关于房地产的毕业论文.pdf

德州科技职业学院德州科技职业学院 毕业设计（论文）毕业设计（论文） 题目题目浅析中国楼市对社会经济的影响浅析中国楼市对社会经济的影响 院系名称经济管理艺术系 班级07 国际商务 学生姓名鲍瑞峰 学号070503036 指导教师孙艳霞 答辩教师孙艳霞 高学敏 马世凤 时间2010 年 5 月 8 日 德州科技职业学院论文摘要 摘要 楼市即我们社会基本需求中的“住” ，可见它的健康发展对我们的生活，对社 会的前进影响是极其大的。但中国的楼市发展非常的“火爆”及“疯狂” ， “上帝欲 让其灭亡，必先让其疯狂。 ”使疯狂的楼市正常发展已经成解决当今社会经济的头 等问题之一。房价的高高在上 ，让人敬而畏之，究其原因，主观为社会发展不平 衡，部分开发商及投资者过分追求经济利益。客观方面是我国的自然资源的局限性 引起的供求失衡。解决这些问题政府和人民也一直在努力，不久的将来楼市将会在 正常的轨道中前进而且依然繁荣。 关键词：关键词：楼市，泡沫，政策，炒房，供求关系，社会主义市场经济。 德州科技职业学院论文Abstract ABSTRACT Property that the basic needs of our society, the “live“ shows that the healthy development of our life, social progress and the impact is very big. But Chinas property market is very “hot“ and “crazy“, “For God let die, do not let the madness.“ To the normal development of the property market has been crazy as a top issue to address todays social and economic one. Lofty housing prices, fear of people Jinger, reason, subjective imbalance of social development, some developers and investors over the pursuit of economic interests. Objective aspect is the limitations of our natural resources supply and demand imbalance caused. Government and people to address these problems has been working hard in the near future will be on track property market in advance and remain prosperous. KeywordsKeywords ： the property market, foam, policy, the estate, the supply and demand, the socialist market economy. 德州科技职业学院论文目录 目录 中文摘要中文摘要 英文摘要英文摘要 1 1 引言引言. 1 1 中国的楼市（房地产）发展大致可以分为五个阶段1 1.1 中国楼市（房地产）的发展历史1 1.2 中国楼市的现状及存在问题3 1.3 研究解决楼市问题的对策及方法3 2 2 为什么中国的楼市价格居高不下为什么中国的楼市价格居高不下4 4 2.1 中央，地方都不希望楼市价格一落千丈4 2.2 房价的居高不下还有重要的一点是社会中存在的“炒房团” 4 结论.4 致谢致谢 6 参考文献参考文献 7 德州科技职业学院毕业论文浅析楼市对社会经济的影响 1 引言 21 世纪是个日新月异，高速发展的新世纪。人们本应当衣食无忧，无限追求精 神生活，但我们大多数生活现状是：我们开始节衣缩食的去买房子。由此社会还涌 现出一大批所谓的“房奴” ，现在你辛辛苦苦工作，每个月拿两三千元的工资，得 不吃不喝三十年才能够买上一处百来平方的商品房。可见楼市对我们的生活影响之 大。 1 中国的楼市（房地产）发展大致可以分为五个阶段 1.1 19781991 年的理论突破与起步阶段 土地法、规划法的制定与实施，为房地产的发展提供了法律依据； 深圳（罗湖区）房地产开发经验的示范作用，开始逐渐向全国推广。 