房地产抵押评估报告.docVIP

房地产估价 文景阁抵押评估报告学生姓名：杨赞中 学 号: 110272011311 专业班级：11级房地产经营预估价 指导老师；孙丰璇 房 地 产 抵 押 估 价 报 告 估价项目名称：文华学院学生食堂文景阁（老食堂）抵押价格评估 委 托 方:华中科技大学文华学院 估 价 方：武汉博兴房地产评估有限责任公司 估 价 人 员： 杨赞中 汪玲珑 估价作业日期： 二一三年六月十七日至六月二十日 估价报告编号：*目 录一、致委托方函- 1二、估价师声明- 2三、估价的假设和限制条件 3-4四、估价结果报告- 5-10（一）委托方（二）估价方（三）估价对象（四）估价目的（五）估价时点（六）价值定义（七）估价依据（八）估价原则（九）估价方法（十）估价结果（十一）估价人员（十二）估价作业日期（十三）估价报告应用的有效期五、估价技术报告 11-21（一）个别因素分析（二）区域分析（三）市场背景分析（四）最高最佳使用分析（五）估价方法选用（六）估价测算过程（七）价格结果确定 致委托方函华中科技大学文化学院：受贵校委托，我公司对*拥有的位于房地产市场价格进行了评估，为郭邦年先生将此房产转让给贵校向招商银行股份有限公司光谷支行做抵押贷款，确定房地产抵押贷款额度提供价格参考依据。估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照评估工作程序，利用科学的评估方法，在认真分析现有资料的基础上，经过周密准确的测算，并详细考虑了影响房地产价格的各项因素，确定估价对象（建筑面积3580平方米）在估价时点2013年6月17日的公开市场价格为：地产总价；1101万元，大写金额：壹仟壹佰零壹万整单位价格：3075元/平方米，详细情况请见房地产估价结果报告。 华中科技大学文华学院 法定代表人：汪玲珑 二一三年六月十七日估价师声明我们郑重声明：1. 我在本估价报告中陈述的事实是真实和准确的。2. 本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中以说明的假设和限制条件的限制。3. 我与本估价报告中的估价对象没有利害关系，与有关当事人也没有个人利害关系或偏见。4. 我依据中华人民共和国国家标准房地产估价规范（GB/T502911999）进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。5. 我对本估价报告中的估价对象进行了现场勘查，并对勘查的客观性，真实性，公正性承担责任，但我们对估价对象的现场勘查仅限于其外观和使用状况，对被遮盖，未暴露以及难以接触到的部分，依据委托人提供的资料以及当前建筑行业一般标准进行评估。 我们不承担对估价对象建筑结构质量进行调查的责任。6. 没有其他人对本估价报告提供了重要专业帮助。7. 委托人以及相关部门在使用本估价报告时，对因忽略本估价报告揭示的相关事实所引起的相关法律责任，本估价机构以及估价人员不承担相应责任。8. 本估价报告是本估价机构根据估价目的，遵循估价原则，采用合理的估价方法，在认真分析现有资料基础上，经过测算，结合估价经验与对影响房地产市场价格因素进行分析，为估价对象抵押提供公开市场价格目的出具的，但受本估价机构人员的职业水平和能力的影响。9. 本估价报告中采用的专业术语的解释及定义适用房地产股价规定（GB/T502911000）相关规定10. 未来市场变化风险和短期强制处分等因素对抵押价值均产生一定的影响，本报告未考虑抵押风险，抵押权人在办理抵押事宜时需全面考虑。 签字 盖章 中国注册房地产估价师 杨赞中 证号 xxx 汪玲珑 证号 xxx估价的假设和限制条件1. 产权方以商品价购买委估房屋并取得房屋所有权及支付有关税费。2. 在估价时点的房地产市场为公开、平等、自愿的交易市场。3. 任何有关估价对象的运作方式、程序符合国家、地方的有关法律、法规。4. 本次估价结果未考虑国家宏观经济政策发生重大变化以及遇有自然力和其他不可抗力对估价结论的影响。