2011年烟台龙湖养马岛项目A地块启动会.ppt

烟台龙湖养马岛项目a地块启动会,2.1 总图篇 2.1.1 区位 2.1.2 周边交通 2.1.3 周边分析及产品竞争策略 2.1.4 规划设计条件及地方规范解读 2.1.5 规划设计原则 2.1.6 规划风险管控 2.1.7 溢价策略 2.1.8 分项指标 2.1.9 建筑退界及间距分析 2.1.10 园区交通分析 2.1.11 场地标高（含竖向及防潮堤专题） 2.1.12 场地剖面 2.2 地库篇 2.2.1 地库设计原则 2.2.2 人防设计（人防异地建设专题专题） 2.2.3 地库平面及车位指标 2.2.4 层高及顶板覆土高度 2.2.5 地库疏散及送排风设计 2.2.6 地库排水方案,2.3 设备及配套篇 2.3.1 强电系统（外线） 2.3.2 强电系统（内线） 2.3.3 弱电系统 2.3.4 给水/消防系统 2.3.5 其他给水系统(插入水系专题) 2.3.6 排水系统 2.3.7 热力系统 2.3.8 燃气系统 2.3.9 管线综合 2.3.10 物业用房 2.3.11 垃圾站 2.3.12 公共卫生间、保洁工具间 2.3.13 幼儿园、中小学,目 录,2.1.3 周边分析及产品竞争策略,莱山区作为重点打造新区，是烟台未来的文化、政治、体育、教育、经济中心，配套已日趋齐全。 2008-2012年莱山年均市场供应量在180万方左右，成交量在120万方左右，总体供大于求；一线海景项目主力户型150-300平左右，面积偏大，海景项目存量不多，售价在8000-13000左右。 牟平区是烟台的旅游休闲中心。滨海路沿线区域放量集中，2年内入市项目体量将超过150万方，对项目目形成合围之势。该区域主力户型为80-150平刚需和投资类为主，业态主要为高层住宅，目前售价5000元左右。 策略：别墅突围，控制总价，内外通吃。烟台别墅市场供应主流产品为独栋、联排；主力总价区间为450-800万，主力面积区间300-680.，面积偏大。别墅市场供应量有限，自06年至09年总供应套数不足400套，且产品力极度低下。,东海城,檀珑湾,迎海花园,原石滩,紫金山庄,天越湾,马山寨,南山世纪城,海天雅筑,龙湖地块,中冶项目,金地项目,橡树湾,纯住宅,住宅、别墅,海融项目,请插入项目用地现状,2.1.4 规划设计条件,a02,a04,a06,a08,a09,a03,2.1.4 规划设计条件对项目有重大影响的当地特殊规划政策,2.1.4 规划设计条件项目用地现有情况说明,烟台属七度抗震区; 场区地质情况: 地质： 场区地层自上而下依次为：（1）吹填沙（2）粉砂（3) 淤泥（4）粉质粘土（5）残积土-全风化片麻岩; 水位： 1)稳定水位标高介于0.96-2.41米； 2)地下水位变化主要受季节和海洋潮汐影响。 水质： 1) 大部分场区地下水对砼结构具中腐蚀性，04、06地块详勘结果为强腐蚀性; 2对混凝土中的钢筋在干湿交替环境下具强腐蚀性。 结论：地质情况较差，项目需注意地基处理后的 地基承载力和场地不均匀沉降。,吹填层,地质详勘报告典型剖面,粉砂层,淤泥层,粉质粘土层,总图规划： 不均衡使用容积率，多排布低密度产品，充分利用资源提高溢价。“低层亲水亲地，高层看海看岛” 单体（户型）设计原则：复制优化基础上适度创新 复制优化：小院青城叠院、独院；牛山类独栋、花园洋房； 创 新：260平米观海豪宅、 80-90平米观海公寓、度假小院； 产品系列：同时兼顾本地改善型产品和外地、本地投资型产品； 停车设计原则：突破车位指标，提高停车效率，减少车库成本,2.1.5 规划设计原则,2.1.6 规划风险管控,2.1.6 市政风险管控,2.1.7 溢价策略,低密度产品亲水亲地,高层看海看岛,2.1.8 分项指标汇总,2.1.8 分项指标a02地块,2.1.8 分项指标a04地块,2.1.8 分项指标a06地块,2.1.8 分项指标a08地块,2.1.8 分项指标a09地块,2.1.8 