保定白沟爱上城项目总案132P.pptx

鼎杰事业机构“爱上城”项目营销策划方案,一场营销的革命,2010年4月12日,part ,营销环境分析,历史上的白沟曾是中国北方著名的水陆码头，以“燕南大都会”之美誉驰名遐迩。 白沟先后被国家发改委等11部委确定为“全国小城镇发展改革试点镇“，被国家建设部命名为“全国小城镇建设示范镇“，被联合国开发计划署命名为“中国可持续发展小城镇试点“，被国务院评为“全国民族团结进步模范集体“，被中央文明委命名为“全国创建文明村镇工作先进镇“。形成了独具特色的“白沟经济发展模式“，一举给白沟带来了前所未有的参观热、旅游热、投资热、购物热、地产热。,白沟情况简介：,地处京、津、保三角腹地，高碑店、雄县、容城、定兴四县交界，北距北京102公 里，东至天津108公里，南到保定62公里。紧邻白洋淀、温泉城、野三坡等旅游胜地， 津保高速、津保公路、津同公路、高雄公路于此交汇，京开公路、京广公路、京深高 速公路、京广铁路和京九铁路从东西侧经过。白沟东一环、北一环和京白路二期工 程等三条百米宽道路，为白沟打造“保东次中心”、建设“京南卫星城”又添新硕果。 这三条道路总长9.85公里，总占地1660亩，断面为三块板形式，设计为平原微丘区一 级公路，是白沟实施“北移东扩”城市发展战略的重点基础设施项目，白沟东一环、 北一环、京白路三条主干道的修建，是提升城市网络配套标准、构建大城市框架的基 础性工程。三条主干道的建设将有助于加快打造“保东次中心”、建设“京南卫星城” 的进程，对白沟白洋淀温泉城的城市建设具有重大而深远的意义。,交通状况分析：,基本情况：,白沟辖33个村街，总面积54.5平方公里，镇区面积16平方公里，人口10万多人。2009年 全镇财政收入完成1.95亿元，农民人均纯收入达9702元。,白沟基础设施完备。建有两所中学，20所小学，有110千伏变电站一座，大型污水处理场 一座，有5万门装机容量的程控机房，两家较有规模的医院，有200多条运输线路，日800辆次 的货运和客运车辆通往全国1000多个县级以上城市，投资2850万元的物流中心即将投入运营， 有投资6000万元建起的白沟四星级坤源大酒店、投资1200万元建起的贵宾楼和众多服务水准 较高的宾馆饭店，有投资5000万元的文化广场，有占地200亩的白沟公园。这些布局合理、功 能齐全的服务设施将为您提供便捷、安全、舒适的服务。,经过20多年的探索与发展，创造出了“小商品、大市场”；“小企业、大产业”；“小资 本、大集聚“；”小投资、大建设“；”小政府、大社会“；”小城镇、大作为“的社会经济 发展格局，向全社会展示了“新白沟“的无限生机与活力。,本案所处位置位于白沟镇中北部，该区域为白沟未来重点发展 区域，土地总体供应量较大，近几年都将处于持续发展的态势。,1、 2010年开售楼盘规模普遍较大，个案均超过15万平方米。 2、 受地段价值和本区土地供应影响，楼盘以高层、多层带电梯 为主。 3、 项目容积率普遍较低，绿化率较高，在产品规划上有很高的 定位。,1、 区域均价主要在1700-2500元/的范围之内。 2、 区域价格较去年有80-150元/的上浮。 3、 二室主力总价区间在17-20万之间，三室主力总价跨度较大，一般在 25-30万之间，高层都在25万以上。,1、销售状况普遍较为理想，主要是因为市场需求量相对供应量较大， 外来人口增幅较大。 2、中、小户型的多层销售最好，主要体现在120小三室上。,1、区域客户以白沟本地及外地投资的中青年为主，含有大量二次置业者。 2、白沟发展的特殊性吸引了来自白沟周边区域、郊县乃至其他地区的客户。 3、二次置业、改善住房环境，是购房的主要目的，投资客户也占一定比例， 特别是中小户型产品受到投资客户的欢迎。,part 2,重点项目分析,总结差距,找机会,楼盘基本情况： 开发商：隆基泰和 位置： 白沟镇团结西路 开发业绩：阳光888社区，阳光.