随州项目市调报告--6.16(最新版.ppt

随州海翼项目市场调报告,谨呈：,版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归武汉国房蓝海地产机构所有，未经武汉国房蓝海地产机构书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。,前 言,本报告是基于对目前随州市经济发展现状了解、市场宏观信息的解读、市政规划发展情况指向、房地产市场现状的分析的报告。重点是对随州市区住宅项目和商业情况的解析。,part1 随州市宏观市场研究,报告内容,part2 随州市区住宅项目情况分析,part3 随州市区商业情况分析,part4 本案地块现状及区域分析,part5 随州市区户外广告载体介绍,城市概况 经济水平 产业结构 城市规划 城市交通,part1 随州市宏观市场研究 part2 随州市房地产情况分析 part3 随州市区商业情况分析 part4 本案地块现状及区域分析 part5 随州市区户外广告载体介绍,part1 随州市宏观市场研究,随州地处长江流域和淮河流域的交汇地带，是湖北省对外开放的“北大门”，国家实施西部大开发战略由东向西的重要接力站和中转站。区位优势十分明显，战略地位日益突出。,随州城市概况,随州市全版图面积9636平方公里，总人口258万人（其中非农业人口50万），辖曾都区、广水市、随县； 按照随州市总体规划，预计“十二五”期间随州市中心城区人口将由43万人，增加到60万人，新增17万人。,随州市人口概况,随州古称“汉东之国”，历史悠久，文化灿烂，风景秀丽，物产丰富，以“古、奇、美、新”而著称，为全国历史文化名城。,古-神农故里。 奇-编钟故国。 美-旅游胜地。 新-新型城市。,随州城市文化,中华民族的始祖炎帝神农诞生在这里，他创耕耘、植五谷、尝百草、兴贸易，开创了中华民族的农耕文明。,随州城市文化,城西擂鼓墩出土的曾侯乙编钟震惊世界，被誉为世界音乐史上的奇迹。,随州城市文化,随州城市文化,随州曾是隋文帝杨坚封地，隋朝因随州而命名；随州山川秀丽，大洪山、桐柏山、中华山、徐家河、封江等风景名胜旅游区享誉省内外。,20072011年随州市gdp和固定资产投资情况,随州近五年gdp增长迅速，由2007年257.07亿元增长到2011年517.99亿元，年均增幅近20%； 近两年随州固定资产投资增长达到近54%。,随州市经济水平,20072011年随州市人均gdp情况,随州近六年人均gdp由2007年的10025元增长到2011年23957元，翻了一番以上，生活水平大幅提高。,随州市经济水平,随州总体经济水平和人均gdp水平相对湖北省其他几个主要城市较低，2011年全市gdp及人均gdp都居第四梯队，但与之对应的消费市场发展较平稳，后劲较足。,2011年湖北省各大城市gdp对比情况,2011年湖北省各大城市人均gdp对比情况,随州市经济水平,20072011年随州市产业结构水平,随州市经济结构以工业发展为主要产业，其次是第三产业，由于近年来房地产开发持续升温，第三产业进入快速发展期； 2011年随州市三大产业同比增加为4.5%、18.8%、17.1%.,随州市产业结构,2012年是随州市全面贯彻落实第三次党代会精神的重要一年，是实现本届政府五年任期目标的第一年。 市政府提出未来几年要确保“两个高于”和“六个翻番”，即主要经济指标高于“十一五”增长水平、高于全省平均水平，到“十二五”末，地区生产总值、固定资产投资、规模工业增加值、地方财政一般预算收入、社会消费品零售总额和外贸出口实现翻番。其中，地区生产总值年均增长13%以上、突破1000亿元，工业增加值年均增长18%以上，城镇居民人均可支配收入、农民人均纯收入年均分别增长11%和10%，促进各项社会事业全面协调发展。 