分项指标a03地块,32m,32m,32m,32m,25m,5m,20m,50m,16m,16m,16m,15m,30m,32m,15m,15m,32m,20m,15m,30m,6m,5m,13m,49m,28m,30m,37m,33m,16m,16m,6m,8m,50m,50m,50m,50m,2.1.9 建筑退界及间距分析,总图各区域控制尺寸: 控规要求： 1、建筑边界临滨海路退50-75m ； 2、临主干道退32m；临次要道路退5m； 3、临海边退20m； 一般情况： 1、低层建筑南北向16m； 2、高层建筑南北向30m； 3、花园洋房房（6-7f）南北向按日照间距控制 （南侧建 筑高度*1.55）； 4、东西向间距按防火间距控制（低层之间 6米，高层之间13米，高层与低层之间9米 ），如有路按15m控制； 特殊情况： 1、04、06、08地块局部根据地块情况及中央水域不同，建筑南北间距略有放大。 2、主要景观节点的尺度：中央水域景观节点控制在50m见方；,用地红线,建筑控制线,2.1.10 园区交通分析出入口及车库分析,出入口及车库设置分析： 1、出入口：一期保证东侧及北侧道路的公共属性，洞公共市政道路设置8个车行（人行）出入口； 2、地库：通过设计连廊把细长、零散的各地块车库整合为六个大的车库，既减少车库出入口，有利于组织地下交通。, 园区人、车行共同出入 地下车库范围线 地下车库出入口 各组团人行及预留电瓶车出入口,图例:,2.1.10 园区交通分析地上交通,1、市政道路把园区分为三个大地块，且在每个地块形成外环路。 2、住宅步行系统通道宽度为2米和1.2米。 3、结合站点引进烟台的免费自行车系统；,图例:,城市主要道路 2米宽园区道路 1.2米宽园区道路 自行车点,2.1.12 场地剖面南北向大剖面,历史最高潮位,北侧山体标高,建筑地下一层地面最低标高（高于历史最高潮位）,场地剖面说明： 1）微气候营造：一期北侧城市公园营造山体，营造微气候，保护一期低密度住宅； 2）安全防护：建筑地下一层最低标高为3.6米（黄海85高程），高于项目历史最高潮位2.68米；,现状地形（平均）,+8.0-15.0,规划各地块组团内地面标高,2.1.12 场地剖面典型南北向宅间剖面,6.90,南北向典型宅间放大： 1）建筑首层正负零标高为8.4m； 2）宅间标高下有车库处约8.1m，下无车库处约6.9m； 3）宅间小院划分基本原则：南院6.5m+公共4.5m+北侧5m；,+8.40,+8.40,+8.40,+3.60,+3.60,+8.10,+6.90,市政道路标高,小区内道路标高,+8.10,+8.40,建筑正负零标高,住宅地下一层地面标高,+3.60,市政道路标高,图例:,6.5m,宅间小院划分,6.5m,宅间地库划分,2.1.12 场地剖面中央水系最窄处横向剖面,中央水系最窄处横向剖面说明： 1）中央水系水面控制高度在6.0m； 2）中央水系最窄处宽度为7.0m； 3）中央水系水深为0.6-1.0m上下浮动，具体推算详供水专题。 4）中央水系采用45度斜坡，冬天可不放水；防滑处理，以利攀爬；,小区内道路标高,+7.50,+8.40,建筑正负零标高,住宅下沉小院标高,图例:,5.0m,宅间小院划分,+6.00,2.1.12 场地剖面宅间水系剖面,宅间水系剖面说明： 1）宅间水系控制标高7.5m； 2）宅间水系水深0.3-0.6m； 3）宅间水系两侧45度斜坡硬池底，冬天可不用放水；,+7.50,+8.40,+8.40,+8.10,小区内道路标高,+8.10,+8.40,建筑正负零标高,住宅下沉小院标高,图例:,12m,宅间小院划分, 12m, 13m, 10m,+7.50,2.1 总图篇 2.2 地库篇 2.3 设备及配套篇 返回目录,2.2.1 地库设计原则,原则： 1、住宅地库按我方指标设计； 2、09地块在满足绿化率的前提下多做地上车位，从而减少车库面积； 3、各地块保证独栋、独院、洋房及点式住宅（面向当地升级客群）可直接从车库入户，叠院产品只保证部分可地下入户要求； 4、各分散车库尽量用地下通道连接，形成大车库，减少车库出入口数量； 5、在以上各项基础上优化停车效率，减少车均建筑面,车位设计数量：,车位设计尺寸要求：,车库层高,2.2.5 地库疏散及送排风设计排烟机房布置,1、按防火分区设置机械排风（或排烟）系统及补风系统。 