东方金石客户问答1.doc

东方金石客户问答一、 项目概况1、 问：东方金石的位置？答：位于青岛胶南市珠海东路288号，珠海东路与温州路交汇处，胶南市政府的东侧。2、 问：东方金石项目交通是否便利？乘坐几路车可以到达？答：项目交通便利，乘坐2路、202路车可以到达东方金石。3、 问：东方金石周围的空气质量怎样？答：东方金石面海，可以欣赏到270的全海景、与灵山岛隔海相望。有大珠山、小珠山两个天然大氧吧，并且附近没有工矿企业，空气质量良好。 4、 问：为什么大厦命名为东方金石？有什么寓意？答：因为我们的建筑富含时代气息，它包含了时尚、品味、健康、向上、成功等现代事业气息，东方金石就是新事业成功的印象。5、 问：东方金石共分为几期？答：东方金石共一期开发 。6、 问：东方金石的地理位置怎样？有无投资的价值？答：（1）东方金石位于胶南政府的东侧，胶南政务、商务的核心位置，伴随大青岛战略的发展，青岛沿海发展西移，可以看出东方金石的升值潜力具大。（2）胶南水城的不断完善，以及水城度假误乐和五星级酒店的不断开工建设投入使用，使项目周边人气的快速聚集，更加提升了东方金石的地段价值。前世界首富李嘉诚说过：第一是地段，第二是地段，第三还是地段，项目地理优越，区内环境优美宽广是最适合办公地理位置。（3）东方金石是青岛胶南配套齐全、环山正面临海的大型景观商务楼盘，风水绝佳；步行3分钟以内即可到达胶南水城海水浴场， 一年四季雾气较少，温度适宜，适合长年办公，随着公司入住办公数的提高，对东方金石升值潜力的提升有很大的促进作用。 7、 问：东方金石的建筑指标？答：东方金石建筑面积约为84000平方米。建筑密度：8、 问：容积率为什么这么高？答：因为东方金石是高层商务楼，建筑总面积较大，因此容积率比较高。9、 问：东方金石项目是毛坯房还是全装修？答：东方金石10楼以上是毛坯房，10楼以下按6楼的装修标准。10、 问：东方金石的土地使用年限是多少年？答：东方金石的土地为商居住用地，使用年限是50年。起止日期是2010年2月29日。11、 问：预订金是多少？答：目前项目未开盘预订金是30%，最少20万，开盘后定金为5万左右。12、 问：东方金石的土地规划用途是什么？答：商住用地。19、问：东方金石目前推出的都有什么样的户型？面积都是多大？ 答：东方金石目前推出的面积在641569平方米之间。可根据需要自由间隔。20、问：现在东方金石的楼座工期进程如何？ 答：目前东方金石以是准现房。21、问：东方金石交付时间？ 答：目前暂定日期为2010年8月底。最终的交付日期，我们将写入合同中，东方金石一定会在保证质量的前提下按期交付使用。22、问：请问你们现在有没有到东方金石的看房车？如果没有我们怎么才能到东方金石？ 答：目前项目未安排看房车，要看房自行过来。23、客户要求打折怎么办？如果公司确实有优惠，可以在下定之后，过几天联系告之公司有活动，自己给他争取了优惠，还能做个人情帐。常用的几种解决方法，由浅入深，一般都能解决。1、X总，你也知道，打折不过是开发商玩的一个数字游戏，提高价格然后再给您一个折扣。其实按我们的价格来说，完全可以提高*元/平米，再给您打个折，但那样做没有任何意义。开发商在定价的时候都是非常小心的，定高了怕卖不出去，定低了怕利润不够。我们开发商属于比较保守、稳中求胜的类型，开发了这么多项目每次的价格都不算贵，所以开发的项目一直都是没有优惠的。（让客户觉得你很真诚）2、X总，我们这边一直都没有折扣，现在价格上给你打个折，以后我们公司再给你的房子质量上，小区配套上，绿化环境上打个折，你愿意吗？羊毛出在羊身上，这些东西开发商都是需要资金投入的啊，你说你是愿意在价格上面少个几千，还是买个放心呢？（适当恐吓客户）3、X总，你真的是在为难我了，你说我能给你打折的话我不给你打折吗？