2011年天津世纪明珠项目前期定位.ppt

天津世纪明珠项目前期定位,part 1 宏观市场环境及规划对项目支撑力分析,天津的产业背景,滨海的产业现状,于家堡的swot分析,地块 认知,天津市现有产业区大多分布在天津市区周边，目前发展为成熟产业园较少。,宏观环境天津市产业分布,地块 认知,规划产业园区大多尚处初级开发阶段，目前仅空港、海泰在众多园区中发展相对成熟。,宏观环境天津市产业园,80万平米的空港产业园,100万平米的海泰绿色产业园,110万平米的天安数码城,45万平米的渤龙湖产业园,40万平米的中北产业园,54万平米的北塘总部基地,宏观环境天津市产业园,地块 认知,目前天津市仅三个产业园区发展初见端倪，整体产业发展氛围尚不浓厚，因而，商务、办公市场的产业支撑力度不足。,空港总部基地,空港总部基地总规划面积为200万平米，分三期开发，首期面积80万平米。涵盖总部基地、大型商业综合体、五星级酒店等。其依托的核心发展引擎为现状发展良好且处于扩张期的空港物流加工区。目前正处于招商关键阶段，主要招商手段为政策特惠及与滨海新区联动招商等方式。,海泰绿色产业基地,海泰绿色产业园总规划面积约150万平米，现已建成并投入使用月80万平米，正在销售的总部基地约20余万平米。涵盖总部基地、孵化器、科研楼、标准厂房、综合配套中心等。,九胜中北产业园,该项目发展商为上海九川运盛实业有限公司。曾成功开发上海张江高科产业区内的医疗产业板块。中北产业园依托西青汽车工业产业区，构建2.5产业，且工业和总部基地联动开发和招商，目前招商和销售进度已经过半。,宏观环境天津滨海现状,地块 认知,滨海新区的产业目前正面临更新换代的阶段，现已规划的新区大多处于刚刚起步或者尚未启动阶段，滨海整体商务氛围的发展基础较为薄弱。,响螺湾,定位特色：滨海核心区商业综合体，滨海新区最贵的1平方英里 发展现状：开发状态尚未完全启动。,定位特色：以生态为主，发展高端住宅 发展现状：起步区初步建成，多家房地产已经进入，预计2010年年底上市。,定位特色：重点建设外省市、央企驻滨海新区的办事机构、集团总部和研发中心。 发展现状：开发建设初期。,定位特色：国家级别金融改革创新基地。 发展现状：开发状态尚未完全启动。,临港工业区,定位特色：世界级的现代化学工业区 发展现状：发展势头强劲，大大提升了海河南岸的经济能量。,宏观环境天津滨海配套,滨海新区目前商务会馆、酒店高端项目较少，尚处于刚刚起步阶段，商务配套尚不完善，未来面临较长时间的发展期。,天津泰达国际酒店暨会馆,国际会展中心,瑞湾锦 江酒店,天津天保国际酒店,宏观环境天津滨海配套,地块 认知,滨海整体商务、办公市场目前整体水平相对落后，物业水平和经营档次有待提升，目前不能完全满足客户需求。,目前这些办公物业项目绝大多数都是2003年之前建造的，产品档次参差不齐，外表陈旧，硬件设备老化，停车位较少，给业主办公造成了一定的影响。近两年新建的写字楼项目在项目整体设计、外檐装饰，配套设施、物业管理等方面有了很大的改善与提高。但离纯粹的高端写字楼仍有一定距离。,物业管理,多数写字楼为开发商自己的物业公司自行管理，物业管理水平一般。,物业管理,目前来看，多集中在开发区等商务氛围较强的地区，而塘沽区则较少。,硬件设备,宏观环境小结,地块 认知,受天津市与滨海目前产业发展阶段影响，天津市整体公建类项目未来将面临一个较长时间的发展期，滨海短期内公建类项目可能面临一定的市场风险，中远期的发展前景看好。,宏观环境天津滨海,天津市的产业发展尚不成熟，商务、办公市场的发展支撑力度不足，决定了 公建类项目在天津市面临较长的发展期。,滨海新区目前产业正处于更新换代阶段，商务、办公配套处于刚刚起步阶段 ，公建类项目的发展基础较为薄弱，近期滨海的公建类项目可能面临一定的 风险，随着滨海大规划的逐步实现，中远期来看，发展前景看好。,天津市,滨海新区,区域环境滨海于家堡定位,地块 认知,滨海核心区的于家堡金融区定位为全国领先、国际一流、功能完善、服务健全的金融改革创新基地。,塘沽区商业区,解放路商业区,开发区商业区,于家堡商业区,响螺湾商业区,滨海中心商务区,于家堡金融区,先进设计理念：高质量的公共区域、公交为导向的城市、活跃的多功能空间、清晰的地块框架和高质量的建筑，可持续发展区域。,于家堡金融区规划设计由美国som、香港mva、日建、中建院等国内外顶级团队打造,区域环境滨海于家堡优势交通,地块 认知,天津城区与于家堡之间目前已规划多条轨道交通，且有3条线路连接京津两地，到2012年于家堡综合交通枢纽将竣工通车，实现北京至滨海新区45分钟通达。,北京于家堡,京津塘高速145公里,京津塘高速二线177公里,京津城际铁路,天津于家堡,津滨高速45公里,津滨城际铁路,区域环境滨海于家堡优势规划,地块 认知,滨海于家堡总占地面积386万，三面环水，环境优美，未来对于靠近海河的商务、办公类项目将是利好因素。,起步区,本案,区域环境滨海于家堡优势规划,地块 认知,于家堡有其独一无二的规划特点，为汇集高端金融及高端金融人才创造了最舒适、最清洁、最方便的环境，尤其是24小时金融区在各地cbd中可谓一枝独秀。