房地产开发项目可研报告.ppt

北京平房-中国之窗项目可行性研究报告,1,项目概况,项目背景 区域概况 限定条件 项目指标,part 1 项目概况,项目背景,一、土地目前为平房乡集体所有，拆迁及征地补偿费合计约1.8亿元，我司已累计支付约5000万元，在土地变性前尚需支付1.3亿元。目前公司接收土地的关键是需支付代征道路及代征绿地的补偿款2100万。 二、土地性质现为绿隔产业用地，变更为国有建设用地之前，该项目的招商工作和融资工作很难开展。 三、该项目经初步测算总投资为43亿元，按照股权合作中弘出资35%计算，中弘还需出资14.3亿元。 四、该项目开发主体为平房乡集体出资注册的“北京盛城东方商贸中心有限公司”，合作协议中规定，该项目开发完成后，要把公寓部分交给平房乡集体所有，之后我们获得“北京盛城东方商贸中心有限公司”100%股权。,寻找改变的力量,期望： 复合、地标、主题、醒目,印象： 单一、平淡,类别名称：商服用地批发零售用地（指主要用于商品批发、零售的用地。包括商场、商店、超市、各类批发零售市场，加油站等及其附属的小型仓库、车间、工场等的用地）,绿隔产业用地,用地性质：绿隔产业用地（m9）,解读,商业自持、不可出售 ,限定条件,绿隔产业用地性质，占地16.5万平米，容积率2，限高45米（局部60米）,part 1 项目概况,项目指标,part 1 项目概况,项目用地类型为绿隔产业用地，占地面积16.33公顷，地上建面约为23.5万平，地下建面约12.5万平，总建面约36万平,2,目标解读与市场分析,商业市场 公寓与酒店市场 室内娱乐 租金分析,宏观分析城市化率,part 2 目标解读与市场分析,北京城市化率已经达到70%，城市高速发展,北京城市化率已经达到70%，接近发达国家水平； 城市发展以促进第三产业发展为主，城市经济进入高速增长期； 在高速增长期阶段，城市经济发达；,商 业,小结,区域商业布局,part 2 目标解读与市场分析,商业集聚，以专业店和商品市场为主，存在少量早期购物中心及百货店,国际名品类品牌十分欠缺，仅朝阳大悦城拥有部分国际流行品牌；无国际一、二线品牌； 流行服饰类国内大众品牌居多，朝阳大悦城与其西单店相比，流行品牌线实力不足； 运动类品牌在区域内很大比重是工厂折扣店形式出现，从而在一定程度上拉低了品牌档次； 名表、珠宝类在本区域属于弱项，仍有巨大的提升空间；,区域商业定位,part 2 目标解读与市场分析,国内二三线品牌为主导，缺乏国内一线品牌及国际品牌,区域商业供应,part 2 目标解读与市场分析,区域供应商业以中档购物中心为主，缺少中高端及高端商业供应,序号,建筑面积（平方米）,开业时间,商业类型,档次,本区域目前主要功能为住宅功，并涉及部分未来cbd东扩区； 区域内商业目前主要定位以社区和区域服务为主，面向全市的商业气氛主要依靠新开业的朝阳大悦城提升；,区域商业小结,part 2 目标解读与市场分析,作为综合性购物中心，区域内具备有专业商业运营管理经验的开发商寥寥无几，中粮大悦城的商业运营经验也欠缺成熟度，tesco旗下的乐都汇购物中心也是在其超市基础上新拓展的商业渠道； 本项目品牌资源和运营管理经验，优势相对明显；,商业位置：紧临机场第二高速，具有较好的展示面； 商业规模：区域内现有和未来商业在规模上具备优势的很少，本项目竞争优势明显；,区域商业小结,part 2 