这些目标的制定，为随州市房地产市场健康平稳发展提供了良好的机遇。,政策方向,新的规划将把随州打造成“四种城市”： 承东联西，建设鄂东北 “地域性中心城市” 有一定历史传承及风貌特色的“ ”历史文化名城 集自然景观及人文历史景观于一体的湖北省 “新兴旅游城市” 濒水近山、人居环境优良的 ”山水城市”,随州将建设成为生态宜居的、承载历史文化的现代化新城市。,城市规划,新规划确定的随城空间拓展战略，坚持八字方针：东拓、西抑、南控、北调。以东向和东南向拓展为主，适度向北发展，控制向南发展，限制向西发展。,城市规划,随州城市历史悠久，旅游文化浓厚，规划将建设成为生态宜居的、承载厚重的历史文化的现代化新兴城市； 随州城市总体规划“东拓、西抑、南控、北调”，项目位于城东新区，交通路网发达，毗邻季梁生态公园，区域发展前景利好； 城市经济发展迅速，以工业为主导产业，项目以东规划有城东工业园，已有大型企业入驻，为项目消费提供强力支撑; 随州城市城镇化发展加速，房地产快速发展.,小结,19,市场环境 重点项目概况 个案分析,part1 随州市宏观市场研究 part2 随州市房地产情况分析 part3 随州市区商业情况分析 part4 本案地块现状及区域分析 part5 随州市区户外广告载体介绍,part2 随州市房地产情况分析,随州商品房供给情况,因受国家调控政策影响，2011年随州城区商品房预售共批准30个项目，新增可售面积75.87万平方米，比2010年减少60.05万平方米，同比下降44.18%，其中住宅4717套、面积60.38万平方米，比2010年减少60.87万平方米，同比下降50.2%。 2012第一季度城区商品房供应与2011年中心城区全年销售量大体相当，商品房供应较平稳呈现增加趋势，预计全年商品房供应在100万左右。,（数据来源：随州市房地产信息网）,随州房地产市场环境,随州商品房成交情况,2011年城区商品房交易合同备案登记面积为80.18万平方米，比2010年减少21.73万平方米，降幅21.32% ，成交总金额27.77亿元。其中商品住宅交易5745套、面积74.47万平方米，面积比2010年减少19.13万平方米，降幅20.43%，成交金额23.67亿元。 2012年第一季度随州城区商品房成交面积趋势都较好于前两年平均水平，房地产市场发展平稳。,（数据来源：随州市房地产信息网）,随州房地产市场环境,2012年商品房销售套数走势,2012年，商品房销售套数整体走势起伏较大，2月住宅销售套数达到顶峰，5月商业销售套数达到210套。,（数据来源：随州市房地产信息网）,随州房地产市场环境,2012年第1季度商品住宅成面积交情况,单位：万平方米、套、%,2012年上半年，随州商品住宅成交情况，120144户型成交最好，面积3.92万平方米，294套，占比43.56%，其次是90100的户型成交162套，占比24%；,（数据来源：随州市房地产信息网）,随州房地产市场环境,近几年商品住宅销售价格走势,近几年随州房地产城区销售均价依然呈现稳步上升趋势，受国家调控政策影响，上升幅度相对有所降低。,（数据来源：随州市房地产信息网）,随州房地产市场环境,2012年上半年住宅购买人群统计,近几年随州房地产城区成交客户人群主要以本市周边乡镇区域客户和本市城区客户为主，占比58.66%和33.63%。,（数据来源：随州市房地产信息网）,随州房地产市场环境,市场环境小结,随州房地产市场目前受政策调控还是有一定的影响，限贷不限购的政策。土地供应和未来商品房供应量逐年稳步提高。随州房地产市场以进入发展的平稳期。,2012.6随州市区在售重点项目情况,住宅项目情况,住宅项目情况,个案分析,随州碧桂园品质大盘、休闲度假式园林,在售户型,户型:三房两厅两卫:109平米,小高层,户型:三房两厅两卫:127平米,多层产品,别墅,4层别墅230平米,个案分析,位于开发区内，有区位优越，距离市中心仅5分钟车程紧邻市政府行政中心。 