昆明俊发城文化旅游及周边项目市调报告,价格测算158p.ppt

俊发城项目文化旅游及竞争市场报告,【第一部分：昆明文化旅游市场综合研究】,1、云南省旅游产业研究 2、昆明旅游产业研究 3、昆明国内外旅游市场分析 4、昆明旅游客群习惯特征 5、昆明酒店业发展情况 6、昆明旅游产品研究 7、昆明旅游市场在建项目研究 8、昆明旅游商业综合体研究,【第二部分：项目周边市场分析】,1、周边市场综述 2、已售项目：金域缇香、金领时代 3、在售项目：半山七哩溪、国福现代城、誉峰国际、德润朗悦湾、中天城,【第三部分：项目一期价格测算】,昆明文化旅游,1、云南省旅游产业研究 2、昆明旅游产业研究 3、昆明国内外旅游市场分析 4、昆明旅游客群习惯特征 5、昆明酒店业发展情况 6、昆明旅游产品研究 7、昆明旅游市场在建项目研究 8、昆明旅游商业综合体研究,一、云南省旅游产业现状研究,云南旅游概况,云南省地处中国西南边陲，东接贵州、广西，北连四川，西倚西藏、缅甸，南临老挝、越南；自古就是中国连接东南亚、南亚各国的陆路通道，云南边境线总长4060公里，现有出境公路20多条，15个世居民族跨境而居。云南的生物资源与矿产资源都十分丰富，有“植物王国”、“动物王国”、“花卉之乡”、“药材之乡”“有色金属王国”的美誉；另外云南独特的地貌和气象条件也使得境内能源资源十分丰富，煤炭、水能、光能、热能、风能、地热等能源的储备十分充足云南省辖16个地、州、市。,连接东南亚、面向全世界,云南省地理位置独特、是中国西南门户,云南省旅游产业,总体来说，云南省的旅游资源独特而丰富，且具有5大显著特点，即：,山河壮美，风光绮丽。 民族众多，风情各异。 历史悠久，遗迹丰富。 文化独特，绚丽多姿。 区位优越，产品多样。,云南省旅游资源一览,山水资源丰富、民族文化独特,云南省旅游资源一览,云南旅游景点地图: 石林； 九乡； 丽江古城； 泸沽湖； 鸡鸣三省； 大理三塔； 苍山洱海； 坝美、普者黑； 三江并流； 香格里拉； 玉龙雪山； 西双版纳； 腾冲地热火山； 昭通西部大峡谷温泉生态园景区； 龙云故居； 世界遗产（3个）；： 丽江古城、 三江并流、 石林； 国家级风景名胜区（12个）： 路南石林、滇池、九乡、大理、玉龙雪山、三江并流、丘北普者黑、腾冲地热火山、瑞丽江-大盈江、建水、西双版纳、泸西阿庐古洞。,旅游资源包含多个国际级风景区及世界自然遗产,云南省旅游业整体状况,2012年，全省旅游业保持了良好、平稳的发展势头，继续推进旅游“二次创业”，云南省旅游消费持续活跃，旅游市场不断扩大，全省旅游业总收入超过1700亿元，2012年云南共接待海外旅游者457.8万人次，同比增长15.8%；接待国内旅游者1.963亿人次，同比增长20.2%。云南省全年旅游业总收入达1702.5亿元，同比增长31.2%，经初步测算，2012年旅游增加值预计将达650亿元，同比增加近100亿元，占gdp的比重约为6.5%，超额完成了年初的既定目标。,旅游收入逐年上升、国内外旅游人数上升较快，旅游经济发展潜力巨大,云南旅游业经过“十一五”时期的发展，旅游产业体系基本形成，旅游产业规模不断扩大，已成为云南的支柱产业之一。目前全省旅游产业总资产规模超过600亿元。共有19564户旅游基本单位，其中旅游行政管理机构78家，旅行社430家（其中国际旅行社40家），旅游住宿设施14234家（其中旅游星级饭店747家、社会旅馆4048家、个体旅馆9439），旅游景区景点230家（其中国家a级以上景区点111家），旅游车船公司16家，高中等旅游院校（系）18所，其他类型的旅游企业69家，此外尚有旅游购物企业300多家及上千家各种类型的旅游餐馆企业，基本形成了包括饭店旅馆业、旅行社业、旅游交通业、旅游餐饮业、旅游娱乐业、旅游景观业、旅游商品购物和旅游教育等在内的比较完整的综合产业体系。,云南省旅游产业体系,旅游产品,旅游产业成为云南的支柱产业同时，也形成了各种不同类型的旅游产品。总体来说可以分为：观光体验型、休闲度假型和特色专项型三种。 云南的旅游产业发展是从观光型产品开始，逐步向休闲度假型过渡的过程。现在提出的旅游业“二次创业”指的也是这个过程,二次创业指的是：从观光型产品开始，逐步向休闲度假型过渡的过程,旅游产品,旅游产品,旅游产业规划,在云南省旅游产业规划中提到：要抓好“一个中心、五大旅游区”的建设，其中包括“滇中大昆明国际旅游区”的建设。滇中的昆明、玉溪和楚雄三州市，要以巩固发展生态旅游、民族风情旅游、乡村旅游为基础，大力开发休闲度假、康体娱乐、会展商务等旅游产品为重点，进一步加强休闲度假旅游区的开发建设。依托“一个中心、五大旅游区”的建设，以资源为基础，以市场为导向，进一步开发品位高、特色鲜明、在国内外旅游市场上具有吸引力和竞争力的旅游新产品。加大对民族风情、边境旅游、生态旅游、休闲度假、会展商务、康体娱乐、科考探险、文化旅游等八大旅游产品的开发力度，着力开发建设“六大旅游产品基地”。,滇中大昆明国际旅游区（昆明、玉溪、楚雄）是云南省旅游产业规划重要组成部分，其中休闲度假产品更是大力开发的重点。