目标解读与市场分析,现有区域市场缺乏中高端及以上档次的商业项目，朝阳大悦城的品牌高度已经代表了区域上限，此外，区域内包括活力东方奥特莱斯在内拥有运动品牌（adidas、nike等）工厂折扣店的项目较多，更加侵占了相应品牌正价店的拓展空间；,受到规模和各种因素限制，区域内完整体现综合性、一站式消费的项目并不多，仅朝阳大悦城一家具备相对全面的业态种类，购物、超市、餐饮、娱乐业态比例较均衡，因此，全面满足综合性消费的需求，将成为本项目超越前者、把握商业制胜的前提；,朝阳大悦城具备更大区域的辐射能力，这也将为本区域商圈的发展和消费客流的东移奠定一定基础；本项目从长远看，随着东部整体发展（cbd东扩、规划住宅区人口入住）和轨道交通的建设，人口布局由断点到充分续接将直接拓宽本项目的辐射力度；,区域商业竞争分析,part 2 目标解读与市场分析,商业业态综合度方面存在可提升空间,区域商业竞争分析,part 2 目标解读与市场分析,新光天地具有更高的辐射力和经营状况,本项目比较优势：地理位置处于北京东部重要交通枢纽；周边拥有大规模居住区，人口支撑充足；银泰集团作为项目投资运营参与者，具有品牌号召力；,：疏导改善项目四周车辆流线，最大程度优化项目主体建筑可视性 ；利用银泰品牌资源优势；,本项目比较劣势：位于成熟商圈外，需要时间培养商业成熟期；在项目周围路网改造完成前，外部车辆佳通流线不方便 ；,：规模、档次与综合度并举，辐射北京东五环区域乃至由五环带动整个北京市外消费者； 真正一站式购物，平衡各业态比例；打造购物场所舒适感和现代感；,小结,区域商业小结,part 2 目标解读与市场分析,规模、档次与综合度并举是项目可以突出的提升点,服务式公寓分布,part 2 目标解读与市场分析,北京服务式公寓主要分布在市区的重要商圈及使馆区，本项目处于未来的使馆区及商圈,北京服务式公寓主要分布于市区内的重要商圈及使馆区，依赖于成熟的国际化商务氛围、需要国内外大型企业总部及使馆区的支撑；,首都机场虽非城市核心区，但由于空港经济、国内外大型企业的入驻及涉外人群的存在，使得服务式公寓存在市场需求；,北京服务式公寓供应量最多的还是国贸、燕莎、东直门、建国门这些老牌商圈及使馆区，均供应精装修并提供完善家电、家具的公寓，首都机场由于距离市区较远，平均租金较低；,服务式公寓租金,part 2 目标解读与市场分析,核心商务区内租金最高，伴随着区域外扩租金降低,第四使馆区,丽都商圈,往机场,第一使馆区,第三使馆区,第二使馆区,第三使馆区 1980年，北京规划设计研究院按指示将亮马河下游过三环路的区域规划成“第三使馆区” 1992年燕莎友谊商城落成后，该区域因涉外优势及国际化氛围，而成为北京较早的涉外生活区,涉外酒店云集,高端涉外酒店、公寓云集 丽都商圈国际化发展是从丽都饭店开始的，到1998年以丽都假日饭店为核心，已经有大大小小几十个涉外公寓和别墅产生，出租率非常的高，而且租户大部分都是外籍人士。形成了一个有外籍人群聚集、有产业特色的区域。 北京涉外之最 北京最早的外文学校和北京最早的外企都在丽都商圈，丽都在北京的发展中起到了一定的城市对外开放交流的窗口的作用。,外国人群聚集,伴随着使馆区的发展，自90年代初起，丽都酒店区域成为北京著名的涉外商圈,公寓与酒店的融合,part 2 目标解读与市场分析,项目概况： 宝龙城市广场由宝龙集团投资25亿元打造的游乐主体mall，总占地面积32万平方米，总建筑面积70万，由50万国际时尚体验mall以及20万国际社区组成，集购物、美食、旅游、文化、酒店、休闲、娱乐、运动、居住、商务十大主题功能于一体，并结合青岛城市旅游资源，使游乐购物完美相融，辐射了超千万的消费人群；,项目区位： 城阳是进出青岛市区的北大门，距青岛市区中心35公里，项目距离流亭国际机场5分钟车程，客流量极大，为项目提供了大量稳定的高端客户源；,室内娱乐青岛宝龙城市广场,part 2 目标解读与市场分析,大手笔打造的青岛旅游首选站点，首创游乐mall的体验式消费模式，将游乐与商业完美结合,规划与定位： 