上实物业丹芙春城管理处前期承接查验工作汇报.ppt

管好自家人 当好管家人 面子给足人 上实物业丹芙春城管理处前期承接查验工作汇报材料 真诚希望得到同行指导,管好自家人 当好管家人 面子给足人 首先，要感谢江阴市物业管理协会让我得到了向江阴市物业管理同行汇报上实物业丹芙春城管理处前期进驻后接管物业的工作情况，也让我得到了向同行讨教学习的机会！ 前期接管物业是每个物业管理单位都会碰到的事情，我们的看法是：这项工作做好了，就能减轻物业管理单位以后日常管理中的压力和困难，做不好，日常管理中就会有许多说不清道不明的麻烦。 前期物业接管工作得到了国家的高度重视，建设部颁布了物业承接查验办法，对这个“办法”我们的理解是国家从政策法规上给予物业管单位合法查验“物业”的有力支持，同 时我们也感觉到“办法”是对物业管理单位查验能力的考验，也就是说我们有没有能力去查验。至少我觉得有不少方面的能力是急需提高的，否则，对接管的“物业”就难于判断它的好坏优劣，那么就会辜负了业主对你的信任，从一定意义上说，我们在这里做物业管理是不合格的。 所以我个人认为做好前期物业接管中的查验，是物业管理单位义不容辞责任。具体查验工作怎么做呢？“办法”有说法：,物业承接查验办法第三十九条：“物业服务企业擅自承接未查验物业，因物业共用部位、共用设施设备缺陷给业主造成损害的，物业服务企业应承担相应赔偿责任。”法规要求我们必须进行查验！ 第十六条对共用部位、共用设施、共用设备的概念进行了界定，告诉我们应该查验的内容。对此物业管理同行都能理解。 对照“办法”看我们实际工作做得怎么样呢？ 按理说，查验工作应该在交房前完成，但事实上都做不到先查验再接管再交房（这是中国目前初级阶段的特色）现实不允许我们这样做。 现实情况是：先交房、接管、查验。 交房前，物业管理单位必须进驻小区，也就是通常所说的前期物业管理开始了。此时我们才有可能进行查验。 我们上实物业管理中有条基本思路：管好自家人、当好管家人、面子给足人。我就是把物业接管查验当作实践基本思路的重要途径去做。让管理处的员工在查验中发现问题、熟悉家底、制定出符合实际需要的管理措施。（按公司的规范结合实际）下面我向大家汇报一下丹芙春城管理处从今年5月28日进驻小区后所做的查验工作： 一、首先培训员工。让所有的从业员工知道什么是物业管理？物业管理应该做什么事情？物业管理的核心内容是做么？花了20天的时间培训后，使员工知道物业管理的核心是对共用设施设备的管理，通过这样的管理来服务,服务业主。服务不是空话，而是通过管理去实现。因此我们前期进驻后，重点就放在设施设备的管理上。同时我们把查验的实际情况作为制定管理作业规程的依据，为日常管理奠定基础。 二、对小区的共用设施设备分类查验 1、楼层设施设备类（装在楼层“体”内的设施设备）如：强电房、弱电房、水井房、送排烟风机、应急照明、楼层显示、楼层照明等。在确定实物完好的前提下，结合管理需要绘制了“楼层井房设施设备构成图”。这样做的目的是明确楼层设施设备管理的对象内容，让工程人员全面了解“家底”当好合格的“管家人”。 按照上实物业质量管理体系的要求，管理处应该参照公司的质量管理要求“写下要做的、做到所写的、记下所做的”。因此在查验的同时，管理处制定了楼层设备房管理作业规程并配制了相应的记录表单（这里无法向大家展示具体的记录表单） 2、供配电类 查清楚电从哪里来、往哪里走、到哪个点？ (1) 小区供电原理（见图） （2）供配电关联示意图（见图）掌握物业公共用电网络，指导日常维保。,同样道理，根据管理需要管理处制定了供变电设施设备维护保养作业规程和配电设施设备管理作业规程并拟定了记录表单。我们很重视记录表单的原因是只有记录了才能反映你做了，他是保证作业规程落到实处的措施。 3、给排水设施设备类 丹芙春城小区给水分成：业主用水和公共区域用水两路管路。基本是明管，所以比较简单。但楼宇内的雨水、废水、污水排放管道还是比较复杂，所以我们在查验这方面的管道上下了功夫，在搞清楚来胧去脉后，绘制了“楼宇雨水、废水、污水排放管路图”和室内室外管道对接示意图。（见附图） 在此基础上我们在楼宇中的排放管道明管上分别贴上功能标识：如01户污水管、02户废水管、03户雨水管。为以后的维保打好了基础。 同理管理处制定了给排水系统管理作业规程并配制了相应的记录表单。 根据以往的管理经验，管理处工程部对小区所有的排水明沟都在盖板下加上圆孔过滤网，防止大的杂物垃圾掉进明沟、堵塞管道。防患于未然。（有个历史教训）,4、安防弱电设施设备类 至今为止，因分期开发原因，还没拿到竣工报告。但已交付部分的设施设备我们正在使用。所以我们还是对这类设备进行了实物查验。从查验中我们掌握了小区安防弱电系统的分类： (1)视频监视类，有26只摄像机，分布在小区地上地下； (2) 门襟对讲类，对讲管理主机、管理副机、单元门对讲、业主室内可视门铃。从功能上说可以实现单元门机与业主室内沟通、与管理主机沟通；业主室内机与管理主机、副机和单元门机沟通； （3）周界报警类，有4组报警设施； （4）巡更类； （5）车辆管理类。 （6）业主室内求助报警类（紧急按钮、燃气报警、红外幕帘） 在逐一查验的基础上，管理处制定了安防监控管理作业规程并制定了安防报警记录处置管理办法，有效处理装修期各类报警，也经受了业主测试性的报警考验。 在这过程中我们还发现了装修中随意拆改室内报警装置的行为，并进行了相应的制止和处理，保证了系统的正常运行。,5、消防系统设施设备类 由消火栓灭火子系统、自动喷水灭火子系统和室外陆地消火栓及消防结合器子系统三部分组成。对这套系统的查验花费了大量的时间和精力，因为我们大多数从业人员对此系统了解不多，秩序维护部的队长对我说：我在江阴已经做了多年的物业管理，但从来不管理消防，所谓消防主管也不懂。大多数工程都是电工出身，以前也很少关心消防，再说以前住宅以多层为主，很少有消防设施设备配置。因此目前不少物业管理小区的消防系统存在诸多隐患和问题是有历史的、客观的原因造成，包括物业管理费偏低，物业管理单位根本没有资金花在消防设施设备维护保养上等等。 原先没做好，不等于说我们现在就有理由不做好。公安部早些年前就有个关于高层住宅消防安全管理的规定文件，我们认为消防管理是物业管理的重要组成部分，因此前期进驻后，通过员工培训的形式，让从业员工懂得消防系统是否能正常运行是牵涉到业主生命财产安危的大事，对物业管理单位来说责任重大，不能有半点马虎。但光有意识是不行的，还必须懂、还必须会管理。我们就通过承接查验来培训员工、提高员工的管理能力。 在这项查验中做了以下工作: (1)首先了解小区消防自动报警系统的组成和工作原理，并查验它所有功能是否能正常发挥。,在消防自动报警系统的查验中发现的最大问题是消防电话故障不能使用；防火隔离门动作后没有信号反馈；几乎所有的防火卷帘门手动操作按钮都失效无法操作；缺少区域火灾显示盘。走过了不承认（施工单位说消防验收时是好的）确认（我们说现在不谈竣工验收，是谈承接查验，请施工方现场认定事实）逐步整改恢复的过程，现在问题已全部解决。这样做我们很累，但我对管理处的同事说：“这样做对得起业主、对得起开发商、对得起公司、对得起自己”同时我又说，上实物业的管理特色是“新、严、精、细”我们现在的做法就是在践行公司的管理特色！ （2）分子系统查验实物工作状态 A、消火栓灭火系统：查验中发现消火栓内有缺少水带、枪头、灭火器配件的现象；管路中水压增到设定压力时消火栓管道有渗水现象；顶层最不利点没有压力等。 这些问题在与施工方的沟通中一一得到解决，这解决的过程也是对我们员工有效培训的过程。这种培训比书本培训更有效。 结合查验工作，管理处绘制了消防供水关联示意图，让大家知道水从哪里来、水往哪里走、送到哪个点？ 同时按建立设施设备台帐的需要，给所有的消火栓箱编号登记，按消防安全管理作业规程每月进行检查，及时处理发现问题。,B、自动喷水灭火子系统：这个系统看起来简单，但我认为实际上比消火栓系统复杂。因此管理处还专门拟定了实物查验的计划书，把要查的内容全部列清楚，要求工程部和秩序维护部逐一查验。 查验的内容是：首先要搞清楚本小区自动喷水系统的工作原理，了解喷淋供水、湿式报警组阀和末端放水装置的构成和位置。（见附图） 其次是全面测试系统功能： （1）泄压功能：当启泵给管路增压后，观察泄压阀是否在设定的压力区能释放管路中的水，避免管路水压超过设定标准而引起爆管事件。 （2）湿式报警组阀功能：当某个喷淋末端放水（失水）后，观察对应的压力开关是否会动作、水力警铃是否会发出警报声、水流指示器有没有信号反馈、压力开关能否直接启泵？ 在这项查验中我们发现了不少问题：有的压力开关不动作，无信号反馈；有的水力警铃不会发出警报声；有的在末端放水后什么反映都没有。这样的现在告诉我们系统功能不正常，不符合接管理要求。我们同样采取发函给开发商、取系施工方，要求整改。 这样的查验工作，发现了不少问题，非旦没有得罪任何人，反而得到了开发商的认可，也有效地促使施工单位整改和完善施工中遗留的问题，对他们结到工程余款有帮助，因此各方都高兴。,承接查验工作的三点体会： 1、上实物业丹芙春城管理处抓好承接查验工作，并不是知道建设部会发一个文件，我们要应付地去做。我们的想法比较简单：小区内共用设施设备是业主出钱买的（他不懂，即使懂的也不可能去具体的查验工作，他交了物业服务费就是要请你去查）、是开发商花钱请人做的，我们前期物业服务既要对开发商负责，更要对业主负责，查清楚真实情况，是服务于开发商和业主的最好行动。也就是说要用行动来体现服务。 2、有效地培训员工队伍。按行业规定是先培训后上岗，但由于物业管理行业突飞猛进的在扩大队伍，事实上做不到先培训后上岗，只能在岗中培训。承接查验过程是最有效的培训员工的过程，让他们在过程中了解、熟悉共用设施设备，同时也通过制定作业规程来告诉他怎么管理，培养他们通过自己的管理来维持共用设施设备正常运行的本领，当合格的物业管理人员。 3、是实施有效管理的基础。上实物业的管理模式是：公司有一套管理作业规程的母板，物业管理接管“物业”后要根据“物业”个性来修改制定一套专有的作业规程（用质量管理的俗话说“