2、补风系统有两种形式： 通过顶板处开设的进风小室自然补风； 通过送风机房机械补风； 3、采用诱导风机作为通风系统的辅助设备； 4、地库不设采暖系统，内部水管通过合理的系统设置及适度的保温进行防冻； 5、地库排风兼排烟机房示意图，a地块1期地块工40处排烟机房； 关键点： 1、排烟机房的出地面风井，由景观统一美化和进行植物遮挡； 2、排风排烟双速风机及平时通风用的诱导风机一定要实施到位，不可减项。 3、加大自然通风开口面积(车库尽端及疏散楼梯）。,排风排烟机房,车库排烟管道,排烟机房大样,1、排烟机房设置原则：减少排烟管线长度，减少交叉，提高净高。 2、1期地块排烟机房外静压箱影响车位40个。,2.2.5 地库疏散及送排风设计,净高2.95m,影响车位40个,2.2.6 地库排水方案下沉庭院雨水集中提排,插 图,下沉排水沟,下沉庭院雨水排放连通管,雨水沟,1、住宅地下室卫生间及设备用房排水分别通过户内相应的提升设备排至室外污水管线。 2、下沉庭院雨水： 1）当庭院与车库相连时，庭院雨水排至车库排水沟内，统一排至车库集水坑，提排至室外雨水管网； 2）、当庭院对应实土时，各庭院雨水集中提排，进入外网； 3、各地下雨污水集中设提排井，设置自控和ddc监测。 4、屋面雨水不进入下沉庭院参与提排； 关键点： 1、屋面雨水不可进入下沉庭院； 2、雨水提排原则：尽量集中设置，且不影响户内空间； 3、所有室内外提排泵进入园区ddc检测系统，显示运行、故障及超高水位报警状态；,1、根据防火分区的划分在地库内设置东西向排水沟，将消防排水及平时下沉庭院内的雨水引入车库集水坑内统一排出； 2、地下车库集水坑、排水沟布置（车库排水沟现浇、采用成品复合材料盖板，避免噪音，不使用铸铁盖板）； 3、此部分提排水含有车库地面污水，不可进入雨水收集系统，不可直接进入水体； 关键点： 1、区分不同水质，控制排出口外网接点；,2.2.6 地库排水方案车库典型集水坑布置,雨水提排示意,2.1 总图篇 2.2 地库篇 2.3 设备及配套篇 返回目录,2.3.1 强电系统（外线）,插图,一、一期合计总容量：13320kva 二、供配电： 在一期a-09地块地下车库设立一座开闭站，10kv双路电源引自地块南侧110kv变电站。两路电源应为独立电源，每路电源可供区域内100%负荷； 地库内设置小区变配电室6个（左图1#6#），每个小区变配电室所带范围见左图； 各变配电室容量及位置： 1）1#变配电室：800kva*2，设在b1层，150； 2）2#变配电室：800kva*2，设在b1层，150； 3）3#变配电室：1000kva*2，设在b1层，150； 4）4#变配电室：630kva*2，设在b1层，150； 5）5#变配电室：630kva*2，设在b1层，150； 6）6#变配电室：1000kva*2，设在b1层，150； 7）箱变：800kva*2，设在地上，4mx8m； 8）开闭站：1000kva*2，设在b1层，450； 容量计算规则: 独栋：12kw/户； 合院，叠院：8kw/户； 点式住宅：4kw/户； 或按照60w/估算； 关键点: 1)经咨询供电局，一期开闭站上级110kv变电站初定城北变电站,政府实施计划及建站资金来源需重点关注；, 开闭所 尺寸 m m ，共（）个；,1#,4#,2#,5#,3#,6#,箱变,开闭站,2.3.3 弱电系统,1.各地块的安防控制室是【合用】。 2.各地块的消防控制室是【合用】。 3.消防、安防控制室【合用】，其合用的控制面积: 100 ； 4.消防、安防控制室设在【地下室】，位于物业配套区； 5.通讯机房包括:电讯机房、卫星及有线电视机房、手机信号机房； 6 .