宝龙城市广场在商业规划方面分别引进时尚百货、生活超市、数码电器、精品建材四大业态，每个楼层均设置不同的消费主题，次主力店穿插期间，营业场所和公共空间交融一体； 宝龙城市广场的定位是以旅游为核心功能，集游乐、娱乐、购物、美食、运动、休闲、商务、文化、酒店、办公等10中功能于一体，在经营内容上涵盖了大型百货、超市、品牌专卖店、主题街区、专业市场、影院、美食广场、五星级酒店、休闲娱乐中心、民俗风情旅游以及汽车4s店等热门行业；,百货,住宅区,数码电器,酒店式公寓,生活超市,宝龙乐园,五星级酒店,酒店式公寓,精品建材,休憩广场,室内娱乐青岛宝龙城市广场,part 2 目标解读与市场分析,围绕宝龙乐园引进时尚百货、生活超市、数码电器、精品建材四大业态，形成项目的主要商业格局,区域商业租金比较,part 2 目标解读与市场分析,租金收益比较：商业办公居住酒店,酒店： 经济型酒店租金不超过1元/天/平,q1:,租金收益：商业办公居住酒店,租金比较,虽然目前市场现状下，办公的租金收益大于居住物业，但从出租现状来看，办公物业出租率整体偏低，发展相对薄弱；作为长期持有型项目，对物业收益判断不能仅局限于眼前，未来不同类型物业的价格上涨空间和发展空间都对项目长远利益产生一定的影响；,q2:,3,案例分析,首尔乐天世界规划,part 3 案例分析,娱乐：乐天探险世界，魔幻岛，乐天世界体育中心，乐天世界室内游泳池，乐天世界广场； 文化：乐天世界民俗博物馆； 酒店：乐天饭店； 购物：乐天百货，乐天世界百货公司，乐天世界购物区；,首尔乐天世界主要设施,part 3 案例分析,游乐设施是项目的核心发力点，拥有大规模体量和水平是项目达到极致的发现,city walk（城市步道）是美国洛杉矶著名的休闲娱乐购物中心；距离市区相距3公里，于93年对外开放；共有40多家专营店、餐饮部和娱乐场所，总建面约为2.5万平米 初期依托于奥斯卡典礼及电影主题活动，逐渐形成了以电影为主题的欢庆广场 city walk目前已发展成为洛杉矶极具节庆氛围及文化特色的休闲旅游区之一。现在已不仅仅是剧院和主题公园的补充，其本身很快成为一个主要的目的地,两条典型廊街交汇于一个节日广场，通过节日庆典、景观规划、娱乐场所的戏剧化手段，使这些地方成为舞台，而生活每天就在这些舞台中发生 在这里，银幕世界与真实生活的界限是消融的除了电影以及怀旧，这里也有咖啡馆、club、综合性的购物中心和特色小店，它们如此协调的分布在街道中，不喧宾夺主，但也不乏特色；,美国洛杉矶city walk 以电影作为主题的休闲娱乐商业,洛杉矶city walk,part 3 案例分析,主题休闲与商业结合的完美案例,一个巨大的，蓝色金刚从山姆古迪量贩端挂起,city walk 采取以电影为主题，游客在此享受到虚拟的热闹氛围,part 3 案例分析,洛杉矶city walk,city walk以电影作为商业街的主题，游客如同畅游在电影的虚拟世界中,电影与主题商业紧密结合，时效性更强,city walk现在自身成为美国一新旅游朝圣地，成为电影爱好者的一大必去景点；主题商业无论是以购物中心或商业街形式，都是可以发展前进,开放式中心广场首位的是一个庞大的钢铁网络篷,part 3 案例分析,洛杉矶city walk,开放式中心广场是一个庞大的钢铁网络顶棚，采光效果好，在遮风挡雨的同时也增强了装饰效果,主题+实用,part 3 案例分析,洛杉矶city walk,动感时尚的业态类型占比接近70%，十分符合商业街娱乐化的主题,47%,20%,16%,夜店、电影院与剧院,游艺与体验式娱乐,服装,餐饮,美容与保健,10%,7%,小结,借鉴,业态组合,主题突出,part 3 案例分析,定位,绚丽的建筑形态，给予强烈的视觉刺激，营造浓厚的商业氛围； 丰富的活动与主题相结合；全年营造商业氛围； 