高雄梦公园购物中心pppt课件

夢公園購物中心專案報告 從招商到集客,前 言,從購物中心的發展趨勢來看，一個成功的購物中心，除了擁有良好的地理位置及硬體設計外，完備的軟體規劃及招商是不可欠缺的必要因素，因此如何建立消費導向的招商策略，以落實夢公園購物中心的集客優勢，將是我們現在及未來努力的方向,Part I 購物中心的發展趨勢,1. 各具特色的核心店 2. 專業型態的主力店 3. 小而有創意的精品店 4. 網路的熱絡發展 5. 餐飲與娛樂的結合 資料來源：美國ICSC,一、全球購物中心零售商的變化,購物中心與休閒的結合已擴大： 電影院 AMC Grand戲院 / 喜滿客影城（Cinemark） 主題樂園 史努比室內主題樂園（Knotts Camp Snoopy） 主題餐廳 潛水艇主題餐廳（Dive）/ D & B / 熱帶雨林主題餐廳（Rain Forest） 美食廣場 City Super 主題性商店 華納兄弟專賣店（Warner Brother Store）/ 迪士尼專賣店（Disney Store）/ Hello Kitty 大型書局 Barnes & Noble / Page One / FNAC 運動用品專賣店 Nike Town / Sports Authority 大型影音店 HMV / 淘兒音樂城（Tower Records）,1. 從封閉性走向開放自然性 - 例 Galleria at Roseville 2. 生活化購物中心 - 因應高齡層和雙薪家庭，滿足一次購足 3. 同業種店家集中 - 重回經營主潮流 4. 多元化商品、餐飲選擇與娛樂設施 - 增加休閒旅次 資料來源：Alan Alexander, SCSM, CPM,二、美國購物中心的潮流趨勢,三、台灣零售產業的趨勢,A. 有組織性的零售產業趨勢,單位：百萬元,資料來源：經濟部主計處,有組織零售業為百貨公司、量販 店、便利商店、超級市場等 90年有組織零售業規模為83年之 2倍有餘,B. 四大有組織性的零售產業趨勢,各零售產業營業額（單位：億元）,資料來源：經濟部主計處,C. 其他有組織性零售產業趨勢 業種價格競爭殺手（Category Killer） - 擴充快速 - 未來的潮流 - 泰半為國際新品牌 精品店（Boutiques） - 滿足小眾消費者對精品之需求 專門店（Specialty Store） - 餐飲、運動休閒、其他,綜合台灣零售產業的趨勢，可以明顯的看出其特性如下： 便利性（Convenience） 主力店的需求（Big Box Retailer） 多樣的選擇性（Selections） 娛樂性設施（Entertainment） 物超所值（Value）,四、台灣零售產業趨勢特性,Part II 夢公園的商場特色打造 招商策略 主題設計 商品策略規劃 樓層規劃,一、招商策略 順應趨勢，打造優勢,百貨公司、量販的持續發展 大型主力店的需求 精品店的業績成長 餐飲、娛樂、休閒的需求 滿足消費者一次購足 同一種類產品在樓面的集中 商品零售配置在六樓以下,宇宙Universe,銀河星際,自然Nature,自然生態,花卉Flower,繽紛花卉,水 Water,海洋世界,二、主題樓層特色,B1B2 海洋世界 都會市集 Market Place,以水Water為設計主題，傳達悠遊怡然，處處景觀充滿朝氣，使人心曠神怡。商品結合百貨公司、量販店、美食廣場、進口休閒服飾、複合式書城、3C廣場、音樂城、DIY手創館、傢俱傢飾家用、汽車美容百貨、禮品、熟食等，以滿足全家大小歡欣同樂的休閒空間。,樓層規劃：地下二樓 生活百貨,汽機車百貨 Car & Motorcycle Accessories,音樂城 Record Store,複合式書城 Bookstore,傢俱傢飾 Home Furnishing,DIY手創館 Life Style Specialty Store,汽車美容 Car Beauty,藥妝店 Drug Store,禮品/熟食 Gift Shops/Deli,家用傢飾 Home Furnishing,家電用品/生活DIY Home Appliances/Living DIY,量販店 Hypermart,3C廣場 3C Specialty Store,郵局 Post Office,2,3,1,2,2,2,3,3,樓層規劃：地下一樓 都會市集,百貨公司 I Department Store I,進口休閒服飾配飾 Imported Leisure Fashion & Accessories,咖啡館/茶坊/冰淇淋 Coffee Shop/Tea House/Ice Cream Parlor,複合式書城 Bookstore,量販店 Hypermart,音樂城 Record Store,美食廣場 Food Court,3C廣場 3C Specialty Store,流行廣播站 Open Studio,美食廣場,1,1,2,2,2,2,3,美食廣場,BACK,1F 2F 繽紛花卉 時尚特區 Fashion District,以紅色花卉Flower代表繁華錦簇與川流不息的人潮，融入自然生態之芬芳及存續，與都會高質感及新潮商品相互結合，如精品旗艦店、國際精品、珠寶皮件、化妝品、高級傢俱傢飾、美妝用品店等，並將日本東京原宿表參道（Omotesando）上旗艦店的流行概念，帶至統一夢公園購物中心中。