2011中铁沈阳万柳塘项目前期市场调研.ppt

北京国利地产综合服务机构 2011.6,中铁沈阳万柳塘项目前期市场调研报告（初稿）,报告须解决4大问题,产品策略建议,6,从市场角度、地块本身、区域配套等角度，论证项目开发的可行性以及开发前景； 论证项目可能蕴含的股权转让风险，医疗用地土壤是否存在污染； 通过对区域典型项目研究，为项目开发提供产品定位方向； 通过经济测算，论证项目可能达到的预期利润目标；,报告主要提纲,产品策略建议,沈河区房地产发展研究 区域市场供给量分析 典型项目研究 项目本体分析 项目经济估算 项目开发可行性研究结论 产品规划初步建议,一 沈河区概况,行政区划调整,区域特征,房地产概况,区域特征-沈河区位居城市中心享有钻石商圈美誉，本地块位居成熟居住区内,沈河区是沈阳市重要商贸区。传统及新兴第三产业非常发达，具有良好的软硬件基础。 知名院校集中，皇家建筑群，人文氛围浓厚； 商圈云集周边，有以北站为中心形成的商贸金融中心区、中街商贸区、盛京城文化旅游产业区、五爱市场区、沈阳春天等形成了颇具规模的主体购物走廊和商贸中心； 本项目位居一环内成熟居住区内，教育环境资源得天独厚，为不可多得的住宅开发用地。,规划调整：10年沈阳实行新的区划调整，将东三环以西，浑河以南，沈吉铁路以北的原东陵区城区部分划归沈河区，使区域潜能获得释放。地铁一号线的开通以及延长线的开工建设使得区域内沿线各项目价值更加凸显。 名盘云集：保利花园、保利海上五月花、水晶城、佳和新城等原隶属于东陵区的楼盘因为行政区域的变更使得这些项目整体性价比快速提升，相应的价格也是攀升明显，每年整体均价上涨至少千元左右。,行政规划调整-东扩北移促使区域房地产发展空间无限，名盘云集，整体开发氛围良好，客户接受度高,房地产黄金板块汇聚 住宅产品稀缺,沈河区作为沈阳最核心区域之一，其地域面积非常狭小，又没有向外拓展的空间，商品房供应非常有限； 配套非常成熟，城市黄金地段，适宜项目开发，虽然价格不断攀升，但需求依旧旺盛。经过近3年的消化，区域住宅产品已经消化殆尽，未来无大规模产品供应。,区域内物业类型：写字楼、商铺为主，部分公寓项目，纯住宅稀缺； 区域价格：写字楼、商铺 公寓； 目标市场：企业办公、商业出租、白领居住； 板块特征：是沈阳的商业中心区，贯穿南北，形成沈阳的的中央都市走廊，土地资源稀缺，多为小型开发项目。,房地产概况-核心区土地稀缺日益明显，未来商品房稀少，区域住宅升值空间巨大,市场部分总结,纵横沈城南北，城市中心重点经济区，商圈密布，功能区分明显，商务氛围浓厚，对配套住宅需求极其巨大； 行政规划变更，房地产板块有效扩大 ，品牌开发商高端项目云集区域，开发潜力提升较快，住宅价格上涨迅速； 区域开发力度大，土地稀缺表现明显，未来供需矛盾更加突出 万柳塘周边教育配套、生活配套极其完善，享有公园优良的生活环境，非常适宜人居。,研究结论-单纯从区域发展角度，万柳塘住宅项目区位价值巨大，值得开发,二 区域房市场供求分析,供应分析,成交分析,供求关系解析,沈河区2010年度商品房供应量为152.85 万平，建面套数为15203 套。商品住宅供应量为80.84万平，建面套数为8910套。,供应分析-供给大部分集中在北站商圈，万柳塘商圈几乎无供应，但二手房租售极其活跃。,本年度商品房成交量78.84 万平，成交套数7686 套。商品住宅成交面积55.59 万平，成交套数为6016 套。,政策影响下的区域房地产市场成交依然火爆,需求分析-需求主要以改善型置业、投资客、购买学区房为主，需求异常旺盛，成交量在各区名列前茅。,区域供需关系分析,从数据可以看出，沈河区的商品住宅在商品房中所占比例远远低于其他区域，仅为58%，说明沈河区地产多开发商业、写字楼、公寓类项目，住宅产品同比其他区域供应比不足，同时商品住宅的成交率达到了78%，说明市场对住宅产品需求度很高。