论不动产抵押物权的善意取得制度.doc

论不动产抵押物权的善意取得制度抵押物权能否由债权人善意取得?在我国物权法出台以前,法学理论与实务界对此素有争议，没有定论。物权法实施生效以后，关于不动产物权能否善意取得的争议似乎可尘埃落定。但如何正确理解与适用物权法关于不动产抵押物的善意取得的法律规定，却是担保实务中需要深入探讨的问题。一、善意取得制度的基本理论善意取得，按照传统民法的定义，是指无权处分他人动产的占有人，将该动产让与第三人，若第三人取得该动产时为善意，则确定取得该动产，原所有权人不能追回的法律制度。从该定义中可以看出，传统上的善意取得制度，其对象(客体)仅限于动产，并不包括不动产物权。善意取得制度的设立，主要是为了维护交易的安全。一般认为，所有权人的物权并不能因为被别人的无权处分而消灭。无论该物流转于何处，所有权人均有权予以追回，这体现了对所有权人静态财产权的法律保护。但问题在于，如果绝对的一味强调对所有权人的物权保护，必将在某些情况下，损害对处分人系无权处分情形之受让人的权利的损害。如果不区别情况的对受让人的权利不予保护，那么在物流转频繁的市场经济条件下，受让人将无时无刻不在担心其受让的物品是否为转让人所有，是否有被真正所有人追回的可能，这样将对市场交易的迅速流转产生极大阻碍，影响交易效率，减少价值创造。因此，法律在公平的原则的基础上，为衡平兼顾物权稳定与流转的价值矛盾，创设了“善意取得”制度。二、不动产所有权善意取得的构成要件依据2007年10月1日实施的物权法一百零六条的规定，我国立法已经突破传统的善意取得制度只适用动产的规定，将不动产物权也纳入“善意取得”制度的调整范围。根据该条规定并结合目前的理论通说善意取得的成立应满足以下五个要件：(一)让与人须为动产占有人或者登记的不动产权利人。(二)让与人须无权处分。(三)受让人须给予交易行为而支付合理对价。(四)受让人受让财产须为善意。(五)转让的标的物已经办理登记或交付。三、不动产抵押物权善意取得的理解与适用。如前所述，不动产物权所有权取得适用善意取得制度已无疑问。但物权并不仅仅限于所有权本身，物权还有抵押权，用益物权之分。我国物权法一百零六条第三款规定“当事人善意取得其它物权的，参照前两款适用。由此，该条为不动产抵押权也可适用的善意取得制度提供了最为直接的法律依据。但是由于抵押权系定限物权，他物权其本身的性质有别于物权所有权，因此，不动产抵押权的善意去得制度将有别于物权所有权的善意取得的构成要件，下文笔者将对此予以详述。1、抵押人系不动产登记的所有权人。根据我国物权法第六条的规定，物权的设立必须公示。不动产物权的公示是以在不动产管理机关的登记。不动产物权公示的效力体现在以下两点：一是发生物权的形成力，即一旦办理了不动产登记，任何人都将推定该登记为真正的物权所有人，第三人(善意)将由此产生法律上的信赖利益。该信赖利益受法律所保护，这是我国物权法确定不动产抵押权善意取得制度的立法基础。2、让与人须无权处分。所谓让与人无权处分，实务中的体现就是不动产所有人登记有错误，即物权公示有误。总结目前担保法实务中已出现的案例，不动产登记有误的主要情形有以下几种：(1)不动产实际为多人共有，但只登记在某人名下或部分共有人名下。(2)法院或仲裁机构生效裁决导致物权变动，但没有及时办理变更登记。(3)登记机关的失误而导致登记错误。(4)政府征收行为导致物权发生转移，但没有变更登记。(5)合同无效或被依法撤销导致物权消灭，但未及时变更登记。上述几种情形，将导致无权处分人却有“有权处分”的权利表象。这是发生不动产抵押权善意取得的基础前提。3、抵押权人设立抵押权时须为善意。法律上的“善意”即为不知道亦不应知道。具体到抵押权的善意取得中善意即为抵押权人不知道抵押人对抵押物系无权处分，且在设立抵押权之当时，没有任何资料或信息能表明抵押人系无权处分。在担保法实务中，关于“善意”之要件，有以下几个问题应予以注意。(1)抵押权人的善意是指设立抵押合同以及办理抵押登记之当时，办理登记后，抵押人及时已经知道抵押人为无权处分，亦不影响抵押权的设立。(2)由于不动产登记公示性的权利推定效果，抵押权人对其设立抵押权时是否为善意，并无举证的法律责任。是否善意由主张抵押权人为“非善意人“一方主张。4、不动产抵押权已办理登记。抵押权人与抵押人订立抵押合同，只是双方对抵押形成了合意，产生了合同债权，但没有办理抵押登记之前，抵押权人并未取得抵押物权。因为根据物权法的规定不动产物权因登记方能取得。如果只是签订了抵押合同没有抵押扥及，则不能发生善意取得的效果。真正的所有权则可依据物权追及效力性取回抵押物。确保抵押权的产生。从以上分析可以看出，不动产抵押物权善意取得的构成要件与物权(动产与不动产)的善意取得的最大区别在于抵押物权的善于取得不需要满足“以合理价格转让”这一要件，因为抵押权