不动产登记制度以人查房.docx

“以人查房”写进不动产登记条例 或引抛房潮5月28日，国土资源部正计划上报不动产登记条例给国务院，不动产信息登记信息管理基础平台将与官员财产申报信息等系统并轨。5月28日，国土资源部(以下简称“国土部”)正计划上报不动产登记条例(以下简称“条例”)给国务院，不动产信息登记信息管理基础平台将与官员财产申报信息等系统并轨，官员瞒报登记资产信息将被“刹车”，“依法以人查房”已被写进不动产登记条例第6章第72条，全国实行不动产登记信息管理实行互通互享更是“板上钉钉”。这个条例不仅令官员财产申报信息系统确切化，更与婚姻登记信息等系统“并轨”和“共享”，这将对现存官员财产制度、婚姻制度等产生重要影响。中国人民大学公共管理学院副院长严金明表示：“不动产登记的实质功能是保护所有人的物权，直接功能是为推出房地产税做铺垫，间接功能是反腐等。”不动产登记的整体架构是有了，但是未来落地却面临诸多问题，刚刚参加完国土部不动产登记技术研讨会的中国农业大学微博土地资源管理系主任朱道林表示，这是一个诸多部门全力配合才能完成的事情，但目前分工散落于不同条线，整合起来有困难。敏感的第6章5月28日，记者拿到最新修改的不动产登记条例，总共8章84条，这8章的具体内容是：不动产登记权利、登记程序、登记审核、登记类型、登记材料的保护和利用、法律责任、附录。这份条例对不动产登记的登记主体和客体、具体的登记机关职权、具体登记标的物的范围和分工、不动产产权变更和审核等领域的内容进行详细说明。其中最敏感的“以人查房”问题在不动产登记条例中第6章第72条得以体现，第72条的主旨是秉承“依法查询”的原则对社会职能服务部门开放查询服务系统，同时有限制地放开个人“以人查房”查询服务系统。具体内容如下：“国家实行不动产登记依法查询制度。权利人、利害关系人以及取得权利人同意的单位和个人可以申请查询、复制登记信息。人民法院、人民检察院、公安机关、国家安全机关、纪检监督机关等有权查询与调查，处理案件有关的登记资料，不动产登记查询的具体办法由国务院国土资源部门起草。”条例第74条给予明确规定：“市、县国土资源管理部门、对不动产登记资料共享单位以及工作人员需对不动产保密。市、县国土资源管理部门依法提供查询服务，不得涉及国家秘密和依法受保护的商业机密、个人隐私。”北京京鼎律师事务所律师杜兆勇认为第六章的第72条和第74条建立起来的依法查询制度，并不是像玩网络游戏“打贪官”一样，动动键盘鼠标，就能成为“以人查房”的反腐斗士，所以他对不动产登记条例的第6章持肯定态度：“政府信息公开与防止信息泄密始终是一对矛盾，所以要普通公民的私人信息，就必须依据法律规定进行查询，而绝不是没有任何限制的向社会公开。”面对这样的情况，伟业我爱我家(博客，微博)副总裁胡景晖预测这样的局面会造成部分人员进行恐慌性抛售，将促进未来房地产市场新房、二手房、租赁市场的有效供应量。这样的局面在记者调查中得以呈现，5月28日，记者通过调查北京存量房市场，发现网络出现大量“官员抛售300万以上的房屋”信息，多数以低价抛售，比如北京市朝阳区东三环建外SOHO一处房产以30000元/平方米(建外SOHO存量房均价35000元/平方米)的价格抛售150平方米房屋，记者从多位房产经纪人获悉得知：“该业主是一位山西籍官员，正在办理移民美国的手续，所以准备将这套房屋抛售。”国土部土地勘测规划院副总工程师邹晓云说，“因为不动产登记具有实质性审查功能，它也是保护所有人物权的基础性平台，若房产来路有问题，自然就漏出马脚，你若清清白白，根本没有任何影响。”这样的情况不仅仅在官员财产申报呈现，更会在民生问题上面“亮相”。比如男女双方在民政局登记结婚前只要经过双方认可，输入权属人姓名和身份证信息，就可查询其联网城市内所有同一权属人名下的不动产产权变动情况、交易情况和有关价格数据等，若有“伪富豪”骗婚则立马“原形毕露”。同样离婚发生不动产争夺时，民政局就能马上查询到婚前婚后的不动产详细数据，既保护了私人物权也提高了办事效率。“不动产登记是基础性信息，若两人感情基础良好，这些查询制度不会成为破坏两人感情的推手，但对用不动产换来的婚姻是不小的冲击。”杜兆勇表示。落地面临的协调难题“以人查房”仅仅是这个大平台中的一个分支即城市个人住房信息系统，除此之处，还有土地登记管理系统、林权管理信息系统，这三者是国际通行的三大物权平台架构。不动产登记条例第73条显示：“地方各级国土资源主管部门应当加强不动产登记信息化建设，与同级有关部门实行不动产审批、交易和登记信息的互通互享。国土资源、公安、民政、税务、工商、金融等主管部门应当实现不动产登记有关信息互通互享。”也就是说，这个平台的实现有赖于各地方政府不同部门之间的协同，朱道林表示：“从目前的情况来看，何时实现、怎么实现尚存在很多不确定性。既有来自国家及相关部门信息公开与联网政策要求的不确定性，也有不同类型信息系统信息对接技术可行性的不确定性。相比较而言，前者不确定性更大。”除了宏观层面的不确定因素外，朱道林认为从微观技术领域也存在三大难题：“一是针对土地、房屋、林木、海域及其他定着物等进行统一登记过程中，如何建立统一的登记规则；二是在当前不同领域由不同部门分管的背景下，如何建立统一的产权认定规则，相关方面如何界定相互衔接而不交叉矛盾的产权范围与边界；三是不动产统一登记信息系统研制与开发，既要实现土地、海域、房屋等建筑物、构筑物、林木等不同类型信息的整合，要信息全面，又要满足今后信息公开、信息查询的要求，满足信息公开与防止泄密的要求等，这需要充分应用现代信息技术手段进行科学地、系统地设计。”这些难题一直摆在国土部和地方国土资源局面前，国土部一位不愿透露姓名的官员直言感慨：“理想很丰满，现实很骨感！”他表示：“国土部开发一套标准数据软件来整个各部委不动产登记情况非常简单(从联网出口入手只需6个月就能完成)，但因不动产登记涉及部委、利益、人事等复杂关系，不动产登记要完整铺展开来，需要多部委的高度配合和信息公开，这对国土部和地方国土资源局都是难事。”路途曲折坎坷，但各地国土资源厅都在积极备战不动产登记基础工作。5月27日，湖南省国土资源厅宣传中心彭小云在接受采访时候表示：“湖南省国土资源厅非常清楚不动产统一登记工作的紧迫性，所以选择部分市县先行开展试点，同时要认真做好基础资料汇交和1:2000影像图件制作工作，夯实不动产登记工作基础。”随后媒体致电江苏省国土资源厅、河