规模体量大，是品牌开发 商打造。 首家五星级标准凤凰酒店现已开业。 欧式休憩广场，产品多元化住宅产品，五星级酒店式物业服务。 全城最豪华的“天上人间”ktv，圣廷太子中餐厅。,项目特色：,个案分析,千千水岸二期湖景大盘、品牌开发商,在售户型,户型:三房两厅两卫:135平米,户型:三房两厅两卫:128平米,户型:三房两厅一卫:139平米,个案分析,项目特色：,1.波导公司-品牌开发商 2.项目体量大、规划有序、产品结构优、外墙现代简欧风格。 3.规划建设5000平米幼儿园 4.规划5万方商业 5.项目紧靠白云湖。,个案分析,香山怡景城东新区首盘、交通便捷,本案,在售户型,多层产品,高层产品,个案分析,项目评述：,1.火车站和客运站近在咫尺 2.产品规划为 原生态美宅 3.周边规划有季梁生态公园 4.社区内有规划的两层商业、中心会所。,个案分析,水岸国际老城区大盘、特色园林商业,在售户型,户型:三房两厅两卫:154平米,户型:三房两厅两卫:127平米,户型:三房两厅一卫:92平米,个案分析,项目特色：,1.项目临近重点学校随州一中。 2.离市区繁华商圈5分钟，购物便利。 3.项目体量大，产品结构丰富。 4.项目规划有3万方商业配套，生活方便。 5.项目内规划建造的三大特色园林景观。,在售户型,a户型:三房两厅两卫:154平米,退台式花园洋房产品,b1户型:三房两厅两卫:118平米,b2户型:三房两厅两卫:117平米,多层产品,小高层产品,c1户型:三房两厅两卫:134-136平米,c2户型:三房两厅两卫:129平米,在售户型,重点项目分析,齐星花园城市唯一综合体项目、10万方商业,在售户型,e1户型:三房两厅两卫:154平米,d1户型:三房两厅两卫:137.58平米,e2户型:二房两厅一卫:90.83平米,d2户型:三房两厅两卫:129.19平米,重点项目分析,齐星花园位于随州市区青年路与烈山大道交汇处，规划建设为一个集高尚住宅、大型超市、特色商业、休闲娱乐、餐饮美食等多功能于一体的城市综合体项目。 齐星花园位于烈山大道和青年路交汇处，属于随州城市腹地，毗邻随州解放路核心商业圈。烈山大道纵贯南北桥接繁华的商业地带，青年路横跨东西连接交通要道，于此形成通达便捷、商业气氛浓厚。项目建成后与解放路商业核心圈形成了轴线发展、相融共生、鼎立中心之势，其前瞻的规划与定位将更好的引领和谐商业的发展模式，成为随城商业与时尚的发源地、风向标。 齐星花园占地132000，总建面逾54万平方米，居住户数为2593户，首次引进人车分流、底层架空、管家物业等先进设计，建成后将成为随州老城区的高端社区。,项目评述：,此项目与本案都为城市综合体项目，商业体量大，其商业定位为中高端百货、服饰、休闲娱乐为主的商业业态，未来发展潜力高。,通过对随州市区重点住宅项目的研究得出以下结论： 市场发展：随州房地产市场目前受政策调控有一定影响，限贷不限购。未来随州房地产市场进入发展的平稳期。 区域发展：城东新区未来将成为集cbd、居住、公园、工业生产为一体的综合城区，未来常驻人口可达到20万人，随州是房地产发展的新兴片区，发展势头良好，未来价值增长空间大 。 价格情况：新老区的价格基本持平，项目个体的素质决定了项目价值，个体素质上的优势能够帮助项目实现明显的市场表现 。 2012年一季度，城区商品住宅综合平均交易价格为3637元/平方米，环比去年四季度上涨5.6%，比去年同期上涨18.16%；普通住宅（144平米以下）成交均价为3696元/平方米，环比上涨8.8%，同比上涨27.71%；商业用房平均交易价格为8310元/平方米；车库平均交易价格为1408元/平方米。