昆山花桥项目营销代理策划报告.ppt

昆山花桥项目 营销代理策划报告,壹。找对象,我在哪？我比谁？我有啥？卖给谁？,贰。照镜子,我是谁？我咋样？,报告目录,叁。齐步走,怎么卖？怎么推？怎么做？,壹,找对象,我在哪,商务城区位 东依上海国际汽车城 西邻苏州工业园区 西距昆山市中心16公里 东离上海市中心人民广场20公里 距虹桥机场25公里，浦东机场80公里 项目区位 位于商务城核心区 距轨道交通11号线兆丰站500米 距沪宁铁路花桥站车行10分钟 沪宁高速（A11）、交环线（A30）、 312国道均汇于此,10分钟步行，轨道交通站 30分钟车程，上海市中心,我在哪,三大产业基地 服务外包基地 企业总部基地 物流会展产业基地 企业入驻情况 三分之一的项目已经在建, 亚太、希尔顿已投入使用,三大产业基地皆相继有项目正式投入运行，产业集聚效应日益显著,花桥国际商务城，核心区的中心,我在哪,酒店式公寓状况,在售酒店式公寓项目较少，供应量约4万平米； 销售均价9000元/； 以精装修为主，装修标准约1000元/； 在售主力户型40-60的一房； 去化良好，客户主要来源为上海；,绿地领衔，高楼林立，人气渐旺,我在哪,生活配套,兆丰路轻轨站； 2条通往上海公交车线路开通； 易买得/麦当劳已经进驻； 中福会幼儿园/同济医院已经进驻； 希尔顿酒店已经进驻；,11号线，站点距离本项目500米,花桥国际商务城核心区正中心 11号线兆丰站500米,我在哪,我比谁,赛格携手阿里巴巴（网络电子商务落地），构成18万平方米产业综合体。 1500多个电子元器件品牌入驻商铺。赛格市场定于2010年10月开张营业 首期推出赛格公寓楼（27F）单层部分，4梯22户， 共计300套，目前收意向金（金额2万），预计春节后开盘。 公寓70年产权，售后部包租；写字楼50年产权（未开盘）。 精装55平方米/间小面积分割，连装修均价9800元/平方米。,赛格国际公寓,70万平方米东方海外旗舰大盘； 3米至6米绿化3D绿化景观； 架空层加地下车库，基本做到人车分离 ； 世邦魏理仕、上房物业出任物业管理 目前未开盘，预计售价11000元/平方米。,我比谁,东方海外(都会叠峰),我比谁,正对11号线安亭站； 4.5米层高买一层可以隔一层，全装修（装修到家电）小户型公寓； 燃气入户，大幅面落地采光，挑高式阳台； 50年商业产权，物业管理费2.5元。,底特律财富广场,关键数据,总建筑面积：41319.9M2 高度97.55米，层数33层。 绿化率 30.5。,商业裙房面积： M2 一楼层高4.5米，二楼层高4米。 与上面公寓连为一体。,55平方米左右的小面积 2.8米层高，户型较统一。 744套，东向面对高速公路，西向面对小区景观大道。,4电梯24户/标准层,我有啥,一期小面积公寓,我有啥,经济实用 客户面广 小户型,建筑外观 大堂,电梯,连廊 4.5米层高大堂 设计感,裙房配套商业 住宅用户利好 商业裙房,超低总价 纯粹小户 70年产权 11号线兆丰路站500米,我有啥,精装修 单体楼 商业裙房，生活配套 室内与公共部分设计感,绿地领衔，片区之于上海的影响力 上海“第20区” 易买得，中福会幼儿园，同济医院 花桥国际商务城核心区正中心,基 础 卖 点,提 升 卖 点,绝 对 卖 点,仅有这些，是否足够,先看客户，需要什么,卖给谁,价格推导,55M2900050万20首付10万 等额本息月供2382元(30年按揭)月薪7000左右,市场参考,壹克拉+启航社ME