凯旋城 售楼部地址：白沟镇团结西路 电话：6393555、6393666 销售代理商： 凌峻.中国 物业管理：保定鼎安 公交线路：市内观光车 占地面积：400亩 建筑设计风格：简约时尚，江南水乡的色彩 建筑面积：43万平米 五证情况： 不全 绿化率：39% 楼盘形态：7层电梯阳光板楼，18层高层两栋 接待人员（个）：8个,面积范围：60-146平米 户型优点：南北通透、采光好，空间利用率高，布局合理 总套数：600多户 户型缺点：部分户型浪费面积较多，格局安排欠佳 户型种类：二室、三室、四室 销售较好的户型：三室二厅二卫 主力户型及比例： 4：6,地段 地段特征：位置较偏，地处团结西路西侧 周边设施分布：白沟镇中学，王庄村小学，白沟人民医院，白沟公园 地段优势：进则安静之处，出则闹市之区，购物方便 地段劣势：地段偏西，钉子户多至目前为止没有动迁的迹象,户型,价格 1、单价范围：2100元-2500元 2、总价范围：20万元-30万元 3、起价：2100元每平米 4、均价：2400元每平米 5、优惠情况：全款优惠4% ，按揭优惠2%，限18号当天排号的,工程 1、开工日期：未定 2、开盘日期：2010年三月底 3、工程进度：未施工 4、交房日期：2011年10月底 5、建筑公司：保定第三建筑公司 物业 1、物业费用： 5.5元每年每平米,现场包装 1、现场的销售气氛：较好，排号当天客户有80-100人 2、现场包装情况：售楼处新装修，气派 3、样板间的设置与装饰情况：整齐工整，严格按户型走图，直观清楚 4、采暖方式：锅炉地暖 5、车库形式：地上车库，地下停车位，现在未定价格,楼盘基本情况： 开发商：河北鹏达房地产开发有限公司 位置： 白沟镇富强路和公园路交叉口 售楼部地址： 白沟镇富强路和公园路交叉口 销售代理商： 北京时代风尚房地产有限公司 电话：2755666、2757888 物业管理：河北鹏达房地产开发有限公司 公交线路：2路、1路 园林绿化景观：附近有白沟公园 占地面积：120亩 建筑设计风格：直线与曲线结合的现代风格 建筑面积：30万平米 五证情况： 一期齐全，二期无预售证 绿化率：30% 获奖情况：鲁班奖 接待人员（个）： 6个,户型 面积范围：113-181平米 总套数：1700套 户型种类： 三室二厅一卫、三室二厅二卫 销售较好的户型：小三室 主力户型及比例： 113（30%）115（30%）127（30%）181（10%）,地段 地段特征：周围有机关单位、公园 周边设施分布：箱包交易城、旺美佳超市、燕都海鲜蔬菜市场、白沟第一幼儿园、人民 医院、公安医院、白沟公园 地段优势：配套齐全 地段劣势： 喧闹,价格 单价范围：2300元-2500元 总价范围：20万元-36万元 起价：2300元每平米 均价：2400元每平米 优惠情况：全款优惠2%。按揭首付30%优惠1%,工程 开工日期：2008年底 开盘日期：二期未开盘 工程进度：已入住 交房日期：2010年底 建筑公司：鹏达建设集团,物业 物业费用：0.8元每平米,销售推广 客源分析：周边政府人员、周边村镇 客户购买理由分析：价格合理，公司实力雄厚 销售状况分析：一期已售完，待二期开盘 售楼员工作态度及技巧分析：认真，技巧一般,环境 优势分析：周围有公园 劣势分析：喧闹,楼盘基本情况： 开发商：埃德加房地产开发有限公司 位置： 白沟镇五一路与政府街交叉口东行150米路南 开发业绩：现代城市花园 售楼部地址： 白沟镇五一路与政府街交叉口 销售代理商： 大唯.