主题的形成，成为旅游及电影爱好者的目的地；,时尚的业态设置，紧扣电影主题的同时，充分符合商业街动感时尚的定位； 丰富的娱乐活动，如此吸引人流在此聚集，延长了在商业街驻足时间；,4,项目整体战略与定位,整体战略 形象定位 产品定位,part 4 整体战略,整体战略,战略思路：做大北京综合游乐商业的引领者，跳脱区域，通过核心产品、国际化理念、奢适品味复合性战术赢得市场,“对北京乐活、时尚综合生活方式”,的引领,购物中心,宣示着一个娱乐悠活品牌概念的诞生，探索当代优质生活方式的可能性，重新发现娱乐、人文、自然三者的关系，并以此在全球文化及生活话语中，发出东方大地的声音,游乐 精品购物 ， 项目 盈利 核心因素,约16万平米京城首席娱乐悠活mall,娱乐 悠活mall,室内 游乐场,主题 室内游乐场 ， 项目 启动 核心发力点,主题情景体验乐园,三万平米大型室内主题情景乐园,热带情景、加勒比探险主题、室内体验,项目核心的发力点，作为项目形象定位展示的标签 是整个项目启动的关键因素,运营模式：主题公园作为项目最大的配套，是带动项目商业及其相关业态成功的关键,精品行政酒店,四星级精品酒店，满足商务需求,boutique hotel，3万平米 豪华，精品，个性设计,参考项目：hotel g、chanel hotel、 gallery hotel art、bvlgari hotel,规模小，320个房间，房间宽敞、舒适 客房内现代商务、休闲娱乐设施齐全,服务式 公寓,精致，精英，奢适，在此生长,酒店式精装大堂,订单式定制空间,创新式自由组合,聚会的,soho的,宜居的,精英公寓,四万平米体量小户型公寓在此生长,客户演绎,地缘客户,他们，工作在机场或附近，直接或间接的空服人员,还有,他们， 有亲缘或生活缘在东部区域，追求时尚、现代、品味的生活品质,财富客户,企业老板或高管，追求精英的生活,精英公寓,精英、高管、财富,5,开发计划,开发计划及2013年工作节点,part 5 开发计划,开发计划：项目开发时间不超过5年，2018年底前完工；,6,投资分析,项目总投资 投资计划,项目总投资,part 6 投融资分析,中国之窗总投资约为43.3亿元，其中土地费用约为7.19亿元，开发建设费用约为36.11亿元；综合单方成本约为12037元/平米。,备注： 按我司与平房乡政府签订的中国之窗建设合作协议，我司需按每亩土地30万元作为拆迁补偿费，以每亩50万元支付给土地所有权人建设用地土地补偿费，以每亩30万元支付给土地所有权人代征用地土地补偿费。 拆迁及征地补偿费合计约1.8亿元，我司已累计支付约5000万元，在土地变性前尚需支付1.3亿元。 土地变性费用暂按2000元/平米计； 主题公园最终投资方案未定，暂按2.5亿元投资额计；,投资计划,part 6 投融资分析,项目总投资43.3亿元，2013年需投资4.2亿元，在2014年出现投资高峰16.3亿元,7,运营分析,商业运营分析 主题公园运营分析 其它业态运营分析,商业运营分析,part 7 运营分析,商业首年运营亏损1400万元，项目运营期内净利润合计32亿元，静态回收周期为24.06年,取值标准,注：取费标准由商业部们建议定价,主题公园运营分析,part 7 运营分析,主题公园首年运营亏损250万元，运营期间净利润合计11亿元，静态回收周期为9.8年，内部收益率8.04%,注：由主题公园部提供数据资料,酒店运营分析,part 7 运营分析,酒店首年净利润约1400万元，净利润合计约10亿元，静态回收周期为13.68年,其他业态运营分析,part 7 运营分析,公寓首年运营净亏损600万元，运营期内净利润合计亏损3600万元，投资不能实现回收,注：公寓项目公司提出于政府协议还建物业（未确定，保守估