2012年杭州房地产成交情况.doc

2012年杭州房地产成交情况分析1. 供应走势：全年供应总量同比小幅上涨，9月成年度供应最高峰1) 住宅新增上市面积小幅上涨，同比上幅9.3%2012年1-12月（截止12月16日），杭州市（含余杭、萧山）累计新增上市面积748.15万平米，同比增幅9.3%。其中，主城区全年累计新增上市面积355.05万平米，同比增幅11.6%；萧山、余杭全年累计新增上市面积393.11万平米，同比增幅7.24%。从主城区历年的供应走势来看，虽比2011年稍有增幅，但整体水平仍处于较低水平。 图：2006-2012年杭州主城区商品住宅新上市面积及其增速2) 3月楼市供应开始回暖，9月成年度供应最高峰。从各月供应走势来看，1月受春节的影响，新增供应出现萎缩，仅供应21.39万平方米，同比降幅高达77.36%；2月则是2012年供应的冰点，仅17.60万平方米，同比下降17.72%；3月，前期抱观望态度的刚需释放，刺激了开发商的推盘欲望，新增供应增幅明显。4月，供应走势平稳，随后5-7月新增供应一直处于增长趋势。8月，供应面积回落明显；9月迎来年度供应最高峰，上市面积达110.37万平方米；10月之后，不少开发商摆脱了资金量紧张的困扰，甚至已完成全年销售目标，推盘动力不足，上市面积处于下滑态势。 2012年1-12月年杭州市商品住宅新上市面积及其增速3) 中小户型项目积极推盘，四季度大户型供应趋热2012年调控持续，开发商将销售重点瞄准首次置业以及首次改善型的刚需人群，上半年推盘单套面积主要以70-120平方米的中小户型为主。三季度开始，部分改善型需求纷纷入市，且成交良好。四季度，由于前期大量改善型需求积压已久，且对未来楼市预期持乐观谨慎态度，开发商加快改善型、中高端楼盘入市步伐，但推盘量仍控制在低位水平。比如12月位于市中心绝版地块的最受关注的改善型楼盘武林壹号，户型面积在230-290方之间，均价高达76000元/平方米左右，开盘当天去化近8成，销售金额逾10亿。而位于拱墅区的九龙仓碧玺同样也将在12月首次面世，户型为155-320方，均价在30000-40000元/平方米之间。随着改善型房源需求的反弹，杭州楼市也正开始全面回暖，回归到相对合理的平衡状态。2. 成交走势：从深度调整到全面走热，市场逐渐回归平稳1) 全市商品住宅成交面积同比大涨113.08%，主城区涨幅尤为明显2012年，杭州楼市成交行情明显好转，成交量同比倍增。据统计，2012年1-12月（截止12月16日），杭州市（含余杭、萧山）共成交商品住宅66409套/730.94万平方米，与2011年全年相比大幅上涨79.13%/113.08%。其中，主城区成交量高达34521套/380.13万平方米，同比更是倍增131%/138.4%，是自2010年宏观调控以来近三年主城区住宅成交量的最高值，在2005年以来历年成交量中位居第三位，仅次于2007年和2009年。2012年杭州楼市住宅成交量的大幅度上涨，一方面得益于开发商顺势而为，积极采取“以价换量”营销策略，刚需得以集中释放。另一方面与货币政策微调所带来的定向利好，尤其与信贷政策放松也有较大关系。 图：2005年-2012年杭州主城区商品住宅成交走势图2) 2月成交冷清，3月开始全面上涨，4季度走势平稳。2012年杭州市商品住宅市场经历了先冷后热再平的过程。在严厉的楼市调控背景下，2012年楼市开局惨淡，1月仅成交11.47万平方米，创2010年以来最低值；2月市场依旧处于低谷；3月，杭州不少楼盘实施降价促销、低开换量等策略激发了积压已久的购房刚需，成交由此成倍上涨，近60万方，创2008年以来历年同期最高水平；3月之后，随着降价促销范围逐步扩大，杭城住宅成交持续上涨；6月住宅成交面积超过100万方，达全年成交最高峰，同时也创2010年以来新高；7月杭州成交正常回落，但依然保持在90万方的高位；8月随着推盘量减少，高档楼盘入市比例增大，成交失去刚需支撑，再次回落。四季度，楼市成交走势趋于平稳，9月楼市止跌回涨，成交小幅回升；10月成交小幅回落，均价小幅上扬；11月成交上涨，接近70万平方米；12月住宅成交则预计维持温和上涨趋势。 