如何将文化旅游、生态旅游和休闲度假旅游结合起来，是整个滇中大昆明国际旅游区建设的重中之重,文化旅游、生态旅游和休闲度假旅游是昆明旅游建设重中之重,昆明市旅游产业现状研究,昆明市旅游产业现状分析,昆明地处“东连黔桂通沿海，北经川渝进中原，南下越老达泰柬，西接缅甸连印巴”的独特区位，作为东盟“101”自由贸易区经济圈、大湄公河次区域经济合作圈、“泛珠三角”区域经济合作圈的交汇点之一，作为云南省的省会、西南地区的中心城市之一，昆明是中国联结东南亚、南亚通道上的枢纽，具有重要的区域地位。 其交通便利发达，已基本形成空、铁、陆为主构架的交通体系。而随着国家门户枢纽机场、泛亚铁路和昆曼、昆仰公路等一批重大基础设施建成，昆明将由我国对外开放的末端变为前沿，必将赢得更为广阔的发展空间。,昆明处在东南沿海连接西藏的主要通道上，位于世界独特的文化和生态多样性地区，具有沟通南亚次大陆不同文化体的重要国际影响力,昆明交通概况,昆明拥有出境干线和国家高速公路体系起终点的枢纽地位,昆曼公路建设 由昆明经老挝到泰国曼谷的高等级公路，总长1805公里。它贯穿云南省中南部，以及老挝东北部、泰国北部和中部，最后连接新马陆上通道，可达新加坡。它是亚洲公路网的重要干道，也是澜沧江湄公河次区域国家经济合作交流的重要通道,首都放射线7条：北京上海、北京台北、北京港澳、北京昆明、北京拉萨、北京乌鲁木齐、北京哈尔滨。 南北纵吐线9条：鹤岗大连、沈阳海口、长春深圳、济南广州、大庆广州、二连浩特广州、包头茂名、兮州海口、重庆昆明。 东西横吐线18条：绥芬河满洲里、珲春乌兮浩特、丹东锡林浩特、荣成乌海、青岛银川、青岛兮州、连云港霍尔果斯、南京洛阳、上海西安、上海成都、上海重庆、杭州瑞丽、上海昆明、福州银川、泉州南宁、厦门成都、汕头昆明、广州昆明。,昆明城市特点,昆明还是世界上海拔最高的湖滨特大城市,地势变化剧烈，城湖相当,滇池面积300k,流域面积2920平方公里，现有中心城区建设面积360k，流域内城乡建设、区域基础设施等建设用地600k，西山与滇池高差630m,昆明有独特特色的中国历史文化名城魅力,昆明城市特点,昆明的特色在于大的山水格局，以滇池为前景，以蛇山为镇山，龟蛇相交。 蚩山倒影 ：滇池五百里，北靠蚩山边。（清代昆明八景之一） 中国龟城比较 取龟甲防御、平安之意 地形似龟，利亍排水 1）临水筑城，龟形利于防洪 赣州：上水龟形 梅州：奔江之龟 2）平原地区，龟形利于防御 成都、平遥、浑源、乾县、越西、永泰 3）龟甲八卦 苏州：神龟八卦,龟蛇相交：古代人居环境的典范,昆明是中国城市“山-水-城”格局的典范大“三山一水”、小“三山一水”,昆明城市特点,大“三山一水”、小“三山一水”,长虫山,碧鸡山,金马山,白鹤山,祖遍山,圆通山,翠湖,五华山,昆明旅游资源,全市现有国家级旅游度假区1个，国家级风景名胜区3个，国家级森林公园3个，省级旅游度假区1个，自然保护区6个，风景旅游区40多处，重点名胜古迹100多处.,昆明旅游资源十分富，为旅游业发展奠定坚实基础。,昆明的旅游业正蓬勃发展，屡创新高，旅游总收入稳步增长。2012年达到历史高点,昆明旅游市场概况,2012年昆明市全面实施“十二五”旅游业发展规划，旅游经济呈现出快速发展的良好态势。主要旅游指标实现历史性突破，主要表现在：2012年，接待国内游客4580.50万人次，同比增长14.45%，旅游业总收入达426.68亿元人民币，同比增长16.18%,昆明旅游市场分析,总体保持增长态势，国内游客为主，过夜游客比重较高，海外市场占比较为稳定。,发展速度 旅游接待量：近五年来呈上升势头，年均增速为13。 旅游总收入：近几年昆旅游增长趋势较快，但各年波动幅度较大，年均增速仅为20%。 游客构成 以国内游客为主，接待量占97，实现旅游收入占90； 国内游客中，过夜游客比重较高，占57.6,昆明亚洲旅游市场分析,东盟各国将成为昆明最有潜力的国际客源市场。,亚洲是昆明最主要的海外客源市场，2012年，昆明市共接待亚洲游客占了24.54万人次，同比增长23.8%，占海外游客的81%，由此看来，东盟国家的旅游市场对昆明旅游业的发展有举足轻重的地位。,注：东盟市场（主要指新加坡、泰国、马来西亚等东盟国家）与云南交通便利，更重要的是这些国家中有着大量的华侨和华人，他们的富裕程度普遍高于所在国家的普通公民，一些华人资本家甚至在很大程度上影响着所在国家的经济，所以，从人种、文化和经济能力等多方面考虑，东盟各国将会成为昆明市最有发展潜力的国际客源市场,昆明欧美旅游市场分析,英国、法国、德国三国均处于世界十大旅游支出国之列。据统计，英国每年有超过60%的人出国度假，德国就业人员每年有46周的带薪假期，有近1/4的德国人要出国旅行，法国每年的旅华人数近30万人次，培育高端旅游产品将是吸引欧洲游客的重要手段。