,樓層規劃：一樓 國際精品,百貨公司 I Department Store I,百貨公司 II Department Store II,精品旗艦店 Boutique Flagship Store,國際精品/珠寶/化妝品/皮件/飾品/精品傢俱傢飾 Intl Boutique/Jewelry/Cosmetics/Leather Goods/Accessories/High-end Home Furnishing,美食餐飲 F&B,精品旗艦店 Boutique Flagship Store,精品旗艦店 Boutique Flagship Store,1,1,2,3,2,2,樓層規劃：二樓 時尚名媛,百貨公司 I Department Store I,百貨公司 II Department Store II,精品旗艦店 Boutique Flagship Store,進口名品/皮件/飾品/美妝用品/傢俱傢飾 Imported Name Brands/Leather Goods/Accessories/Cosmetics & Body Care Store/Home Furnishing,美食餐飲 F&B,3,1,1,2,BACK,3F 6F 自然生態 溫馨生活 Main Mall,以綠色自然Nature為主題，結合陽光、空氣、水、生命及人文，衍生出地球生態之美，商品規劃有流行旗艦店、內睡衣、美容塑身、婚紗攝影、嬰童服飾、玩具專門店、親子遊藝區、專業兒童營、複合式書城、電腦通訊、E世代運動休閒服飾用品、健身中心等，傳達大自然的盎然生趣，展現生生不息欣欣向榮的青翠景象。,樓層規劃：三樓 都會新貴,百貨公司 I Department Store I,紳仕服飾配件 Mens Fashion & Accessories,美食餐飲 F&B,設計師服飾 Designers Brands,淑女服飾配飾 Ladies Fashion & Accessories,美容塑身 Personal Care,少淑女服飾配飾 Young Ladies Fashion & Accessories,內衣睡衣 Undergarments,流行配飾 Fashion Accessories,婚紗攝影 Wedding Showroom,百貨公司 II Department Store II,流行配飾 Fashion Accessories,1,1,2,2,3,樓層規劃：四樓 新潮流行,流行休閒運動服飾用品 Fashion Leisure & Sports Wears/Accessories/Equipment,流行少男少女服飾配飾雜貨 Teenagers Fashion & Accessories,美食餐飲 F&B,百貨公司 I Department Store I,流行旗艦店 Fashion Flagship Store,1,1,2,3,樓層規劃：五樓 親子生活,美食餐飲 F&B,婦嬰服飾用品 Maternity & Babies Fashion & Accessories,兒童服飾 Kids Fashion,專業兒童營 Kiddy Camp,兒童玩具 Toy Specialty Stores,兒童圖書/才藝教室 Kids Bookstore/Talent Classroom,親子遊藝區 Kids Fun World,玩具專門店 Toy Mini Anchor,百貨公司 I Department Store I,兒童雜貨 Kids Accessories,1,1,2,2,3,3,樓層規劃：六樓 E世代生活,複合式書城 Multi-functional Bookstore,E世代運動服飾用品 E-Generation Sports Fashion/Accessories/Equipment,E世代休閒服飾用品 E-Generation Leisure Fashion & Accessories,美食餐飲 F&B,通訊用品 Telecommunication Products,健身中心 Health Club,家用傢飾店 Home Furnishing,BACK,1,2,1,3,3,葡京潮洲魚翅酒樓,4,7F 9F 銀河星際 歡樂不夜城 Entertainment,以宇宙Universe勾勒青春動感的歡樂不夜城，援用日本原宿竹下通（Takeshitatoori）的前衛與個性，創造年輕族群新流行天堂，結合主題博物館、主題美食街、複合式影城、KTV、Pub街及室內戶外主題樂園，並搭配直徑50米摩天輪高雄新地標，點綴南台灣熱情不滅多采多姿的夜生活。,樓層規劃：七樓 哈日新寵,網路咖啡 Cyber Cafe,主題博物館 Theme Museum,文具店 Stationary,音樂城 Record Store,主題美食街 Food Street,竹下通特區 Takeshitadori Zone,樂器行 Musical Instrument,主題美食街 Food Street,竹下通特區,2,2,2,1,1,葡京潮洲魚翅酒樓,2,主題美食街,樓層規劃：八樓 歡樂不夜城,複合式影城 Cinema,音樂餐廳/美食餐飲 Music Restaurant/F&B,KTV,頂級餐廳 Fine Dining,1,2,3,樓層規劃：九樓 歡樂不夜城,複合式影城 Cinema,室內主題樂園 Indoor ATP,Pub街 Pub/Disco Street,主題餐廳 Theme Restaurant,1,2,3,樓層規劃：頂樓 歡樂不夜城,戶外主題樂園 Outdoor ATP,前棟與主體建物間的峽谷型內街，內有水景及大型戶外圓型劇場，串連一樓與地下一樓之內外視覺空間，不僅強化購物中心的行銷主題，也活絡了商業空間的生命動脈，同時更營造出特殊的都市景觀表現。