5. 估价对象建筑面积、结构等均以房屋所有权证（京房权证密私字第53357号）为依据。6. 本报告附件中的材料系报告的重要组成部分，本次评估中涉及的附件均为委托方提供，我公司未向政府有关部门核实和调查。本报告是按附件中的材料是真实、全面的前提下进行评估的。如因材料不符、变更或委托方隐瞒有关资料，对估价结果 造成偏差，委托方应对其负责。7. 本报告估价目的为华中科技大学文华学院将此房产转让给委托方向招商银行有限公司光谷支行做抵押贷款,确定地产抵押贷款额度提供价格参考依据,不作其他评估目的之用。如果评估条件或目的发生变化，该价格需作相应调整。8. 本报告估价结果是估价对象在现状利用条件下的房地产价格，包括与房屋有关的装修工程等。如果房屋结构及装修发生损毁，其估价结果应作相应调整。9.本次估价中假设估价对象处于公平的交易市场中，未来市场短期波动，短期变现和强制处分等因素对其价值会有一定的影响，在此我们不予考虑。 10.本估价报告结果的有效期自估价报告完成日期起壹年，即二一三年六月十七日至二一四年六月十六日，若房地产市场价格变化较快时估价报告结果的有效期相应缩短。超过估价报告应用有效期使用估价报告的，相关责任由使用者承担。 估 价 结 果 报 告一、委 托 方：委托方姓名：华中科技大学文华学院 委托方住址：武汉市光谷创业街文华路一号二、估 价 方：单位名称：武汉博兴房地产评估有限责任公司单位地址：武汉市武昌区和平大道336号咸宁大厦15楼 房地产资格证书号：*房地产评估资质级别：一级法定代表人：杨赞中三、估价对象： 本次估价对象为华中科技大学文华学院里学生食堂土地使用权及部分地上房屋建筑物价值1、土地状况（1）土地权属及登记状况 估价对象位于武汉市光谷创业街文华路一号华中科技大学文华学院内，土地所有权为国家所有，土地使用者为华中科技大学文华学院，于2002年3月6日以出让方式取得了该宗地的土地使用权，国有土地使用证证号为武国用（2002）字第号），其地号为，证载用途为教育用地，土地使用权终止日期为2052年3月5日，土地面积为1788平方米。至估价时点，未发现估价对象存在抵押等他项权利状况。（2）土地利用状况 待估宗地位于武汉市光谷创业街文华路一号，地上有多幢建筑物，另外除估价对象地上外还建有其他建筑物，本次评估范围不包括在内。故本次评估建筑物面积为3580.00平方米。（3）基础设施 估价对象地势平坦，整块地形呈规则几何形状；宗地无坡度，与周围邻地有一定的高差。宗地实际开发程度为红线内外“五通”（通路、通电、通水、排水、通讯）及红线内“场地平整”，宗地周围无环境污染，绿地覆盖率一般。2、 建筑物状况（1）建筑物权属及登记 估价对象位于武汉市光谷创业街文华路一号即华中科技大学文华学院内，土地所有权属国家所有，土地使用者为华中科技大学文华学院，于2002年3月6日以出让方式取得了该宗地的土地使用权，国有土地使用证证号为武国用（2002）字第号），其地号为，证载用途为教育用地，土地使用权终止日期为2052年3月5日，土地面积为1788平方米。，登记用途为教育用地，使用权类型为出让。（2）建筑物设备及装修 估价对象结构为外墙水泥砂浆抹面，普通门窗，地面铺地板砖，内墙为白乳胶漆，共三层（3）使用及保养估价对象主要为学生食堂，根据委托方介绍建成并合格于2003年5月20日，经过不同程度的装修改造，使用、维护较好。上下水管道存在微小锈蚀，基本通畅，电器设备线路、各种照明装臵存在不同程度的老化，但绝缘基本良好4、 估价目的： 为委托人以估价对象为抵押物向银行申请抵押贷款提供抵押物市场价值参考。五、估价时点： 二一三年六月十七日六、价值定义：根据房地产评估的技术规程和项目的具体要求，本次评估采用的是公开市场价格标准，估价对象为产权方合法拥有,估价结果中的房地产价格是指估价对象于估价时点2013年6月17日，剩余使用年限约为39年条件下的公开市场价格。