郑州东区市场部分楼盘调研报告.ppt

郑州东区房产市场调研报告,1,报告人：杨洋 职务：初级策划师 日期：2011-12-5,市场调研目的,郑州市房产市场格局分析,东区市场重点调研区域分析,重点个案分析,目录,市场调研目的,了解郑州市场代表性楼盘情况 了解东区市场格局划分 强化自身调研能力及市场分析能力,市场调研目的,郑州市房产市场格局分析,东区市场重点调研区域分析,重点个案分析,目录,郑州房产市场格局分析,区域划分,郑州全市总面积7446平方公里，人口862万人，城建面积与人口在全国为第十三大城区市区由6大片区组成，分别为金水区、二七区、中原区、惠济区、管城区及郑东新区.,金水区,郑东新区,二七区,中原区,惠济区,管城区,金水区调研项目概括,金水区项目分布,区域调研项目,居易摩根中心,英地华骄天庭,恒大名都,曼哈顿,银基王朝,广汇pama,金水区- 郑州行政区，内含各大机关行政单位，政府公务 要员，150万人口位居郑州各区第一。从房市销售均价来看，区域内有较强的消费内力。,金水区调研项目概括,中原区项目分布,区域调研项目,中原万达广场,建业密码国际,锦艺国际华都,中原区- 郑州老居民区（西区），古老陈旧的3-5层苏联老式建筑随处可见，茂密的参天大树和绿化公园成为最悠闲的生活配套。对西区人来说慢节奏生活一种享受。由于西区土地可利用资源较少，新建物业基本需要原址拆迁，为避免拆迁障碍，所以政府规划首先选择旧城厂区地块、城乡结合部地块，这也成为不少开发商的一个方向。,建业密码国际,锦艺国际华都,建业密码国际,锦艺国际华都,金水区调研项目概括,二七区项目分布,区域调研项目,黄金海岸,升龙国际,正商城,亚星盛世,升龙城,橄榄城,二七区- 商业区，包含火车站批发商圈，京广鞋业批发商圈，南部物流园区等，商业集中，人口密集。近阶段此区域突显“大盘时代”，占据主要地理位置的项目体量均上百万平米甚至更大，我突然想说 “那不是一个楼盘，那是一座新城”。,金水区调研项目概括,管城区项目分布,区域调研项目,正商新蓝钻,橡树玫瑰城,美景鸿城,首座国际,管城区- 中原文化历史悠久，完整保留的商代遗址最具代表性。就像“美景鸿城”建筑设计理念，突显了文化美和古典美。,金水区调研项目概括,郑东新区cbd项目分布,区域调研项目,千玺广场,景峰国际,中科金座,郑东新区cbd- 核心商务区，楼宇经济发展区，围绕会展中心和艺术中心耸立了两环60栋高层建筑。现阶段开发中项目两个，“千玺广场”与“中科金座”，这两栋基本是cbd中心的收官之作，绝对有市场价值，具备市场竞争力。,金水区调研项目概括,郑东新区商住物流区项目分布,区域调研项目,财信圣堤亚纳,卢浮公馆,海马公园,永威翡翠城,奥兰花园,升龙广场,绿地之窗,绿地原盛国际,商住物流区- 高端住宅定位，建设品质新城,总结,大盘时代来临，品质生活开启,土地资源稀缺，旧城改造将至,楼宇升级换代，高端产品崛起,市场调研目的,郑州市房产市场格局分析,东区市场重点调研区域分析,重点个案分析,目录,住宅,写字楼,客户群体,市场产品,调研内容,市场规划,调研区域,东区市场重点调研区域分析,市场规划,郑东新区规划整个郑东新区划分为龙湖区、龙湖南区、cbd、商住物流区、经济技术开发区、龙子湖高校园区、科技物流园区，共计七大板块。,三年出形象，五年成规模，十年建新区，仅仅8年，郑州东部、黄河南岸，崛起一座新城-郑东新区,昂起中原崛起的龙头,区域规划,根据规划，中央商务区cbd，是郑东的核心区，规划面积3.45平方公里，两环60栋建筑群围绕会展中心及艺术中心,调研区域,调研区域 - 中州大道以东、东风路以西、农业路以南、商都路以北,cbd 核心商务区,商住物流区,郑东新区,东区郑州未来新城区,cbd-中央商务区，是郑东的核心区，规划面积3.45平方公里，两环60栋建筑群围绕会展中心及艺术中心。,商住物流区-是cbd的功能支撑区，规划面积23万平方公里，是以机关单位、公益设施、现代服务业及批发、物流、居住等功能为主体的综合区,调研内容,调研内容针对区域内市政规划、交通、配套等； 调研产品 5个重点住宅和6个商业写字楼项目；,调研重点： 针对市政规划、道路、配套进行调研； 针对区域内住宅项目产品、规划、客户、销售现场氛围等进行调研； 针对区域内在售以及待售写字楼情况。,中科金座,景峰国际,千玺广场,原盛国际,绿地之窗,升龙广场,写字楼,住宅,永威翡翠城,财信圣堤亚纳,奥兰花园,海马公园,新里卢浮公馆,市场产品划分,住宅产品,永威翡翠城,财信圣堤亚纳,奥兰花园,海马公园,新里卢浮公馆,住宅市场调研项目-基本概况,物业配套,启示： 社区底商基本可以满足业主简单需求，但缺乏大型商业配套。因为区域较低入住率使各大商业开发着实慎重。但随着时间发展，入住率提高，商业发挥空间巨大。,住宅产品,启示： 区域项目注重高端品质，主流结构设计，大多运用了凸窗、转角窗、露台、以及多阳台设计；产品同质现象严重，无明显竞争优势。