2013年10月全国房地产市场月报（31页） .ppt

嘉联地产2013年10月市场月报,2,申 明,注：本报告中如无特别注明，所有数据均为备案口径,3,嘉联地产2013年10月市场月报,市场资讯,一级市场,二级市场,市场展望,一、北改片区产业定位:区域性国际贸易主体功能区,嘉联点评：根据“北改”规划，成都市中心城内以批发为主的商品交易市场都将逐步外迁至第二圈层地区发展。随着批发市场整体迁移，最后呈现的是以成都国际商贸城、物联港以及海宁皮革城为主体的国际商贸区，成为城北新型专业市场的最大规模的前沿阵地。政策红利加上商业集群效应，城北国际商贸区将聚集了庞大的商户和消费人群，近期城北成交量的向好，也充分说明了该区域价值不可估量。以后随着区域成熟度的逐步完善和商户的大批入驻，区域的存在价值会愈发凸显。,14日，发布的成都市“北改”区域产业发展规划，明确提出要打造北城产业改造的生态链，形成以现代商贸业为核心，以商务服务、文化创意、科技研发、旅游休闲和金融服务为支撑的“1+5”现代服务业体系。 北改”片区产业定位上，发展规划首次给出了明确指向区域性国际贸易主体功能区。据此，北改片区将打造现代商贸业为主导的国际化、高端化、现代化的产业发展基地。商务服务业布局引导则将构建“一轴三区”的商务服务业空间发展格局。包括人民北路商务综合发展轴和人北商务核心区、猛追湾rbd休闲商务区、新成华大道创意总部区。,5,二、成都首套房贷利率上涨,进入第四季度，银行也进入回款高峰期。据悉，四季度各银行的贷款规模基本被耗尽，银行的主要任务是回款，包括建行、工行、交通银行、农业银行和邮政储蓄等银行都相继调高了首套房贷款利率，根据贷款人个人资信情况基准利率上浮了5%到10%不等。,嘉联点评：除了上调首套房贷利率外，四季度各银行的贷款规模基本已被耗尽，银行的主要任务是回款，对于新增贷款大多放慢放贷。特别是对于利润微薄的房贷，收紧或上调首套房利率也是当下银行的最适策略，但对于购房者来说或会打击其购房积极性，从而放弃购房。房贷的收紧，对于年底冲业绩回款的开发商来说会有一定的影响。,三、房贷利润下降 部分银行房贷占比从80%降到55% ？,6,近期出现的房贷紧张现象引发了“停贷”传言，对此央行表示，个人房贷规模并未缩减，银行体系内资金充裕。那么为何出现贷款难？调查发现，由于房贷利润下降，银行开始调整贷款结构，更愿意投向小微企业，不过由于房贷能带来大量客户，银行不会停发房贷。,嘉联点评：近期，面对市场上“停贷”的传言，央行表示未出台停房贷政策，房地产信贷政策方向无改变，虽然房贷没有停发，但实际审批速度放缓。虽然各商业银行并未出台明确的个人房地产按揭贷款停贷政策，但由于前三季度部分银行的个人住房贷款增长较快，从9月以来，一些中小型银行在贷款结构方面有所调整，部分城市个人住房贷款的审批和发放时间有不同程度的延长。房贷收紧对开发商不利于其楼盘销售以及涨价。还有一种可能，房贷收紧作为一种信号，政策的宽松面若有改变，继而开发贷款等收紧，那开发商就会面临资金紧张的问题。,7,四、房企三季报全线飘红 钱多地少土地市场或将持续升温 “,嘉联点评：今年以来，一、二线城市刚性和改善性需求的持续释放，使房企取得了良好的销售业绩，加上开发商融资渠道的拓宽及成本的降低，使之在土地市场“出手阔绰”。转战一、二线城市房地产开发已成为实力房企的共识。不少房企目前均有土地补仓的需求。随着楼市销量的节节攀升，以及融资状况的好转，上市房企资金将更加充裕，接下来可能会加大在重点城市的拿地力度，一线城市地价或将继续被推高。,截至目前，沪深两市152家房地产上市公司的2013年三季报已基本披露完毕。从财报披露情况看，房企业绩总体上仍以同比增长为主。数据显示，仅有14家上市房企净利润亏损，几乎实现了“满堂红”，万科等标杆房企更是业绩增幅明显。 数据显示，在已披露三季报的上市房企中，超过80的公司业绩报喜。