2010年广晟·宝晟花园一期地块3规划建议规划与户型设计实例34p.ppt

广晟宝晟花园一期地块3规划建议,营销中心11月30日,地块基础分析及 总体规划建议,1、城市发展展望与项目定位,2、地块发展研判,3、项目开发情况,1、东源前景展望,东源县原为河源郊区，93年经国务院批准设立，距河源市区仅6公里 左右。东源环境优美，拥有国家4a级旅游区-万绿湖、桂山风景区，以及 东江画廊风景区、黄龙岩畲族风情旅游区、东江源温泉度假村等等。东 源常年空气质量维持在国家一级标准，人居环境卓越无比。,河源“南接北拓”战略的实施，城市南面主要规划为工业片区， 而北面主要版块即为东源、大学城片区为居住片区，而东源发 展基础良好，是河源未来发展的重心。,东源,大学城片区,东源发展前景展望,1、根据河源城市发展长远规划文件（2008 2020年），确立 “河源龙川”、 “河 源和平”两个城市发展轴，东源地处前哨 位置，发展已经进入实质阶段。 2、随着城市发展，高素质人居向“卫星城”或 郊区发展已经成为潮流。,东源城市发展及地产发展现况,1、东源县主要由之前仙塘镇木京村区域上建成，现有人口较少，构成亦较为单一。 2、东源工业产业较为薄弱，人们收入渠道较为单一，主要劳力大部分到深、惠、广、莞等市务工，或从事小生意等，留守劳力1、在政府、机关供职，2、赋闲在家，3、开小商店、小买卖、附近工厂打工。 3、城市发展给当地村民带来意外土地收入，不少村民通过政府征地、出售自留地、转卖等手段有所积蓄。 1、东源地产发展缓慢，现有开发较大型的社区有滨江花园商住项目（距宝晟花园约2000米），为中低档次项目，主要客户有周边老师及机关单位人员。,东源缺乏定位高端、规划前瞻、配套完善的花园社区,2、地块基础分析及总体规划建议,经济指标,项目地理位置,项目地处东源县城 中心，交通方便， 辐射潜力较大，东 源零售业仍处于孵 发阶段，缺乏商业 地标（与东源县域 行政单位相符）。,地块一3期位置,滨江花园,霸王花集团项目,项目初步不同实现价值研判,项目东南面为文化广 场，东北面为散落民 居。项目各地块综合 价值较为均匀，现地 块一3期原为市民广 场，因此在规划上相 对独立.,同社区，在类档次产 品基础上，不同价值 实现主要通过组团/栋 享有的环境对比区别 得于实现。,项目规划基础探讨,住宅,幼儿园,商住/配套 商住配套,生活便利是高端项目 的基础配套要求，如 超级市场、功能完备 的会所等。 作为东源第一个高端 商住项目，在自身配 套上，现缺乏相应功 能的会所，现超市选 址位置、配备条件亦 有所欠缺，有碍住宅 价值最大化现实。,区位判断上，此适宜发展高端豪宅区，但仍需对市场充分评估,一、地块基础分析及总体规划建议,营销中心11月30日,近景山体、远景 东江画廊,文化广场,东源县城3大纵线之一， 且为县中心繁华位置,西偏南方向临近幼儿园 视野较阔,最优视角角度 但存噪声问题,朝向,同社区不同组团档次判断依据,住宅档次判断（相对于同一个社区的对比因素），其首要因素是其 是否享有： 1、更好的视野环境 2、更少干扰因素（、治安环境的安全性认知。、噪音。 、邻近的视线） 3、开发的期次趋势认识（普遍的市场意识是越做越高端，以配合 项目低开高走的价格曲线） 4、项目相关素质（绿化、建筑）,从原则性渐进来说，3期所受干扰因素较大，不适宜开发定位高端的豪宅， 但可通过较准确的定位、个性化设计等元素走精致路线。,一期户型占比情况,3、现有开发情况,小结,观点： 从项目所处东源中心，交通网络便利，辐射能力较好；东源 发展趋势，且项目原规划独立、项目自身配套完善与项目档 次提升方面考虑，建议地块一3期的定位方向为： 东源小型综合体/商住地标,东源小型综合体/商住地标,酒店、休闲中心（会所功能）、西餐厅（花园式）、超级市场（原超市 移至，保留风情商业街区旅游商品、特色农产品等）、公寓（产权 式，非酒店附带经营）、开放式零售街区（根据相对独立特征规划）。,地块规划及配比建议,1、商住配比建议,3、形态建议,2、户型配比建议,总体方向,开放式高尚生活社区+商住地标,花园社区总体意向+地块一3期,开放街区式花园社区举例 美国/加利福尼亚州/圣何塞市/北园社区,北园社区,形象,规模,增值举措,总占地/25万平米 设计时间/1995 设计/roma事物所,市场取向/较高密度紧凑型多功能社区中心,中央绿地 中心商住地标的设置 统一的建筑风格 注重步行尺度的街道 公共开放的空间 精心组织的社区环境,北园社区增值举措(资料来源：世联代理相关文件）,网格型规划/公共绿地,注重步行尺度的街道/社区环境,统一的美式建筑风格,北园社区增值举措,网格型规划/公共绿地,注重步行尺度的街道/社区环境,统一的美式建筑风格,商住配比建议,商业35%+住宅65% 商业面积：7000（内容配比：超市2000 建筑 面积+酒店2000 建筑面积+休闲健身会所1500 建筑面积附带非销售配套面积+花园式西餐酒廊 架空层空间，其它零售业空间。,朝向调整,由原主建筑平行于行政大道调整为主建筑朝东北向。（主力户型更 多阳台或空中院馆朝南偏西方向。,停车场、卸货平台等,开放式：购物园林休闲空间,住宅配比建议（奢华度假型）,（方案一）住宅面积：12900（内容配比约：1房2580 建筑面积占比20%+2房6450 建筑面积占比50%+小3房2870 建筑面积占比30%。,套数比（实用80%计提，舒适型度假式1房均60，2房90 计，3房带空中院馆按110 计）： 1房：2房：3房：1房2：2房3：3房1.1,奢华于表精神贵族,户型设计要点,1、地标性 2、度假性 3、舒适性 4、创新性,立面及外型,户型布置设计,总价控制,设计要点,带花架入户,空中院馆示意,空中院馆,深圳中信红树湾,2房花架入户,1房外飘大露台,方案2,大户型方案,（方案2）住宅面积：12900（内容配比约：3房2580 建筑面积占比20%+4房6450 建筑面积占比50