图：2012年杭州商品住宅成交月度走势图3) 外围板块成交占比近5成，滨江区成交涨幅最为显著2012年，外围板块销售表现颇为亮眼，总成交量占比将近5成。其中，余杭区作为杭州市刚需盘最为集中的区域，历来是购买能力不强的刚需的首选之地，2012年（截止12月16日）全区共成交261.94万平方米，占比达35.88%，尽管相较去年略有下降，但仍高居各区域成交榜首；萧山区市场份额亦高达12.05%。主城区方面，销售热点区域主要集中在江干、拱墅、下沙和滨江四大区域。其中，江干区成交占比13.4%，较去年提高1.4个百分点；在华盛达阅城、顺发吉祥半岛、方正荷塘月色等多个热销楼盘高成交量的拉动下，今年拱墅区市场占比涨幅最大，由2011年的5.67%提高至10%；下沙区占比9.37%，与去年基本持平；滨江区成交也颇为亮眼，占比8.46%。凭着中海寰宇天下、天阳半岛国际、世贸钱塘帝景、铂金名筑等新楼盘面市和热销，滨江板块再度成为主城区的热门板块。 图：2012年杭州商品住宅成交区域分布图4) 刚需依旧是市场主力，四季度改善型需求逐步释放，高端项目市场份额持续上涨2012年，在持续的楼市调控影响，杭州楼市成交主力依旧是刚需项目，高端住宅市场份额维持在低位水平。但相较去年，销售行情则略有好转。据统计，2012年均价前30名住宅项目销售面积占比为6.97%，较2011年提高3.68个百分点。从销售金额占比来看，销售金额占比从2011年的17.9%下降至16.66%。从月度走势来看，1、2月份均价前30名住宅项目销售金额占比均在20%以上，销售面积占比均在8%以上；3月份开始，杭城刚需开始活跃，高端住宅项目销售一度陷入困境，市场占有率下滑明显，销售金额占比维持在10%以下，销售面积占比则在4%左右徘徊；从6月份开始，部分改善型需求开始释放，高端住宅销售行情略有好转；四季度，高端楼盘去化速度明显加快，如绿城蓝色钱江、绿城兰园、滨江凯旋门等高端项目成交放量，高端项目销售金额和销售面积亦双双大幅上涨，占比分别保持在20%和10%以上水平。 3. 供需对比：住宅供求矛盾明显缓解，但库存压力依然较大1) 住宅供求矛盾明显缓解，销供比达到0.982012年，杭州市商品住宅供销双双上涨，但是成交涨幅明显高于供应量涨幅，由此2010年以来供大于求的矛盾得到明显缓解，销供比从去年的0.5提升到0.98。从月度走势来看，1月住宅供求矛盾依然比较凸显，2月开始，销供比持续上升，保持在0.9以上；4-8月，供过于求的态势扭转至供大于求，其中6月销供比最大，达到1.28；9、10月，住宅成交有所下滑，销供比下降至1以下；11月则有所回升。 2) 可售面积微幅增长，出清周期从年初的34个月降至10个月2012年，杭州市楼市可售房源量依然高位运行。截至2012年12月16日，杭州市住宅可售面积高达743.79万平方米，同比2011年底微幅增长8.7%。今年楼市成交行情大幅上涨而可售房源量却依然上涨，主要原因在于，经历了2009年的拿地高潮期，到2012年之前拿地的地块都到了上市期，加上2010年楼市形势不佳，积累了大量的待开楼盘。从出清周期来看，从3月份开始，杭城商品住宅存量房源出清周期一路下滑，从年初的34个月降至11月的10个月，库存压力缓解不少，但是700万方以上的库存量给开发商带来的压力依然较大。 图：2012年1-11月杭州商品住宅可售量及出清周期走势图4. 成交价格：上半年降价成常态，下半年价格微幅上调2012年，受上半年大范围降价促销的影响，杭州商品住宅成交均价延续2010年的下降趋势。从月度走势来看，从2月份开始，住宅成交平均价已经出现下滑，环比下降19.4%以上。3、4、5月成交均价总体保持递减趋势，5月达最低水平，相比1月下降近4000元/平方米以上。这主要由于，一系列调控政策的效果在上半年得以显现，打折促销和以“低价跑量”的定价策略成为开发商普遍的手法。从城北板块吉祥半岛、名城公馆、荷塘月色等项目率先降价开始，下沙、闲林、小和山、三墩、城东、滨江等板块价格体系均被重塑，外围板块则以良渚、瓶窑、临平等表现最为明显。