,欧美游客占比较小，培育高端旅游产品有助于吸引,昆明海外总体旅游市场分析,海外旅游人群季节性分析,季节性 外国各主要客源国出现高峰的时间相互错开，总体来看季节性不明显；香港和台湾市场季节性不明显，澳门市场在四月和八月出现高峰,由于昆明四季如春，多数海外游客季节性出游不明显,昆明海外总体旅游市场分析,停留时间 海外游客人均停留时间逐年下降，从1996年的1.84天降到2005年的1.45天 可推测目前抵昆的海外游客主要由做短期停留的商务游客和以昆明为中转地的过境游客构成,2012年昆明海外游客停留时间为1.6天，国内为1.9天，多数旅客以昆明为中转地,昆明海外总体旅游市场分析,年龄构成 澳大利亚、东南亚地区以中老年人为主；欧洲和日韩以中青年人为主，日韩的青年人和老年人更多；北美青年人很多 职业构成 专业技术人员占最高比例，在暑假，日韩和北美来昆的学生也相当多；商务人士也占一定比重 家庭构成 已婚没有孩子的夫妻最多，单身其次，63单身者介于2544岁之间；日韩、东南亚家庭结构中只有夫妇二人的比重最高，北美与父母同住者最高，多为学生，东南亚独身者多为中老年人 出游动机 以观光、度假为主，文化交流居第三位，商务和宗教游客很少 信息来源 游客决策所需信息来自旅游指南的比例最高，其次是互联网和亲友推荐，第三位是来自旅行社，来源于报刊杂志和广播电视的比例最小 出游方式 以亲友结伴同行最为常见（54.6），独身旅行（21.9），散客为主，团队游客比例小（18.9） 旅华时间 平均时间超过15天 旅游花费 老、少花费多，中青年花费少，65岁的人花费最高，老年人中女性游客花费高于男性,昆明海外旅游市场特征分析,旅游流向 上海、北京、西安流向昆明的客流强于从昆明流向这三个城市的客流；从昆明流向广州的客流强于从广州流向昆明的客流；昆明和桂林两个城市的客流为双向流动且基本平衡；东南亚游客多数直接从昆明进入中国 旅游产品偏好 文物古迹、自然风光、民俗风情、饮食烹饪是外国游客最感兴趣的产品，开发层次较低的医疗保健和节庆活动不太受市场欢迎 饮食偏好 中国风味食品最受亲睐，其次是具有云南特色的地方风味小吃 旅游商品偏好 主要集中在手工艺品、服饰、艺术品和珠宝 娱乐偏好 对参与性和体验性活动最感兴趣，对特色型文化含量高的项目感兴趣，对现代娱乐活动偏好低 文化交流兴趣 文化交流愿望强烈，最期望在农村居民家中进行交流，其次是城市居民家中，但实际交流地点主要是景区、市场和居民家中，城市居民家高于农村居民家，并不被看好的景区成为了主客文化交流的主要场所,昆明海外旅游市场特征分析,昆明国内旅游市场分析,散客、观光和休闲度假、中青年、企事业单位人士和公务员停留时间长，过夜游客花费较高,昆明国内旅游市场分析,主要客源地 省外：北京、四川、广东、江苏 省内：曲靖、昭通 停留时间：停留时间长，昆明已是云南重要的旅游目的地，综合平均停留2.49天，过夜游平均停留3.65天 出游目的：以观光旅游和休闲度假为主，约占80 散团比：以散客为主，散团比为61.7：38.3 旅游消费 人均日花费402元/人天，高于全省41元 过夜游人均花费日花费445元/人天，高于全省49元 一日游人均日花费199.53元/人天，低于全省13元 年龄构成： 以2544岁的中青年人为主 职业构成： 以企事业单位人士和国家公务员为主,季节性 一日游：黄金周为旺季 过夜游：1、2月为淡季，7、8月和11、12月为旺季,昆明市民旅游特征分析,休闲为主，出游率高，以市内为主，主力人群为中青年，老年人出游率高,出游目的：以观光和休闲度假为主，休闲比例最高 出游频率：出游率高，以34次最多，8次以上的比例达到17 出游时间：周末双休日是出游重点；双休日出游目的地以市内为主，2小时车程的接受率达到32；节假日出游以云南省内其它景区为主，但昆明市内仍占26.8 年龄结构：主力人群为2564岁的中青年，而65岁以上的老年人占13.8，显著高于全国和西南地区水平,旅游产业逐步带动昆明酒店业发展，昆明的星级酒店业主要集中在二环线以内，主要分布在一环核心区，和一二环之间；目前昆明共有五星级酒店8家，四星级酒店38家，三星及以下酒店71家，旅游度假型酒店9家，全市酒店营业场所共626家。,对比全国十大旅游城市，昆明五星级酒店数量偏少。项目内应建设一座五星级酒店以服务区域高端客户和来自世界的旅客,昆明酒店业发展,昆明是一个旅游城市，与其他旅游城市酒店入住率对比中，我们发现昆明的酒店入住率在节庆期间比杭州、成都、桂林、海口都高，说明昆明酒店数量偏少，市场存在机会。,另：昆明于2010年出台昆明市关于加快酒店业发展意见，对建设五星级酒店在税收、奖励、土地、人才上作出了相关扶持。,（10.1-10.7）期间酒店入住率,昆明酒店业发展,星级酒店多数处于一二环内，三环外缺乏一个具有规模、上档次的五星级酒店,昆明酒店业发展,昆明4a级旅游景区,从上表年的数据可以看出，观光型旅游产品石林（自然地貌）、世博园（植物生态）、民族村（民族风情）、九乡（自然地貌）等仍然是昆明旅游业的主力；昆明缺少真正有实力的旅游度假休闲景区。而这些观光型产品所能带来的经济收益也大多局限于门票收入，对当地的整体经济拉动不大。,昆明旅游产品,纯观光型旅游产品带来的经济收益不高，对整体经济拉动不大,昆明休闲度假型旅游产品,昆明休闲度假型旅游产品,昆明由于其独特的地理位置和气候条件，成为理想的冬训、运动、体育休闲的胜地。因此目前昆明的休闲度假型旅游也以各种运动体育休闲为主打产品，加上各种服务和度假配套，共同创造收益。如上表中的四大高尔夫俱乐部。但由于这种旅游项目有自身发展的局限性，周边旅游配套功能有限，难以全方面满足各种人群旅游的需要；因此发展潜力有限，而且有着投资回收期较长，日常维护费用高等不足，且现状的高尔夫体育休闲项目还未能形成产业规模和品牌效应,昆明乡村旅游、周末度假,除高尔夫项目之外，昆明还有福保文化村、野鸭湖等运动休闲与度假结合的产品，如福保的水上运动娱乐项目、野鸭湖的各种野外拓展项目，但总体说来档次规模都只能满足本地需求，是当地人周末休闲去处，发展潜力有限。