其中，世荣兆业以净利润469331的同比增幅独占鳌头。除金地集团外，以招商地产、保利、万科为首的龙头房企在2013年前三季度的业绩延续着一直以来的强势表现，净利润同比增速均在20以上。其中，招商地产19月实现归属于上市公司股东的净利润3605亿元，较上年同期上涨4906；保利地产实现净利润4612亿元，较上年同期上涨2071；万科实现净利润616亿元，同比增长2127。,8,嘉联地产2013年10月市场月报,市场资讯,一级市场,二级市场,市场展望,9,2013年10月成都供应土地13宗，总面积为531.7亩，供应面积环比下降80.7%。其中6宗位于主城区，3宗位于近郊，4宗位于远郊；就土地用途而言,4宗为住宅兼商业，2宗为商业兼住宅，5宗地为商业用地，2宗为纯住宅用地。,土地供应,土地供应位置标示,10,1,2,3,13,5,10,11,9,12,11,土地成交,2013年10月，成都共成交土地22宗，成交面积1473.66亩，环比上升80.09%。 成交土地中，主城区8宗，近郊4宗，远郊10宗。 土地市场本月成交量较上月上升幅度大，中节能绿以98%的本月最高溢价率成交，保利、海亮、华润、华宇、宇众、新源等均以高于起拍价成交。,主城区,土地成交,12,郊区,13,土地供求走势分析,10月土地成交22宗，成交面积1473.66亩，环比上升80.09%，本月土地总成交金额64.8亿元，环比下跌10.3%。本月成交环比虽有所上升，但土地出让总金额却有所下降。 10月，成都土地市场明显开启了放量的闸门，土地供应量与之前几个月相比明显增多。但从成交价来看，已不见九月的高温。究其原因，除了缺少优质地块外，远郊地块占比大难抬价也是重要的原因。,14,嘉联地产2013年10月市场月报,市场资讯,一级市场,二级市场,市场展望,15,主城区住宅市场,2013年10月，成都商品住房批售预售证60张，其中主城区批售42张预售证，比上月增加11张。 成都商品房批售住宅面积156.23万平米；其中主城区101万平米，环比下降48.5%。 本月主城区住宅市场供应面积33.59万平米，环比上升、同比下降。,主城区住宅供应情况,主城区住宅供应走势,单位：万,主城区住宅市场,主城区住宅成交情况,成交量：2013年10月，成都主城区住宅共成交7100套，环比上升1.95%，同比上升39.13%。成交面积为67.65万平米，环比上升1.46%，同比上升31.84。 成交均价为9886元/平米，本月均价环比上升1.23%。主城区住宅成交金额约为66.88亿。,16,17,主城区住宅市场,各区域住宅成交状况,从成都市主城区各区10月成交量来看，高新区成交量继续居于首位，共1966套，成华区居第二。金牛区成交369套，为主城区最低。 在成交均价方面，本月锦江区成交均价为全市最高，为11808元/平米；武侯区成交均价为全市最低，为8794元/平米。 高新区的中铁西城、玛赛城和中德英伦城邦占主城区成交前三位置。,18,主城区住宅存量,若以12年的平均月销售速度计算，主城区消化目前的存量套数大概需要10.8个月；存量面积大概需要12个月的消化时间。 从区域来看，按照目前各区的销售数据，锦江区的销售压力最大，消化存量套数和面积均需要19个月以上。而武侯区销售压力最小，消化存量套数需要8.4个月，消化存量面积需要9个月。,19,近郊 ：商品住宅成交,成交量：2013年10月成都近郊商品房市场住宅共成交12231套，环比持平，同比上升155%；成交面积为116.6万平米，环比持平，同比上升147%。 从本月的成交情况来看，双流成交量居近郊成交的首位，成交面积为30.76万平米，新都区成交面积位居第二；温江成交面积最低。 郫县的天邑宏御花园、双流的中信城，龙泉驿的霏红榭庭院位居近郊面积成交前三名。,20,远郊 ：商品住宅成交,成交量： 2013年10月成都远郊商品房市场住宅共成交3260套，环比上升6.78%；成交面积为32.2万平米，环比上升3.2%。 