2011中信地产投资管理制度流程培训.ppt

中信地产投资管理制度流程,战略发展部 2011年4月,提纲,1、投资管理基本思路 2、投资管理制度 3、投资管理审批流程 4、项目投资作业指引 5、项目投资测算模板,1、投资管理基本思路,1）二级管控下的投资管理,5,1）二级管控下的投资管理（续）,中信地产总部功能定位设计 经营决策中心,1）二级管控下的投资管理（续）,下属城市公司定位总部授权下的项目管理中心,2）投资管理业务线构成,战略发展部,协助部门,协助部门,（战略投资中心）,设计开发部,城市公司部门,总部部门,业务归口,协助部门,协助部门,8,已进入城市，由城市公司设计开发部发起项目拓展论证工作，由总部战略发展部组织项目投资评审。 新拓展城市原则上由总部战略发展部发起项目拓展论证工作，并组织项目投资评审。特殊情况下，可由总部战略发展部授权相应的城市公司设计开发部发起项目拓展论证工作。,3）项目拓展工作分工,2、投资管理制度,10,要点： 1）适用于公司所有拟投资开发的项目。 2）项目投资决策评审会前阶段： 项目建议书（或项目简报） 战略发展部对项目的初审 相关部门预沟通 分管战略发展部的公司领导同意召开评审会,中信房地产股份有限公司投资决策评审管理制度,11,要点： 3）项目投资决策评审会阶段： 战略发展部：基于企业战略与市场环境，对项目的判断 产品研发部：方案可行性 成本管理部：成本可控性 品牌营销部：定位与售价的合理性 财务部：资金方案的可行性 法律部：交易方案的法律风险控制 形成会议纪要（专业部门意见与公司领导意见汇总整理）,中信房地产股份有限公司投资决策评审管理制度（续）,12,要点： 4）项目投资决策评审会后阶段： 按流程报送董事长/总裁、董事会、股东会等批准。 下发评审会会议纪要及项目投资批复文件，完成项目获取。 项目最终取得后签订项目开发经营目标责任书。,中信房地产股份有限公司投资决策评审管理制度（续）,3、投资管理审批流程,14,中信房地产股份有限公司投资决策管理流程,15,要点： 1）项目投资决策管理工作结束以签订项目开发经营目标责任书为标志。 2）时间节点要求： 项目材料上报后战略发展部须在2日内予以第一次反馈（否决或补充材料）。 项目材料上报后协审部门须在3日内将意见汇总至战略发展部，统一反馈给上报人（第二次反馈）。,中信房地产股份有限公司投资决策管理流程（续）,16,要点： 2）时间节点要求：（续） 接到第二次反馈意见后，上报人须在3日内按要求修改完善材料并再次上报战略发展部。战略发展部确认材料符合要求后上报分管领导，并抄送协审部门。 分管领导同意后，战略发展部在5日内组织召开投资评审会。 评审会召开后1日内，战略发展部出具会议纪要，并组织材料上报中信集团。 接到中信集团批复后2日内，战略发展部拟制总部批复并正式下发。,中信房地产股份有限公司投资决策管理流程（续）,4、项目投资作业指引,18,要点： 1）项目投资决策管理工作结束以签订项目开发经营目标责任书为标志。 2）,项目论证阶段城市评价报告,19,适用范围： 以销售型物业为主的二级开发项目 （土地一级开发项目参照执行）,项目投资决策评审报告,20,项目投资决策评审报告,21,项目投资决策评审报告,22,项目投资决策评审报告,如有相关的规划设计及成本等材料可作为附件。,23,项目投资决策评审报告,撰写要求与要点提示： 整个报告的撰写应客观、真实，引用数据尽量注明出处。 项目总体概况部分应关注大市政建设情况；对于采用股权收购形式的，应对项目收购溢价部分的处理方式进行说明。 风险分析部分应关注国家及当地行业调控政策出台后对项目销售的影响。 市场分析部分应关注未来区域内潜在供应量、区域市场的平均去化速度和价格涨幅。 项目产品定位时尽可能出具项目概念性规划方案作为指标配比的依据。 项目测算时应关注地价款支付进度及项目现金流回正的时间。,24,项目投资决策评