,发达的地下空间，实现各功能空间全部联通： 负三层、负二层为立体轨道交通、兼容停车场、设备用房， 负一层为地下商业城 单体建筑群，统一裙房设计： 一层、二层联合地下一层、地下二层构成主题商业空间 三层、四层建设超大型的金融会议中心和交易大厅,于家堡金融区本着绿色建筑、低碳城市理念，组织顾问公司对起步区绿色建筑方案进行优化，确保绿色建筑目标的实现。,在互联网导致地球零距离的今天，境外各主要资本市场的开市时间不同，欧美国家的工作时间又恰恰是我们的晚间，于家堡金融区24小时商业运营服务将给有这类需求的公司提供方便。从这个意义上讲，这样的cbd才是真正意义上的世界金融区。,立体架构,24小时金融区,生态宜居,不构成直接竞争,中、低端竞争,高端竞争,区域环境滨海于家堡劣势竞争,地块 认知,滨海目前已规划的五个新区板块定位各不相同，但从定位方向来看，于家堡相邻板块的泰达msd、响螺湾商务区未来将与于家堡形成错位竞争。,打造具有我国北方传统小镇特色的国内外会议举办地和小企业总部聚集区。,北塘经济区,中新天津生态城,打造具有国际先进水平，能实施、能复制、能推广的宜居生态新城。,响螺湾商务区,重点建设外省市、央企驻滨海新区的办事机构、集团总部和研发中心。,于家堡商务区,全国领先、国际一流、功能完善、服务健全的金融改革创新基地 。,泰达msd,中国首个现代服务产业区，位于滨海最核心的1平方英里。,区域环境滨海于家堡机会联接度,地块 认知,于家堡区内多条线路直接通达塘沽城区，加强了于家堡与滨海核心区的联接度，相比之下，相邻区域的响螺湾商务区与滨海核心区域通行便利性较差，且周边有不利因素影响，将降低对于该区域的市场接受度。,响螺湾商务区,交通：目前响螺湾商务区与塘沽城区仅有一条交通通道海门大桥，交通便利性较差，且每天有3个小时提桥时间，大大降低了通行率。 不利因素：周边有化工厂，将对该区域内项目造成不利影响。,交通：交通状况较好，塘沽城区通过新华路、中央大道直接通达于家堡，交通便捷。,于家堡商务区,于家堡商务区,海门大桥,中央大道,新华路,于家堡商务区,大沽化工,区域环境滨海于家堡机会政策,地块 认知,天津政府为撬动于家堡这个金融中心，采用了前所未有的政策优惠，尤其对于在于家堡购置、租赁办公用房的入驻企业给予了较大力度的资金支持。,对总部或地区总部给予一次性资金补助其中，注册资本10亿元（含本数，人民币，下同）以上的，补助2000万元；注册资本10亿元以下的、5亿元以上的，补助1500万元；注册资本5亿元以下、1亿元以上的，补助1000万元。,对总部或地区总部购建的自用办公用房，按每平方米1000元的标准给予一次性资金补助；租赁的自用办公用房，三年内每年按房屋租金的30%给予补贴。若实际租赁价格高于房屋租金市场指导价的，则按市场指导价计算租房补贴,租建政策,01,03,对在我区新设立的总部或地区总部，自开业年度起，由同级财政部门前二年全额返还营业税，后三年减半返还营业税；自获利年度起，由同级财政部门前二年全额返还企业所得税地方分享部分，后三年减半返还企业所得税地方分享部分。对新购建的自用办公房产，免征契税，并免征房产税三年,注册政策,税收政策,公建类项目的利好政策,区域环境滨海于家堡风险进度,地块 认知,于家堡受重新规划的影响，目前发展进度落后于周边竞争板块响螺湾与泰达msd，区域成熟度的延迟将为区域内的项目带来较大的竞争风险。,目前已经初见规模，滨海浙商大厦，滨海华贸中心，五矿大厦等相继而起，并且相关配套也在逐步完善。,2011年底基本建成，其新建部分总建筑面积134万平方米，其中写字楼86万平方米、商业20万平方米； 泰达msd是cbd的升级版，未来将成为于家堡的高端竞争区域。,由于于家堡在发展初期，规划未得到政府的认可，因而又面临重新规划的状况，该区域起步较晚，目前发展建设进度落后于响螺湾、泰达msd.,泰达msd,区域环境结论,地块 认知,于家堡商务区目前优势、劣势、机会及风险并存，决定了于家堡在发展初期会遇到一定的竞争压力，中远期来看，更容易得到市场支撑。,优势,机会,风险,区内区外交通便捷度较强，规划多条轨道交通通达于家堡； 三面环水，拥有良好的景观资源优势。,拥有周边板块的竞争压力，与泰达msd形成高端竞争，与响螺湾构成中低端竞争。,劣势,与塘沽核心区的联接度较强 相关政策为于家堡公建类项目形成利好因素。,于家堡的开发进度明显落后于周边竞争板块，未来于家堡板块项目将面临较大的竞争风险。,宏观环境结论,地块 认知,于家堡公建类项目近期将存在一定的市场风险，但从长远来讲具有远期市场支撑。,宏观区域细分,天津市的产业发展尚不成熟，商务、办公市场的发展支撑力度不足，决定了公建类项目在天津市面临较长的发展期。,滨海短期内公建类项目可能面临一定的市场风险，中远期的发展前景看好。,于家堡在发展初期会遇到一定的竞争压力，中远期来看，更容易得到市场支撑。,于家堡,滨海新区,天津产业背景,近期来看，于家堡公建类项目存在一定的市场风险，中远期来看，项目具有远期支撑。,part 2 市场分析,宏观市场,区域市场,板块市场,商业市场 办公市场 酒店式公寓市场,区域市场滨海新区商业市场 经营型市场,目前经营型商业整体租金水平偏低，百货类租金明显高于其他各商业类型租金水平。