七、估价依据： 1、有关政策法规和文件：* 中华人民共和国城市房地产管理法(中华人民共和国主席令第29号)* 国家标准房地产估价规范（GB/T 50291-1999）* 关于规范与银行信贷业务相关的房地产抵押估价管理有关问题的通知【建住房20068号】2、委托估价方提供的资料（详见附件）3、受托估价方掌握的有关资料以及估价人员实地勘察所获取的资料。4.2011年武汉市市区土地定级及基准地价评估技术报告八、估价原则我们在本次估价时遵循了合法原则、最高最佳使用原则、替代原则和估价时点等原则。九、估价方法：估价人员在认真分析所掌握的资料并进行了实地勘察之后，根据估价对象的特点和实际状况，选成本法、收益法作为本次评估房地产价格的基本方法。1. 成本法定义先分别求取估价对象在估价时点时的重新构建价格和折旧，然后扣除折 旧，以此求取估价对象的客观合理价格或价值的方法。估价思路：首先，计算不动产所产生的总的净收益，然后以综合资本化率折现，就可以求得不动产的收益价格；然后，在分别计算土地价格，建筑物价格，用成本法求得不动产成本价格。2.收益定义预计估价对象未来的正常净收益，选用适当的资本化率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。 其中：V房地产在估价时点的收益价格 A房地产的未来第一年净运营收益 Y房地产的报酬率 t房地产的收益年限3、以上两种方法进行综合分析，得出估价对象的公开市场价格。十、估价结果：估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照评估工作程序，利用科学的评估方法，在认真分析现有资料的基础上，经过周密准确的测算，并详细考虑了影响房地产价格的各项因素，确定估价对象（建筑面积3580平方米）在估价时点2013年6月17日的公开市场价格为：（币种：人民币）房地产总价：1101万元大写金额：壹仟壹佰零壹万整单位价格：3075元/平方米十一、估价人员：中国注册房地产估价师：杨赞中中国注册房地产估价师：汪玲珑十二、估价作业日期： 二一三年六月十七日至六月二十日十三、估价报告应用的有效期：自估价报告完成日期起壹年，即二一三年六月十七日至二一四年六月十六日。 估 价 技 术 报 告（一）个别因素分析1.（1）估价对象位于武汉市光谷创业街文华路一号华中科技大学文华学院内，土地所有权为国家所有，土地使用者为华中科技大学文华学院，于2002年3月6日以出让方式取得了该宗地的土地使用权，国有土地使用证证号为武国用（2002）字第号），其地号为，证载用途为教育用地，土地使用权终止日期为2052年3月5日，土地面积为1788平方米。至估价时点，未发现估价对象存在抵押等他项权利状况。1.（2）土地利用状况 待估宗地位于武汉市光谷创业街文华路一号，地上有多幢建筑物，另外除估价对象地上外还建有其他建筑物，本次评估范围不包括在内。故本次评估建筑物面积为3580.00平方米。2.建筑物设备及装修估价对象结构为外墙水泥砂浆抹面，普通门窗，地面铺地板砖，内墙为白乳胶漆，共三层，使用及保养，估价对象主要为学生食堂，根据委托方介绍建成并合格于2003年5月20日，经过不同程度的装修改造，使用、维护较好。上下水管道存在微小锈蚀，基本通畅，电器设备线路、各种照明装臵存在不同程度的老化，但绝缘基本良好（二）区域因素分析 区域内学生食堂不多，对该房地产无明显的影响。（3） 市场分析 2012年，武汉市房地产开发投资1574.8亿元，增长22.8%；房屋施工面积6862.9万平方米，增长15.1%；房屋竣工面积1052.1万平方米，下降1.1%四、最高最佳使用分析由于房地产具有用途的多样性，不同的利用方式能为权利人带来不同的收益量，且房地产权利人都期望从其占有的房地产上获取更多的收益，并以能满足这一目的为确定房地产利用方式的依据。所以，房地产价格是以该房地产的效用作最有效发挥为前提。最高最佳使用是指法律上允许，技术上可能，经济上通行，经过充分合理的论证，并能给估价对象带来最高价值的使用。