,2010年沈河区商品房商品住宅供需情况一览表,供需研究-商品房成交率高达78%，且万柳塘区域2011年几乎无新盘推出，市场潜力极其巨大,市场部分总结,研究结论-从供求关系分析，未来13年随着核心区土地日益稀缺，万柳塘周边商品房将出现供小于求的长期局面，项目开发前景良好,2010年5月东陵区域的并入，带入多个多期开发楼盘，如保利等知名企业的多个项目，导致很长一段时间内区域供应量增大，但万柳塘区域无供应 ； 区域内商业、写字楼新老项目鳞次栉比，刚性需求、二次置业及投资型客户众多，仅有的住宅类项目永不能满足上述需求； 万柳塘区域作为核心区成熟住宅区，拥有其他区域无法比拟的教育资源、公园资源及医疗资源； 由于商业地块成交较多，后市住宅类产品供应将逐渐减小，随着商务用房的增加，区域内商品住宅供需矛盾将进一步加大。,三 区域典型项目分析,项目分布,销售均价,主力户型,二手房交易,客群分析,目前沈河区在售商品房项目主要集中在东中街、青年大街（地铁2号线）、五爱商圈等处，我项目周边在售项目稀少，且城市一环内多以商业网点、写字楼项目为主。住宅供应异常稀缺。,沈河区商圈密布，各版块功能区分明显,项目分布-沈河区在售项目主要集中在东中街、五爱商圈、南塔附近，万柳塘区域几无项目供应，区域供应主要以商业写字楼为主,五矿万泉公元,典型项目-万泉公元，短平快开发项目典范，取得良好经济效益,公园雅筑,公园雅筑位于本案东北方向，为小体量精装住宅项目，户型范围57与70两居、586576一居、87与143三居。此项目目前已进入尾盘销售阶段，不会对本案的开发以及未来销售形成竞争。,典型项目-公园雅筑，精装修，适合投资客以及学区房客户,目前周边可类比在售住宅项目仅有沈阳万城的公园雅筑以及五矿集团旗下的精品住宅五矿万泉公元： 公园雅筑目前已进入到尾盘销售阶段。 五矿万泉公元总四栋，一期、号楼2010年12月入市，,均价8500，2010年5月22日位于园区内部景观较好的、号楼集中入市，主要以公园地产为噱头，配合优质的园林设计以及会所配置，实现其打造舒适型精品住宅的目标。但根据市场的供需状况考虑，目前在售200套销售周期半年左右，不会与万柳塘项目形成正面竞争。,周边住宅稀缺 短期内不存在新盘竞争项目,典型项目分析结论-周边供应稀缺，供需矛盾进一步加大,区内住宅产品逐渐由中小户型向大户型过度,沈河区高端项目云集，尤其近两年，土地资源的日益短缺，仅有的开发项目开发商大多采取高端定位。区域主力面积集中在45-70 和100-130 两个区间，满足投资客和改善型需要。,主力户型-主要集中在45-70平米和100-130平米之间,2010年，区位优势特别明显的项目（万科柏翠园、华府新天地等）开盘价格相对于其他楼盘来说上涨趋势明显； 目前区域内多以高层为主，高层精装修一般为13000 元/，精装费一般为1500 元/；非精装高层一般为8500元/。清水洋房一般在9000元/。商业项目一般为15000元/； 价格相对于09年整体上涨很多，2011年区域市场继续呈现供售两旺的局面。,销售价格-供应缩水、高端产品聚集带动区域价格稳定上涨,由于新开发项目稀少，锁定区域的客群多以二手房为目标，但二手房多存在社区老旧、户型较差、使用年限长、居住人群低端生活环境杂乱、小区缺乏有效管理维护等问题。周边区域新建住宅产品的十分匮乏。,二手房交易-二手房市场交易异常火爆，沈阳热点投资区域,客户分析-学区房客户、投资客和改善型客户云集,区域作为沈阳的经济龙头区，区域内高端客群集中； 浑南板块、长白岛板块等一直在加快对高端客户群的消化速度，但限于城市交通压力的增大，多数客户会首先选择居住距离办公较近的项目，提高效率，节约时间成本。 于是针对客群也主要以一环内固有中高端客户为主，购房者主要是2次购房以作投资，附带一部分的学区房购买人群。,总结-未来市场几乎无竞争，项目开发潜力巨大,周边商圈云集，房地产项目以商业写字楼为主，住宅产品稀缺，竞争项目罕有； 由于新房量少价高，二手房成交率居高不下； 区域价格率高于城市房地产均价，但相较于一些重点区域如浑河周边的高端物业价格仍旧略低，并以实用为主； 区域特色明显，医疗、学区优势突出，交通便捷、购物方便，居住条件优越。