,小型商户的散租租金不同商业类型方式不同，其中百货一般通过营业额扣点方式，平均租金约16.6元/天/平方米 大、中型租户的整租租金一般大大低于散租租金； 购物中心和街铺的散租租金一般以固定租金方式。一般低于百货的扣点租金。购物中心首层临街小商铺租金与街铺租金类似，而目前购物中心档次较低且中型以上商户较多，平均租金比街铺低。,区域市场滨海新区商业市场 销售型市场,目前销售型商业主要为依托住宅区及商务区而存在的底商或商业街，主要作为周边的配套商业形式出现。,商业形态,市场分布,面积分割,业态构成,楼层安排,买家特征,底商或商业街,依托于住宅集中区或商务区存在，很少项目独立存在,单元面积划分：面积分割通常比较灵活，小面积单位通常在40-50平方米左右，大面积单位可达千平方米以上，主力面积通常在300平方米以下，灵活的分割方式利于销售,底商类商业楼层分布绝大多数为地上2层，较少底商分布在3-4层以上，主要是底商类商业以配套服务为主，强调便利性，且没有电梯设施，因此高楼层不利于消费和经营,服务自身及周边的配套型商业 临街底商的经营内容以服务周边人群为目的，多集中在餐饮、咖啡、金融、休闲、便利超市等经营业态 居住类物业的底商通常会集中小型超市、美容美发、洗衣店、面馆等服务以及各类专卖店等丰富的商业业态,大多数的商业购买者为投资客，预计可达到60-70%左右的比例； 自用购买者通常用以经营餐饮、休闲娱乐或美容美发、便利商店等业态，经营餐饮和娱乐类型商业的商家通常选择购买成熟地区的底商,区域市场滨海新区商业市场 销售型市场,社区商业的价格水平在销售型商业的各业态中整体偏低，具有较强的优势竞争力，更易得到快速去化。,区域市场滨海新区商业市场 销售型市场,滨海新区目前主力在售社区商业市场存量有限，仅0.8万，月均去化量合计为1万,区域市场滨海新区商业市场 销售型市场,目前滨海新区社区商业发展仍处于较为初级的阶段，表现为社区商业间租售比值参差不齐，投资回报年限较短的商业在15年左右，较差的商业在22-28年。,随着写字楼市场不断深入发展，需求进一步升级。,随着写字楼市场需求的逐渐扩大。,随着进入滨海地区的企业不断增多，企业规模和档次也不断提高，企业对写字楼的需求也不断提高。,目前的写字楼以“滨海金融街、泰达新天地、第四杰作等项目”为代表的甲级写字楼出现，注重档次和智能化水平，但物业水平较为落后。,部分企业采取租赁高档替代物业来采取临时办公的阶段。但企业租赁物业的档次水平也不断提高，向租赁星级酒店或豪宅物业办公发展。,一些当地开发企业围绕塘沽政府、开发区第一大街、洞庭路一带在早期建设了部分较为初级的写字楼物业。,区域市场滨海新区办公市场 销售型市场,滨海办公市场历经几个发展阶段，目前5a级写字楼市场整体发展水平较低，仍需更长的发展周期进行完善。,改建阶段,初期阶段,中期阶段,5a级写字楼初级阶段,受经济发展和规划刺激，大量的企业进入塘沽和开发区。,原驻企业将自己所持有自用办公楼宇改建，进行出租以满足当时需求，出现了大量办公物业。,动因,特点,区域市场滨海新区办公市场 销售型市场,滨海整体办公市场目前整体水平相对落后，物业水平和经营档次有待提升，以满足需求水平日益增长的高端客户。,目前这些办公物业项目绝大多数都是2003年之前建造的，产品档次参差不齐，外表陈旧，硬件设备老化，停车位较少，给业主办公造成了一定的影响。近两年新建的写字楼项目在项目整体设计、外檐装饰，配套设施、物业管理等方面有了很大的改善与提高。但离纯粹的高端写字楼仍有一定距离。,物业管理,多数写字楼为开发商自己的物业公司自行管理，物业管理水平一般。,物业管理,目前来看，多集中在开发区等商务氛围较强的地区，而塘沽区则较少。,硬件设备,2010年滨海新区办公市场总体表现为供大于求，市场需求始终不旺，2010年以后成交均价趋于平稳，目前价格在11000元/左右。,2009年，滨海新区办公市场无新增供应面积，成交面积6.9万方； 2010-2011.2，新增供应面积34.8万方，成交面积11.5万方，供求比为1：0.3，2010年开始滨海新区办公市场的供应量加大缓解了部分需求压力。,市场供求关系,成交均价走势,2009年滨海新区办公市场价格在7000-12000元/的区间波动，成交均价为9673元/； 2010.1-2011.2滨海新区办公市场价格上升到10000-12000元/价格区间，成交均价为10886元/。,滨海新区办公市场供求量走势,滨海新区办公市场成交价格走势,区域市场滨海新区办公市场,区域市场滨海新区办公市场,滨海新区办公市场近年来年均市场成交量为5万，10年市场增到9万以上，价格增长态势明显，年均增长率为15%。,滨海新区办公市场近年来平均市场成交量为5万，近两年来需求量上涨幅度较大。 从07-10年四年的市场成交量来看，市场成长性较为明显。,2007-2011.2成交价格成长性明显，年平均增长率为15%； 滨海新区办公市场发展机会良好，价格呈上升趋势。