,昆明温泉度假,云南独特的地貌条件打造了众多温泉疗养圣地，安宁、阳宗海都是著名的温泉度假地，但从目前现状来看，存在开发力度不够，规模和档次需要升级的问题。 安宁温泉资源是昆明老牌的旅游资源，宋朝以来就在开发，但一直没有形成品牌效应，并且在开发上显得无序杂乱。安宁的温泉只是利用了资源本身而没有延伸到文化层面，形成整个区域的温泉文化，度假区中的温泉主题文化酒店还未形成。这是存在的最大问题。 阳宗海的资源保护的较好，但仍处在开发的初级阶段。还有很长的路要走。,昆明在建旅游项目,项目体量较大、结合康体、旅游、人文为主，业态丰富,续下表,昆明在建旅游项目,项目体量较大、结合康体、旅游、人文为主，业态丰富,定位特色： 民族文化欢乐园，休闲度假目的地,云南民族村,云南民族村在展示云南民族文化的同时，也逐渐成为传承和保护民族文化的基地，它已不单纯是一个旅游景区，而且成为了一个云南民族文化的品牌，成为了云南旅游的象征。,云南民族村,反映和展示云南二十六个民族社会文化风情的窗口,2019/4/6,位于昆明市南6公里，滇池北岸的海埂。它与西山森林公园、大观公园、郑和公园等风景名胜区隔水相望。有索道连接西山龙门，组成了民族村至西山风景区的旅游环路。,市区可乘44路、73路、a1路公交车直达；飞机场出口可乘52路、67路到昆明火车南站，再转乘44路公交车到达。,国家aaaa级旅游景区,国家民委民族文化基地,2019/4/6,集云南主要的彝、白、傣、苗、景颇、佤、哈尼、纳西、傈僳、独龙等25个少数民族的村寨、民族歌舞厅、民族广场以及激光喷泉、水幕电影等旅游设施。民族村寨采用复原陈列的手法展示云南的民族风情。不同风格的民族村寨分布其间，各少数民族丰富多彩的村舍建筑、生产、生活、宗教习俗均如实地展示出来，是云南民族文化的缩影。,以云南民族文化、康乐环境、自然和区位条件为基础，以民族休闲度假，民族文化和昆明历史文化旅游资源为重点，以民族观光、特色餐饮、旅游购物等作为开发对象，形成可持续的产业体系,游客在村寨里，除可了解云南各民族的建筑风格、民族服饰、民族风俗外，还可以观赏激光喷泉、水幕电影、民族歌舞、大象表演；品尝民族风味小吃，购买民族工艺品。,复合功能,云南民族村,积极调整产业结构，延长产业链，门票外收入已占到总收入的30%以上,项目亮点,白族商业街,民族村只是一个纯粹的具有云南民俗文化特色的景点，未有酒店等配套设施，旅游购物、餐饮也较为单薄。游客以旅游观光为主，停留时间短，门票是绝对的收入来源，赢利模式单一。,不足点,昆明故城,特色浓郁的集娱乐、休闲、购物、餐饮为一体的南市区综合性商业街区,昆明故城原貌展现了明清风格的老昆明建筑，充分体现了老昆明闲适的市井文化。不仅为各类商家提供了经营场所，同时也是附近居民及广大昆明市民开展商业活动、休闲娱乐、购物及体验民族风情的重要集散地，成为众多游客驻足之地。,昆明故城占地50多亩，经营面积两万多平方米，地处云南民族村大门北侧，紧靠大门停车场，东面是云南民族博物馆和滇池高尔夫球场，西面通过云南民族村东门与藏族村、阿昌族村相连，是民族村的一个主要出入通路。,按老昆明建筑和传统街区风格建造的18幢仿古建筑，如浓缩版的昆明老城,2019/4/6,昆明故城,入驻故城商家以民族工艺馆、特色餐饮、云南地方特产、文化演艺、茶庄等业态为主,东门,主入口,2019/4/6,文化空间,集民族文化、都市文化、中外文化为一体的昆明首席城市文化综合体,经济指标 项目地址：环城西路与新闻路交汇处 推售策略：先推商铺（地上商铺出租、地下商铺返租销售），后推公寓。 一期产品线：篆塘国际广场、步行街、毛纺厂商业中心、国际soho、国际商务中心 物业组合：1栋写字楼、3栋公寓，商业为底商：1-6层为百货商铺，地下负一层为地下商场 开盘时间：商铺2012年8月，公寓2013年6月22日 占地面积：214801平方米 建筑面积：76014平方米 容积率：4.73 总户数：900户 停车位：1871个,2019/4/6,文化空间,昆明首席城市文化综合体,定位推导,立足翠湖昆都篆塘大观这条昆明文休闲旅游带,总体定位 集休闲娱乐、购物消费和文化创意、文化商务、文化产品创意、生产、流通为一体的高端文化产业集聚高地 形象定位 昆明第一文化mall,亮点 四大下沉式广场 以文化、商业为消费主线，生活型消费业态与文化消费业态互补 西南国际艺术品交易中心、新闻出版广角、云南广电传媒集团、民族动漫公社和新闻路购书中心五大文化品牌入驻,昆明第一文化mall,文化商业消费,历史人文地位,2019/4/6,a,新潮服饰潮流与魅力的原点,b,流行配饰流行精品装点生活,c,潮流美食舌尖上的原味昆明,d,家居生活细节让生活更完美,e,个人护理精致于型纯粹关爱,f,亲子家园家人共聚其乐融融,g,都会新贵知名品牌精华荟萃,h,e族生活精致品牌品质生活,点评 凭借黄金地段，预计项目在销售上不存在太大问题，采用返租销售及物业自持保持了业态完整性。但项目商业定位较为杂乱，功能分区有重叠现象，这与项目周边商业环境不无关系，未来业态可能出现随意穿插的现象，且档次较为低端。