兄弟 电话：6399999 物业管理： 未定 公交线路：2路 园林绿化景观：楼间休闲公园 占地面积：50亩 建筑设计风格：直线与曲线结合的现代风格 建筑面积：35000平米 五证情况： 有 绿化率：30% 楼盘形态：独立高品质小区 接待人员（个）： 7个,户型 面积范围：90-123平米 户型优点： 南北通透、明厨明卫 总套数：300余套 户型缺点：户型少，单一 户型种类：二室二厅、三室二厅 销售较好的户型：总体较好,地段 地段特征：远离闹市区，安静，交通便利 周边设施分布：超市，医院，学校 地段优势：安静交通便利 地段劣势： 距市中心较远 周力竞争分析： 周围无竞争对象,价格 单价范围：2300元-2600元 起价：2386元每平米 均价：2456元每平米 优惠情况：全款优惠2%。按揭首付30%优惠1%,工程 开盘日期：2010.3.14 工程进度：无 交房日期：2011.10,物业 物业费用： 未定 配套设施分析：周边设施齐全 物业管理特色分析：未定,环境 优势分析：40米楼间距，日照采光较好 劣势分析：喧闹,销售推广 客源分析：本地人及生意人 客户认知途径分析：前期推广条幅及售楼部客户储备 客户购买理由分析：居住 销售状况分析：房源销售状况较好 促销手段分析：开盘当天每平米优惠100元左右，全款优惠3% 售楼员工作态度及技巧分析：态度一般，技巧较差 销售的成败分析：成功,楼盘基本情况： 开发商：高碑店尚豪置地房地产开发有限公司 位置： 白沟镇京白路与滨水路交口东南角 开发业绩：盛景国际 售楼部地址：京白路与滨水路交口 销售代理商：沸点策划营销机构 电话：2911688/788 公交线路：观光车 占地面积：100亩 建筑设计风格：中式 建筑面积：13万平米、 绿化率：30% 楼盘形态：独立高品质小区 接待人员（个）： 5个,户型 面积范围：50-150平米 户型优点：南北通透、明厨明卫 总套数：1000多套 户型种类：一室一厅、二室二厅、三室二厅,part 3,项目自身分析,位置及交通作用,实用性和舒适性,内景和外景,身份标签及群体认同,开发商值得信赖,出行便利和通畅,社区规模、物管及各种配套,单价及总价,优势, 处于白沟镇中北方向，未来白沟镇住宅聚集区， 项目位于规划中政府对面，是未来白沟的发展方向， 重点规划建设的住宅增长区； 地处京白路西侧，道路通车后直达北京（102km） ； 项目规模大，产品类型多，可操作性强，在白沟属于大盘。 镇政府的搬迁，势必带动对周边的规划投入（如购物、公园等）和对 此区域的大力度推广，都为本项目作了先期的炒作。 白沟整体发展态势迅猛，人均收入高,劣势,作为位于发展区域内的住宅物业，项目周围配套设施极度匮乏，比中心区较早 发展起来的区域先天条件差，竞争力稍弱； 公司入驻白沟首个项目，认知度、信誉度不高。 项目位置与现在繁华的西南区域距离远，交通不便利。 周边待建项目多，势必分争客户； 本区已开发和正在销售的楼盘，存在一定的竞争压力； 目前项目没有工程形象，加大销售难度；,作为发展方向，镇政府的搬迁势必带动周边配套经济的发展； 周边工业区较少，具有较好的居住环境； 外来做生意的人口较多，会带来更多的外地人购买热潮； 政府在政策上的大力支持（投入大量资金改善交通及周边环境）；,机会, 2010年白沟开发面积非常大，竞争激烈； 在本区域规划建设的项目较多； 在本区域内，容积率较低，绿化率较高，整体规模比本案大的项 目虎视眈眈。,项目定位,“家”的概念,根据项目地块的特征和客户群的特性，我们认为项目的核心价值就是从温情、宜居方面寻找突破口，为客户带来独有的安全感、归属感，最终带来居住享受的全面升级。,所以，我们把这种概念贯彻到项目中，设计中更加注重人本主义关怀,把产品定位为舒适型、纯板式、温情宜居小区，产品形式以120平米精品三室户型的板式高层和电梯花园洋房为主。