随着上半年楼市持续回暖，开发企业的资金回笼和市场预期均有所好转，部分前期低开的住宅项目（如方正荷塘月色、滨江金色黎明、中铁田逸之星、嘉凯城名城公馆等）在销售持续走高的背景下取消折扣或提高报价，再加之改善型需求逐步释放，中高端楼盘成交的良好表现，导致杭州整体住宅成交均价出现企稳回弹。值得注意的是，大多数开发企业上调价格幅度仍保持理性，价格上涨幅度有限。 图：2010年1月-2012年11月杭州市商品住宅均价走势 从中房指数走势来看，2012年上半年，杭城住宅价格指数表现为一路下跌的趋势，但环比跌幅均未超过1%。从7月份开始，价格指数持续上扬，到11月达到1915的水平。 图：2012年1-11月杭州商品住宅价格指数走势5. 热销楼盘：品牌项目跑赢大市，产品定位合理、高性价比优势凸显是项目热销关键销售排行榜：品牌项目跑赢大市，中海寰宇天下独揽销售面积、销售金额双料冠军2012年，杭州市销售面积TOP10项目的开发企业，基本为品牌房企，如中海、金地、滨江、龙湖、万科、绿城、世茂等。由此可见，购房者对品牌房企的信赖程度明显高于一般房企。其中，中海寰宇天下可谓是2012年杭州楼市最大的赢家，以2076套的销售量，21.85万平方米的销售面积，43.14亿元的销售总金额，夺得2012年1-11月住宅销售套数、销售面积、销售金额三项冠军。表：2012年1-11月杭州商品住宅（含酒店式公寓）销售面积排行榜排名项目名称区县销售面积(万)销售报价（元/平方米）1中海寰宇天下滨江21.85191492金地自在城西湖16.09166643滨江金色黎明江干15.29161644龙湖滟澜山下沙14.87149275万科良渚文化村余杭13.18140326天阳半岛国际滨江11.96196727滨江曙光之城江干11.96175048宋都东郡国际下沙11.7695369开元广场萧山11.061543010世茂钱塘帝景滨江10.0820460表：2012年1-11月杭州商品住宅（含酒店式公寓）销售金额排行榜排名项目名称区县销售金额(亿元)销售报价（元/平方米）1中海寰宇天下滨江43.14191492金地自在城西湖26.81166643滨江金色黎明江干24.71161644天阳半岛国际滨江23.53196725龙湖滟澜山下沙22.2149276滨江曙光之城江干20.94175047世茂钱塘帝景滨江20.63204608万科西溪蝶园西湖18.8233559万科良渚文化村余杭18.51403210绿城西溪诚园西湖17.3126713以上数据统计范围包含住宅、公寓、别墅立项的期房及现房（含40年及50年产权的住宅项目）（注：由于透明售房网无项目均价公示，本报告中项目报价为询盘价格）6. 商业地产：商业市场供需双双回落，各物业类型表现各异1) 2012年杭州市主城区商业市场供需双双回落，各物业类型表现各异据统计，2012年1-12月（截至到12月16日）杭州主城区商业市场新增供应10408套/107.50万平方米，同比下跌23.75%/23.42%；成交量则仅为10312套/92.40万平方米，同比下跌4.52%/14.31%。纵观2012年杭州市主城区商业市场，整体成交走势基本跟住宅一致，在5、6月份以及9月份出现了一个明显的放量。从各物业类型成交来看，表现各异，其中商铺大幅放量、写字楼成交冷清，酒店式公寓不温不火。 2) 商铺市场大幅放量，供销同比双双上涨2012年1-12月（截止12月16日），杭州市主城区商铺的新增供应为2049套/24.07万平方米，新增供应套数同比下降9.17%，但供应面积同比增幅23.45%。主城区全年商铺则成交2428套/27.10万平方米，同比分别增幅21.23%/12.56%。从各月成交来看，除了1月和2月成交量（1.09万平方米/1.49万平方米）低于2万平方米外， 3-5月的成交量都维持在2万平方米以上，最高月成交量出现在6月，为4.91万平方米；7-8月成交量有所回落，9月又上升至2.5万平方米以上，10月以后成交量有所回落。