,下沉广场,虽定位为文化综合体，但除了引入几家文化产业品牌外，并无其它实物支撑，“昆明第一文化mall”仅停留在概念阶段,昆明未来周边旅游项目开发量大，且有许多大规模、大投资的项目，其中以上述几个作为代表，一旦项目建成，将对昆明市旅游二次升级起到巨大作用，对昆明入境游客数量提升有重要意义；但同时对于本案而言，也有着游客的分流作用，因此我们必须重点关注，加以思考，分析项目优劣势从而对本项目做出参考，其中石林苏宁环球项目的立意与项目内容与本案有较多重合之处，值得关注,昆明旅游总结,2019/4/6,昆明城郊综合体研究,2019/4/6,本案,占地2600亩，拥万人体育馆、国际标准田径场、1000多个座席的网球中心，羽毛球馆、篮球馆、健身馆、壁球馆等体育配套,2019/4/6,新亚洲体育城,以运动配套为主的复合型地产项目，开创昆明城郊泛地产大盘的操作先河,健康运动大城,超大规模居住中心，可以容纳5万人居住，商业广场、医院、学校、运动主题公园、商业中心等城市居住配套，一个都不少,功能完备社区,以运动配套为主的 复合型地产项目,项目重要节点： 03年政府立项； 04年10月拍地； 05年6月动工； 05年9月开盘； 项目7期在售。,【基本特征】远离老城中心区的复合大盘 【项目业绩】创65万方/年的销售奇迹 【开发策略】主要配套设施（城市级）先行开发，社区级配套设施与住宅同步开发。最先开发入市花园洋房和别墅。 【价格走势】住宅：2900元/平至6500元/平起，7期商铺3.5万元/平起,2019/4/6,新亚洲体育城基本信息,2019/4/6,项目核心优势,（1） 强大完善的配套优势：体育、教育、交通、商业、商务办公、医疗卫生、安全等众多 较高标准的配套确保了该项目生活的便利、舒适性。 （2） 独一无二的大型综合体育配套设施是本项目营造体育特色概念的支撑点。 （3） 区域升值空间及发展潜力巨大。 （4） 大社区总体规划保证了社区整体的科学布局。 （5） 与滇池相邻拥有良好的自然生态及人居环境。 （6） 地处南市区的餐饮娱乐中心及时尚商业步行街。尽享新城市核心区位的便利。 （7） 云大附中主校区的入驻确保该区域教育品质。 （8） 与世纪城遥相呼应，构建超大城区。,2019/4/6,成功关键点一：【核心定位准确】,泛地产运作，定位城市中心的多元地产集群开发体,【定位精准备】 新亚洲体育城不是一个居住大盘，也不仅仅是以居住为中心的复合地产，而是一个定位城市中心的多元地产集群开发体。作为城市新中心的多元地产集群开发。是整合居住中心、体育运动中心、商务办公中心、商业休闲中心、教育医疗中心等五大功能中心的复合型楼盘。,对开发商要求高，开发商应具备整合不同业态地产开发运营的实力,新亚洲体育城,新亚洲体育城静脉社区示意图,2019/4/6,新亚洲体育城配套设施社区配套,新亚洲体育城涵盖了超大规模体育运动场馆设施区（万人体育馆、国际网球中心、国际标准田径赛场等）；120亩云大附中主校区的星耀学校；西南大型体育文化用品批发广场；省市级大医院、公安派出所城区配套等七项细部配套。 【体育配套】新亚洲体育城的体育配套设置有1场（田径场）、1馆（万人体育馆）、其中针对全民健身的设施场所有不少于30个的网球中心、15个壁球室、30个羽毛球场及乒乓球场、篮球场、温泉健身理疗、游泳馆等。 【生活配套】方面配有星天地商业广场、云大附小、大型超市、公寓式酒店、电影院、酒吧、咖啡吧、餐饮休闲中心、大型百货店、尼斯酒店、银行、电影院、云大附中星耀学校、地球村幼儿园、第一人民医院星耀医院、派出所、星耀农贸市场。 【医疗配套】昆明市第一人民医院星耀医院 【教育配套】云大附中星耀校区，设有小学部、初中部、高中部和国际部，建成后将成为云大附中的主校区。同时，新亚洲地球村幼儿园总建筑面积约2888平米，是一所由深圳市地球村教育发展有限公司投资兴办的全日制民办幼儿园。,2019/4/6,新亚洲体育城配套设施商业配套,新亚洲体育城商业街规划用地约118亩，总建筑面积约6万平方米，集高档/特色餐饮、酒吧、超市、电影院、时尚用品/饰品的餐饮、娱乐、运动、休闲购物的大型商业中心。 街区目前入驻有南城百货、超市、苏宁电器、加佰奥特莱斯、各类餐饮、凯天娱乐中心、新亚洲虹影城、后街ktv。 商业街必然成为南市区的区域商业中心，辐射新市政府呈贡新区、滇池片区、关上片区，但从目前该项目的经营状况来看，状况并不乐观。星耀购物广场（南城百货、超市）、餐饮娱乐街均显得空荡、萧条。,2019/4/6,成功关键点二：【紧跟城市发展步伐】,抓住“天时”“地利”，与城市同步发展,昆明新城崛起+城市向东南拓展,【天时】城市新中心的崛起。城市新中心区崛起成为未来城市发展的重要战略，是“举全市之力”来共同营造的重要内容。新昆明城市的打造是关乎未来昆明城市化发展进程，解决昆明政治、文化、商业、交通、人口、聚居地的合理布局，平衡协调发展的重要之举。 【地利】新亚洲体育城恰好处于城市扩张方向的中心区，是城市功能向周边区域覆盖的枢纽位置，是“新昆明”的“新都心”所在。纵观昆明城市发展的大势，我们可以看到，“昆明向东南”已经成为一种必然趋势，且正在成为现实。在呈贡新城建设新的政务中心的消息一经发布，敏锐的开发商迅速意识到其“钱途”不可限量，一时“东城地贵”。谁先抢占先机，谁就占位得势。