青岛市即墨市调商圈及住宅市调报告.ppt

即墨市市场调查报告,2010.4.25,第一部分,第二部分,竞争分析,地块信息,区域功能格局,经济环境分析,即墨城市概况,市场调查报告内容,即墨市城市概况,区位优势： 即墨市处于青岛市“环湾保护、拥湾发展”战略的内圈层和“一主三辅多组团” 现代化城市框架的重要节点，面临难得的发展机遇，拥有广阔的发展空间。 作为山东半岛制造业基地和半岛城市群的核心地带，即墨以纵横交错的海、陆、 空线路形成了四通八达的交通网络，为客商投资提供了得天独厚的先天条件。,即墨市城市发展趋势,即墨市城市资源,城市布局：现代农业区、物流商贸产业区、城市核心区、先进制造产业带、临港产业区、新兴旅游度假区、科研教育与服务外包基地；,投资环境： 基础设施：交通便利，已形成海、陆、空立体交通的格局，辖区内供水、供热、 供气、电力、通讯设施完备。 教育：建有各类学校261所，普教、职教、成教和幼教协调发展。其中，拥有青 岛技师学院、德州科技职业技术学院等职业学校，在校生3万余人。 文化娱乐休闲：拥有港中旅青岛海泉湾度假城、天泰运动旅游度假等高端旅游项 目和电视台、博物馆、休闲广场、体育场等多处文化体育设施。 医疗保健：形成了医疗、预防、康复、科研为一体的较为完善的医疗保健体系， 已建立了“急救绿色生命安全通道”和“外商就医绿色通道”。 人居：建有多处配套住宅小区，物业管理覆盖率达100%。市区绿化面积1725公 顷，绿化覆盖率42.6%，人均公共绿地面积13.92平方米。,即墨市城市发展趋势,即墨城市经济环境分析,城市经济环境分析,2008年全市实现地区生产总值499亿元，同比增长14.8%，总量和增幅稳居青岛五市首位。 2009年以来，全市经济在保增长、扩内需政策措施作用下，呈现一季度见底、二季度企稳、三季度稳步回暖、四季度继续回升的运行态势，呈现明显 的“v”型特征。全年生产总值增长14.1%，总量突破500亿元大关，达到536.1亿元，总量和增幅居青岛五市首位。,综合经济,2008年，全市房地产开发投资达15.3亿元，比上年增长29.8%，其中：住宅12.7亿元，增长36.9%。房地产施工面积207.2万平方米，增长2.4%；竣工面积56万平方米，增长8.7%。商品房销售面积105万平方米，增长31.4%,商品房销售额29.9亿元，增长26.5%。 2009年，全市房地产开发投资达14.5亿元，比上年下降5.7%，其中：住宅11.6亿元，下降8.3%。房屋施工面积212.9万平方米，增长2.8%；竣工面积52.7万平方米，下降5.9%。商品房销售面积133.7万平方米，增长27.2%,商品房销售额45亿元，增长50.4%。,城市经济环境分析,固定资产投资,城市经济环境分析,2008年，全年全市出生人口11126人，出生率为9.96，出生性别比为110：100，死亡人口8116人，死亡率为7.27；全年人口自然增加3010人，自然增长率为2.69。年末全市户籍人口112.13万人，比上年末增加9434人，增长0.85%，其中农业人口63.13万人, 非农业人口49万人。 2009年，全年全市出生人口8983人，出生率为7.99，出生人口性别比为105.4：100，死亡人口8357人，死亡率为7.44；全年人口自然增加626人，自然增长率为0.55。年末全市户籍人口112.61万人，比上年末增加4750人，增长0.4%，其中农业人口63.35万人, 非农业人口49.26万人。,人口,更新日期： 2010-4-23,即墨市商品房销售统计,即墨市2010年3月份销售统计（按价格分段）,即墨市2010年3月份销售统计（按面积分段）,即墨区域功能格局,北部轻工 业工厂区,东部开发区,东部新区,市政、经济中心 繁华区域,小商品城批发市场,西南部富人区,该区主要以公务员、 本市经商者为主,此区域主要是以小商品 批发为主，流动人口大,属新城区、且富裕，主要的 居住人群是较为富有的本地 生意者、换房者,该区域主要体现为流动人口， 城市的几条主要交通干道 在这个区域汇聚，商业、经融、 政治主要聚集在这个区域，使得 在此区域工作的人流量大，居住的少,该区以加工型生产 企业为主，拥有大量 的职工流量,系尚待开发区域， 主要分布人群是 原始居民,东西城区分界线,一轴,两圈,即墨市人口大致分布情况,1、西南部富人区：该区主要以公务员、本市经商者为主； 2、小商品批发市场区：此区域主要是以小商品批发为主，流动人口大； 3、市政中心经济繁华区域：该区域主要体现为流动人口，城市的几条主要交通干道在这个区域汇聚，商业、经融、政治主要聚集在这个区域，使得在此区域工作的人流量大，居住的少； 4、北部轻工业产业区：该区以加工型生产企业为主，拥有大量的职工流量； 5、东部开发区：属新城区、且富裕，主要的居住人群是较为富有的本地生意者、换房者； 6、东部新区：系尚待开发区域，主要分布人群是原始居民。