其实我们这个职业，能给折扣的时候都会给客户，象我们千分之一的提点，卖一套房子也就赚个几百快钱，客户少个几千还是几万对我们来说影响都不大，相反的，要有折扣的话我们还能跟客户做个人情。再说了，这个钱又不是给我的，你说是不是？（表现出一脸无奈）规划篇 13、 问：东方金石项目由哪家设计公司设计？答：是 建筑设计，他是一家在国内有着丰富经验的公司。设计的房屋都比较有人性化。14、 问：开发商怎样保证在规划、配套方面的承诺？答：规划方面，目前方案已报批，肯定会安照报批的文件执行这个可以放心。配套方面目前周边大配套已经到位是没有任何问题的15、问：东方金石是否有停车位或者车库？ 答：我们在地下设计了三层车场，共计562个车位可保证充足停车。16、问：东方金石车位是否配送？ 答：不配送。是需要单独购买的。二、 建设篇1、 问：东方金石是哪家公司开发的？答：东方金石是由青岛东方金石置业投资有限公司开发建设的项目。2、 问：东方金石是由哪家建筑公司承建的，哪家监理公司监理？答：东方金石问：东方金石采用什么结构？答：采用框剪结构。3、 问：框架结构和砖混结构有什么优缺点?答：框架结构优点：防震、防火能力较高。得房率较高。随意间隔性强；缺点：墙体有可能出现裂缝。墙体的隔音效果还要视墙体材料而定。砖混结构优点：砖混结构与框架结构住房向比较可以避免墙面裂缝的问题。缺点：墙体占面积较大。抗震性能较差。4、 问：东方金石室内层高是多少？ 答：层高39米。5、 问：东方金石保温、隔热采用什么材料？答：东方金石采用聚苯乙烯泡沫板。聚苯乙烯泡沫板有很好的保温隔热作用，是目前采用的高档较高的保温隔热材料。6、 问：东方金石配有几部电梯？答：主楼设有8部日本三菱电梯。裙楼设有4部日本三菱电梯。7、 问：东方金石可以上网吗？是宽带吗？答：建立通达每户的楼宇ADSL接入网络，实现网络入户。14、问：东方金石的窗户所用的是什么材料？答：窗户采用质量可靠、款式新颖的铝合金LOWE玻璃窗。采用的是双层中空玻璃。15、 问：东方金石的智能化情况，特别是一楼？答：。16、问：东方金石内墙采用什么样的建筑材料？有什么材料防止墙体产生的裂缝么？答：17、问：东方金石外墙用的什么材料？答：采用18、问：东方金石楼梯间用水泥还是其他材料？答：东方金石楼梯间采用大理石19、问：楼梯间的栏杆扶手用的是什么材料？答：20、问：东方金石外立面采用什么材料？答：LOWE玻璃幕墙21、问：入口和门厅地面铺设什么材料？答：大理石四、装修篇1、问：为什么东方金石项目房价格较高？答：有以下几个方面：东方金石档次相对较高。日常配套设计齐全，物业管理非常规范。同时牌建筑是名牌建筑，其中包含的服务价值和质量价值较高。东方金石的性价比高，所用设备材料标准较高。东方金石办公环境配套、外在景观、停车位等非常齐全完善，相应的成本较高。装修所选用的材料都是高品质产品相对成本较高。硬化标准高、土建成本较高。东方金石的硬化、土建材料都采用的是高品质的高档材料，相对来说费用较高。2、问：东方金石10层以下为何采用全装修？答：（1）、我们在设计时就考虑到了装修时可能遇到的问题，这样设计上考虑的比较全面。（2）、土建和装修中间相互承接、相互弥补。（3）、装修采用的是集成式装修，装修材料都是由厂家装配的，大批量的生产能提高装修材料的质量。（4）、全装修避免二次装修造成的建筑材料的浪费。（5）、避免了业主入住以后由于装修问题造成的相互干扰等一些问题。（6）、避免了装修材料对环境的污染，为您提供一个非常干净整洁的小区环境。（7）、我们采取了装修监理保证装修中的施工质量。（8）、材料的大量采购保证了质量，并且降低了采购用的成本。（9）、最主要的是为您省去了二次装修的劳累，给您节省了大量的宝贵时间和精力。