,新亚洲体育城,2019/4/6,成功关键点三：【全客层营销】,创新产品设计，实行全客层营销,【创新产品设计】不论是花园洋房、小高层、高层还是联院别墅产品，均有亮点可寻，在当时的昆明市场是不小的创新。 【全客层营销】花园洋房、高层、别墅，各类物业均有清晰的目标客群定位，丰富的产品线保证客群能涵盖各个消费层级，扩大了市场容量。,新亚洲体育城,2019/4/6,失败点一：【一味求大】,商业可谓是失败的,【一味求大】 商业体量必须与区域导入人口规模相适应，一味追求体量上的庞大，只会导致资源的浪费，同时空置的物业削弱了商业氛围，恶性循环使商业步入窘境。 【规划缺陷】 商业街平面布局松散不够紧密； 建筑风格上具有一定的东南亚特征，这是其最大的亮点，同时以绿化、水景等营造了较舒适的环境，但运用简单的涂料，使外立面效果大大折扣，最终降低物业档次； 不论是平面交通，还是垂直交通均不流畅，二层商业价值不大，虽以餐饮、休闲为定位，奈何人气不足内街及二层一片萧瑟。,失败点二：【规划缺陷】,新亚洲体育城,2019/4/6,南亚风情第壹城,以城市复合多元业态打造云南省级现代中央商业特区,商业驱动型城市综合体：住宅、公寓、写字楼、商铺,shopping mall：9.8万方 中央商业广场：3万平方 金鹰国际百货：4万平方 豪廷大酒店：5万平方 3幢5a甲级写字楼：13.9万平方 锋尚mall：1.5万平方 两个运动、休闲广场：青春运动广场、香颂广场 五个主题商业区、休闲街 住宅楼与底商：部分底商安排了家居、餐饮对住宅区形成生活配套；三个住宅组团建筑风格分别是现代欧式建筑（7.8万平方）、海派出建筑（9.6万平方）、东南亚风格（7.2万平方）,2019/4/6,技术指标,退红线：25米 项目占地：282.45 亩，净用地229亩 容积率：4.57； 绿化率：57.93；建筑密度42.82% 总建筑面积：97.8 万平米,其中 零售商业：27.8 万平米 白金五星级酒店：5 万平米 商务办公：9.6 万平米的 soho公寓：4.3 万平米 高端住宅：24.6 万平米，2600户 二层地下空间：27.6万平米，含3.8万平方米地下 商场和4675个停车位，15 个车位出入口,总投资68亿，总产出200亿元左右,2019/4/6,业态布局,主要商业业态配比：百货50%：餐饮30%：娱乐20%,2019/4/6,交通组织,项目规划了12个交通到达口及4000余车位,27.6万平米的两层地下空间，整体开挖、分片实施。 布局3.8万平米的地下商场和4675个停车位，可能成为昆明最大地下停车场。 设置有15个车库出入口，形成畅通的地下交通网，并预留了城市轨道交通的接口。,2019/4/6,景观系统,地面绿化为点、线、面结合方式，形成由中央广场、掌门地带、滨河公园、社区园林等大面积块状绿地为主导，营造丰富的、有层次的绿化景观空间，打造绿色建筑群。形成特色商业风情轴线、人文风情轴线、生态观光景观轴线。,2019/4/6,南亚mall,客户定位：25-35中高档年青群体,商家入住表,负一楼家乐福面积2万平方，是西南地区最大的零售商场； 地上14层为以国内一线品牌、国际流行品牌、轻食为主的零售业态；4层是云南面积最大、集合度最强的儿童天地； 5层世界美食汇。有莱茵春天、外婆桥、大赤门、麻辣香锅等； 六至七层是五星级保利国际电影院、搏塑健身、电玩、ktv。电影院总面积6300平米，设有6个放映厅，1900个座位 。,细节及亮点,超大弧型内庭设置，扩大商家展示面，并丰富顾客视觉享受；绿色植被陶冶顾客情操,坐椅、小品点缀既实用又活跃商场氛围,信息服务平台,中央商业广场,服饰潮品、美食天地,连锁快餐、品牌服饰、珠宝,连锁快餐、饮品、潮流服饰、精品百货,珠宝、礼品、美容美发、家居家饰,中餐、西餐、时尚火锅、休闲咖啡,业态组合,b1,1f,2f,3f,4f,麦当劳 肯德基 屈臣氏 中国黄金,麦当劳 肯德基 必胜客,尚然生活馆 壹会所 瘦身中心,御尚食坊 火锅铺 敖玛西餐,阳光多来咪美食天地,2019/4/6,中央商业广场,面积：3万平方米 街区式商业广场。由东南亚特色的大门、广场和3层半的独立建筑组成，通过空中连廊和自动扶梯形成区域内立体交通，而下沉式商业街将家乐福超市和金鹰国际百货地下精品超市无缝连接，有效拉动客流聚集，形成人流互动，实现资源共享。 销售安排：原安排全部持有出租，后来进行调整，将四周形象点持有，其余出售，以保证整个商业中心的良好形象。但从目前来看，出售型商铺空置率异常地高，多数处于业主自行招商状态。 推出169套克拉钻铺，商铺户型面积在12-180，主力户型为30-70，皆为临街商铺。,亮点及不足,鲜明东南亚特色的建筑,汇集各地美食的地下美食天地,迎合特定群体的雕塑、小品，既美观又实用,空中花园及东南亚特色餐饮,二层以上出售型商铺多数空置，这是散售带来的固疾；同时设计上存在死角，不易形成人流循环,大面积上空及空中连廊设计,设计及定位上亮点鲜明，但大面积的散售及规划上的硬伤导致经营不乐观,金鹰百货及写字楼,1-4楼；4万平方米，由金鹰百货经营引入部分（奢侈品品牌）。 5-6楼：2.4万平方米，由南亚风情园自己经营：餐饮娱乐，经营原有的怡心园餐厅、一代天骄夜总会、温泉spa、棋牌等传统优势项目。,a座高168米，36层，层高在4米以上。整体出售给中石油。 