城投类企业如何进行区域开发之策划篇.doc

城投类企业如何进行区域开发策划篇城投类企业大多以从事基础设施建设建设为主业，土地整理为副业，房地产及经营类为衍生业，城投产品的极至就是区域开发，是由城市建设向城市制造、城市运营的质变，从建设者到综合问题解决者和提供商的转变。城投类企业做区域开发，大多是要从将要开发的区域获取利润来弥补某项建设的资金不足，也就是所谓的投融资平台，也是所说的土地财政，所需要弥补的建设资金多了，需要开发的区域也相应的增加，然而一个区域从整理到成熟都需要一定的培育期、发展期、成熟期，而建设资金的需求是急切的、巨大的，最好的办法不是从一个区域价值提升中慢慢取得财富，而是赋予一个又一个区域的预期价值，甚至某些城市赋予价值的区域已经超出了政府实际拥有的建设用地使用范围，政府出现债务危机，而我们的政府是不能破产的。在区域限定后，只有提供单位面积更多的收益才能解决资金需求问题，所以土地价值就会攀升，一定区域范围内的购买力就会下降，这就需要提升区域的竞争能力，从而吸收外部的购买，外在购买力的强弱就取决于区域的定位和良好的策划，很简单，就是给购买者一个购买的理由。某些三线小城市，城投类企业是唯一的，政府将所有的资金与资源都赋予了城投公司，这样有利于整体把控，如果政府头脑不是过热的话，是通过政府调控，拉动内需，小城镇改造等实现区域开发和城市提升的。而像天津这种特大型城市，其靠拉动内需已经无法满足城市发展的需要，必须吸引更多的外部投资，这就引发了城市发展与城市承载力之间的矛盾，这就是为什么此届政府提出首都功能外溢的原因，扯得有点远了。城投集团随着城市的建设取得了几个区域的开发权，其实在我们很多人心目中的开发权不如说是某块区域的土地收益权，因为我们仅仅是将我们的投入的回报赋予了该区域，我们也进行了所谓的策划和策画，因为天津从2003年开始加速发展至今不过10余年的时间，我们从老城区的拆迁和繁华区的升级中获取了土地升值价值，就满足了前期城市发展的需要，土地受固有城市底蕴的支撑得到了大幅度的价值提升，不是我们策划的成功，而是城市积聚已久的需求力的一种爆发。10年的城市扩张，已经将原有的需求力化解得差不多了，由原先卖方市场的一地难求，向着空置率大幅提高的买方市场过度，随着社会人口趋向老龄化，购买力的减弱，客户的争夺必然会由现在的一个楼盘与一个楼盘的争夺，向着一个区域与一个区域的竞争，甚至是一个城市与一个城市的竞争。为什么，要进行京津冀一体化发展，已经到了城市圈与城市圈的竞争层级了，这恐怕是很多从业者所不能体会的。所以城投的区域开发策划已经不能只是给一个定位，画一张彩图，修几条马路就可以的了。区域开发的策划首先要符合城市的发展规划，在发展规划的引领下结合产业规划确定城市规划，这个必须由城投自己来完成，因为只有对规划的深刻理解，才能解决今后招商中存在的各种疑问。在做策划时可以考虑大项目的带动作用，但一定要符合既定的城市规划，不能因一个项目的落地而影响一个区域的规划，否则整个城市就会形成分散的、混乱的规划和定位。再有，城投做区域开发的策划不应仅限于一个部门或一个公司，应该发挥集团在各个领域的优势，也就是集团要合并同质化子公司，做强、做精每一个领域的关键。这样在集团进行区域策划时，道路管网公司提供顺捷的出行理念和可靠的基础供给，园林公司提供宜居的绿化环境，地产公司提供合理的区域布局等等，那么这个区域策划才是真正的