,住宅产品,产品特点,举例：财信圣堤亚纳-复式，较具特色，5.7米层高，合理分区下上层，且只需单层面积的房款。特色差异房源会较快消化。在调研时期，此户型基本售完。,建筑类别,住宅产品,户型占比,户型配比区域推售产品多以改善性产品为主，其中两房占比51.2%；三房占比38.2%；一房占比2.9%；复式占比1.2%。,启示： 市场匮乏小户型和复式产品；基本为100左右的二房和三房为主，这可能与东区商住物流区环境及改善性高端产品有关，与东区住宅品质定位有关。而限购时节，更不利于小户推行。 但由于市场此产品匮乏，可根据具体位置情况，取消限购时，方可扩大物业户型选择范围。,住宅产品,产品价格,启示： 受到限购令冲击，刚性需求凸显，价格基本处于稳定未增，然而各楼盘在逆境中要突出重围必定增加营销优惠活动变相降价促成交。但活动力度较小，对市场无影响力。,区域内产品相对集中，已基本形成高档住宅群。物业配套较为齐全，属于品质高端产物。但物业类型基本相似，产品特点重复，占据位置无明显区差。基本无差异化的经营，导致价格市场竞争会愈演愈烈。,住宅产品总结,建议：新盘开发产品配套差异化、增加概念服务。,中科金座,景峰国际,千玺广场,原盛国际,绿地之窗,升龙广场,市场产品划分,写字楼产品,商业写字楼市场调研项目-基本概况,硬件配套,写字楼产品,启示： 随时间的推移，项目升级一代强过一代，比外观，比内配，比市场价值，比地标性建筑。但写字楼不仅仅要从物业本身硬件提升品质，更多的是增加服务配套。从各楼宇聘请的国内外知名物业管理公司来看，产品看重品牌联合，有效 提升品牌附加值。,商务配套,写字楼产品,启示： 商业配套也成为写字楼的增值砝码。近期开发的品牌项目多注重商务配套服务。商务大堂、会议中心、功能厅、咖啡厅基本都有设置，就连商业一些配套也是各产品相继增加的卖点。 在这群雄征战之期，产品须找到自身配套卖点，增值服务，独揽增值客户。,产品价格,写字楼产品,以上租金预算为个人看法，结合项目周边租金情况拟定，所以投资回报率换算仅是个人观点,目前在全国写字楼市场上比较认可并期望的投资回报率为6%8%之间，是与现代商铺基本持平的超高投资回报率。而郑州高端区域下的产业项目投资回报初期仅为3.5%-5%，回款年限长达18-27年。但根据最新的统计局数据，cbd内写字楼空置率回暖下降至18%。这样随着市场发展租金逐年递增，近两年cbd区域内回报率有望增至到6-7%，在循序渐进的发展中，投资回报是相当可观的，慢慢接近全国标准。,投资回报分析,写字楼-限购市场下的新热点,写字楼产品,自3月4日郑州“最强限购令”细则出台后，郑州市住宅市场成交量遭遇前所未有的“滑铁卢”，成交一度跌至冰点，大量住宅投资客相继撤离，寻找新的投资目标。而同时，不在调控之列的写字楼市场借势强力崛起，成为投资者追捧的香饽饽。,办公楼的确是前三季度中最大的热点，投资61亿，增长90.4%比重由上年同期的6.4%上升到9.4%，高于同期住宅投资增速72.2个百分点。,开发商土地投资转向办公楼,写字楼产品总结,写字楼-限购市场下的新热点,投资回报稳中有增，慢慢接近发达城市,商业配套是物业增值的砝码,置业的主要目的为投资和改善性居住。,客户分析,客户来源于省内各地，省会核心区的打造建设吸引着各地名流蜂拥相至，但大部分购房者还是源于郑州市区，但这其中大多客户也为来郑十年左右新居民即来郑经商投资的淘金者。,购房客户多半为私营业主和企业高管为主的社会各界上层人士；,总结 客户来源：省内各地，但多为郑州市内的新居民； 置业目的：住宅以刚需、改善型客户居多；投资商业的比例加大。 客户需求：由改善型需求为主导，客户需求以两房三房为主；,客户分析,启示 在此阶段，客户购房理性化，在产品之间追求高性价比。由此个人认为，品质与价格相对应的同时，找寻刚需客户真正的需求，定制开发，不必盲目定价或降价。,市场调研目的,郑州市房产市场格局分析,东区市场重点调研区域分析,重点个案分析,目录,分析：超级地王之位，必配顶级配套设施。所处区域两环建筑栋数60座，却已被市场前期消化，此项目可为此地之绝唱，市场之独特，280米可谓是现中原地标建筑，乃至河南地标建筑。,千玺广场 该项目位于cbd中心湖南侧，相邻会展中心和艺术中心紧一步之遥，占据cbd核心之心。,个案分析,分析：项目聘请国内知名物业公司上海科瑞物业管理有限公司全程管理。配套设施奢华顶级，就建筑成本每平米在2万以上。面积最小160导致总价不低于800万，过高的房价特定了高端客户群体。虽然客群特定，但此项目抢占了市场空白，利用绝对优势迅速消化产品相当可观。调研期间产品销售剩余2层。,千玺广场配套设施,个案分析,分析：项目占据绝版地段绝版位置，建设中原第一高建筑，先进科学豪华的主体为现阶段最为高端物业。而在相关配套方面则是强强联手