1.2 19911995 年非理性炒作与调整阶段 以邓小平南巡为标志，中国南方掀起了房地产开发的高潮，其中炒作最为严重 的包括海南、大亚湾、北海等地，而随后急速的“硬着陆” ，使这些地区的房地产 市场随后经历了一个漫长的低迷期。 1.3 19952003 年相对稳定的协调发展阶段 体说来，这一阶段是中国房地产市场发展得最好得一个时期，整体表现稳健， 市场价格与销售量平稳增长，各地市场全面稳步地成长，中国得房地产业进入一个 稳步上升的通道。 1995 年，在经历了之前的炒作与调控之后，国内的房地产市场处在一个萎缩的 状态。随着中国的福利分房制度改革的深入，政府需要全面启动商品房市场以完成 分房制度的转化。处在改革前沿的深圳市，随即推出一系列的措施，以刺激房地产 行业的发展，其中最为主要的就是蓝印户口制度，之后这一政策在上海、大连等地 得到推广。 2000 年初，中国的福利分房制度终止，货币化分房方案全面启动，住房制度改 革继续深化并稳步发展，这同时也直接刺激了商品房市场的发展。 1.4 20032007 年，调控、反调控与总体反思阶段 2003 年中后期，国内部分地区的房地产市场开始出现过热的现象，政府为了稳 定市场发展，开始进行全面的宏观调控，而 20052006 年则是政策出台最为密集 的阶段。 德州科技职业学院毕业论文浅析楼市对社会经济的影响 2 在这一时期，政府先后出台了 10 多项政策措施，从土地、信贷、经济适用房、 房价、产品结构，以及外资管理等多方面，来全面反思国内的房地产行业发展。由 于中央与地方政府之间存在较大的利益冲突，因此，当诸多的政策落到实处之后， 常常不是被夸大，就是被缩小。 20062007 年，热钱、炒作、人民币升值等因素的影响下，国内房价开始出现 爆发式的增长，政府随即开始不断紧缩信贷，以期为“高热”的楼市降温。 1.5 2007 年2010 年，房地产行业全面调整的阶段 2007 年第四季度开始，信贷紧缩政策的影响逐渐显露，不断升温的房价开始快 速回落，伴随这一回落的还有商品房的成交量。 2008 年， 国际经济环境的全面衰退迹象逐渐明显， 国内经济也受到较大的影响， 在持续紧缩的信贷政策下，房地产行业发展减速明显，行业内调整的深度与广度加 大，资源整合的力度加强，整个行业伴随经济调整进入新一轮的全面调整期。但从 2009 年我国房地产开始全面“复苏” ，持续火爆。房价更是一路走高。 我国的房价从 04 年起就一路飙升，从当初的全国均价 1000 元/平方。飙升到现 在的 8000 元/平方，而且这个数字还在不断地扩大，已经远远的超出了普通消费者 的消费水平。现代的楼市的发展不是健康的，已经形成了一个巨大的“泡沫” 。所 谓的“泡沫”就是指一种资产在一个连续的交易过程中陡然降价，价格严重背离商 品的本身价值，在这时的经济中充满了并不能反映物质财富的货币泡沫。资产价格 在上涨到难以承受的程度时，必然发生暴跌，仿佛气泡破灭。经济开始由繁荣转向 衰退。当然政府也看到了这个隐形的泡沫，相继出台了像“二套房首期要达五成， 三套房要大幅提高首期和利息率水平。 ” 、 “银行暂停发放三套房贷款” 、 “国土资源 部发布规范房地产市场政策的国十九条等等，但其功能都是治表不治本，房价 依然在一路飙升，老百姓还是买不起房。 2 为什么中国的楼市价格居高不下 2.1 中央，地方都不希望楼市价格一落千丈 产业作为近几年的支柱产业之一， 为国家、 地方的经济增长做出了巨大的贡献。 它不仅是地方政府的政绩所在，亦牵动着中央财税与全国经济。在中国的经济中， 政府，银行，房产商已形成一荣俱荣，一损俱损的利益链条。房产商的开发是向政 府批的土地，向银行借的贷款，卖给的是消费者。如果楼市泡沫破灭，则会导致房 产商血本无归，从而开发商就还不起贷款，倒霉的是银行，银行内就多了呆账，坏 账。一旦银行因这样的问题而倒闭破产，危害最大的即全国经济。全国经济陷入了 德州科技职业学院毕业论文浅析楼市对社会经济的影响 3 衰退。房价是降了下来，但带来的是更多的社会矛盾。楼市属于资金密集型行 业和劳动密集型行业。房产商盖房子要雇用建筑工人，在我国农民工是建筑中的主 流，建筑业很好的解决了我国庞大的农村剩余劳动力问题，而且建房子需要的是钢 筋水泥，需要的是工程机械、工程监要，就连房间的内部装修装饰、油漆涂料都有 庞大的需求空间。从侧面看，一个房地产业的兴衰直接影响到下到钢铁水泥厂的工 人，上到设计院的建筑师等众多行业的相关人员。所以作为消费者决不能单纯的指 望这一行业崩溃而从中获得利益。这种想法是不理智的。 2.2 房价的居高不下还有重要的一点是社会中存在的“炒房团” 炒房一般有三种形态，分别为“炒楼花” 、出租和转手买卖。 “炒楼花”就是指 买家在楼盘未落成之际，只交少量的定金，再转手卖给其他购房者，套取高额的定 金，从中赚取差价。