,即墨房地产市场部分项目,开发商：青岛豪仁置业有限公司 地址：即墨市鹤山路166号（锦茂宾馆东邻） 占地面积： 15万平米 建筑面积：27万平米 容积率：1.6 绿化率：35% 建筑业态：多层、小高层、高层 装修状况：一期毛胚、二期精装修 产权：70年 按揭：,入市时间：2010.3 入住时间：2011.12 均价：6300左右 销售率：98%,销售信息：,基础信息：,万科四季花城,主力户型：120平米-140平米三居室 主力总价：60万左右 物业管理费：2.2元/m2月 主力客户群：本地及东北做生意者、公务员 置业目的：居住、投资 置业要点：地段、居住、投资回报率、品质,开发商：宝龙集团发展有限公司 地址：即墨市通济街道办事处所辖坊子街 占地面积： 建筑面积：容积率：绿化率： 建筑业态：综合体/百货商场/购物中心装修状况：产权： 按揭：,入市时间：入住时间： 均价： 销售率：,销售信息：,基础信息：,即墨宝龙城市广场,主力户型： 主力总价： 物业管理费： 主力客户群： 置业目的： 置业要点：,开发商：青岛康城置业有限公司 地址：即墨市西部商贸新区物流中心北侧、华山二路577号 占地面积： 222952平米 建筑面积：372950平米 容积率：1.76 绿化率：30.2% 建筑业态：多层、高层 装修状况：毛胚 产权：50年 按揭：,入市时间：2008.3 入住时间：2010.10 均价：5390左右 销售率：,销售信息：,基础信息：,国际展贸城,主力户型：4080平商铺 主力总价：50万左右 物业管理费：2.2元/m2月 主力客户群：本地及外地客商 置业目的：居住、投资 置业要点：地段、交通、规模、品质、项目产品,开发商：青岛信特房地产开发有限公司 地址：即墨市鹤山路666号（锦茂宾馆西侧） 占地面积： 67830平米 建筑面积：51000平米 容积率：1.33 绿化率：35% 建筑业态：多层 装修状况：毛胚 产权：70年 按揭：,入市时间：2009.8.29 入住时间：2010.08 均价：4000左右 销售率：100%,销售信息：,基础信息：,信特名苑,主力户型：90平米-120平米三居室 主力总价：40万左右 物业管理费：0.8元/m2月 主力客户群： 置业目的：居住、投资 置业要点：地段、居住、品位,开发商：青岛永发地产置业有限公司 地址：即墨市嵩山三路以东，长江一路与长江二路之间 ） 占地面积： 万平米 建筑面积：万平米 容积率：1.2 绿化率：40% 建筑业态：多层 装修状况：毛胚 产权：70年 按揭：,入市时间：2007.6.16 入住时间：2010.1 均价：4500左右 销售率：100%,销售信息：,基础信息：,即发润发家园,主力户型： 主力总价： 物业管理费：0.55元/m2月 主力客户群： 置业目的： 置业要点：,开发商：青岛豪旭置业有限公司 地址：即墨市鹤山路170号 占地面积： 39960平米 建筑面积：56000平米 容积率：1.30 绿化率：35% 建筑业态：多层、小高层 装修状况：毛胚 产权：70年 按揭：,入市时间：2007.4.28 入住时间：2010.12 均价：4500左右 销售率：98%,销售信息：,基础信息：,上海花园,主力户型： 主力总价： 物业管理费：0.6元/m2月 主力客户群：置业目的：居住、投资 置业要点：地段、居住、投资回报率、品质,开发商：青岛双利房地产开发有限公司 地址：即墨市城西一路40号 占地面积： 80185平米 建筑面积：55300平米 容积率：1.45 绿化率：45% 建筑业态：多层、高层 装修状况：毛胚产权：70年 按揭：,入市时间：2005.1 入住时间： 均价： 销售率：,销售信息：,基础信息：,福隆名居,主力户型： 主力总价： 物业管理费：0.5元/m2月 主力客户群： 置业目的： 置业要点：,开发商：正信地产 