,內街 生命之源 世界風采 World Style,二、主題樓層人文內涵表現,戶外表演活動,節慶表演活動,戶外戲水活動,裝置藝術,許願池,流行廣播站,影歌星簽名會,服裝發表會,婚紗攝影展,傢俱傢飾展,古董汽車展示,慈善拍賣會,兒童才藝營,趣味壁飾,科學體驗,運動示範教學,星光大道,複合式影城,主題餐廳,Pub Street,戶外主題樂園,摩天輪,幻燈秀,夜間雷射燈光秀,三、世界型的生活化購物中心,輕軌/捷運/接駁公車 3750汽車位/2071機車位 景觀林園/活動開放空間 四大主題樓層規劃 摩天輪之規劃 機械/玩具博物館,統一夢公園購物中心Dream Mall,順應全球市場趨勢及本地消費者需求,價值性,獨特性,便利性,選擇性,娛樂性,Part III 在招商上落實集客優勢,一、招商包含下列工作,招商作業手冊（Leasing Manual） 招商工具手冊（Leasing Tool Manual） 招商簡報工具（Leasing Tool） 商品策略規劃（MD Plan） 樓層規劃（Floor Plan） 承租戶組合（Tenant Mix）,租金架構（Rental Structure）及公共區域管 理費（CAM Charge） 營收預估（Income Estimation） 業主與承租戶工事界面（Landlords Work/ Tenants Work Interface） 承租戶設計準則（Tenant Design Criteria） 承租戶施工規範（Tenant Fit Out Manual） 承租戶需求（Tenant Requirements） 招商合約（Lease Agreement） 招商合約管理（Legal Administration）,二、招商作業現況,2002.10.24 招商進度報告,2002.10.24 招商進度報告,2002.10.24 招商進度報告,2002.10.24 招商進度報告,2002.10.24 招商進度報告,2002.10.24 招商進度報告,2002.10.24 招商進度報告,2002.10.24 招商進度報告,2002.10.24 招商進度報告,2002.10.24 招商進度報告,2002.10.24 招商進度報告,2002.10.24 招商進度報告,2002.10.24 招商進度報告,2002.10.24 招商進度報告,2002.10.24 招商進度報告,三、集團品牌進駐規劃,集團品牌進駐規劃,集團品牌進駐規劃,集團品牌進駐規劃,四、廠商訪談家數統計,廠商業態業種大分類 15項 廠商業態業種中分類 114項 截至目前為止訪談廠商家數 1,407家,Part IV 商圈及預期來客分析,一、商圈分析,A. 各級商圈分析： 以車程所需時間長短來界定本購物中心之商圈範 圍，分為主要商圈（15分鐘內車程）、次要商圈 （1530分鐘車程）及周邊商圈（3060分鐘車 程）；商圈消費人口涵蓋總數約為480萬人，消 費總支出高達8,752億元。,資料來源：高雄/屏東/台南縣市政府主計處,夢公園購物中心 主要商圈,漢神,大立 伊勢丹,大統 和平店,大統 新世紀,大遠百,新光三越,SOGO,次要商圈,屏東 太平洋,新光三越 台南中山,新光三越 台南西門,遠百台南 成功店,遠百台南 公園店,周邊商圈,原建台大丸,B. 商圈競爭對手分析,二、市場胃納量評估,零售業高度發展國家以美國及日本為例，其購物中 心及百貨公司之消費，約佔總消費支出各為： 美國 超過50%以上 日本 超過20%以上 統計本購物中心主次要商圈內，購物中心相關之總 支出：百貨公司 28,708,608,000 元 量販店 29,640,000,000 元 主次要商圈90年度之總營業額為583億元，僅為預 估總支出8,752億元的6.7%左右，顯示廣大之消費 力仍以傳統消費市場為主。 以鄰近國家日本20%為依據，則本區仍有1千億以 上之廣大消費市場可供本購物中心開發。,三、營業目標,若以閒逛客數VS有效客數為50：50作為計算 且平均有效客單價：1,530元 則年來客達：1170萬有效客人次 即可達成年預估營業目標：179億元,參考數值： 高雄人口數：2,738,253 台南人口數：1,850,849 屏東人口數：1,123,110,參考數值： 北部賣場有效客單價： - SOGO 2,200 元 - B&Q 1,300 元 - 好市多 3,800 元 - 萬客隆 2,800 元,四、來客次分析,若以閒逛客數VS有效客數為50：50作為計 算，則第一年平均來客數為： 2,340 萬人次/年 195 萬人次/月 6.4 萬人次/天 若以平日VS假日為50：50作為計算，亦即 平均：平日 4.8 萬人次/天 週末及假日 9.8 萬人次/天,五、營業目標,主顧客（主要商圈）： 225,000人 X 52次/年 X 200