,2007年至今滨海新区办公市场成交量走势,2007年至今滨海新区办公市场成交价格走势,成交量成长性分析,成交均价成长性分析,平均增长率为15%,平均市场成交量5万,区域市场滨海新区办公市场,滨海新区目前主力在售写字楼项目预计一年去化完毕，但规划了大量的高端写字楼，将在1-2年内集中放量，竞争激烈。,区域市场滨海新区酒店式公寓市场 销售型市场,目前销售型酒店式公寓主要分布于滨海响螺湾板块，多以精装小户型产品上市，项目去化速度较快。,目前滨海核心区酒店式公寓市场呈现供大于求态势，当前成交均价约为11000元/，受2010年政策调控影响价格回落，年底出现反弹。,2009年，滨海核心区酒店式公寓新增供应面积2万方，成交面积8万方，年度供求比为1：4，表现为供不应求的局面； 2010-2011.1，新增供应面积9.2万方，成交面积5.4万方，供求比为1：0.6，2010年受到政策调控影响，需求量有所萎缩.,市场供求关系,成交均价走势,2009年滨海核心区酒店式公寓成交均价9351元/；2009年下半年开始成交价格快速攀升； 2010年受到政策调控影响，价格出现大幅回落，直至2010年底触底反弹，2010.1-2011.1成交均价为11462元/,滨海核心区市场供求量走势,滨海核心区市场成交价格走势,区域市场滨海核心区酒店式公寓市场,区域市场滨海核心区酒店式公寓市场面积段,40-60平米之间为酒店式公寓市场成交主力， 40平米以下及80平米以上产品销量较少，始终以小户型为成交主力。,滨海核心区面积段成交比例,面积段成交套数走势情况,40-60平米成为需求最大面积段，始终保持主力位置； 2010年，60-70平米成交量有所上涨，但40-60平米仍为市场成交主力。,面积段成交比例情况,50-60平米为市场主力面积区间，占总量的35%； 40-50平米为次主力面积段，占总量的26%； 40平米以下及80平米以上产品销量较少。,滨海核心区面积段成交分布,区域市场滨海核心区酒店式公寓市场总价段,40-60万元为滨海酒店式公寓的主力成交区间，随着滨海核心区价值增长，市场总价区间也在持续走高，2010年高总价区间的成交量明显放大。,滨海核心区总价段成交分布,各总价段成交走势情况,各总价段成交比例情况,40-60万元产品为市场主力总价区间，占总量的44%； 60-80万元为市场次主力总价区间，占总量的25%； 40万元以上、80万元万元的产品需求量不大，合计仅占总量的31%,09年市场主力总价段在60万元以下，高端价位区间成交量很少； 10年总价区间在60万元以下的成交量大幅缩减，总价在60万元以上的成交量明显的上涨；,滨海核心区总价段成交比例,区域市场滨海核心区酒店式公寓市场单价段,10000-12000元/平米的产品为市场主力单价段，而12000元/平米以上的产品成交量上涨性明显。,滨海核心区单价段成交分布,滨海核心区单价段成交分布,各单价段成交走势情况,各单价段成交结构情况,10000-12000元/平米为市场主力单价段，占总量的33%； 10000元/平米以下为市场次主力单价段，占总量的27%； 12000-14000元/平米以上产品占总量22%；,滨海核心区市场价格上升明显，10000-12000元/平米上渐成为市场主力区间； 09年市场主力单价段为由10000元/平米以下转变为10000-12000元/平米； 10年市场主力单价段为10000-12000元/平米，且12000元/平米以上成交量有明显上涨；,区域市场滨海核心区酒店式公寓项目排名,由滨海新区酒店式公寓排名可见，2009年位于cbd商务板块的酒店式公寓项目的销售位于排名榜首，商务属性对于版块内的酒店式公寓项目去化有积极的影响。,区域分析滨海新区市场小结,滨海酒店式公寓项目的发展潜力较大，办公市场存在较大的竞争风险，商业市场目前尚处于初级发展阶段。,商业,办公,酒店式公寓,09年至今，办公市场供大于求，供求比为1：0.5； 在售项目存量有限，未来供应量较大，竞争风险较大； 近期价格平稳，目前为11000元/，年均增长率为15%,社区商业的租金、售价普遍偏低； 目前市场现有存量较小； 目前市场主力项目租售比情况参差不齐，商业市场发展尚不成熟,09年至今酒店式公寓市场供不应求，供求比为1:1.5； 平均市场容量为4万，年均增长率为205%； 近期价格有明显上升趋势，目前为12000元/，年均增长率为10%,滨海酒店式公寓项目较商业、办公项目具有更大的市场发展空间,将滨海新区按照目前商业、办公、酒店式公寓分布情况分为塘沽城区、响螺湾、于家堡及开发区四个板块，目前项目集中分布于响螺湾与开发区两个板块。,板块市场板块分布,目前主力在售项目：滨海浙商大厦、滨海华茂中心、滨海国泰大厦、旷世国际,目前主力在售项目：瑞湾国际汇馆,目前主力在售项目：泰达msd、津滨滨海国际、津滨泛海国际,2010年响螺湾办公市场需求不足，市场以消化存量为主，且去化速度较慢，成交均价整体稳步上升，近期价格在11188元/左右。,2009年，响螺湾办公市场无新增供应面积，成交面积3.8万方； 2010-2011.2，新增供应面积24.4万方，成交面积5.9万方，供求比为1：0.2，市场需求不旺，存量消化速度较慢。