3、问：东方金石办公楼能否可以按照自己的意愿来装修或改动？答：可以，但不能破坏建筑结构，不可随变改动。4、问：我自己进行装修和你们全装修有什么区别？ 答：如果您自己进行装修，首先，当您进行装修材料选择的时候只能通过自己的感觉或者卖家的介绍来进行材料选择无法保证材料的质量，而我们的材料选择则是通过广泛的比较和厂家实地考察作出的，完全能保证装修材料的质量。其次，全装修大批量材料购进和您自己购买装修材料相比较能够降低装修中材料的成本。第三点，不管是装修材料的选择还是装修队伍的选择全装修都能为您提供更好的质量保证，您就不需要担心装修后的售后服务了。最后，自己装修将大大影响您的工作、浪费您的时间。全装修则节省了您宝贵的时间和精力。5、问：东方金石全装修房，标准是多少？答：我们全装修房装修的标准同样板间差不多，每平方800元标准，样板间以及样板间周围环境仅供展示，样板间装修材料、方案会随着新材料、新工艺的出现有所改进，具体环境布置以现场为准。6、问：装修标准中是否含有灯具？答：7、问：装修标准中含窗帘吗？答：对不起，不配备窗帘。因为窗帘是个性化的饰品，不能千篇一律，要让客户自己选择喜爱的花样，体现自己的个性。8、问：装修为什么不给我们提供品牌？ 答：因为装修材料在不断的改变，新材料和新产品在不断的出现，我们必须根据市场的情况为客户选择最适合的装修材料。并且如此大规模的装修如果承诺品牌势必会对供货造成一定的困难，因此为了保障工程工期的顺利开展我们没有承诺品牌。9、问：东方金石是哪个公司负责装修的？ 答：南京金螳螂装饰装修公司（国内唯一一家该行业上市公司）10、问：如果装修出了问题怎么办？ 答：您可以找售后服务部门进行解决。11、 问：我已签定完装修合同，能否再更改一下内容？答：对不起，您的合同签定后我们已经送交到了工程部门，工程部门已经登记组织进货了。您原来选择的也非常不错。12、 问：为什么可选择的装修材料和样板间的材料不一样？答：样板间以及样板间周围环境仅供展示，样板间是展示我们的装修标准和装修风格，而装修材料、方案会随着新材料、新工艺的出现有所改进，具体环境布置以现场为准。13、 问：请问东方金石提供的是菜单式装修方案么？答：五、 物业篇1、 问：东方金石是全封闭物业管理么？答：东方金石是全封闭物业管理，我们所提供的高质量物业管理服务能够为您带来舒适便利的生活。2、 问：东方金石是由哪家物业公司进行管理？答：东方金石目前暂定3、 问：东方金石的物业收费标准是多少？答：每平方33.5元进行收费，同时我们的物业收费标准会符合为您提供的高品质服务，符合高档办公整体档次。4、 问：物业管理费多长时间交一次？答：半年交一次，每一次要预交半年的物业管理费。5、 问：如果我不入住，是否就可以不用交物业管理费？答：对不起，交物业管理费是每个业主的义务，只要您办理了交付手续，您就要交物业管理费。6、问：东方金石的水电如何收费、价格？答：水费以经包含在物业里了，电费完全以胶南市物价局规定为标准。7、问：电梯是否收取电梯费？答：每平方收取一元8、问：东方金石的物业管理能够达到我们预期的高水平管理么？答：作为高档次的办公楼盘，我们非常注重我们的物业管理，我们一定会尽最大努力去满足业主们的需求。9、问：如果我们对物业公司不满意，是否可以更换新的物业公司？答：可以，如果业主对我们前期选定的物业公司不满意可以在业主委员会成立以后重新选定新的物业公司。12、问：东方金石是否收取房屋维修基金？答：不收取住房屋维修基金。六、 配套篇1、问：东方金石都有什么配套设施？ 答：东方金石除了水、电、空调等基本配套以外，还为您配备了大型展厅、多功能厅、会议厅、高档洽谈室等2、问：东方金石周围有没有商场、市场？多远？答： 目前还没有，但是随着水城项目的开发，所设置的商铺会吸引大量商家的落户，购物将比较方便，而且这里距离胶南城区中心只有约5分钟车程，出行购物是比较方便的。