房地产投资决策教学课件PPT.ppt

第十讲 房地产投资决策,第十讲 房地产投资决策,一、投资决策的分类 若按投资决策的确定程度，将投资决策分为三种类型确定型、风险型和不确定型时，与之相应的有三种决策方法：确定型决策方法，风险型决策方法和不确定型决策方法。,一、投资决策的分类,1. 确定型决策方法 确定型决策是指一个方案只有一种确定的结果，只要比较各个决策谁优，就可以作出决策。例如，某城市甲、乙、丙三个地段的繁华程度依次递减，如果要建立一座购物中心，其地价和未来商业销售的收益是很容易确定的。如果以销售收益为决策依据，决策人将会优先考虑甲地段投资的可能性。一般地说，涉及至房地产投资的土地费、建筑面积、建筑类型、专业人事费、利率、广告费等项决策都属于确定型决策范围。,一、投资决策的分类,2. 风险型决策方法 风险型决策方法是指有多种方案可供选择，每种方案又可能出现多种结果，决策人预先不能确定哪种结果会出现，只能根据有关资料，判定各种结果发生的可能性或概率。对风险型决策可采取三种相应的决策方法。,2. 风险型决策方法,期望值法 期望值法是以投资收益表为基础，计算出每个方案在不同自然状态下如权收益值之和，然后以收益值的大小为标准，从中选择最优方案。采用这种方法，决策人需要确定各种自然状态下的主观概率。 机会均等法 采用这种方法主要是因为缺乏可供决策参考的资料，而不得不用简单的机会均等的方法。 决策树法 决策树法也是一种常用的风险型决策方法。与前面两种法相比，它不是用表格而是用图形（决策树）来反映方案的状况。,3.不确定型决策方法,当决策人可以判定各种方案可能出现的结果，而不能预知这些后果发生的概率时，这种决策就是不确定型决策。处理不确定型决策可以采用下面几种方法。, 小中取大决策法,这种方法也称作悲观决策法。采用这种方法是想把风险降到最低程度，在所有最差的后果中，选择亏损最小的一个。由于小中取大法是把投资的安全性放在首位，因此一般为保守的决策人所采用。 小中取大法的决策过程是，首先从每个方案中选择一个最小的投资收益，然后再比较各个最小收益，从中选出一个最大的收益。 保守型：保守型决策人的特点是老成持重，对投资风险谨小慎微，而且特别敏感。对任何投资，考虑其风险的大小比考虑其收益的大小要多，总是瞻前顾后。,大中取大决策法,这种方法恰恰与“小中取大”法相反，它属于乐观决策法。采用这种方法的决策人往往敢于冒风险,竭力追求最大的投资收益。 大中取大法的决策过程是，从各种方案中选取一个最大的投资收益值，然后比较各个收益值，从中选择收益最大的投资方案。 冒险型：冒险型决策人的特点是大胆果敢，喜欢铤而走险，这种人尤其在高额投资收益的诱惑下,对投资风险的顾虑很小。,大中取小决策法,这种方法是以方案的机会损失的大小来判定方案的优劣。在多方案的选择中，如果决策人未能选择到投资收益值最大的方案，他必定感到后悔。大中取小法就是设法使这种“后悔”变得最小，所以这种方法也称为“最小后悔”法。 大中取小法的决策过程是：把同一个自然状态下的最大值减去该状态下的各项值，得出相应的“后悔值”；列出各方案的最大后悔值；在各最大后悔值中选择最小的最小后悔值方案作为决策方案。,二、房地产投资知识概述,1.经济适用房与廉租房的区别？ 经济适用房是政府以较低地价划拨给房地产开发公司，用以卖给城市低收入阶层的商品房，经济适用房一般情况下在5年内不能转让。 廉租房是城市开发建设用来出租给低收入阶层和短时间需要住房家庭的一种过渡住房。,几个基本知识,2. 什么是热钱和游资？ 热钱,也叫游资,或叫投机性短期资本。指为追求最高报酬及最低风险而在国际金融市场上迅速流动的短期投机性资金。国际闲短期资金的投机性移动主要是逃避政治风险，追求汇率变动，重要商品价格变动或国际有价证券价格变动的利益，而热钱即为追求汇率变动利益的投机性行爲。,几个基本知识,3. 房地产经济学主要运用了哪些经济学的知识？ 从根本上说，房地产问题历来就是一个金融问题，其本质是金融，其形式是产业。 微观经济学、宏观经济学、制度经济学、货币银行学、投资银行学、会计、国际贸易等事牵扯在一起的，主要的原因就是，房地产本身就是一个复杂的系统，再加上我国一向政治、经济不分家，就更为复杂。