TOWN 70%投资客+30上海小白领,投资客打头阵中小户型 自住客跟上来中型宜居,潮人,房客,自住客们常常被贴上这样的标签,城市低谷,好租好售,投资客们恨不得所有好事自己占尽,宋鸿兵,身边朋友,投资客们正在受到这些人的影响,苹果,哈根达斯,自住客们生活中绝对偏好的品牌,夜店,轨道交通,他们日常出没最频繁的地方,QQ,MSN,他们最为关注与接触的媒体,我们还看到：他们在做,在线记账,失业，降薪,相亲赶场,淘宝或者七浦路,准备结婚或者准备分手,今年春节不过年，发奋图强,画房子，搞设计,看租售情报，一声叹息,博客，聊天，游戏，买东西,宁可不吃饭，不能不上网,一直在准备旅行,期待艳遇,思考离开或者留在上海,股市看不准，还是楼市稳 2010已经来了，明年会怎么样？ 相信政府相信党，房价一定还会涨 价值洼地，买到就是赚到,租房子不划算，一年给了房东二万多。 房子买得起最重要，总价当然是越低越好。 月供可以自己来，首付拼拼凑凑，没问题。 有轨道交通，远一点无所谓。,投资 态度,房事 宣言,卖给谁,贰,照镜子,11号线兆丰站500米,11号线 既是生活配套 也是客群所在 所以更是推广关键词,70年MINI公寓,首付10万，月供2000,给月薪7000一族的房子！,我是谁,小房子 小所以总价低 新房子自己的 关键它是真正的住宅,真便宜 总价越低越好 精装那就更好 省钱才是唯一硬道理,所列价格，以最低楼层最小户型特价八成30年按揭计算,定位语,11号线兆丰站500米 70年,55平米MINI公寓,样板房,11号线兆丰站500米 70年,55平米MINI公寓,从项目定位出发 叫个什么名字，可以打动他们？,主推案名,翡翠公馆,11号线兆丰站500米 70年,55平米MINI公寓,花桥国际商务城核心区正中心 11号线2010年通车在即 兆丰站500米,Factor 4,1,2,3,4,翡翠,2010上海盛会 70年MINI公寓 盛装登场,首付10万，月供2千 租房不如买房 留在上海，拼购未来,“2+5” 月薪7000，生活的艺术 快乐由自己,我咋样,叁,齐步走,策略三重奏,销售策略,2010-10,2011-3,11.05,二批蓄水期,2010-8,开盘强销期,形象蓄水期,二批开盘持续期,2011-1,开盘时间初定为2010年10月，销售周期约为一年，目标完成可售房源百分之九十五以上。,分三次阶段性推盘。 时间预计为2010年10月，约推出3-13层250套左右； 2011年3月，约推出14-23层250套左右； 2011年5月，约推出24-33层244套左右.,销售策略,从低开到高有利于后续的价格提升。开盘套数按酝酿期客户积累数量作适当调整,销售策略,全案客户数量推导：74464464 以来人成交比6：1计算（保守估计）,难点与重点：提高来人质量与现场成交率！,连环锁定,销售策略,低开高走，区别定价。 价格必须视积客情况，开盘前确定。下列为定价方法的几种可能。,北向户型与南向户型价差拉大，促进去化！,朝向价差,楼层价差,综合考虑毛坯与精装，楼层价差制定！,无价差,根据蓄客情况，或可考虑适当房源无价差定价！,销售策略,方案1,低开高走的价格优势，阶段性推盘阶段性提价，抢尽市场先机！,方案2,首次开盘初定8600元/平米，而后每次推盘均价提升500元/平米。暨第二次开盘均价为9100元/平米，第三次开盘均价为9600元/平米。总体均价在9100元/平米左右,开盘均采用现场排队凭号优先选房，造成供不应求的气氛，把每次开盘推向销售高潮。