各地块通讯机房是【合用】； 7.电讯机房面积 80 ； 8.电视机房面积20 ，手机信号机房20 ； 9.市政接驳点的位置及弱电管线的走向； 10.全区实现无线互联。,插图,市政管线,区内电缆桥架,区内埋地管线,市政接口,消防、安防控制室【合用】,通讯机房,有线电视机房,手机信号机房,弱电井,代表出楼管,2.3.4 给水系统,插图,2.1 给水系统 2.1.1 用水量：全区最高日生活用水量：3738m3/d；平均日用水量：1625m3/d； 2.1.2 引入口：a-1地块从周边市政给水管道上引入6根dn200的给水管道，在地块形成环状管网，保证各独立地块生活及消防使用要求。（地块室外消防一部分由周边市政管网上的消防设施保护）； 2.1.3 给水泵房：设于高层地库负荷中心； 2.1.5 分区原则：参照市政给水压力为0.4mpa进行分区。7层及7层以下为低区，生活用水由市政管网直接提供；8-17层为中区；18-28层为高区，分别由相应的生活水泵房加压后提供； 2.1.4加压设备 ：采用三套箱式无负压给水加压设备，其中中区为两套，高区为一套； a）、中区生活密闭水箱有效容积： 16立方米（两座） b）、高区生活密闭水箱有效容积： 16立方米（一座） c）、中区给水机组（加压泵组为一用一备）：单泵流量 q=10l/s，h=60m； d）、高区给水机组（加压泵组为一用一备）：单泵流量q=10l/s，h=95m； 2.1.3 给水站房设置： a）、a-06地块生活水泵房占地面积：110m2。生活水箱有效容积 ：中区16 m3,高区16 m3； b）、a-09地块生活水箱有效容积：中区16 m3，生活水泵房占地面积：55m2； 关键点： 1、地下车库内给水管线需电伴热保温，总计投资约20万元，实施阶段可增加保温厚度，降低电伴热运行费用； 2、给水市政干线穿越水体时采用地下半通行地沟；,6处入口dn200,消防水池 260m3,加压泵房 55m2,市政外网,加压泵房 110m2,给水干线穿越水体断面示意,2.3.4 给水系统,给水管线dn200,半通行地沟1400x1400,1.4m,1.4m,1.4m,消防系统 1.消防用水量： a)、室外消防用水量：15l/s； b)、室内消火栓用水量：20l/s； c)、自喷淋用水量：30l/s； 2.站房设置: 消防水泵房设于a-09地块地下一层； 3.设备选型： a)、水池体积260m3； b)、水泵选型： 室内消火栓泵（两台，一用一备）：单泵流量q=20l/s，扬程h=85m； 自喷淋泵（两台，一用一备）：单泵流量q=30l/s，扬程h=50m； 4. 分区原则： a)、消火栓系统分为两个区，17层以下为低区；18-27层为高区。统一由地下一层消防泵房供给。栓口压力大于0.5mpa的部位采用减压消火栓解决； b)、地下车库满铺预作用自动喷淋灭火系统，系统压力统一由地下一层消防泵房提供； 5.管线布置： a)、消火栓及喷洒管线均布置与车库内。敷设与吊顶下方，注意与其它管线交叉； b)、多层室内无消防类管线； c)、高层消火栓干线引入楼栋使用； d)、消防管线需电伴热保温； 关键点： 1、消火栓系统需电伴热保温，投资约为35万元； 2、自动喷洒系统采用预作用系统，报警阀前干线需电伴热保温，投资约为20万元；,插图,2.3.4 消防系统,消防水池 260m3,喷洒和消火栓 环状干线 （地下车库内）,2.3.5 中水系统,插图,中水系统： 1、中水水源：a-06、a-08、a-09地块主河道西侧部分建筑的污水作为中水水源，经过化粪池处理后接入地块内中水处理装置进行处理，达到国家中水水质标准后景观回用。 2、最高日处理水量：112m3/d;最大小时处理水量：12 m3/h； 3、中水站房：中水站设于09地块地下室，面积370平米； 关键点： 1、由于当地政策对中水回用冲厕不做硬性规定，本项目中水仅提供景观使用； 2、中水处理站位于污水来水量较高的高层住宅区域； 3、中水处理站按规范设计，就近高位排风，防止气味污染。