比户外游乐场，以及 UA 戏院，吸引大量人流驻足。, （副中心型）借鉴案例 香港 沙田新城市广场 业态分布特点： 国际品牌专卖店为主、主力核心店为国际品牌百货店。,Code of This Report 26 , （副中心型）借鉴案例 小结 从区位来看，大多位于城市中心商圈外围，或者新,小结,兴城市区域。 从业态结构来看， 以零售、餐饮、服务为主， 2 休闲、娱乐为辅助业态； 从客群来看，主要消费客群为周边商务办公人 群、区域常住居民及过往游客为主。,1 3,Code of This Report 27 , 总体定位： 城南新干线 形象定位：集零售、餐饮、娱乐休闲、住宿于一体的综 合型交通配套服务项目 主体定位：多功能区域级生活中心 档次定位：中档为主，逐渐提升 客群定位：周边辐射 1 公里内的社区居民、每天往返于 枢纽站的乘客、追求时尚一族、学生、企事业单位人员, （社区型）借鉴案例 北京 宋家庄交通枢纽 宋家庄交通枢纽位于南三环到四环间，集轨道交通、长途客运、市区 公交于一体，日客流量约 30 万人次； 宋家庄总建筑面积 5.26 万，其中， 商业面积 15000 （地上约 8700 ，地下约 6300 ）,休闲便利 商业 26% 餐饮 28% Code of This Report 28 ,公联自留 20% 快捷酒店 26%,商 业 业 态 占比,餐饮、休闲、便利店、快捷酒店为主。 四层 三层 二层 一层 夹层 负一层, （社区型）借鉴案例 北京 宋家庄交通枢纽 商 业 业态以,Code of This Report 29 , GOTO MALL 原名叫“江南客运站地下购物中心” GOTO MALL 是位于客流量很大的首尔高速巴士客运站旁的地下商街，,直接连接地铁 3 、 7 、 9 号线的高速巴士客运站地铁站，与附近的 CentralCity 、新世界百 货店形成江南地区的大型商业购物区。,10%,5%,10%,GOTO MALL 业态配比 10% 20% 45%,精品零售 餐饮 便利店,礼品 家居饰品 配套服务, （社区型）借鉴案例 韩国 江南客运站 GOTO MALL GOTO MALL 东西长 880 米，总面积达 3 万 2000 平方米，有 630 个店铺， 是首尔地区规模较大的地下商街， 主要销售服装、鞋子、首饰、箱包、小饰品等时尚商品和杂货、寝具、家具、花饰等常见的生活家居用品。 根据商品种类的不同可分为“一区(West Zone)”、“二区 (GoTo Zone)”和“三区 (East Zone )”。,一区、二区,三区, （社区型）借鉴案例 韩国 江南客运站 GOTO MALL 功能分区：一区西部区 (West Zone) 、二区转到区 (GoTo Zone) 、三区东部区 (East Zone) 一区和二区的一些细微差别在于，二区卖的服装风格偏年轻化， 化妆品店中品牌化妆品店居多；一区的服装店则偏中年化，手机周边产品商铺要比二区多。 三区主要销售杂货、寝具、陶瓷、家具、花饰这些常见的生活家居用品。,消费客群：以周边常住居民及区域年轻时尚消费人群为主，外来消费客群为辅。 Code of This Report 30 ,Code of This Report 31 ,2% 3% 3% 2% 5%,10% 18%,APM 业态配比 5% 27% 25%,精品零售 餐饮 休闲 个人护理 便利店 美容 礼品,影音 娱乐 配套服务, （社区型）借鉴案例 香港 创世纪之城第五期 APM APM （创纪之城 5 期）， 是 香港首个以夜间消闲及“品味生活志”为概念的大型商场 （故大部份店铺的营业时间直至凌晨 , 甚至通宵营业）， 创纪之城 位于香港九龙观塘区， 是新鸿基地产旗下一系列甲级商业大厦及商场； 330 万平方尺写字楼及 60 万平方尺商场， 是观塘这个东九龙工业区中最大型的商业项目。 创纪之城共分六期， A P M 属于其第五期。, 位于该站体地面层的大巴窑 公共汽车换乘站可以实现公 共汽车和地铁之间的换乘。 整个综合体不但实现了不同 交通方式的换乘，集聚了大 量人流。 该区域设有一些 教育、家政 服