从商铺供需区域来看，2012年主要集中在丁桥、九堡以及滨江区政府等板块；而从商铺类型上来看，市场类商铺、地铁铺和经济适用房商铺是成交主力。 3) 写字楼市场供需双双回落，酒店式公寓独撑大局2012年1-12月（截止12月16日），杭州市主城区写字楼（含酒店式公寓）新增供应为9121套/83.03万平方米，同比分别下降25.44%/31.13%。2012年，主城区全年写字楼共成交7828套/65.31万平方米，同比分别下降10.55%/22.02%。2012年年初，主城区纯写字楼市场极其寡淡，2月主城区纯写字楼出现了罕见的连续三周成交量为零的惨淡局面。整个上半年，月成交量最高也不超过50套。下半年市场稍显回暖，成交量百余套左右，不乏出现泛海国际中心、蔚蓝国际大厦等热销写字楼。总体而言，2012年主城区纯写字楼市场供应量偏少、尾盘去化为主、新增房源迟迟不入市，都是造成写字楼成交惨淡的主要原因。比之于商铺和纯写字楼市场的冷热不均，酒店式公寓市场整体稍显温和。供应方面，相较于2011年酒店式公寓的大量释放，2012年市场供应略有收缩。从月度走势来看，作为类住宅的商业产品，酒店式公寓上半年行情和住宅市场几乎如出一辙，1-2月成交低迷，月成交量仅百余套；3月开始回暖，4月稍有回落，5月开始突围，成交量涨至791套，6月淡季发飙，月成交量增至千套。下半年酒店式公寓成交行情稍显温和，月成交量均维持在550套以上。从价格来看，降价促销也是酒店式公寓项目的主打营销手段。如世茂广场的底价促销，原筑壹号的直降四千、湾天地的低价清盘，财通中心的低价首开，最终项目均去化良好。由此可见，“以价换量”对于酒店式公寓来讲也是促进销售的利器。 图： 2011-2012年杭州市主城区写字楼成交面积及同比走势图7. 土地市场：前3季度土地市场全面冷清，4季度供需两旺，外来房企拿地踊跃1) 土地市场前冷后热，年末再现推地高峰据统计 ，2012年1-12月（截止12月16日），杭州市共成交经营性土地134宗，总占地面积为412.05万平方米，较去年全年下降24.37%；总成交金额551.77亿元，同比下降4.48%。 2012年年初，杭州市土地市场延续了2011年的低迷状态，开发商几乎全然止步于土地市场，1-7月份，杭州主城区仅成交下沙和桥西两宗宅地，成交面积仅6.68万平方米。到8、9月份的时候，在楼市回暖刺激下，加上开发商资金状况的好转，土地市场骤然复苏。10月，杭州迎来年内最大的土地出让潮，仅主城区就出让21宗/108.34万平方米土地，其中宅地10宗，出让面积84.96万平方米。11月，政府推地节奏继续加强，土地出让依然火爆 图： 2011-2012年杭州市土地市场成交图2) 主城区：全年出让金额同比上涨超6成，溢价率同比去年略有增幅2012年1-12月（截止12月16日）杭州主城区共成交69宗经营性土地，总占地面积为194.60万平方米，同比上涨26.73%，总出让金额为408.1亿元，同比上涨28.06%。其中，住宅用地27宗，成交面积107.99万平米，同比上涨25.47%；成交金额275.81亿元，同比上涨63.25%。商业用地成交金额132.26亿元，同比下降11.65%。从溢价率来看，69宗经营性用地中，其中39宗土地溢价率低于10%，基本为底价成交或加价100万直接成交，占总成交宗地的56.52%。溢价率在10%-30%，有17宗土地，占比24.64%；溢价率在30%-50%的土地占比17.39%；溢价率在50%-100%之间仅13宗；零宗土地溢价率大于100%。27宗住宅用地中，仅7宗土地溢价率低于10%，但其余20宗土地溢价率均没超过50%。 3) 余杭区：宅地面积同比大幅上涨，楼面均价有所回落余杭区2012年（截至到12月16日）共成交47宗经营性土地，总占地面积为177.58万平方米，同比下降20.44%，总出让金额为114.74亿元，同比下跌5.13%。其中，住宅用地20宗，成交面积120.56万平米，同比上涨93.08%；成交金额95.52亿元，同比上涨38.12%。