关于地产BT项目工程经济方案研究.docx

关于地产BT项目工程经济方案研究关于地产BT项目工程经济方案研究 摘 要:本文作者结合工程实例,对BT融资项目工程经济方案进行综合分析,揭示该类型项目成功因素。 关键词:BT项目 经济方案 中图分类号:F301 文献标识码:A 文章编号:1672-3791(2011)06(a)-0062-02 1 项目概况 珠海市香洲区XX房地产项目是珠海市XX村城市改造工程的项目之一。它位于珠海市香洲区105国道旁,紧邻香洲第XX小学,与正在建论文联盟设中的广州珠海城际轻轨站相隔仅100m,交通地理位置十分优越。2007年经过珠海市政府主管部门同意,XX村委会将集体自留用地100000m2作为资产与珠海市XX发展有限公司(简称A公司)合资成立珠海XX房地产开发公司(简称B公司,2007年5月成立)。本项目规划许可容积率为3.0,项目绿化率35%,由20幢2030层建筑组成。其中地上总建筑面积30万m2,其中幼儿园建筑面积2200m2,会所建筑面积2500m2,临街商业建筑面积12000m2;地下室一层,约8万m2;其中人防面积40000m2。地上建筑分二期开发,每期15万m2。工程拟于2007年9月开工,2010年8月完工,建设项目工期3年。项目建设投资总额约为十亿人民币。 按照X村委与A公司双方初步协议:XX村委以100000m2用地作为资产入股B公司,占35%股权;它主要负责建设用地的拆迁及场地内青苗等的迁移及清理,以及协调维护公司与村委所有村民的关系(发生费用不计入B公司帐目)。XX村委除获得规划指定区域56070m2(室内面积)房产外,不参与B公司经营及分享利润。A公司占B公司65%股权,负责建设经营香洲区XX房地产项目;在XX村委指定区域面积房产完工之前,A公司需提供9000万元保证金,存入XX村委指定账户。因A公司资金实力有限,经取得XX村委同意,项目决定采取BT模式开发。经多次协商考察,A公司、XX村委拟邀标确定C建设开发总公司(简称C公司,国资委大型企业之附属子公司,主营房地产开发、建筑施工等,公司自有资金较充裕,已在全国多个城市开展BT投资业务;且该公司与珠海市政府部门有良好合作关系。)为BT项目投资人,负责投资建设该房地产项目;项目移交方式为:竣工后立即正式移交,发起人付清主办人剩余全部款项。在确定C公司为该项目投资人之前,B公司已经成立并开始运作,项目公司已完成拆迁、初步设计,并办好国有土地使用证、建设用地规划许可证;且村委已经与建设用地有关系的所有村民的用地补偿协议。在办理国有土地使用证中,A公司根据珠海市政府要求,交纳了集体用地更换为国有用地土地补偿款,共计9000万元人民币。 按照初步协商,本项目三方在项目中主要角色及分工见下。 村委:提供土地;负责土地拆迁;协调项目与周边单位、村民关系。 公司:项目最主要发起人,项目立项成功的关键人;负责土地使用性质转换,并缴纳土地费;负责协调项目规划、设计;负责协调与当地政府部门关系;办理政府相关批文。 公司:利用公司优势,推进土地抵押贷款等项目融资;建设管理项目;负责项目销售。 2 项目经济可行性分析 根据本项目的实际情况,本文主要从XX村委、C公司、A公司角度,通过财务可行性研究,来探讨投资人利润获取模式;通过该项目实际情况,来探讨具体操作风险,以研究说明BT项目在房地产应用中的可行性。 (1)项目整体财务可行性研究。综合以上资料,项目可行性研究基本数据如下:总建筑面积(m2):38万;地上建筑面积(m2):30万;销售住宅建筑面积(m2):21.33万;地下室面积(m2)8万;住宅售价:5500元/m2(注:周边一公里内成熟楼盘销售价位约在60007500元/m2,考虑各种风险因素,本楼盘定位稍低于周边项目价格。);商铺售价:10000元/m2;商业贷款利率:7.47%;企业所得税率:25%;内部基准收益率:20%;建成归还村委会万平米(建筑面积)。另根据项目所在地珠海市建筑市场及政府规定收费等,本人根据企业制订定额标准等,测算出该项目投资额及利润,得到建设开发该项目静态收益见下表(表1)所示:该项目静态收益为21392.5万元0,该项目有投资价值。(注:根据企业标准要求,地下室共8万m2的人防、车位等经营收入未计入静态收益。) (2)开发项目市场销售分析研究。本项目拟采用蒙特卡洛法对项目的销售状况进行模拟计算,以确定项目销售风险。影响该项目净现金流计算模型变量分解图见图1。确定子变量的分布特征。分析子变量的分布规律,采用一定的方法(历史资料统计或专家调查),估计其分布特征及分布参数。由于珠海房地产市场资料的缺乏,本文各子变量的分布参数仅能通过专家调查咨询获取。按照上图分解结果,本文采用专家调查法经整理后的数据,得到各子变量的分布估计值(如表2);确定各子变量的参数后,即进行10000次模拟运算。其计算结果见表3所示;模拟计算结果分析:本项目在BT项目移交期内,项目资金流入为正值,出现负值的概率仅为9.79%,因此,若该项目发起人支付能力较差,仅依靠项目经营,公司也能收回投资额,支付风险较低。综合项目静态盈利状况分析及BT项目在合同期内支付风险较低的研究结果可知,该项目财务上可行,有投资价值。 3 BT项目收益分配研究 XX村委会、A公司、公司作为该项目最重要的三个利益相关者,如何分配协调他们的利益,即分配项目经济收益是项目能否成功的关键。 (1)XX村委会的经济收益研究。对村委的收益研究,我们以它与公司的合作条件作为研究的基础,即:村委划出集体用地100000m2,获得56070m2套内面积住宅(折合建筑面积按万m2计)。根据珠海该地区的市场调查资料:集体用地转让价为200万/亩(折合为3000元/m2),XX村委会的经济收益如下式: 75500-103000=8500万元 由上可见,村委可以接受合同协议条款。 (2)公司的经济收益研究。为测算本项目公司在的实际投入资金,根据本工程的规划设计以及公司的工期要求,项目住宅及商铺均按照80的销售率,住宅销售价位在5500元/m2,商铺销售价位在10000元/m2的条件 下,编排出该项目施工进度横道图(甘特图),并以横道图为基础测算出施工中不同时期现金流量。按照公司内部投资额年静态收益率不低于25的原则,该项目实际占用资金的收益率应不小于17603万元。仔细分析该BT项目产生利润的途径,在BT项目合同谈判中,C公司利润可依据如下组成:根据测算,C公司负责建筑安装部分造价为:75024.4万元,若按照广东省2006建筑定额不下浮,C公司下属企业承包该项目全部施工任务,利润可达15,即:11256.4万元;项目静态利润中的一部分,约13000万元;合计22256.4万元。若按照上述测算结果,项目实际测算投资利润率28.0%25%(公司规定值),此项目有投资价值。 (3)公司的经济收益研究。在项目中,公司共出资10500万元(土地转让费9000万及销售费1500万),其获取的利润或未来的权益包括如下:项目税后利润约:21392.5130008392.5万元;项目万m2地下室经营权。按照规划设计:地下室有共2000个车位,按市场该项目车位销售价约为12万/个,预计获利2.4亿元人民币;会所经营权;项目小区物业经营管理权。其中合计32392.4