,住宅市场小结, 区间面积：目前各项目的价值主要体现在对周边资源的借用，后续市场竞争逐步激烈，项目的价值载体需要由外部转移到内部 。市场主流供应户型是120144平米的三房，90110平米的两房，市场消化速度普遍较慢，园林品质、规划布局、专业物管以及完善配套项目上的优势是帮助项目实现较快的去化速度 。目前在售各项目平均去化率60%。 产品情况：市场整体开发水平较低，产品同质化现象严重，超越空间大。整体市场后续供应量较为平稳，在未来市场供应仍以高层、小高层为主。 客群主体：由于整个随州市实际管辖有三个区域，曾都区（老城区、新区）、广水市、随县，且这三个区域本身就有一定的房地产开发项目，所以随州市区实际上客户群体还是以市区企事业单位职工、个体及附近有实力的乡镇客户为主。,住宅市场小结,48,商业分布情况 各片区商业情况分析,part1 随州市宏观市场研究 part2 随州市房地产情况分析 part3 随州市区商业情况分析 part4 本案地块现状及区域分析 part5 随州市区户外广告载体介绍,part3 随州市区商业情况分析,随州商业片区分布图,随州商业情况,随州商业主力店情况：,中西餐饮：赛江南、简朴寨、艳阳天、碧桂园凤凰酒店、麦当劳、肯德基、两岸咖啡、上岛、华莱士、半秋山、金韩宫、神户牛排 洗浴会所：富桥、在水一方、钻石会所、皇家会所、维多利亚、大浪淘沙、御足轩、足天下足浴 汽车4s店：广本、中华、现代、别克、昌铃 百货商场：中百仓储、中百购物中心、中百超市、新世纪购物（银泰）、随州紫禁城、中商百货、军翔百货、屈臣氏、大润发超市（在建） ktv：大富豪、梦香港、天上人间、神州大舞台 家电：工贸广电、国美、苏宁 银行：中行、建行、工行、邮政 影院：天河、银兴绿洲 酒店：帝都大酒店、君悦、艳阳天、格林豪威酒店 家具广场：兄弟家具广场、明瑞家具广场、香江家居 酒吧：糖果酒吧 建材灯饰家具：澳门街灯饰广场、美家美、香江建材陶瓷大市场,随州商业情况,1.中西餐饮主力店分布情况：,随州商业情况,上岛咖啡,赛江南,简朴寨,简朴寨,艳阳天,kfc,kfc,麦当劳,碧桂园 凤凰大酒店,两岸咖啡,华莱士,神户牛排,金韩宫烧烤,半秋山 西餐厅,中西餐饮主力店：,随州商业情况,2.酒店、足疗、洗浴中心主力店分布情况：,随州商业情况,在水一方,皇家会所,大浪陶沙 桑拿会所,足天下,重庆富桥,钻石会所,御足轩,帝都大酒店,艳阳天,格林豪威酒店,君悦商务酒店,洗浴、足疗中心主力店：,随州商业情况,3.百货商场、超市主力店分布：,随州商业情况,中百仓储 文峰店,中百购物中心,中百仓储 十字路店,新世纪购 物广场,新世纪超市,军翔百货,屈臣氏,中商百货 中商平价超市,大润发超市 （在建）,超市、百货商场主力店：,随州商业情况,4.ktv、电影院分布图：,随州商业情况,天河影院,梦香港 ktv,大富豪ktv,银兴绿洲 电影院,新感觉 ktv,百度 ktv,神州大舞台,碧桂园 天上人间ktv,皇家音乐会所,电影院、ktv主力店：,随州商业情况,5.家电卖场分布图：,随州商业情况,工贸广电,国美电器,苏宁电器,工贸广电,工贸广电,新世纪家电,家电卖场主力店：,随州商业情况,6.建材、家居卖场分布图：,随州商业情况,明瑞家具广场,兄弟家居,澳门灯饰 广场,美家美家居广场,香江建材陶瓷大市场,广电家装市场,香江家居,建材、家居主要卖场：,随州商业情况,随州商业情况,随州市主要商业片区、专业市场情况介绍 1.商业片区有：中百仓储文峰街商业片 老火车站商业片 齐星花园商业片 中百购物中心商业片 解放路沿线商业片 沿湖大道商业片 2.专业市场片区有：建材、家居市场（交通路与迎宾大道交汇十字处） 澳门路灯饰广场 香港路商业步行街,1、老火车站商业片 （交通大道与解放路交汇处）,艳阳天 城市旅店,转盘,交 通 路,解 放 路,老火车站,汽 车 站,君临大酒店 随州编钟旅行社,皇家洗浴、ktv会所,炎黄大酒店,随州商业情况,区域描述：周边有-老火车站、客运站、艳阳天城市旅店、皇家洗浴、ktv会所等。