（胶南维客超市离项目3分钟车程）七、 合同篇 (一)付款问题1、问：东方金石项目销售的付款方式、时间、折扣？答：A、款方式大约有二种：银行按揭、一次性付款，无论何种付款方式都没有折扣。B、一次性付款，（无价格折扣），在签定合同的当天将全部房款一次性交齐。D、银行按揭（无价格折扣），正式合同付总房款的50%，剩余房款购房人必须在3日内向银行提出借款申请，贷款必须在30天内到帐。2、问：如果因个人原因不能按照合同约定付款怎么办？答：如果不能按照合同约定付款，我们会在催促与发函件无效的情况下，按照合同约定处理。4、问：一次性付款能有优惠吗？为什么不能有优惠？答：一次性付款没有优惠，因为一次性付款同贷款两种方式对于开发商来说，没有什么差别。5、问：可以用支票付款吗？如何办理？答：可以，收到您的支票时我们会给您一份收到条，在支票款项到帐后，开具收据。您随后来售楼处领取收据。6、问：付款时由家人或朋友代替来办理，可以吗？答：可以。7、问：房款收据如果丢失怎么办？答：如果不慎丢失，您需要写一份遗失申明，写明遗失原因并且负责因丢失引起的责任。8、问：外地购房者如何付每一期房款？收据如何给客户？答：您可以通过电汇、转帐等将房款转到我公司帐户上，同时将电汇、转帐单据传真到我公司，我们依据到帐单据开具房款收据，您可在方便的时候来领取购房收据，来领取收据的同时要将电汇、转帐单据原件交与我处。9、问：房款可否收外币？答：不可以，您需要兑换成人民币后付房款。10、问：房款付齐后能否开具发票？如果不能则何时开？答：购房发票将在付清房款，您的交付齐备后，在房屋交付当天由开发商给您开具。11、问：购房发票丢失怎么办？答：不慎丢失发票我们无法补救。12、问：银行代办费可否和房款一起转款？答：代办费必须要以现金支付。（二）商业贷款 1、问：借款人应具备什么样的条件才可以办理银行按揭贷款手续？答：A、有城镇常住户口或有效居留证件。B、龄满十八周岁，有稳定的职业和收入。C、用良好，有按期偿还贷款本息的能力。D、贷款人认可的资产做为抵押和质押，或有符合规定条件，具备代偿能力的单位作为承担连带责任的担保人。E、购买房的合同或协议。F、购房价格基本符合贷款人或其委托的房地产估价机构评估价值。2、问：办理按揭贷款借款人需要提供什么资料？答：A、借款人及配偶身份证复印件（3份）B、借款人户口簿（户主、借款人、配偶及索引页）复印件（1份）C、借款人、配偶收入证明（1份）（我们提供格式表格）D、借款人婚姻证明：借款人结婚证及复印件（2份）E、未婚证明复印件（当地街道办事处或相关政府机关开具证明）（2份）F、收据原件各一份。复印件2份G、购房合同原件H、如果是公司购买，则需要法人提供营业执照复印件（年检过的）。3、问：办理按揭贷款开发商需要提供什麽资料？答：A、付款收据预抵押联（1份）及复印件（1份）B、房合同原件（备案）及复印件（2份）C、小区平面图一张、房屋户型平面图3张（客户签字按手印，开发商盖章）4、问：贷款最长年限是多少年？答：借款人+贷款年限60。5、问：贷款的过程是什么？答：（1）售楼处有专门的按揭人员为您服务。A、必须在规定期限内付清首付款及相关的产权税费。B、交齐首付款后3日内将客户应提交的资料交给项目部专门的按揭人员，并且交纳代办费。C、项目按揭人员在7日内将客户及开发商应提交的资料交给银行。D、银行在审核无误后一个月内，将款项划入开发商帐户。E、贷款到位后，银行从次月起开始每月从客户开立的还款帐户中扣除本息。F、贷款到位后，客户用银行的贷款到账单到财务换取收据。（2）如客户要求自己办理按揭贷款，原则上不允许，如有特殊情况必须经项目经理同意方可，贷款到帐时间必须在1月以内。