,中水处理站 370m2,中水处理站,中水站来水范围,关键点说明： 1、靠近水系两层宅间及屋面雨水通过成品雨水沟收集进入水系； 2、水系通过自身循环系统，通过公园内人工湿地进行循环净化； 3、水体自洁循环耗电量： 循环量：8000吨/日 循环水泵（以每日运行16小时计）： q=250m3/h,h=20m,，45kw共2台 循环水泵日耗电量：1440kw 日用电费用： 1440x0.7753 =1117元,成品排水沟收集宅间及屋面雨水,人工湿地对水系进行循环净化,潜水循环泵、溢流口及防洪闸,水体自洁循环,2.3.5 小区水环境设计方案利用,2.3.6 排水系统-污水,污水系统 1、污水量：全区最高日生活排水量按生活用水量的90%计算。生活排水量：3365m3/d； 2、管线布置：全区污水由中心河道为界分别向东西两侧市政污水管； 排放； 3、排放体系： a)、室内污水采用污、废合流体系； b)、室外采用雨、污分流体系； c)、地下室污水通过提升设备排入室外污水管； 4、站点设置： a)、化粪池设置于周边绿地内，容量100m3，共10座； b)、09地块地下室设置1处中水处理站，面积370m2；处理06地块西部、08地块西部、09地块西部用户污水； 关键点： 1、09地块有餐饮的商业设隔油池； 2、污水干线与雨水排海溢流口处高程不冲突。,9#化粪池10座 100m3,雨水溢流口底高4.5米 污水管顶高1.5米,市政接口 d500 管顶-0.92,市政接口 d400 管顶0.81,污水起点 d300 管顶3.18,污水起点 d300 管顶1.10,雨水系统 1、雨水量：全区雨水设计重现期：室外场地为2年；屋面为5年。设计暴雨强：3.05l/s.ha； 2、管路系统： a)、地块以景观河为界分为东西两个区域； b)、靠近景观河的雨水明沟直接排入景观水体，通过景观水体溢流排入市政雨水管网； c)、远离景观水体部分的雨水直接通过管路收集排入市政雨水管网； d)、房屋面雨水采用外排水方式，排至室外散水； e)、宅间路雨水通过明沟排放； 3、景观补水： a)、一期地块部分屋面及地面径流较洁净雨水排入景观水体补充景观用水； 关键点： 1、保证进入景观水体回收利用的雨水洁净； 2、雨水体系的高程控制原则：入海点管顶高程为最高潮位2.68m.,2.3.6 排水系统-雨水,d600,d800,d600,d600,d800,d600,溢水口 顶6.00,起点d600 管顶3.38,终点d1600 管顶2.68,入海口d2000 管顶2.85,排出点d2000 管顶1.66,起点d900 管顶4.94,起点d1000 管顶3.38,终点d1200 管顶2.68,2.3.7 热力系统,1、采暖负荷：一期采暖总面积49.11万平米，总负荷为29.5 mw； 2、热源： a)、热源为市政集中热源，每户均预留集中热源接口； b)、各单体暂预留燃气壁挂炉条件； 3、站房布置：结合总图及地库整体布局，共建6个热交换站。市政热水主要从地块的东侧或西侧主干线引入各区换热站。详下表,4、管线布局：二次管网主干线大部分吊装地库顶板下，并入户。地库内不具备入户条件的（如：a02区叠院北侧四户），干管在a02区北侧采用室外直埋敷设，并入户； 5、采暖方式：卫生间采用散热器、其它房间采用地板辐射采暖； 6、换热站：每处换热站布置于车库内，建筑面积50m2。4号及6号换热站按照建筑条件设置高低区； 关键点： 1、热力站布置原则：靠近负荷中心；每站负担面积10万平米左右； 2、管线布置原则：尽量缩短； 3、没有地库路由的低温热水管线直埋敷设；,1#,4#,6#,2#,3#,5#,2.3.8 燃气系统,燃气系统 1、用气量： a)、住宅、商业生活用气最高小时天然气用量418.8 m3/h , 考虑 15% 未预见用气量，按481.6 m3/h计算； b)、因项目特点，一期基本为度假型产品，暂时预留燃气壁挂炉分户供暖条件：分户采暖最高小时天然气用量26