人流车流大，人口流动大，餐饮、休闲娱乐较多，为老城区商业重点区域。 开店率：100% 面积区间：50-120 临街租金：100-180元/月,随州商业情况,2.沿湖片建材市场、休闲餐饮商业片（白云湖北路与迎宾大道交汇处）,白 云 湖 北 路,迎 宾 大 道,水郡世家 美家美 家居广场,千千水岸,滨 湖 湾,家 居 建 材 门 店,世纪外滩,别克汽车展示店,上岛咖啡,装饰公司,天下足疗,特色中餐,随州商业情况,区域描述：该区域是未来新区发展的重点新新商业片区，目前入住主力品牌为中高档。 主力店：建材品牌聚集点（恒洁、荣事达、箭牌、欧派等） 餐饮休闲主力店有上岛咖啡、足天下足疗馆、江南春天中餐厅；别克汽车展示店。 开店率：90% 面积区间：100-250 （2层底商） 租金情况：临街60-70元/月 预估卖价：13000-15000元/,随州商业情况,3.中百仓储文峰店购物中心 （交通大道上),交 通 大 道,转盘,中百仓储文峰店 商业综合体,庆铃汽车4s店,商务宾馆,简朴寨农家菜,随州商业情况,区域描述：该商业区处于中级商业综合体，处于新老城区交汇处旁，人流、 车流大，经营氛围高。 开店率：100% 大型主力店：简朴寨、工行、建行、工贸广电、家居广场、中式快餐等。 面积租金情况：中百仓储购物中心商业体是整体招租，面积都在1000以上。,随州商业情况,4、齐星花园综合区域 （烈山大道与青年路交汇处）,青 年 路,烈 山 大 道,齐星花园 综合体 （在建）,烧烤店,工行 移动 美容化妆 洗衣店 三星专卖店 电脑配件 烟酒专卖 童装店 户外用品店 茶庄,新合作 超市,女装店 联通 婴童店,新感觉 ktv,精益眼镜 农行 花花公子男装,美容美发 女装店,随州商业情况,区域描述：齐星花园商业片未来是老城区商业新的爆发点，在建齐星花园综合体项目有10万方商业面积。未来引进大润发超市和临街高档商业街区。 商业主力：目前区域临街商业主要以生活日用品为主（服装、药品、超市、餐饮） 租金情况：十字路口临街门面150-180元/月 面积区间：十字路口80-200 开店率：临街门面100% 销售估价：齐星花园临街商业门面销售均价20000元/,随州商业情况,5、解放路至沿河大道商业片,解 放 路,沿 河 大 道,十 字 路 口,中百仓储（kfc、工贸）广电） 君悦 商务酒店（糖果酒吧） 美源健康养 生会所 都市帅府 神州大舞台,中商平价 中商百货 格林豪威大酒店 国美电器 银兴绿洲电影院,建行 视佳医眼镜,新源泰鞋 业 随州商场,皇 家西饼 苏宁电器 银楼 柒牌 喜涮涮火锅 发源地 百度ktv 农 行 维多利亚会所 兄弟家居 金伯利钻石,建行,女装店 随州军翔商场 屈臣氏 利郎,新世纪购物广场 （银泰百货） 麦当劳,随州商业情况,区域描述：该商业区是随州市区最繁华的老商业区，以服装鞋帽、手机电子产品为主，区域内有新世纪购物广场（银泰百货）、中百超市、中商百货、军翔购物广场、格林豪威酒店、苏宁、工贸、国美等大型主力店商业。 租金情况：一般临街200-250元/月， 十字路口300-350元/月 门面区间：临街门面30-200 开店率：100%,随州商业情况,6、澳门街灯饰广场 （澳门街内）,钜豪照明 雷士照明 三雄极光 欧普照明,道 路,停车场 管理处,餐饮 小吃,大门,一楼 零星 建材 小铺,一楼 零星 建材 小铺,随州商业情况,开店率：60%， 租金：30-50元/月， 主力店：二楼中间区域，品牌有：钜豪灯饰、雷士、三极雄光。 区域描述：该市场整体经营氛围不高，但是随州市区唯一最大的灯饰广场。品牌为中低端为主。