,市场供求关系,成交均价走势,2009年响螺湾办公市场价格在7000-9000元/的区间波动，成交均价为7671元/； 2010.1-2011.2响螺湾办公市场价格上升到9000-12000元/价格区间，成交均价为10717元/。,响螺湾办公市场供求量走势,响螺湾办公市场成交价格走势,板块市场响螺湾办公市场,板块市场响螺湾办公市场,响螺湾办公市场2010年市场成交量为5.5万，cbd商务规划使得该板块未来前景看好，价格表现为一定的上涨性。,响螺湾办公市场2010年市场成交量为5.5万，近两年来需求量上涨幅度较大。 从09-10年两年的市场成交量来看，市场具有一定的成长性。,2009-2011.2成交价格成长性明显，2010年增长率为36%； 响螺湾办公市场受规划中的cbd商圈影响，2009年价格上涨速度快。,2009年至今响螺湾办公市场成交量走势,2009年至今响螺湾办公市场成交价格走势,成交量成长性分析,成交均价成长性分析,2010年增长率为36%,2010年市场成交量5.5万,2010年响螺湾酒店式公寓增加供应量，缓解了需求压力，成交均价总体上行，受市场影响略有波动，近期价格在12356元/左右。,2009年，响螺湾酒店式公寓无新增供应面积，成交面积4.1万方； 2010-2011.2，新增供应面积9.2万方，成交面积3.2万方，供求比为1：0.3，2010年开始响螺湾酒店式公寓供应量的加大缓解了部分需求压力。,市场供求关系,成交均价走势,2009年响螺湾酒店式公寓价格在7000-10000元/的区间波动，成交均价为8580元/； 2010.1-2011.2响螺湾酒店式公寓价格上升到10000-14000元/价格区间，成交均价为12536元/。,响螺湾酒店式公寓市场供求量走势,响螺湾酒店式公寓市场成交价格走势,板块市场响螺湾酒店式公寓市场,板块市场响螺湾酒店式公寓市场,响螺湾酒店式公寓2010年市场容量为3万，由于受政策间接利好作用，类住宅项目价格增长速度较快，2010年增长率达到49%。,响螺湾酒店式公寓2010年市场容量为3万，2010年成交量有所下降。 由于目前供应量较少，市场以消化存量为主，成交量有所下滑。,2009-2011.2成交价格成长性明显，2010年增长率为49%； 响螺湾酒店式公寓受政策调控影响不大，2009价格增长速度较快。,2009年至今响螺湾酒店式公寓市场成交量走势,2009年至今响螺湾酒店式公寓市场成交价格走势,成交量成长性分析,成交均价成长性分析,2010年增长率为49%,2010年市场容量3.0万,板块市场响螺湾面积段,50-60平米之间为酒店式公寓市场成交主力， 70-80平米产品销量相对较少，始终以小户型为成交主力。,响螺湾面积段成交比例,面积段成交套数走势情况,40-60平米成为需求最大面积段，始终保持主力位置； 2010年，60-70平米成交量有所上涨，但40-60平米仍为市场成交主力。,面积段成交比例情况,50-60平米为市场主力面积区间，占总量的58%； 60-70平米为次主力面积段，占总量的15%； 70-80平米产品销量较少。,响螺湾面积段成交分布,板块市场响螺湾单价段,2009年8000-9000元/平米的产品为市场主力单价段，2010年10000元/平米以上的产品成交量明显上涨。,响螺湾单价段成交比例,响螺湾单价段成交分布,各单价段成交走势情况,各单价段成交结构情况,8000-9000元/平米为市场主力单价段，占总量的32%； 9000-10000元/平米为市场次主力单价段，占总量的19%；13000元/平米以上占总量的16%；,09年市场主力单价段为8000-9000元/平米以上； 10年10000元/平米以上的产品成交量开始上涨，成为响螺湾主力成交单价区间；,板块市场响螺湾总价段,响螺湾酒店式公寓市场对于低总价产品需求较高，40-50万元产品为市场主力成交区间。,响螺湾总价段成交分布,各总价段成交走势情况,各总价段成交比例情况,40-50万元的产品为市场主力总价区间，占总量的34%； 40万元以下为市场次主力总价区间，占总量的21%； 100万元以上的产品需求量较小，合计占总量的7%,09年市场主力总价段在40-50万元之间； 10年响螺湾店式公寓市场总价有所上涨，主力总价段在50-60万元之间。,响螺湾总价段成交比例,板块分析响螺湾市场小结,从酒店式公寓供求来看，市场需求度明显大于办公市场，价格增速较快，说明目前响螺湾板块的酒店式公寓项目具有很高的市场接受度。,办公,酒店式公寓,09年至今，办公市场需求量较小，供求比为1：0.4，未来随着响螺湾板块办公类产品供应量加大，供求矛盾更加突出； 2010年市场成交量为5.5万 近期价格约为11000元/，年均增长率为36%,09年至今酒店式公寓市场供需基本平衡，供求比为1:0.8； 2010年市场成交量为3万 近期价格近13000元/，年均增长率为59%,虽然，目前响螺湾办公成交量大于酒店式公寓，但从未来发展潜力来看，酒店式公寓市场需求旺盛，价格增长速度较快，未来的市场发展前景较好。,塘沽老城区仍为传统居住区，办公市场需求力度不大，2010年加大市场供应后仍无成交。