,几个基本知识,4.从利率、汇率、通货膨胀率、收入、制度等几方面谈房地产投资的影响因素 ？ 根据资本论的观点，价格的基础是价值，价格不可能长时间偏离于价值，动态来看（即把时间拉长），价格的走势和价值的走势是平行的，静态来看（即从一个时间点来看），价格是偏离价值的，是由供给关系来决定的。这个可以参照股票的走势（不知道这里有多少人懂股票，有兴趣的看美国股市的发展）。 由于利率的上涨会直接导致购房成本的增加，减少需求（大家学过微观经济学的人应该知道刚性需求和弹性需求：比方说，我要结婚，女朋友说没房子就不跟我结婚，而我特别爱她，不管房子多少钱，我都要买，这就是刚性需求，一般情况下需求都是具有弹性的，而且在不同的价格下，需求的弹性也是不同的），利率的上涨也会提高开发商的成本，但由于市场价格也上涨，开发商的利润率会并不会明显减少（即便减少，也远高于整个社会的平均行业利润率）。,4.从利率、汇率、通货膨胀率、收入、制度等几方面谈房地产投资的影响因素 ？,从历史的经验来看，利率的上升对房价的上涨具有致命性的打击，这就是为什么房产会破灭的原因，中央也为什么直至不愿加息或继续加息的原因了。因为中国的房地产业的发展是银行信贷资金支撑的。国家一方面推迟提高利率，一方面假借土地整顿减少土地供应，目的就是为了维持需求减少供应，防止房地产崩溃或崩溃时间的到来。同时利用各种媒体发声音唱多，就是维护需求方的信心。 利率每上涨一个百分点，约等于成本增加10%” 。,4.从利率、汇率、通货膨胀率、收入、制度等几方面谈房地产投资的影响因素 ？, 汇率的影响对于国内的投资者影响不大，但对国外的投资者就会产生比较大的影响。若汇率提高，会影响国外投资者对国内房地产的投资，反之则会起到促进作用。 但虽然汇率变化对国内投资者购买国内房地长没有什么大的变化，但对国内投资者购买国外房地产还会起到影响作用。,4.从利率、汇率、通货膨胀率、收入、制度等几方面谈房地产投资的影响因素 ？, 通货膨胀率对房地产投资会起到重要影响作用，当通货膨胀率高时，由于货币贬值严重，此时，购买房地产会起到保值增值作用，利于人们投资房地产。 当通货膨胀率较低时，人们购买房地产保值增值的作用会降低。,4.从利率、汇率、通货膨胀率、收入、制度等几方面谈房地产投资的影响因素 ？, 当人们收入提高时，人们对房地产投资的热情和潜力也会提高。 两者呈明显的正相关。 当人们收入下降时，人们对购买房地产的热情和潜力会明显下降，此时，个人进行房地产投资风险会明显变大。,4.从利率、汇率、通货膨胀率、收入、制度等几方面谈房地产投资的影响因素 ？,制度就是一种权利，操控价格的一种权利。我国的制度由于历史的变迁和改革，仍存在着许多重大缺陷。 政府掌握的制度制订和修改的权利，因此他们也就掌握的定价或通过影响供给来影响价格的权利，这其实是计划经济的产物和遗毒。 制度对房地产市场起着非常重要的影响。,5. 房地产投资什么时候会有风险？,作为一个传统的投资项目，房地产投资的吸引力，并非为了获取多高的收益，很大程度是相对流通的货币而言，货币容易贬值，房地产项目由于土地资源的稀缺性和建筑的价值传递，保值功能要强得多。 在一个经济发达、房地产市场成熟的区域，除非因战争或金融风暴、经济危机等因素，一般情况下，房地产项目是不会贬值的。,6. 一线城市投资有没有风险？,投资房地产的暴利时代已结束了，以后，投资房产只比投资其他行业的收益水平稍微高些，也就是说，投资一套房子，每年的租金应该在房价的6%到8%之间就不错了。然而，现在上海的房价和租金水平，每年的收益只有房价的3%左右，购买国债年收益率也能达到3%. “博傻”故事正在北、上、广、深演绎成一个活话剧。 一项关于上海房地产市场的信心调查，显示出上海市房地产企业家信心指数跌到90点以下。,7. 房产投资多少年比较合适？,房产投资在10年到15年之间就必须变现，超过20年就没什么价值了。 这是因为房地产物业寿命大约在4060年。 处于危房边缘的房子价格会大大缩水。 要考虑土地出让年限的限