,每阶段酝酿期均采用发售贵宾卡形式来锁定意向客户。,联合公司团队资源现场SP，使客户从速购买、下定。,开盘当日配合抽奖等方式，刺激犹豫客户的购买欲望。,选择最佳看房路线和充分利用现场的销售道具，刺激客户强烈的购买欲望，并达到口碑传送的最佳效果。,开盘前对所有意向客户进行良好的维护，以便及时了解客户心态，确保开盘当天的客户数量。,邀约客户来现场带看样板房及说辞的统一化、具体化，务必给客户营造一种物超所值的完美感觉。,销售策略,推广策略,现场售楼处“翡翠主题” 水晶？翡翠？玻璃？ 总之让你觉得耀眼，或者刺眼。,推广策略,现场样板房“全面体验” 做到声音，味道，视觉，触觉，感觉全体验！,推广策略,现场销售员“角色扮演” 新上海人全面角色模拟，感同身受，细节出奇！,推广策略,11号线模型“动态演示” 以规划为蓝图，把轨道交通11号线经过站点以及楼宇全面展示！,推广策略,人文关怀上海信心 以公益为原则，联合媒体发布 2010上海青年生活信心指数报告！,推广策略,完全解析翡翠生活数据 以省钱为原则，生活成本投资置业理财三合一的全面对比分析！,推广策略,绝对淘宝11号线开心指南 以开心为原则，轨道交通11号线上各站点区域吃喝玩乐一本通！,推广策略,免费派发翡翠笔记本 以惊奇为原则，新上海人自强不息光怪陆离，创意型笔记本！,推广策略,月薪7000，上海生活榜样 申周刊主题征集活动 以互动为原则，联合媒体倡导2010年危机之下的新节俭主义生活,推广策略,轨道交通11号线上站点，系列路演活动 以周末为原则，曹杨路，江苏路，交大，徐家汇，万体馆,推广策略,同一条轨道，同一个梦想 轨道交通11号线上同盟，派系列活动 以团结为原则，拼购，旅行，相亲，杀人游戏，开心网,推广策略,组合策略：一个中心，两个基本点 以绿地21城中山公园售楼处为中心 坚持轨道交通，坚持网络营销,推广策略,借客绿地：阵地第一，活动第二 中山公园售楼处外看板，道旗，灯箱 中山公园站路演、派报,推广策略,轨道交通：2号线3号线4号线 以形式多样为原则 只在两次开盘前集中做硬广投放,推广策略,网络营销：网站论坛贴吧群E-mailMSN广告互动 以互动共享为原则，多功能网站 软硬兼施的网络广告投放,推广策略,大众媒体：i时代报新闻晨报搜房租售情报Channel Young 双开(开放开盘)节点，硬广投放 其它阶段软性投放，媒体合作为主,推广策略,户外媒体：沪宁高速中山公园花桥路上楼宇电视社区灯箱 长效媒体，形象阵地 深入目标受众腹地，新户外媒体运用,推广策略,直效媒体：短信直投POP 老媒体，新用法 极端高效，有针对性的广告投放,广告策略,关键词：标志户外报广 LogoVIOutdoor+NP,补,北孚之道,全国视野，深耕花桥 昆山第一批进驻代理商,我司为上海房地产营销代理行业20强企业，是上海最早的房产代理公司之一，有几万组的各项目成交客户名单，尤其近期在昆山成功操盘天使湾别墅项目、千灯逸墅项目、鸿禧山庄项目以及亚太广场项目，积累了大量针对性的投资客资源，也是本项目潜在的客户，可确保每次开盘的顺利去化。,营销渠道： 1、北孚营销渠道优势：深耕昆山区域4年，近10万方的高端物业以及4万多方的商业物业销售经验，积累大量客户资源。 2、北孚营销专业优势：精通各种销售模式及推广手段，市场判断力强，应对变化迅速。 3、北孚营销招商优势：设有专业招商团队，成功运营多个项目，处理商业项目经验丰富。