,2009年，塘沽老城区办公市场无新增供应面积，成交面积0.3万方； 2010-2011.2，新增供应面积0.2万方，无成交面积，市场无需求量。,市场供求关系,成交均价走势,2009年塘沽老城区办公市场价格在13000-18000元/的区间波动，成交均价为15549元/； 2010.1-2011.2塘沽老城区办公无成交量。,塘沽老城区办公市场供求量走势,塘沽老城区办公市场成交价格走势,板块市场塘沽城区办公市场,板块市场塘沽城区办公市场,塘沽老城区位于滨海核心区，土地资源有限，受市场供应量不足的影响，市场成交量逐渐萎缩。,塘沽老城区办公市场2009年市场成交量为0.3万，2010年至今无成交量。 目前市场供应量较少，暂无成交量。,2009年塘沽老城区成交价格较2007年有所上涨。 2010-2011.2暂无成交量。,2007年至今塘沽老城区办公市场成交量走势,2007年至今塘沽老陈区办公市场成交价格走势,成交量成长性分析,成交均价成长性分析,2009年市场成交量0.3万,2009-2010年塘沽老城区酒店式公寓市场以消化存量为主，市场仍表现出极旺的需求度，成交均价总体上行，略有波动。,2009年，塘沽老城区酒店式公寓无新增供应面积，成交面积1.3万方； 2010-2011.2，无新增供应面积，成交面积1.2万方； 2009-2010年塘沽老城区酒店式公寓无新增供应量，需求压力大。,市场供求关系,成交均价走势,2009年塘沽老城区酒店式公寓价格在9000-12000元/的区间波动，成交均价为10603元/； 2010.1-2011.2塘沽老城区酒店式公寓价格上升到8000-13000元/价格区间，成交均价为11066元/。,塘沽老城区酒店式公寓市场供求量走势,塘沽老城区酒店式公寓市场成交价格走势,板块市场塘沽城区酒店式公寓市场,板块市场塘沽城区酒店式公寓市场,塘沽老城区酒店式公寓2010年市场容量为0.8万，成交均价走势平稳，近年来平均增长率为3%。,塘沽老城区酒店式公寓平均市场容量为0.8万，2009年成交量大幅上涨，2010年成交量又有所下滑。 2009-2010年由于无供应量，市场以消化存量为主，成交量有所下滑。,2007-2011.2成交价格呈现出一定的成长性，2010年增长率为3%； 塘沽老城区酒店式公寓近年来走势较为平稳，增幅较小。,2007年至今塘沽老城区湾酒店式公寓市场成交量走势,2007年至今塘沽老城区酒店式公寓市场成交价格走势,成交量成长性分析,成交均价成长性分析,平均增长率为3%,平均市场容量0.8万,板块市场塘沽城区面积段,40-50平米之间为酒店式公寓市场成交主力， 60平米以上产品销量较少，始终以小户型为成交主力。,塘沽老城区面积段成交比例,面积段成交套数走势情况,40-50平米成为需求最大面积段，始终保持主力位置； 2009年四季度，40-50平米需求量最多。,面积段成交比例情况,40-50平米为市场主力面积区间，占总量的57%； 40平米以下为次主力面积段，占总量的19%； 60平米以上产品销量较少。,塘沽老城区面积段成交分布,板块市场塘沽城区单价段,2009年11000-12000元/平米的产品为市场主力单价段，2010年产品单价主要以9000元/平米以下产品为市场成交主力。,塘沽老城区单价段成交比例,塘沽老城区单价段成交分布,各单价段成交走势情况,各单价段成交结构情况,11000-12000元/平米为市场主力单价段，占总量的31%； 10000-10000元/平米为市场次主力单价段，占总量的25%；12000-13000元/平米占总量的16%；,09年市场主力单价段为11000-12000元/平米以上； 10年12000-13000元/平米的单价区间产品成交量有所上涨。,板块市场塘沽城区总价段,塘沽老城区酒店式公寓市场对于低总价产品需求较高，50-60万元产品为市场主力成交区间。,塘沽老城区总价段成交分布,各总价段成交走势情况,各总价段成交比例情况,50-60万元以下产品为市场主力总价区间，占总量的34%； 40-50万元为市场次主力总价区间，占总量的27%； 60万元以上的产品需求量较小，合计占总量的20%,09年市场主力总价段在50-60万元； 10年塘沽老城区酒店式公寓市场总价主要在40-60万之间，并没有明显的价格上涨。,塘沽老城区总价段成交比例,板块分析塘沽城区市场小结,酒店式公寓市场受供应量影响成交量不大，但需求潜力较大；办公市场需求目前呈现萎缩，无明显上涨趋势。,办公,酒店式公寓,09年至今，办公市场供不应求，供求比为1：1.5； 2009年市场成交量为0.3万，2010年至今无成交 2009年价格16000元/,09年至今酒店式公寓市场无供应量，需求旺盛 平均市场成交为0.8万，年均增长率为312%； 2010年价格为11000元/，近期无成交,塘沽城区酒店式公寓需求热度明显高于办公类项目,2009-2010年开发区酒店式公寓无新增供应面积，需求较旺，成交均价受略有波动，近期无成交。,2009年，开发区办公市场无新增供应面积，成交面积2.6万方； 2010-2011.2无新增供应面积，成交面积1.7万方； 2009-2010年开发区办公市场无新增供应量，需求压力大。