政协提案要点：政协委员对房地产去库存的建议

1 / 4 政协提案要点：政协委员对房地产去库存的建议 十余年来，房地产供给量的大肆扩张，导致库存巨大。目前仅贵阳市商品房待售面积就有九百万平米约十万套住房待售，还有约三万套已建成公租房闲置，而全国房地产可库存量就足够两亿五千万人居住。这些庞大的经济数据对经济运行的破坏和冲击将是巨大的。房地产去库存，是一个必须搬走的大石头。 强化职能管理，重视人民群众住房需求。住房是基本民生，是居民生活的大件消费，政府职能部门应积极加强对房源供给的管理。一要适度减少或停止商品房新建用地审批，从源头减少新增住房供 给。二要摸清住房库存底数。建议省会城市以区为单位、县级市和县城以县乡两级为单位，在同级住建局分别成立房地产去库存专项办公室，强化同级住建局宏观调控房地产业的职能。对本辖区范围的商品房进行全面申报、登记、清理、汇总，彻底摸清底数，并绘制详细的电子图版。这样也便于需求者有一个具体可靠的地方寻找、发现房源，并能对房源进行比较和选择，减少群众为买房遍地跑、到处找的麻烦。这个 &库存办公室 &可以为市民房屋置换提供便利。 跳出救市思维，充分尊重市场规律。房地产与金融机构和政府部门利益 联系交汇2 / 4 极多，容易形成相互绑架的利益格局，极易出现 &困难就救市 &思维，从而扭曲市场规律、出台一些短期效益长期不利的政策措施，给未来发展埋下隐患。十余年来，大资本对住房的垄断供给，造成房价高高在上，房企以及与房企同船共舞的相关行业和部门，早已赚的金钵满盈。所以去库存千万不能有 &市 &维，只能从建立健全市场竞争体系、打破大资本垄断等方面入手，不能让各种势力再借助房地产工具，甚至草船借箭、乘国家房地产去库存的东风，再从广大老百姓身上吸血。 鼓励房 企降价，把不亏或少亏作为去库存的底线。商品市场不可能只赚不亏，有赚有亏是市场的自然规律，商品房也不得例外。房地产大量库存，根本原因在于 &价持续企高、购买力严重不足 &开发商总是在地价上寻找高房价的原因，细算一下，地价再高均摊下来，每平方也就在 100300 元之间，而老百姓自助建房，不算地价，每平方也就在 15002000 元左右（有的乡镇个体户自建的住房用来销售，甚至才卖到 1500 元每平）。开发商的规模经济建房，单价成本应该更低。这与现实中 房价比较起来，房价高与不高，不言自明。在商品房里，开发商不应该再继续赚取高额垄断利润，而应该只是赚取因规模经济而形成的规模利润。所以去库存的关键，还在于开发商主动降价。开发商应充分认识到卖方市场已经彻底转向买方市场的现实，放低3 / 4 价格底线。 适度调整经济政策，促成更多交易机会。一是有必要全面解除限购政策。几年前实施的商品房限购政策，在北上广深等一线城市有一定作用，但在二三线城市意义不大，并且对市场价格有相当的扭曲，对流动性也有一定的干扰作用。二是金融部门要推出更多的惠民政策。通过增加住房贷款比例， 缓解居民支付压力；通过降低首付比例，增加购买可能性。三是适度调整财政政策。有一定必要通过转移支付等方式，对农民工购房实施适度财政补贴，增强购买积极性；有必要大幅降低交易税率，减少居民购房负担。 疏通去库存出口，为搞活流通开辟新渠道。一是政府收购冲抵公租房。政府可以适当收购商品房作为公租房，但是只能按照成本价收购而不能按照市场价收购，还要防止交易中的寻租行为。二是培育新的 &需 &场。从完成城镇化的人口转移规模看，依然有巨大的刚需市场。切实解决农民工户籍问题，培育刚需市场很重 要，但关键是真心真意站在农民工的立场考虑问题，对有意愿迁居城镇的农民工，除了户口外，还必须积极提供各种方便。三是探索半产权交易模式。提倡租购协同的灵活交易模式， &租就租、能购就购 &不一定像过去一样，完完全全买断住房的所有权。四是调整供给结构。结合我省大旅游、大健康等产业迅猛发展的态势，可转换现有部分房地产库存4 / 4 的使用功能，改建成旅游度假、餐饮、养老产业等使用功能，这是一个巨大