b座高120米，30层，层高在3.9米以上。 c座高70米，17层，层高在3.9米以上，共4.3万平方，单位面积100-2000平方。主力面积为200-400平方。,金鹰百货引入奢侈品牌，大力提升南亚第壹城档次，并与商业广场与mall形成差异化竞争,2019/4/6,住宅,住宅共计17栋，星光苑6栋，14-28层；星河苑7栋 28-30层；星辰苑4栋29-30层 24.6 万平米，2600户 主要户型面积情况： 1室2厅：建筑面积: 58 78 2室2厅：建筑面积: 74 110 3室2厅：建筑面积: 100 132 顶楼跃层（空中别墅）：以4室或5室为主，主要建筑面积在160-220平方,4.57的高容积率，50多万平方的商业区在噪音、空间使用、人流、车流、治安等方面对20多万平方住宅区的生活造成了一定影响,温德姆豪廷大酒店,世界500强第一酒店品牌 ，是美国温德姆酒店集团（wyndham）旗下白金五星级酒店品牌，有400余套47平米超大标准房，近1000平的宴会厅，两个400平米多功能厅和12间独立会议室以及跨国视频系统。 七彩云南温德姆豪廷大酒店的打造，遵循定制化规划与设计理念，将国际先进的硬件设施与奢华的酒店服务融入其中。,50000平方米,2019/4/6,业态组合及盈利模式,城市地标综合体,商业,商务,住宅,南亚mall,金鹰百货,写字楼,酒店,一期,委托酒店管理,自主招商租赁,a幢整栋出售 b幢分层出售 c幢分割出售,中央商业广场,二期,自主招商租赁,合作经营,出售,出售,长效收益,保底分成,出售获取超额利润,品牌效应,出售获利,高额出售回笼资金,成功基因解码,良好的区位优势、丰富的行政资源、高端住宅区、旅游度假区、足够的人口规模、成熟的市场需求，需要有一个大型的商业中心来填补区域商业空白。拥有天时、地利、人和的条件； 昆明第一个城中村改造项目，有政策支持。市政府给予了大力支持。同为商业用地的住宅使用仅具有年； 开发模式：总体而言，这个项目是在诺士达商业公司主导下，专业商业顾问全程策划下，各商家积极参与下的开发运作模式。即实力雄厚的开发商、专业的策划公司、协议商家三方共同打造，实行量体裁衣的订单式商业开发； 以商业为核心驱动力的城市综合体产品。在主题概念上明确东南亚风情，指导规划设计的落地与招商引进东南亚风情餐饮，以实物支撑概念； 在规划上，二层地下空间实行整体开挖，昆明首创，使地下空间得到最大程度的有利利用； 大约70%商业面积由开发商持有，获取长期收益，同时保证经营的完整性与整体形象；从散售商铺的惨淡经营足以印证这一点。 设计公司、商业策划公司、营销推广团队均为国内一流机构。,项目启示与借鉴,在城市综合体项目的开发建设中要科学做好商业规划设计、住宅规划设计，科学做好不同类型、功能产品的搭配，以商业带动住宅价值和销售，以住宅人气促进商业人气，通过在功能上、营销上、价值性上相互促进提升，以提高项目成功的可能性。 对于不熟悉的房地产开发项目，如商业地产、旅游地产，应请具有丰富成功运作经验的专业顾问经营公司或开发商进行合作，在项目规划设计前期就介入；项目建设完成后可由专业公司在一定时段内代为经营管理，实行收益与风险共担。 商业物业散售必然会带来后期经营上的阻碍，但为均衡现金流，部分商业物业出售在所难免。必须提前作好持有、出售、返租销售等各类赢利模式的物业范围，从硬件、软件两方面来快速聚集人气，将散售商铺的弊端降到最低。,通过对南亚风情第一城项目深入分析，主要启示有：,财富中心,业态涵盖影院、图书城、休闲娱乐、餐饮、百货购物等，形成北市区的商业中心,定位特色：文化、娱乐mall北市区商业中心 商业+写字楼+小户型公寓,开发商：城建股份 区位：北京路与北辰大道交叉口处，毗邻凤凰城、欣都龙城和北辰小区 占地面积：31333平方米。 零售商业40000方 甲级写字楼40000方 酒店式公寓30000方 赢利模式：商业只租不售,平面布局,功能组合,特色商业中心都市综合体,商业,街区式商铺,下沉式地下商铺,集中式商业,居住,服务式公寓,酒店式公寓,商务,甲级写字楼,2019/4/6,功能布置,步行街区 包括10幢仿古建筑风格的盒式单体建筑，结合大面积的通透落地玻璃窗，古典与现代完美演绎，建筑风格唯美。每两幢由连廊相通，拓展二楼平面交通。一、二、三层分体设计，一层经营服饰等高利润商品，二、三层以餐饮、美容美发、咖啡等业态为主。其中e幢楼单层面积较大，满足影院、kfc等大面积业态的需求。 酒店式公寓 楼高25层，共2栋，一幢为普通酒店式公寓，一幢为服务式公寓，位于项目用地最内侧，大面积绿化，安静适于居住。c幢引入雅舍尚品酒店公寓品牌，客房总数40余套，房间配置高档，有液晶电视、24小时热水、免费宽带、国内长途市话、dvd、可刷卡消费、豪华家具（进口床垫）、布草专业洗涤公司洗涤（一客一换）。单日租金在220元左右。 下沉式娱乐广场 位于项目主入口处，以别致的现代球形建筑为地标，进驻一家酒吧；大面积入口广场设计，地下一层进驻ktv及电玩。成为青年人的娱乐天堂。 甲级写字楼 坐落于入口处，命名为“财富商务”，全玻璃外立面营造，十足阳光商务楼，与球形建筑相得益彰。其一楼进驻有交通银行，必胜客等商家。