,市场供求关系,成交均价走势,2009年开发区办公市场价格在8000-20000元/的区间波动，成交均价为13396元/； 2010.1-2011.2开发区办公市场价格上升到11000-14000元/价格区间，成交均价为12356元/。,开发区办公市场供求量走势,开发区办公市场成交价格走势,板块市场开发区办公市场,板块市场开发区办公市场,开发区办公市场年均市场成交量为2万，由于目前以消化存量为主，成交量并不显著，价格呈上涨态势，年均增长率为21%。,开发区办公市场年均市场成交量为2万，近年来需求量呈现波动状态。 由于目前无供应量，市场以消化存量为主，成交量大幅下滑。,2007-2011.2成交价格成长性明显，年均增长率为21%； 开发区办公市场近年来供应量较小，价格呈上升趋势。,2007年至今开发区办公市场成交量走势,2007年至今开发区办公市场成交价格走势,成交量成长性分析,成交均价成长性分析,平均增长率为21%,平均市场成交量2万,近年来开发区酒店式公寓需求旺盛，受供应量不足影响，目前市场以消化现有存量为主，成交均价受市场影响有所波动，目前价格在10000元/左右。,2009年，开发区酒店式公寓无新增供应面积，成交面积2.6万方； 2010-2011.2无新增供应面积，成交面积1.1万方；,市场供求关系,成交均价走势,2009年开发区酒店式公寓价格在9000-11000元/的区间波动，成交均价为10124元/； 2010.1-2011.2开发区酒店式公寓价格上升到9000-13000元/价格区间，成交均价为10337元/。,开发区酒店式公寓市场供求量走势,开发区酒店式公寓市场成交价格走势,板块市场开发区酒店式公寓市场,板块市场开发区酒店式公寓市场,开发区酒店式公寓年均市场容量为1.1万，受供应量影响近年来成交量有所下滑，价格走势较为平稳，年均增长率为7%。,开发区酒店式公寓平均市场容量为1.1万，2009年成交量大幅上涨，2010年成交量有所下降。 由于目前无供应量，市场以消化存量为主，成交量大幅下滑。,2009-2011.2成交价格没有明显的成长性，年均增长率为7%； 开发区酒店式公寓受政策调控影响较小，价格涨幅比较平稳。,2007年至今开发区酒店式公寓市场成交量走势,2007年至今开发区酒店式公寓市场成交价格走势,成交量成长性分析,成交均价成长性分析,平均增长率为7%,平均市场容量1.1万,板块市场开发区面积段,40-50平米之间为酒店式公寓市场成交主力， 40平米以下及60-70平米之间的产品销量较少，市场始终以小户型为成交主力。,开发区面积段成交比例,面积段成交套数走势情况,40-50平米成为需求最大面积段，始终保持主力位置； 2010年，成交面积有所增大，但40-50平米仍为市场成交主力。,面积段成交比例情况,40-50平米为市场主力面积区间，占总量的48%； 90平米以上为次主力面积段，占总量的17%； 40平米以下及60-70平米以上产品销量较少。,开发区面积段成交分布,板块市场开发区单价段,2009年8000-9000元/平米的产品为市场主力单价段，2010年单价区间在9000元/平米以下及12000元/平米以上的产品为市场成交主力。,开发区单价段成交比例,开发区单价段成交分布,各单价段成交走势情况,各单价段成交结构情况,8000-9000元/平米为市场主力单价段，占总量的22%； 13000元/平米为市场次主力单价段，占总量的18%；9000-10000元/平米占总量的17%；,09年市场主力单价段为9000-10000元/平米以上； 10年8000-9000元/平米与12000-13000元/平米以上的单价区间产品成交量比重上涨；,板块市场开发区总价段,开发区酒店式公寓市场对于低总价产品需求较高，60-80万元产品为市场主力成交区间。,开发区总价段成交分布,各总价段成交走势情况,各总价段成交比例情况,60-80万元为市场主力总价区间，占总量的29%； 50-60万元为市场次主力总价区间，占总量的24%； 100万元以上的产品需求量较小，合计占总量的10%,09年市场主力总价段在50-60万元； 10年开发区酒店式公寓市场总价仍以50-80万为主,开发区总价段成交比例,板块分析开发区市场小结,由于开发区位于滨海核心区的价值高点，土地稀缺性更为凸显，酒店式公寓与办公类项目的市场供应量均明显不足，市场需求旺盛，但酒店式公寓表现出更加强劲的发展势头。,办公,酒店式公寓,09年至今，办公市场无新增供应面积 平均市场成交量为2万，年均增长率为36%； 2010年价格为12000元/，近期无成交,09年至今酒店式公寓市场无供应面积 平均市场容量为1.1万，年均增长率为1240%； 近期价格为10000元/，年均增长率为7%,开发区酒店式公寓量价增速明显快于办公类项目，发展潜力更大。,从滨海新区各板块情况来看，酒店式公寓具有更大的市场空间，办公市场风险较大。,板块分析各板块小结,响螺湾板块,塘沽城区,酒店式公寓市场需求度明显大于办公市场； 未来在新政的间接影响下，预计将有更多投资需求转向门槛较低的酒店式公寓产品。