6、问：我买房子需要办理银行贷款，只能在胶南市的银行办理贷款吗？答：对，因为我们公司和银行签订了贷款合作协议，您只能在胶南市的银行办理贷款。7、问：我是其他银行的员工，因为在本行贷款有优惠，所以我想在本行贷款，可以吗？答：对不起，我必须先请示公司领导，再给您答复，请您稍等。 通过项目经理请示集团财务运营中心后，如果可以，答复客户：因为您是银行员工，经过我们向公司领导和建行说明情况，已经同意您在所属银行贷款，但请您单位提供在职证明书，以便我们给您走一个正常程序。另外请您抓紧时间办理贷款，要求您得贷款必须在签定完购房合同后30内到我公司帐户。8、问：我办银行贷款，可以提前还款吗？答：一般情况下可以，不过具体要看银行的规定。 9、问：请问银行的贷款利率是多少？答：一切按照国家央行的规定10、问：我办理银行贷款，最多可以贷几年？答：贷款年限与年龄之和不得超过60岁。 11、问：如果不能如期办理银行贷款怎么办?答：除非特殊原因，否则我们将按照合同约定来办理，并且追究违约责任。12、问：商业贷款分为几种还款方式？哪一种合算？答：目前银行还贷方式分为：等额还款法、递减还款法，较多客户采用的是等额还款法，这可以在银行签定按揭合同时自由选择。13、问：我没有时间办理贷款，怎么办？答：按照合同规定，您必须在签定完购房合同三日内准备好贷款资料前去办理贷款，如果您实在没有时间，我们也可以代办，您只要提前把贷款资料准备好，只要去一趟就可以了，剩下得事情我们来帮您办理。如果您办理银行贷款，已婚的，银行要求您必须夫妻双方一同到场办理。14、问：外籍人如可以办理按揭贷款应如何操作？答：外籍人可以办理按揭贷款。外籍人办理贷款应提供的资料： 身份证明：借款人及配偶护照、居留证、就业证（复印件3份）。 借款人收入证明（单位出具）及纳税证明（税务局出具）。 如果有工作的还需要提供用人单位的劳动合同。 婚姻状况证明：户籍证明、结婚证明、单身证明（复印件3份）。 借款人是法定代表人需提交营业执照及上2个月公司财务报表。 以上所提供的证件（外文）需到翻译公司翻译并加盖翻译公司章，方可有效。外籍人办理贷款应注意的事项：1、外籍人贷款比例不超过总房价50，贷款年限最长不超过10年（年龄与贷款年限之和不超过60岁）。2、借款人在办理银行贷款、公证时，其配偶需到场。（如有特殊原因不能到场，需到公证处办理委托公证）。15、问：提前还款是否可以退保险费？答：可以退，具体还要和保险公司联系。16、问：收入证明怎样开具？应该注意那些事项？答：您要按照银行所提供的标准格式，到您所工作的单位开具有单位公章的收入证明。17、问：收入证明上面所开的收入有没有限制？答：每个月的还贷金额不得超过收入的40。18、问：开具单身证明应该注意什么？答：不到法定婚姻年龄可以不开单身证明，离婚者必须持有离婚证明，丧偶的必须携带证明，协议离婚必须出具由法院开具的证明。19、问：我的户口是集体户口怎么办？办理贷款时如何出具户口证明？答：可以向户口所在地申请开具户口证明，并携带户口原件办理。20、问：办理贷款夫妻必须到场吗？配偶在外地怎么办？答：办理贷款时如果配偶在外地，可以开份委托书并经过公证后即可来办理贷款。21、问：是否可以以孩子的名义贷款？答：如果孩子已成人，并且有正式工作及收入来源，可以以孩子的名义购房、贷款。22、问：我在外地工作，如何办理贷款？答：贷款合同和购房合同一样严肃，并具有法律效力，如果本人实在不能来现场签署合同，可以委托他人办理，但必须进行委托公证。23、问：夫妻双方都要开具收入证明，但配偶没有收入，如何办理？答：这种情况下，对于另一方的收入要求较高，必须达到银行的要求。既还款额必须至少达到收入的50%以下。 （三）公积金贷款1、 问：要申请住房公积金贷款，必须具备哪些条件？