从本月的成交情况来看，金堂县的成交量居远郊成交的首位，成交套数为814套，成交面积为8.10万平米；崇州成交套数最低。 邛崃市的嘉和首座、彭州市的置信逸景苑，邛崃市的尉洪拉菲1987成交量占据远郊成交前三排名。,21,本月住宅成交排名top10楼盘,本月成交面积排名top10,本月成交套数排名top10,22,别墅市场,10月成都市共成交别墅218套，环比下降25%，同比上升89.5%。成交面积6.18万平米，环比下降33.3%，同比上升100%。 10月主城区别墅成交16套，近郊成交124套，远郊成交78套。 10月别墅成交量环比有所下降，从近几月的成交数据看，5月出现了成交低潮以后持续回升，7月成交为近几月最高，8、9、10月持续回落。,大成都范围内10月别墅成交走势图,23,重点物业形态销售走势,各类型别墅成交中，联排别墅最多，为102套，其次是独栋56套、叠拼47套、双拼13套。其中联排别墅成交面积占总成交量的49.5%，集中于万科五龙山公园和龙湖悠山郡。 本月别墅成交较上月有所下降。,别墅各物业形态成交走势,24,存销比上升，销售压力增加,从12年8月存销比的大幅上升后，年底有所减缓12月为18。13年从1季度的供求比来看，均小于12年下半年。本月存销比较上月有所上升，销售压力有所增加。,25,本月别墅成交排名top10楼盘,本月别墅市场销售面积排名,本月别墅市场成交套数排名,26,商业市场,本月主城区商业成交面积5.18万平米，环比下降27.34%，同比上升13.3%。 高新区成交面积1.92万平米，为主城区成交量最高。金牛区成交面积最低。 本月主城区商业成交有所下降。从近13年的成交情况看出，成交处于平稳震荡区间，震荡幅度较小，成交相对稳定。,主城区商业情况,成都摩尔国际汽配城、汇锦城、城投下一站都市商业备案面积排名前三。,27,商业市场,本月近郊商业成交面积4.73万平米，环比下降14%,同比上升109%。 新都成交面积2.4万平米，占总成交量50.7%，成交面积居首位。龙泉驿成交面积最低,近郊商业情况,本月近郊商业成交环比有所下降。元瑞国际家具博览中心、蓝光空港总部基地（蓝光空港国际城）、明新国际新城为近郊成交面积前三名。,28,主城区写字楼市场,本月主城区写字楼成交425套；成交面积7.06万平米，环比下降33.89%。 城南写字楼体量较大，且品质较高。高新区成交量居首位，成交面积占到总成交面积的49%；成华区和青羊区成交面积最低，仅占3%。 蜀都中心、时代豪庭、万科金色海蓉分列主城区写字楼成交面积前三名，其中蜀都中心成交7846平米居第一。,29,嘉联地产2013年10月市场月报,市场资讯,一级市场,二级市场,市场展望,市场展望,30,宏观层面：根据“北改”规划，成都市中心城内以批发为主的商品交易市场都将逐步外迁至第二圈层地区发展。随着批发市场整体迁移，最后呈现的是以成都国际商贸城、物联港以及海宁皮革城为主体的国际商贸区，成为城北新型专业市场的最大规模的前沿阵地。政策红利加上商业集群效应，城北国际商贸区将聚集了庞大的商户和消费人群，近期城北成交量的向好，也充分说明了该区域价值不可估量。以后随着区域成熟度的逐步完善和商户的大批入驻，区域的存在价值会愈发凸显。 土地市场： 2013年10月成都供应土地13宗，总面积为531.7亩，供应面积环比下降80.7%。其中6宗位于主城区，3宗位于近郊，4宗位于远郊；就土地用途而言,4宗为住宅兼商业，2宗为商业兼住宅，5宗地为商业用地，2宗为纯住宅用地。成交土地22宗，成交面积1473.66亩，环比上升80.09%。 住宅市场： 2013年10月，成都主城区住宅共成交7100套，环比上升1.95%，同比上升39.13%。成交面积为67.65万平米，环比上升1.46%，同比上升31.84 %。近郊商品