2014成都龙湖金楠天街·金楠时光项目研究（40页） .ppt

龙湖金楠天街金楠时光,正合地产顾问有限公司 二零一四年八月,成都市东城根上街95号成都证券大厦2、9f chengdu securities building 2, 9shangjie, , chengdu dongcheng root no. 95 f /,赢商网8月福利活动： 上传1份，可马上免币下载1份；上传3份，可下载vip资料。 活动时间：2014年8月11日9月10日 /zt/fouryears/# 注：本活动每月各不同，请添加qq：2104223640了解当月活动 （添加后可享受每日优质免币资料和2币资料实时推送）,内容纲要,1区位解读,2项目分析,3营销推广,4市场表现,5 总结,项目区位解读,区位及交通 区域配套 区域房地产格局 区域物业现状,【区位及交通】项目位于2.5环-3环，外双楠片区，近享地铁七号线及多条城市干线,所处区位：该项目地处外双楠片区，处于城市西2.5环3环之间，西邻武侯国际新城，北接光华和外浣花片区，东邻双楠片区，南连红牌楼片区。 交通条件： 主要交通干道：晋阳路、 2.5环、3环 轨道交通：地铁七号线 （依附2.5环），预计2015 年即可开通,2环,【区域配套资源】区域教育、医疗、公园配套较完善，档次中低档，但公园等休闲设施相对较远,项目3公里范围内教育、医疗、公园配套完备，生活便捷度高 教育：果堰中星幼儿园、青苹果幼儿园、晋阳小学、太平小学、晋阳中学、西南财经大学 医疗：晋阳医院、省妇幼保健院、康骨医院、成都市第三人民医院双楠医院、省人民医院 公园：清水河公园、浣花溪公园、永康森林公园 由周边居民主力收入档次所致，邻近项目区域配套档次偏中低档 邻近项目的果堰中星幼儿园为老居民区的配套幼儿园，晋阳医院是社区卫生服务中心，配套档次均偏中低。由于配套条件限制，项目或不具备打造高档小区的条件,【区域房地产格局】区域主要由本案所在品质住宅区、老川藏沿线的商贸区及人民南路武侯工业园的商务办公区组成,本案,商业布局在老川藏路沿线，商务办公主要布局在人民南路沿线和武侯工业园 本案所在片区为品质住宅区，主要发展高品质住宅，合理发展商务和商业,【区域物业现状/住宅】区域人口数量庞大，但收入水平偏低，住宅潜在刚性需求巨大,西部智谷,女鞋之都,家居建材,汽配汽贸,表：区域主要产业人群收入情况,1、五大花园中低端居民聚集区,【区域物业现状/住宅】区域大型居住社区聚集，项目邻近区社区档次偏中低，外围多为中高档和高档成熟居住区,2、武侯国际新区中高档居住区,3、双楠传统中高端住宅区,4、高升桥、肖家河传统中 高档居住区,5、汽贸汽配、家居建材、 鞋类贸易专业市场,【区域物业现状/商业】周围商圈以中低档次商业为主，业态综合功能性弱；潜在商业体量大，未来竞争激烈,区域内已形成金沙-光华、双楠-红牌楼两大成熟商圈，商圈内商业涵盖购物中心、百货、大卖场和社区底层商业，档次以中低档为主，较为经营成熟； 目前商业项目均开业时间较早，体量偏小，零售类商业占据绝对主力，业态综合功能性弱. 未来商业供应量较大，达66.5万方,大悦城,首信汇,国际金花城,世纪百合,上风港时代广场,【区域物业现状/办公】区域现有办公物业档次较低；但区域商务办公需求旺盛，在租/售写字楼市场表现良好,图：区域内办公物业入住率情况表,70%,整体去化情况良好，月均去化1300-3700/月,表1：在租办公物业档次等级情况表,整体以乙级为主，档次较低,表2：在售办公物业销售情况,【区域总结】,休闲配套缺乏、住宅刚性需求显著 大型综合体商业空白，商业市场竞争激烈 办公物业市场机会较大,项目分析,项目基础信息 项目定位 项目地块四至 项目地块条件 项目整体规划 产品分析,赢商网8月福利活动： 上传1份，可马上免币下载1份；上传3份，可下载vip资料。 