炒房出租者是相对保守和实力不强的投资者，他们的投资策略 是以租养房。转手买卖是指在房价上升较快的城市，在房屋预售时以低价买进，当 所买的房屋成为现房时，房价已经有了不小的涨幅，再转手卖出获取利益。在这三 种炒房手法中，尤以“炒楼花”危害最大，不仅会造成住房紧缺的心理恐慌，最主 要的是使真正想买房子的人只得付出更高的代价来取得别人已签订的房屋认购资 格，无形中使房价严重背离了它的真实价值。四、中国房价居高不下的客观原因就 是我国的自然资源有限。我国是人口大国，对房子的需求量大，而我国的土地相对 资源紧缺，经济学原理告诉我们“供求关系是决定商品价格的主要因素” 。所以这 么高房价也就不足为奇。我国的城市化进程在不断地扩大，大量的外来或农村人口 涌入城市， 城市的住房需求增大， 但农村的建设用地却没有相应的速度转移到城市， 造成了土地资源的紧张。然而很多的房地产公司为了迎合资本市场，疯狂囤地，一 些地方的地价甚至超出了周边建成房子的价格。造成了“面粉比面包还贵”的奇特 现象。 这些囤积的土地并没有马上变为市场上房子的供应量， 导致了供求失衡现象。 中国楼市的泡沫已经形成。但这个泡沫不能单纯的一针刺破，房地产市场的崩 溃必然会导致严重的银行信贷危机。严重的话会影响到整个国民经济的发展。中国 人民银行副行长刘士余日前就曾表示： “我们应当吸取美国信贷危机和日本楼市崩 盘的教训，防止房地产信贷增长过快而催生房地产泡沫。 ” 房地产业的健康稳定发展不管是对经济还是对民生都有着极其重要的影响。为 此国家也相继不断推出一系列的政策，控制房价。力求实现房价的“软着陆” ，就 是让房价在一定范围内小幅不断地下降，渐行渐稳。而不是让房价急剧下滑活生生 的“硬着陆” 。 实现房价的“软着陆”首先政府要执行紧需求，增供给，严信贷，宽并购的应 对措施。 德州科技职业学院毕业论文浅析楼市对社会经济的影响 4 紧需求，就是要控制投机性包括投资性的需求。这里关键的抓手就是严格执行 二套房的信贷制度。有必要时甚至可以再略为提高二套房的门槛，向市场送出清晰 的信号。当前的问题不是没有二套房贷款制度，而是有制度不能严格执行。首先是 把二套房的严格定义明确下来。银监会还应该多派督查小组下去抽查，对那些没有 严格执行二套房规定的银行与工作人员，对那些骗贷的要严肃处理只要严格执行了 二套房制度，对于银行来说，发放住房抵押的风险就不大。 增供给， 指的是要采取措施， 不但要防止开发商圈地，还要防止地方政府捂地。 在不断有地王出现的情况下，地方政府供地越少，收入反而越高。截至去年 10 月 底，上海、北京和深圳等城市供地仅完成全年计划的一半都不到。要坚持“高端有 市场，低端有保障”的政策方针，各地要严格执行廉租房，低价房的开发规划，对 没有完成规划的地方政府要问责。对开发低价房不断出现流标的城市， 应鼓励国 有房地产商入场。各地政府应该制定大规模的应急计划，一旦房地产投资出现大幅 下降的征兆，低价房的开发规模能够迅速扩大。在房地产价格下降，商品房开发商 不愿投资时， 加大政府的低价房投资就可以增加房地产投资， 创造建筑工人的就业， 支持建材市场，保证经济增长，从而达到房地产软着陆的第三条标准 严信贷，指的是在房地产市场出现逆转时，要严防出现大规模银行坏账。各国 经验显示， 只要银行保持健康状态， 即使出现房地产危机，影响不会太大，时间 也不会长。严信贷首先是要严格对房地产商的信贷。 当前特别是要防止直接或变 相利用银行贷款高价买地的现象。也要防止开发商用银行贷款来捂房不买。同时， 要防止出现去年年初的现象， 当房价下跌时，一些人恶意逃避住房抵押贷款的现 象。要趁着现在房价还没下跌时，应该赶紧设计出一套机制来，使银行有权力可以 冻结恶意逃住房抵押贷款的人在中国银行系统中的资金，让那些恶意逃债的人付出 很高成本，使他们知难而退。 宽并购，指的是一旦房地产价格下降，就会有一批发展商，特别是小发展商资 金撑不住了。 现在应该尽快建立一套灵活的机制， 让有问题的发展商能够迅速重组， 让那些有资金的大发展商把小发展商并购起来。这样即使是个别开发商出了问题， 也不会影响到大市，影响到开发项目本身的进度。 当然房地产能否软着陆，要由很多很多的因素来决定。而且让房地产的恰到好 处的软着陆十分不易。小布什政府，迪拜政府，日本政府当时也不是没有试过软着 陆的方式，但都失败了，都成了硬着陆。我们 总结总结 能不能让房地产软着陆关系到中国会不会出现经济危机，关系到未来中国能不 德州科技职业学院毕业论文浅析楼市对社会经济的影响 5 能保持一个长期可持续增长的大问题。因此，不管有多难，一定要努力去做。 全社会要帮助政府，帮助企业家闯过这一关。改革三十年来，我们经过了无数的急 流险