地址：即墨市城西二路与文化路交会处西行200米 占地面积： 平米 建筑面积：140000平米 容积率：1.96 绿化率：38.6% 建筑业态：多层、小高层 装修状况：毛胚 产权：70年 按揭：,入市时间： 入住时间： 均价： 销售率：,销售信息：,基础信息：,德馨园名门世家,主力户型：90平米-150平米二、三居室 主力总价：左右 物业管理费：0.5元/m2月 主力客户群：本地生意者、公务员 置业目的：居住、投资、经商 置业要点：地段、居住、投资回报率、品质,开发商：即发集团 地址：即墨市城西片区南部（文化路719号) 占地面积： 220000平米 建筑面积：265000平米 容积率：1.2 绿化率：41% 建筑业态：多层、小高层 装修状况：毛胚 产权：70年 按揭：,入市时间：2005.9.25 入住时间： 均价： 销售率：,销售信息：,基础信息：,即发阳光城二期“铭筑”,主力户型： 主力总价： 物业管理费：元/m2月 主力客户群： 置业目的： 置业要点：,开发商：青岛银座地产有限公司 地址：即墨市泰山一路与辽河一路交汇处 占地面积： 120000平米 建筑面积：180000平米 容积率：1.47 绿化率：45% 建筑业态：多层、小高层 装修状况：毛胚 产权：70年 按揭：,入市时间：2007-06-16 入住时间：2008-06 均价：3800 销售率：,销售信息：,基础信息：,银座动感世代,主力户型： 主力总价： 物业管理费：元/m2月 主力客户群： 置业目的： 置业要点：,开发商：青岛惠中房地产开发有限公司 地址：即墨市文化路与泰山一路交汇处 占地面积： 114552平方米 建筑面积：180000平米 容积率：1.47 绿化率：45% 建筑业态：多层、小高层 装修状况：毛胚 产权：70年 按揭：,入市时间：2009-10 入住时间：2010-12 均价：3800 销售率：,销售信息：,基础信息：,中惠景园,主力户型： 主力总价： 物业管理费：0.3元/m2月 主力客户群： 置业目的： 置业要点：,开发商：青岛康城置业有限公司 地址：即墨市西部，华山二路以西，华山三路以东，黄河一路以北 占地面积： 222952平方米 建筑面积：379324平方米 容积率：2 绿化率：31.5% 建筑业态：多层、小高层 装修状况：毛胚 产权：70年 按揭：,入市时间：2008.4.26 入住时间：2010-10.31 均价： 销售率：,销售信息：,基础信息：,曼谷阳光,主力户型： 主力总价： 物业管理费：0.6元/m2月 主力客户群： 置业目的： 置业要点：,开发商：青岛祥荣房地产开发有限公司 地址：即墨市南泉镇三城路东侧 占地面积： 40000平方米 建筑面积：45000平方米 容积率：1.10 绿化率：38% 建筑业态：多层 装修状况：毛坯 产权：70年 按揭：,入市时间：2007-03 入住时间：2008-08 均价：2300 销售率：,销售信息：,基础信息：,祥荣花园,主力户型： 主力总价： 物业管理费：0.5元/m2月 主力客户群： 置业目的： 置业要点：,2008-08,开发商：青岛中天嘉合房地产开发有限公司 地址：即墨市府东路以西，大田路以南 占地面积： 202464平方米 建筑面积：127000平方米 容积率：0.62 绿化率：50.37% 建筑业态：独栋 装修状况：精装修 产权：70年 按揭：,入市时间：2008-05-10 入住时间：2009-10 均价：600万800万 销售率：,销售信息：,基础信息：,芭东小镇,主力户型： 主力总价： 物业管理费：3元/m2月 主力客户群： 置业目的： 置业要点：,开发商：银座地产 地址：即墨市开发区盟旺山西侧，金盟山庄北临，紧接青烟一级路 占地面积： 180767平方米 建筑面积：79264.87平方米 容积率：0.43 绿化率：54.30% 建筑业态独栋 双拼 联排 围合庭院 装修状况：毛坯产权：70年 按揭：,入市时间：2008-05-10 入住时间：2009-10 均价：600万800万 销售率：,销售信息：,基础信息：,一山一墅,主力户型： 主力总价： 物业管理费：3元/m2月 主力客户群： 置业目的： 置业要点：,开发商：北京和达创建置业有限公司青岛分公司 地址：即墨市温泉镇政府泉海路66号北临，紧接青烟一级路 占地面积： 306360平方米 建筑面积：68519.8