活动时间：2014年8月11日9月10日 /zt/fouryears/# 注：本活动每月各不同，请添加qq：2104223640了解当月活动（添加后可享受每日优质免币资料和2币资料实时推送）,【项目基础信息】晋阳路综合性大盘，集住宅、商业、酒店、办公为一体,金楠天街金楠时光效果图,【项目定位】城西中产阶级品质生活中心沿袭“天街系”风格，代言整个区域市场，偏重商业产品价值挖掘,整体定位城西中产阶级品质生活中心,西南成都的核心商业坐标 时尚生活样板,商业产品定位,城西核心一站式购物中心 生态景观体验式购物街区,住宅产品定位,璀璨天街之上的都会华宅,【地块四至】东临主干道，昭示性最强，西南通达性弱，人气不高，北接中央花园三期，人气较旺,规划道路,规划道路,规划道路,千盛百货,晋吉北路东临千盛百货，是集聚人气的重要展示面,铁路与项目相距约100米，对项目居住存在噪音影响,规划道路，尚未通车,中央花园三期,【地块条件】地块主展示面的加油站，地块边铁路阻隔为地块硬伤，但地价具成本优势,地块东北角、晋阳路与晋吉北路交汇点、人群主要聚集区有一处加油站，此处是商业主力展示面，成为地块发展硬伤。 同时西南处的铁路也将项目与外部区域隔绝。,【整体规划/金楠天街】十字分割，整体布局为3住宅组团+1商业组团+风情商业街+酒店公寓+soho,项目总占地145亩，总建筑面积55万方，其中自持商业部分为13万方。产品线涵盖了高品质住宅、大型购物中心、峡谷风情商业街、临街底商、星级酒店(据说为五星级)和soho办公等业态。 项目地块一分为四，开放商业街区与外部城市道路交汇形成八个街角开放广场，吸引人流走向面积等同于足球场的中心景观广场，提供九个城市公共开放空间，把人流由外围空间向中心广场集合，形成 mall、两街、九中心的灵动格局。,【整体规划/金楠天街】峡谷风情商业街联接三大中庭景观节点，但未彻底实现人车分流,园林景观,【整体规划/金楠时光】一分为二，每部分住宅与商业互相搭配；人车实现分流；两大中庭景观节点处于各部分中心处,车行线,人行线,整体一分为二，每部分均包括住宅与商业 两大景观节点处于每个部分的中心处 人行线与车行线分开，人车实现分流,景观节点,【产品分析/住宅】金楠天街住宅面积区间70-130，金楠时光面积50-110；主力面积段70-90占比超过六成,金楠天街住宅面积区间70-130，主力面积段70-90占比达67% 金楠时光面积50-110；主力面积段70-90占比达61%,【产品分析/住宅】户型点评,优势 客厅开间3.6米，大开窗，采光较好； 次卧配转角飘窗，视景和采光效果良好； 动静分区明显，互无打扰。 劣势 客厅及卧室均无阳台，观景效果较差； 客厅及餐厅处面积浪费严重； 卧室面积较小，影响舒适度； 该户型几无赠送，性价比较低， 主卧与卫生间对视，私密性较差，为风水大忌； 厨房空间较小，不利用布局及使用。,优势 整体方正合理，入户玄关保证私密性； 客厅和次卧均有飘窗，客厅飘窗开间达3米， 保证通风和采光； u型厨房充分利用空间，操作便捷； 劣势 户型仅一面采光，主卧为全暗户型，采光较差； 面积浪费严重，且无赠送，性价比低； 户型未配置阳台，观景效果差；,【产品分析/住宅】户型点评（目前在售精装产品）,优势 户型通透，布局紧凑，两房变三房，空间浪费率低； 动静分区明显，互无打扰； 三分离式卫浴设计，干湿分区； 独立阳台，观景效果较佳。 劣势 该户型几无赠送,优势 整体方正合理，独立入户玄关保证私密性； 超宽客厅开间，连同观景阳台，保证观景效果； 劣势 该户型几无赠送,79三室两厅,90三室两厅,【产品分析/商业】金楠天街商业面积区间30-501，主力面积70-90；金楠时光面积6-170；主力面积段30-50,金楠天街住宅面积区间30-501，主力面积段70-90占比约为20% 金楠时光面积6-170；面积段70-以下占比超过57%，50以下占比最大，主力面积为30-50平方米。,图1：金楠天街商业面积段占比,图2：金楠时光商业面积段占比,基本为30-50,【产品分析/商业】项目集中商业共计13万方，采用自持经营的方式，目前已确定部分类型的主力店,经营方式：自持经营的方 总体规模：13万方（相当于2.5个双楠伊藤），未来将作为项目甚至区域的日常配套。 主力商家：目前招商已完成70%，已签约入住的主力店有星巴克、永辉超市、丝芙兰、恋爱珠宝、新元素餐厅、常乐足道、德仁堂美容养生馆、cgv4d电影院。