,四 项目本体分析,项目指标,swot分析,优势分析,项目发展启示,用地性质：居住商业 规划用地面积：18348.2 容积率： 3.5 规划总建筑面积：7.92万 地上建筑面积：6.42万 其中：住宅建筑面积：5.46万 网点建筑面积：0.96万 地下建筑面积：1.5万 土地使用年限：居住50年 商业40年 项目地址：沈河区万柳塘路44号 占地面积：1.83万,现状单位：沈阳市当代医院 新诚汽车销售服务公司 新天成汽车维修公司,项目参数-商业面积接近1万平米，利于后期销售和开发利益最大化,万柳塘路,先农坛路,项目周边环境-成熟区位 丰富配套 便捷生活,沈阳一环路内，毗邻万柳塘路、先农坛路，隶属于沈阳行政、文化、经济中心区-沈河区与大东区交界处，本案与皇城文脉相连，周边商圈密布、生活配套齐全，自然景观丰富生态环境优越，是沈阳城市中心绝版的宜居地块。,s,w,o,t,swot-本项目最大风险蕴含在项目股权转让环节,配套建议-紧邻沈阳各大商圈，配套完善，住宅产品日益稀缺，本项目商业只适合定位成社区型商业。,中街：目前，沈阳市政府正着力将中街打造成“东北第一街”，政府将中街商圈定位为“4a 级商贸文化旅游区”，中街商圈将实行住宅控制规划，510 年使住宅建筑面积降到建筑物总面积的1/3以下。,五爱商圈：以经营服装、布料、鞋袜、针织品、箱包等产品的批发（兼零售）为主，主要道路两侧经营有餐饮配套等服务设施。,目前一线城市的学区房效应表现明显，价格远远高于市场均价。一所名校往往能提升整个区域的价值，这是房地产公所周知的发展规律。,教育资源-中小学教育资源丰厚，为本项目开发成功打下坚实基础,医疗设施-优质医疗资源，项目价值提升引擎,省内优质医疗院所分布周边，令本案核心价值力明显提升，为打造居住型高端社区奠定基础。,项目西侧紧邻万柳塘公园，公园占地31万，东侧是万泉公园，目前公园北侧的滨河水系正在清淤治理，后期将成为沈阳市一条主要河道，并为区域内居民带来一道亮丽的景色。,环境资源-公园环抱、绿意生活，享受超值公园生活,生活配套-三大商圈交汇，公园生活尽享都市繁华,本案周边三大商圈驳合，功能定位鲜明。生活便利，闹中取静。,总结-本项目地块位置、周边资源环境，十分适合小体量住宅开发,本案所在： 地快完整方正，易于规划； 现状地上物为医院、商户，便于拆迁安置； 地理位置优越，出行便捷； 自然资源丰沛，为城市中心不可多得之宜居所在； 竞争项目稀少，价格稳定上升； 独特优势明显，学区、医疗资源众多。,五 项目经济估算（请中铁增添此部分内容）,六 房地产可行性研究结论,发展结论-城市精致高尚住宅，不可多得的都市核心区开发项目，开发前景良好，值得中铁9局好好把握,七 产品规划初步建议,规划建议,产品类型,产品定位,商业定位,相关建议,规划建议-现代简约，精致风格型唯美社区,结合区域内市场状况，对本案进行组团式规划，由住宅、商业、园林景观组合而成，实现“结构有序、功能互补、整体优化、共建共享”的目的。,产品类型-小高层或高层板楼，大户型一梯两户或小户型一梯三户产品，满足不同人群需要,重点打造产品高端品质感，迎合市场需求，建议将本案规划为高层（17f左右）、小高层（11f左右）的板楼产品。,户型配比建议-满足内部员工需要为前提，设计市场接受度高的优秀户型,根据区域内在售项目情况，以容积率3.5为前提，考虑目标客群需求，建议本案住宅部分设计产品为“南北通透板楼产品”。为合理配比户型，平层可按照“2居+2居+1居”配合“2居+3居”、“3居+3居”划分，顶楼通过复式形式打造云顶户型实现140的大户型配置。,商业定位-社区配套性商业满足本小区和周边小区需要,由于周边现有成熟商圈众多，其中市级商圈一个，专业级商圈两个，能够为区域人口提供全面的多层次的生活购物机会、场所。在我项目的商业配套上，建议