,随州商业情况,7、香港路步行街 （烈山大道与舜井大道之间）,四层 金地宾馆,四层 女装、 男装 服饰店,二层 梦香港 ktv,三层 神户牛排,大富豪ktv 三层,幼儿园 二层,4d影院 网吧,婚纱摄影二层,童装女装 四层,大门,大门,随州商业情况,区域描述：以服饰为主（女装、男装、童装）、部分婚纱摄影，主力店有大富豪型ktv、网吧、幼儿园、神户牛排等，区域内整体经营氛围不高，转让率偏高。 租金：两头临街45-50元/月， 两头靠主干道30-35元/月， 中间门面18-20元/ /月 面积区间：70-250 开店率：70% 转让率：20-30%,随州商业情况,8.建材、家居大市场商业片 （交通大道与迎宾大道交汇处）,交 通 大 道,迎 宾 大 道,随州汽 车东站,随州商 贸中心,香江建材陶瓷大市场,香江五金机电城,锦绣香江建材城,广电家装城,香江 家居,本案,随州商业情况,区域描述：该商业片区是与本案最近的商业片，区域内主要是以建筑建材、家居、家具用品为主。建材市场布局略为混乱、业态无明显规划管理，市场内主要是以二三线品牌产品为主。 开店率：80% 面积区间：锦绣香江建材城（150-300 ，每间一至二层） 广电家装城（80-200 ） 租金情况：十字路口临街商铺30-50元/月 背街10-20元/月 预估卖价：临街商铺10000-15000元/,随州商业情况, 随州整体经济持续增长，人口总量、人均收入消费能力稳步上升，并在新一轮的城市规划下城市未来发展能力得到提升，为城市商业的发展奠定了良好的宏观市场背景； 整体来看，随州商业市场转变较小，新型商业发展缓慢，商业形式、形态局限，零售业竞争日趋激烈，以中百仓储、中百超市、中商百货、银泰百货为代表的大卖场业态集中进入，大润发超市将入住七星花园综合体项目。 随州老城区内现有集中商业多为传统商业，经营规模、布局、档次基本雷同，缺乏个性化，商业整体呈现“一主多副”发展格局，以大十字街为主的传统商业街区，满足日常衣食住行传统商业需求为主流，该区人流量比较大，商业氛围比较浓，但设施陈旧，档次不高，居民消费以衣帽、餐饮、娱乐支出为主。目前该中心齐星花园综合体（5.4万大润发购物中心+4.6万方临街商业）业态较为齐全，涵盖购物、餐饮、休闲、娱乐等方面，满足消费着一站式购物需求； 在房地产市场调控的环境下，市场投资主体与方向已经逐渐转向商业地产趋势，资金与市场关注度倾向商业地产；未来城市商业有发展迅速之势，市场放量较大，单体规模越来越大，商业营业面积在三万平方米以上的项目越来越多（齐星花园10万方，本案8万方） 新建集中商业向mall的形式发展，集餐饮、娱乐、购物、休闲于一体；定位上走中高、高端路线，在此基础上细分市场。,商业情况总结,81,地块现状 区域发展 交通管网,part1 随州市宏观市场研究 part2 随州市房地产情况分析 part3 随州市区商业情况分析 part4 本案地块现状及区域分析 part5 随州市区户外广告载体介绍,part4 本案地块现状及区域分析,本案地块情况,项目区域，火车站附近规划有大面积商业金融、行政办公用地，在政府东拓方针指导下，项目区域未来的城市化发展前景大好； 邻近项目规划有1000亩的集文化纪念、休闲健身、娱乐观赏于一体的季梁公园，对项目的未来的价值提升更是影响巨大。,商业金融行政办公用地,1000亩季梁生态公园,本案区位规划,随州项目区域未来规划的落地， 将很大程度地提升项目价值。,项目临迎宾大道，迎宾大道是随州连接南北交通干线的主要通道，并将打造成为随州的“生态路、景观路、形象路、样板路”； 迎宾大道南连接孝襄高速公路，北直连高铁站，本案距离火车站仅2公里； 临近项目的交通大道以成为随州市商业主干道。,本案交通管网,随州火车站,随州客运东站,本案,近2公里,近1公里,本案交通管网,项目毗邻随州客运东站、随州火车站，在湖北省乃至全国可实现便利通达,城东新区路网五纵五横： 从北向南依次