,赢商网8月福利活动： 上传1份，可马上免币下载1份；上传3份，可下载vip资料。 活动时间：2014年8月11日9月10日 /zt/fouryears/# 注：本活动每月各不同，请添加qq：2104223640了解当月活动（添加后可享受每日优质免币资料和2币资料实时推送）,【产品分析/商业】峡谷式风情商业街3-4层，采用日本难波城峡谷式商业理念，层层退台设计，增加购物环境的体验感,园林景观,层层退台式设计，营造了开放式商业空间，注重体验式购物消费。,连廊设计使得各区域交通更为优化、顺畅，提升可达性；增强了购物的趣味性。,赢商网-运营中心，最专业“商业地产在线商学院“，海量专业资料每日更新中！ 资料下载地址：/,【产品分析/soho】soho产品临晋阳路昭示性较好，面积控制在33，是区域较为稀缺的小户投资产品,均为33平方米左右的面积,临晋阳路，昭示性较好； soho产品单层34户，共四部电梯，配备商务大堂、公共部分精装修； 均为33平米的小户型，户型方正，无公共卫生间，每户均预留上下水位置； 单层面积约1200平米，1-3层为商业，4-20层为soho公寓， 产品定位：soho办公公寓、酒店式公寓,【产品分析/细节】金楠时光，22项精装细节关怀，全面体现龙湖便捷舒适的精装生活,营销推广,目标客群定位 营销节奏及推广 现场展示,赢商网-运营中心，最专业“商业地产在线商学院“，海量专业资料每日更新中！ 资料下载地址：/,【目标客群定位】商铺主要针对区域商户和龙湖品牌追随者，住宅则锁定在区域地缘性客群和流动人群,前提：项目地块属性为商业地块，兼容部分住宅，且要求住宅90平米以下户型不低于70%，奠定了住宅为刚需首置产品 客群：周边人口基数大，收入低，潜在刚性置业需求巨大，项目住宅产品的客户锁定在周边的地缘性居住人群和区域流动人群,住宅,前提：小面积，低总价 客户：低总价能承受的人比较多，更能吸引各地投资者,前提：投资价值高，5-8年固定租约，起始回报率5% 客群：针对城西的生意人用以自买自营，同时也有龙湖品牌影响力带动的投资者,soho,商铺,【营销及推广】密集开盘，线上线下结合推广，极力突出龙湖地产的品牌影响力、天街产品的市场口碑和双楠区位超大整体三大卖点,核心卖点：龙湖“天街”系+双楠+超大综合体,线上媒体动作： 报纸硬广/公交站台/软文炒作/联手新浪乐居等网络媒体进行购房优惠 线下推广活动： 城西及城中人群聚集区小型展示和派单,开盘进度时间表,【营销现场展示】打造品质感极强售楼部，样板间重点凸显开阔横厅和转角窗的观景效果，极具感染力,售楼部外景,横厅,景观层次,主卧转角飘窗,市场表现,本项目量价表现 本项目客户情况 竞争市场,【项目量价表现】本项目价格偏高；但入市畅销，各物业类型走量十分可观，市场接受度较高,畅销：住宅月均去化6700/月以上，soho月均去化1481 /月，商铺月均去化2196 /月 价格：均价偏高，住宅及soho单价超过9000元/,价格偏高,畅销,【项目客户情况】城西地缘性客户为主，占比接近60%,图1：项目客户情况,地缘,1、生活在项目附近 2、工作在项目附近 3、出行动线经常经过项目 4、有亲密的亲戚居住于项目附近,【竞争项目表现/住宅】适价畅销，综合价格、区位优势及龙湖品牌效应三大优势抢占刚需客户市场,与红牌楼片区相比，本案在价格上更具有优势；与武侯国际新区相比，不具备价格优势，但区位条件更优；外双楠片区内，龙湖品牌效应更具优势。,注：数据来源于整合数据库及踩盘数据,【竞争项目表现/商业】高价畅销，凭借龙湖天街系的品牌效应及区位优势，金楠天街吸引了大批龙湖跟随者,竞品主要集中在武侯新区，金楠天街更具区位优势，主力面积较大，总价较高，但销量可观,买商铺的人一般经济基础都还算好，更看重的是未来商业的投资价值，人们对龙湖天街系商业的投资价值很看好。对于这类投资者来说，价格不是问题。我们还有一些客户是以前的业主带来的。 置业顾问访谈,注：数据来源于整合数据库及踩盘数据,【竞争项目表现/办公类】高价平销，办公物业采用控面积控总价