2012年，余杭区经营性用地出让土地楼面均价约为2695元/平方米，较去年微幅增长近2.0%。其中，宅地楼面均价为3271元/平方米，同比下降为27.98%。商业办公用地楼面均价为1420元/平方米，同比下降7.88%。图： 2011-2012年余杭区出让土地楼面均价情况 4) 萧山区：宅地面积同比大幅下跌，楼面均价亦出现回落萧山区共成交18宗经营性土地，总占地面积为39.87万平方米，同比下降77.17%；总出让金额为28.97亿元，同比降幅达79.02%。其中，住宅用地7宗，成交面积22.82万平米，同比下降67.33%；成交金额16.87亿元，同比上涨74.67%。商业用地成交金额12.10亿元，同比下降77.74%。2012年，萧山区经营性用地出让土地楼面均价约为2194元/平方米，较去年下跌19.90%。其中，宅地楼面均价为2808元/平方米，同比去年下降40.29%。商业办公用地楼面均价为1681元/平方米，同比下降6.7%。图： 2011-2012年萧山区区出让土地楼面均价情况 5) 本地房企谨慎应对，外来品牌大鳄踊跃拿地纵观2012年拿地企业，本土房企拿地相对谨慎，滨江、天阳、德信、德嘉、紫元、方正、圣奥等房企拿地数量有限，而一些之前在土地市场比较活跃的，如绿城、金都、宋都、广宇等企业都尚未出手。但外来品牌大颚拿地较为积极，尤其进入下半年以来，资金实力雄厚的大鳄们如保利、龙湖、万科、中海、嘉里置业等纷纷在杭拿地，且目标均锁定在主城区的优质地块。其中，拿地宗数最多的嘉里置业，豪掷25.36亿元竞得之江度假区出让5宗地块，其中包括3宗宅地，2宗商地。拿地面积最多的是万科， 2012年5次出手共收录了占地面积达21.9万平方米的优质宅地和12.04万平方米的商住、旅游用地，这5宗地块分别位于江干区、滨江区、西湖区和余杭区。而耗资最多的可数中海地产，10月17日以55.87亿元的高价竞得了钱江新城三宗宝地，创下了今年杭城开发商拿地总价之最。6) 2012年杭城土地市场亮点：“49%溢价率配建保障房”土地新规2012年杭州土地出让市场最大的亮点莫过于“49%溢价率配建保障房”土地新规的施行，即地块溢价率达到49%时，调整竞价方式，锁定地价，从零开始竞投配建安置房或保障房面积，以面积最高者得。比如，10月中海地产竞得的3宗三堡单元地块均实施了这个新规，3宗宅地溢价率达到49%时均开始竞投保障房面积，最终，三块宅地配建保障房面积高达9.8万方，占总建筑面积的32%。配建保障房政策对于传递政策信号、分担保障房建造压力有一定的作用。但是，拍地成本将体现在商品房上，最终买单的还是购房者，且如此高配置的保障房将由谁住也是值得深思的问题。8. 品牌房企：本地和外来房企平分秋色，绿城、滨江和中海领跑杭城1) 销售金额前10位中，本地房企、外来房企各占半壁江山，绿城、滨江和中海领跑从2012年1-11月，杭州房地产企业销售金额排行榜来看，入围前10位的企业，本土房企和外来大鳄各占一半，其中绿城集团、滨江集团继续领跑杭州房地产市场。绿城集团1-11月，在杭州市场累计取得销售金额约101.44亿元，高居杭城各大开发商销售金额榜首，这主要归功于兰园、蓝色钱江、西溪诚园等中高端楼盘的热销。滨江集团位居第二位，1-11月销售金额高达65.27亿元。2012年，滨江集团强势推出四大项目曙光之城、金色黎明、凯旋门和武林壹号，凭借低于市场预期的价格策略和高品质的产品优势，4大楼盘均开盘热销，一度成为杭城楼市的关注焦点。2012年外来品牌房企也开始发力，销售金额前十位的企业入榜5位，包括中海、万科、金地、世茂、龙湖等。相对于本土企业，外来品牌房企有雄厚的资金实力，更有对市场更精确的把控能力，且更懂得适时运用随行就市的营销战术。排名开发商销售金额(亿元)销售套数（套）1绿城中国101.4428272滨江集团65.2727743中海地产44.922064万科41.9120345金地集团36.6317716世茂房地产35.9625007浙江天阳置业35.5419058坤和建设32.8912569龙湖地产28.14199110德信地