,酒店式公寓市场受供应量影响容量目前尚小，但需求巨大，市场为缺货状态； 办公市场需求目前无明显上涨趋势。,机能牵引的高端改善型,酒店式公寓量价增速明显快于办公类项目； 办公市场近期无成交，市场需求热度不高。,开发区板块,酒店式公寓市场相比办公市场具有更大的市场发展空间。,part 4 客户研究,客户来源,客户需求,客户承受力,办公市场 酒店式公寓市场,疑问一：目标客户主要来自哪里？,疑问一： 我们的目标客户主要来自于哪里？ 他们是区域客户还是外来客户？,滨海核心区 客群构成,滨海地缘性客群,外地客群,北京、山西,江浙地区,天津市区,响螺湾,塘沽城区,开发区,滨海酒店式公寓客群主要来源于滨海地缘性客户与外地客户，写字楼客户主要来源于滨海地缘性客户、天津市区、外地客户及部分海外客户。,客群 构成,海外客户,滨海核心区 酒店式公寓客群构成,滨海酒店式公寓客群主要构成及客群背景：,客群 构成,地缘性客群,本地塘沽、开发区以自住为目的的刚需客群。,本地私营业主、高级技术管理人员。,港务局、石油行业等大型国有企事业单位从业人员、滨海当地公职人员等。,滨海核心区酒店式公寓客群构成,外地客群,在滨海各大企业就职的外地高管、滨海企业外地投资者,滨海临近省市的投资客群。,依靠酒店式公寓项目投资方的外地政府关系带来的外地投资客群。,主要客群,滨海酒店式公寓客群主要来源于外地客户，以私营业主为主要职业类型，投资为最主要的置业目的，重点关注产品的升值潜力。,客群 构成,滨海核心区 酒店式公寓客群分类,客户来源,置业目的,职业类型,关注要素,滨海核心区 酒店式公寓客群导入途径,滨海核心区酒店式公寓产品的外部客群主要依靠四种途径导入,滨海核心区 写字楼客群构成,滨海写字楼主力客户来源于金融、保险、政府机关、网络科技、生物制药等行业，其次来源于物流、贸易、服务咨询、制造和房地产行业，以企业居多。,客群 构成,客群 构成,滨海核心区 写字楼客群分类,行业类型,关注要素,滨海写字楼客群主要来源于滨海地缘性客户，行业以金融、保险、服务咨询、贸易、政府机关为主，自用为最主要的置业目的，重点关注产品的面积和价格。,客户来源,置业目的,客户分析 主力在售项目客群分析,酒店式公寓客群以投资为主要置业目的，更加关注产品的升值潜力；写字楼客群以投资兼自用为主要置业目的，更加关注价格和投资回报。,区域位置,资料来源：市场调研，项目经理访谈,客户分析 主力在售项目客群分析,滨海核心区酒店式公寓客户来源主要来自于山西、江浙等外阜区域，写字楼客户主要来自于滨海新区地缘性客户。,酒店式公寓,写字楼,资料来源：市场调研，项目经理访谈,疑问二：客户的产品需求？,疑问二： 客户需求是什么？ 他们对何种类型产品最感兴趣？,客户分析 客群需求表现,酒店式公寓产品以投资客户为主力，投资型客群看中区域发展潜力，希望获得高收益，写字楼客户更加以投资兼自用为主，看中性价比较高的产品，希望有更多的投资回报。,资料来源：市场调研,开发区/ 杨先生/40岁 置业目的：投资+自住 现居住地：开发区 购房诉求：就职于塘沽区大型国企，收入及公积金较高，视投资房产为最稳妥的投资方式，心里承受价位100万；,酒店式公寓客户描摹,山西/张先生/45岁 置业目的：投资 现居住地：塘沽区 购房诉求：煤炭行业起家，目前在滨海从事钢铁生意，经济基础雄厚，流动资金较为充裕，有过多次置业经历，对于响螺湾板块未来前景看好；,购房关注要素排名,塘沽/ 郭女士/34岁 置业目的：投资 现居住地：塘沽区 购房诉求：有多次投资房产、商铺经验，新政出台后，有投资写字楼的计划，目前较为关注50-100平米的创意工作室，希望可以合理的控制总价。,写字楼客户描摹,浙江/ 王先生/37岁 置业目的：投资兼自用 现居住地：塘沽区 购房诉求：浙江人在津创业，目前企业规模逐渐扩大，希望购买性价比较高的300-500平米的写字楼作为日常办公之用，同时兼顾投资需求。,购房关注要素排名,客户分析 酒店式公寓面积段户型段,酒店式公寓主力客户对于酒店式公寓需求户型为40-60平米一室。,滨海核心区酒店式公寓户型段成交分布,滨海核心区酒店式公寓面积段成交分布,客户分析 酒店式公寓关注要素 位置,77,被访者说 我觉得滨海新区他在发展，以后应该是一个比较有潜力的一个地段。而且有许多高档房子出现，我觉得我要是买房的话不是单纯的买房，也可以投资，得看有发展的区域，未来是梅江那样的环境 绝对有潜力，是个能出好房子的地方 楼盘位置是我考虑的重点因素，小区内外的环境我认为可以的话就行，我就去买,位置,关键词：滨海新区，环境,客群对滨海新区的认知结论： 政策导向的区域，地段是置业时考虑的关键因素。,客户分析 酒店式公寓关注要素 潜力,78,被访者意愿 绝大多数被访者的购买目的为自住需求，比较关注产品的升值空间。 其较低的总价、首付以及月还款对购房者有较强的诱惑力。 好的装修标准和服务也是影响客户的重要因素。 配套仍需提升，商业缺乏，仍需要较长的发展时期，缺乏居住氛围 由于小户型可以用相对较低的投入活得相对较高的投资回报，往往易受投资者的亲睐。,潜力,关键词：升值空间、精装修、配套,客群对产品潜力的认知结论： 项