,入驻品牌,北辰财富中心影院、新华图书城、北辰名品店、东方公主娱乐群、肯德基、必胜客、赖客、百丽鞋业、1240酒楼和谛美斯康体健身中心等品牌入驻财富中心,循环价值体系,商业在整个综合体中占据最核心的价值，也是整体档次和形象支撑的关键因素；为商务办公提供高档次的商业配套，为公寓提供高品质的商务人流； 公寓及写字楼作为商业业态的补充和完善，共同完善项目的价值体系。,项目亮点打造,广场滑板场设置，吸引青少年游乐,后现代小品设计，充实广场空间,高龄大树作为节点营造，带来一抹绿色,写字楼以水系环绕，财气东来,开放式布局设计，但在各入口设置障碍，避免电瓶车进入，营造安全舒适步行环境,小楼距设计，连廊相通，营造外庭上空的感觉，又提高建筑密度,青砖墙面，打造精致仿古建筑，契合文化mall主题。与玻璃立面结合,项目启示及借鉴,以文化、娱乐等具有丰富内涵的事物作为综合体物业开发的主题概念嫁接，并在前期规划设计、中后期营销推广、商家引进中贯彻主题思想，以主题扩大项目的影响力，最终打造差异化的核心竞争力。 充分调研区域市场，挖掘尚未被满足的细分市场，如精品购物、休闲娱乐、文化归属、特色餐饮等，找准具有消费潜力的目标客群，准确切入市场，项目开发势必能事半功倍。 在规划设计中注重细节，如立体化景观打造，重要节点点缀小品、雕塑，甚至是植被，恰如其分的营造。 打造既开放又相对封闭的体验空间，以适当的手段阻碍电瓶车、自行车等非机动车进入商业空间内部，最大程度营造舒适的购物环境。,通过对财富中心项目深入分析，主要启示有：,综合启示及借鉴,通过三个位于城市次中心的典型城市综合体项目研究分析，我们得出适合昆明城市属性的综合体发展模式,俊发城竞争项目采盘报告,周边市场综述 已售项目：金域缇香、金领时代 在售项目：半山七哩溪、国福现代城、誉峰国际、德润朗悦湾、中天城,北市区尾盘销售和新增供应不足导致片区成交锐减，但高价格、高去化率成为片区市场的一大特点，给俊发城带来了很好的销售机会。,2012年北市区开盘楼盘成交及价格情况,2012年昆明主城普通住宅开盘各区域成交均价分别为：中心区9219、东市7552、南市7579、西市7804、北市7806、呈贡5443。,12年北市区成交去化情况高于中心区外的其他区域，开盘平均去化率在65%。,市场分析,北市山水板块目前在售项目有5个，13年面市或马上要面市的项目约有9个，区域竟争十分激烈。,片区在售、预售、潜在项目分布图,5km,项目位于昆明北市区中心板块龙头街片区，是北市区的地理中心； 产品线以住宅为主，凭借人文历史地段资源成为刚需、首改类产品的典型区域。 区域自2004年进入大规模开发，现已形成以高容积率大型居住组团为主的城市副中心。,旅游养老13%、投资19%、首改23%、刚需45%,市场客户,宝云片区需要购房成家的年轻村二代； 金殿世博片区高端客户； 昆明北市区工厂、企业的员工和团购客户约25%,泛北市区改善型二次置业的客户15%；,昆明其他片区首改客户； 限购条件下，具有购房资格的外地客户； 昆明郊县在昆明工作的客户，约37%。,云南省地州县市优质工作单位客户约10%,外省到昆明来养老的客户,约13%。,项目的核心客群主要来自项目周边城中村拆迁户、私营业主、个体户、企业高管，国企公务员高层； 市场中的活跃客户是项目的重点客群，品牌追随型客户、昆明市的投资客户、区域外客户以及地州投资客群；,市场客户,区域各类项目价格,片区在售项目去化情况,区域各类项目价格,2013年片区住宅潜在供应6250套，按照目前月均去化40套/项目比例测算，片区整体去化需14个月。整体存量基数不大，虽有竞争但机会较大。,13年片区存量及潜在供应,在售预售项目主力产品情况,刚需紧凑三房为主,一房产品仍多以投资需求为目的,区域产品,区域客源,销售情况,金领时代于2010年末入市，抓住了房地产政策调控前的市场高位，借助万科品牌经营的区域口碑，其毛坯房源以8436元/的均价实现了94%的销售率，其中100以下的户型畅销。,金领时代于2010年12月11日开盘，受到万科 金域缇香开盘售罄的利好消息，加之市场对于区域未来价值预期走高，项目毛坯房的口径价以8000元/的高价入市，最终实现8436元/的开盘价格，与万科剔除精装修之后的价格同位。 从开盘销售结果看，100以下的户型销售量和销售率均为最高，开盘当天全部售罄。 大户型由于总价高，客户抗性大。,样板房实景参考,总结,金领时代由6栋为40层的超高层住宅组成，户型面积跨越28-204的大范围区间。 金领时代于2010年12月11日入市，实现8436元/的开盘均价，其中100以下的户型全部售罄。 由于大面积户型总价过高，客户抗性大，相对滞销。,北京路,万科金域缇香的主力户型为85-89平米的紧凑三房，共604套，占比32.7%； 万科金域缇香的次主力户型为80左右的舒适二房和125-130舒适三房； 由于项目采用点板结构，户型采光面较佳，主力户型均为东南向或西南向。 项目楼体分为33层的高层住宅和11层的小高层住宅，梯户比主要为二梯四户和二梯三户，得房率均在80%以上。,户型配比（不含定向房和经济适用房）,万科金域缇香均为精装户型，主力户型为85-89的紧凑三房，其次为80左右的舒适二房和125-130的舒适三房。,a户型(三房）：85.52,b户型（二房）：80.53,f户型（三房）：88.55,销售情况,项目一期