,北孚之道,管理之道： 1、总监负责制：区域总监参加各种主要会议，全面掌握开发商需求和项目具体动态。 2、部门高效协作：市场部每月提交区域成交及市场政策分析报告；企划部每月提交媒体跟踪评估报告。 3、团队沟通机制：每天召开销售情况总结会议，保证团队士气，保持信息流通。,北孚之道,本公司有较强的操盘能力和多支优秀的执行团队 部分事例 天使湾项目09年连续蝉联区域成交冠军，提前三个月完成了合同要求的所有销售指标； 鸿禧山庄项目短短的三个月即完成了可售房源的百分之百去化，创造了当时区域别墅成交速度的奇迹； 千灯逸墅在短短一个多月已经完成一期可售房源的百分之百去化，再次创造了区域别墅成交速度的奇迹等等； 以上均得到了开发商高度评价和赞赏，同时也大大提升了开发商和北孚营销在昆山的知名度。,亚太广场,亚太广场,项目简介： 亚太广场地处江苏省昆山花桥国际商务城核心区，是商务城内首座5A级商务楼。总建筑规模15万平方米，网罗餐饮娱乐、美容健身、银行金融等周全配套，集办公、娱乐、商业、会议为一体。高质量的施工质量及高标准的智能化设施构建尊荣商务体验。崛起中的花桥商务城，正吸引越来越多的五百强企业、国际商业巨头关注。,Http:/,Http:/,和地 蓝湾,项目简介： 项目位于合肥CBD核心，总建筑面积13万平方米，依据现代简约欧式建筑风格设计，融合SOHO精装办公、景观住宅，及5A办公、星级酒店、个性商街等多种产品形态于一体的PARTY城市新概念生活社区，实现生活理念与社区主题。四大主题广场和谐分布，集约这座城市的最高端奢享，鼎力筑就具有国际氛围的标杆力作。,Http:/,Http:/,Http:/,项目简介： 项目位于苏州东部昆山阳澄湖度假别墅区，近享6星级国宾馆CLD别墅生活区核心位置，近揽核心区内多元化生活配套，借势周边20多个别墅社区，未来发展顷刻而见，投资潜力不可限量。 为了还原原生态欧洲小镇风情，小区采用维多利亚、西班牙、法国、英格兰等8款经典别墅风格。陶罐、铁艺、柚木、烟囱、壁炉、文化史以及地面的红砖都移植着纯种欧洲风情的建筑元素。,Http:/,Http:/,海南，与万泉河做邻居,项目简介： 项目位于海南岛琼海市万泉河畔，坐拥万泉河首排旖旎水景，琼海市中心繁华商业，市政广场近在咫尺；毗邻亚洲论坛博鳌风光水城。延河而建11栋双拼别墅，4栋舒适多层，2栋景观小高层，1栋奢华高层，1幢酒店式公寓，占地1500平方米私家豪华会馆，媲美五星级酒店的极致服务。游泳池、24小时便利店、精英健身房、阅览室、茶馆、理疗SPA馆、茶餐厅生活设施一应俱全。拒绝无效奢华，摒弃匆忙人生步态，万泉豪廷成就名仕人生的终极安闲静地。,万泉豪廷,Http:/,项目简介： 该基地位于马鞍山景观大道，西规划中的湖滨公园，距阳澄湖约600米，属于未来高档别墅居住区，用地面积为138900平方米，内有较为丰富的水系资源。规划以人与自然和谐为本，建立住融于景，景融于乐的生活港湾，构筑“都市水脉、世纪庭院”。,锦绣蓝湾,Http:/,Http:/,Http:/,周庄半岛假日别墅,Http:/,Http:/,？,课外题,Http:/,花桥外青松地块产品户型建议,以下资料内容来自北孚营销策划中心资料库，谢绝外传。,地块指标,地块形状,可售面积77000方，商业11550，住宅65450,产品建议,大户豪宅 中户宜居 小户投资 从地段来看，初步产品建议中户+小户 1、区域无豪宅像 2、中小户型符合当地市场需求 3、总价低，去化快，稳健操作中追求利润最大化,户型参考,洗衣机位生活阳台 晒衣空间