本次评估以估价对象的现状用途（住宅）为最高最佳使用，测算其公开市场价值。五、估价方法选用通过对所掌握资料分析，并对项目用地及邻近类似房地产进行实 地勘察，根据估价对象的特点，遵照国家有关法律、法规、估价技术标准，经过反复研究，因估价对象为收益性房地产且该类房地产买卖案例极少，难以选择市场法。所以我们选择用：收益法、成本法，来对该食堂进行评估。1.收益法定义预计估价对象未来的正常净收益，选用适当的资本化率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。 其中：V房地产在估价时点的收益价格 A房地产的未来第一年净运营收益 Y房地产的报酬率 t房地产的收益年限2. 成本法定义 先分别求取估价对象在估价时点时的重新构建价格和折旧，然后扣除折 旧，以此求取估价对象的客观合理价格或价值的方法。估价思路：首先，计算不动产所产生的总的净收益，然后以综合资本化率折现，就可以求得不动产的收益价格；然后，在分别计算土地价格，建筑物价格，用成本法求得不动产成本价格。十、 估价结果： 本估价机构根据估价目的，遵循估价原则，采用科学合理的估价方 法，在认真分析现有资料的基础上，经过测算，结合估价经验与对影响房地产市场价值因素进行分析，确定估价对象在符合报告中的有关假设以及限制条件的基础上，于估价时点可能实现的市场价格总值为人民币 ( 大写 )万元 ，以上两种方法进行综合分析，得出估价对象的公开市场价格六、估价测算过程1.成本法先分别求取估价对象在估价时点时的重新构建价格和折旧，然后扣除折 旧，以此求取估价对象的客观合理价格或价值的方法。I、基准地价系数修正法测算土地价格1、武汉市基准地价概况根据湖北省物价局、湖北省国土资源厅省物价局省国土资源厅关于武汉市市区基准地价更新的批复（鄂价房服20088号），武汉市市区土地定级估价成果已经过省国土资源厅、省物价局批准。2、 确定待估宗地的土地级别及基准地价2011年确定待估宗地基准地价为940元/平方米，取整数方便计算。3、宗地地价区位因素修正该土地位于学校内，根据201武汉市市区土地定级及基准地价评估技术报告，该用地宗地地价区位因素修正系数指标说明表和宗地地价区位因素修正系数，可知该系数为0.84、宗地地价个别因素修正估价对象土地使用权性质为出让，本次评估首先设定为教育用地法定最高出让年限进行评估，而基准地价设定的年期为法定最高出让年限，所以待估宗地年期修正系数为1。5、基准地价系数修正法估价结果待估宗地地价基准地价（1+区位因素）个别因素修正系数 =9401.8111=1692元/平米土地单价为1602元/平方米土地总价为（1692+145x0.89）x1788=325.60万元II、建筑物重新购建价格的确定 根据房屋建筑价格表知，建筑建造成本为2500元/平米2500x3580=895万元建筑物的折旧的确定根据估价人员的现场勘查及和通过相关资料的了解，确定建筑物的成新率为80%建筑物折旧建筑物重新购建价格（1-成新率）=895x0.2=179万元、成本法评估值确定成本法评估值=土地价格+建筑物重新购建价格-建筑物折旧 =325.60+895-895x0.2=1041.60万元2、收益法，运用收益法估价应按下列步骤进行：（1）年总收益的确定；该估价房地产的收益来源于学生的消费，该校有在校生15000人，在学校就餐的只有10000人，而学校有两个食堂，在被估价的房地产中进行消费的约有8000人，男生每人每天15元，女生10元，男女比例6:4，估价房地产收益为；营业时间8个月年收益为；154800308+10x3200x30x8=2496万元（2）求取年运营费用它含：人工费；材料费；管理费；其他费人工费材料费水电费其他费利润权重0.200.250.060.110.35 （3）求取年运营费及纯收益年运营费2496x0.93=2321.30万元年纯收益=2496X0.07=174.70万元（4） 确定资本化率（或报酬率）为15%（5） 收益年期的确定为2052