答： 本人参加住房公积金制度一年以上，并连续足额缴存住房公积金； 具有购房合同和相关证明及文件； 有相当于购房全部价款30以上的自筹资金； 有稳定的置业、经济收入和按规定偿还贷款本息的能力； 同意办理住房抵押和房屋保险或有价证券质抵； 借款人购买期房的，在房屋竣工办理产权证书之前，有售房单位提供担保；2、 问：公积金贷款利率是多少？答：按照国家的规定。3、 问：怎样选择办理公积金贷款还是银行贷款？答：如果自己单位已经给建立公积金，应尽量用公积金办理贷款。因为公积金属于政策性贷款，是所有贷款中利率最低的。可减轻还款压力。4、 问：是不是办理完毕公积金贷款，就可以把以前的公积金全部提出来？答：不一定，因为公积金属于政策性贷款，提出来的最高限额只能为月还款额*12（月份）。如果公积金卡中的存额高于最限额，只能提最高限额。如果公积金卡中的存额低于最限额，可以全部提出。5、 问：如果我的公积金贷款数额不够支付房款，怎么办？答：现在公积金管理中心正在和银行商议组合贷款的事宜，如果顺利的话，您公积金不够就可以办理组合贷款。6、 问：公积金贷款期限是多长？答：可以贷到退休年龄。 7、问：客户办理公积金贷款需要准备什么资料？答：A、借款人及配偶身份证以及复印件（1份）B、借款人户口簿（户主、借款人、配偶及索引页）复印件（1份） C、借款人婚姻证明：借款人结婚证及复印件（1份）D、借款人未婚证明复印件（需要民政部门提供单身证明）（1份）E、首付款收据复印件一份F、购房合同复印件G、积金申请表H、申请人农业银行的存折或金穗通宝卡原件及复印件。（1份）8、问：公积金贷款如果要提前还款怎么办理手续？答：申请人直接到青岛市公积金管理中心办理。9、问：购买了住房以后，如何支取住房公积金？答：买房以后，公积金也是正常建立、汇交的，在买房价范围内，买房人及其配偶可以申请支用住房公积金，目前规定支用的时间是一年二次。10、问：用住房公积金贷款可以多次买房吗？答：不可以。公积金贷款只能夫妻双方用一次，必须还完贷款之后才能再次贷款购房。11、问：若公积金在原来单位上过，但现在已不在原单位工作了，这种情况是否还可以申请公积金贷款，如果可以的话，该怎样贷？答：公积金在暂停交存期间，是不可以申请公积金贷款的，所以建议尽快在新单位建立住房公积金。12、 问：公积金贷款是否需开收入证明，该注意那些事项？答：公积金贷款也要开收入证明。（五）产权1、 问：交付完后，多长时间可以办理产权？答：我们会在合同约定的期限内办理产权。合同承诺180天之内具备产权办理条件。2、 问：是否可以自己办理产权？何时去办都行吗？答：贷款购房的客户我们必须代办，因我们在银行里有担保义务，尽快办理房产证以便解除连带责任。3、问：我想出售房子，没有房产证可以办吗？如何办理？答：现在胶南市的还允许客户在房产证没有办理下来之前出手房产。 4、问：领取房产证时要交纳多少税费？答：胶南市房产局在您领取房产证之前，已经收取了您需要缴的各种费，您领房产证时只需要拿着领取房产证的单据去窗口领取房产证。5、问：提前还款后，如何去办理领取房产证事项？答：在银行办理完毕提前还款的手续之后，可以持相关证明并携带抵押权证去房产局领取房产证。6、 问：如何交纳契税，何时交？答：签完购房合同后就应向当地财政局交纳契税，同时填写交纳契税申请单。在房产局内部设有财政局的收费窗口。7、 问：除了房产证之外，是否还要办理土地证？答：现在的房产证、土地证都是两证合一，一块办理。8、 问：东方金石的车位可以办理产权吗？答：不可以办理产权，根据有关规定车位只有使用权。9、问：办理产权证客户需要提供什么资料？答：A、户主身份证原件及复印件 （1份）B、产权申请（房产局固定格式）C、购房合同原件及复印件（整套）D、购房发票原件（开发商提供的产权证联）及复印件E、契税发票及复印件注：产权证