,项目定位,超前的产品设计现代之城,居住环境处处洋溢和谐、温暖气息温情之城,理想适合人居住地宜居之城,项目卖点梳理,产品适合大众消费 高档复合型社区 可持续性发展的潜力 主题型社区景观 高品质人性化物业服务 高科技智能化安防设施 ,part 4 客户群体分析,人，房子的主人、生活的主体,高端,中产,次中产,低收入人群,我们的客户群体定位于中产、次中产以上阶级消费群体,目标客户群特征：,家庭年收入在5万以上的小资产阶级商户，以及政府、医院、银行、通信等单位工作人员,实际年龄为2645岁之间，工作年限在825年左右,目标客户的年龄构成：,认同选择本产品居住的客户与楼盘气质一定是相符的，目标客户的教育方面应该有两种类型,第一：受过良好的教育，教育和阅历的融合让他们对人生、生活 和工作的认知都能够不断达到一个新的高度； 第二：没有受过太多的教育，但是丰富的人生经历使他们沉淀了 较高的价值认知和思想；,不论职位高低，他们都经验丰富，并且生意经验和人生经验已经让他们对世事有独到的看法。城市的发展给了他们挖掘第一桶金的机会，各种机会使得他们通常都已经拥有了一些财富，在此基础上它们主要选择如下几种类型的生活方式。,第一：守住主要的财富，过着宝贵而相对简单的生活；,第二：几经创业的坎坷，对得失看得很淡，不愿意生活波动过大。,气质内敛，注重细节，注重健康，注重材质，欣赏纯粹，向往完美，注重生活情趣和内在品位。 外地受众在异乡缺乏家的温馨，亲人给予的温暖，家乡赋予的安全感和归属感。,用途,改善,养老,投资,追求环境,求新,适婚,改善户型、景观、物业、居住氛围等方面的优势 追求环境小区内外景观的硬件环境与项目概念塑造的软件环境 求新空白产品及创新点 适婚置业门槛低 养老高居住舒适度 投资升值空间大,舒适感、归属感、安全感 人文、自然、和谐,温情,爱上生活爱上城,城市发展力作诠释宜居榜样生活,案名解读,爱上城,案名解读,爱：是一种发自内心的情感，爱的流露之于人或物，爱是什么？有很多答案，但是我们想表达的 爱不仅是对美好生活的追求及家人的关爱，更多的是一种力量的积蓄，心灵的慰藉。这种爱 的力量会充满在空气里的每一个细胞，爱的洋溢将无所不在。 上: 上有向上、高度之意，“上”同“尚”有高尚、美好、尊崇之意，亦取项目上风上水之美好 愿景。 城：城市、城邦、城邑，亦有众志成城之意。“城”字的选用突出了项目的规模宏大，气宇不凡。 “爱上城”符合项目亲民和谐的气质，既可体现出项目现代专属的优质感又很好的抓住了云集 在白沟的商人希望有个家的心理。,爱上城,logo：（项目标识）,爱上城项目slogen建议,slogen：（项目主推广语）,爱一个家，恋一座城,slogen：（项目主推广语）,爱一个家，恋一座城 白沟是一个商业氛围非常浓的城镇，人群以各地来往的生意人为主，处处体现着激烈的竞争 尔虞我诈的商场切磋、高度紧张的神经；他们大多都是外地籍的商人远离故乡，安全感、归 属感成为他们的根本诉求。白沟不乏高档次的社区、精品的户型，但是低质量物业服务又在 他们的内心情感世界雪上加霜。我们的核心价值温情，将会掀起白沟房地产界的革命,我 们不仅仅是出售物业单位，更重要的是给您一个温暖的“家”。在这个“家”里处处洋溢着 人们春天般的笑容，邻里之间的和谐相处、物业服务无微不至的人文关怀和细致入微的安全 保障将重新改写白沟以往居住领域的历史；让这些在打拼在冰冷商业城市的人们拥有一个充 满温情的“家”，在这个“家”里不再有压力、忧虑和恐慌，在这个家里可以让你完全的放 松、彻底的休息，为明天的拼搏奠定良好的基础，所以“爱一个家，恋一座城”。,爱上城项目vi建议,vip白金卡,名片,工牌,道旗,道旗,户外塔牌,手提袋,纸杯,雨伞,信封,指示牌,围挡,展板,part 5,营销策略核心,用项目的超前性，建立市场区隔 用序列化承接蠢蠢欲动的购买力 用开发理念（文化价值的认同）调和多种客户心理 用本地优势资源的整合能力完美收尾,此分析为粗略模拟数据 项目一期多层360套房源 按：95二室户型30%； 120精品三室户型45%； 140舒适三室户型25%计算 95二室户型： 36030%95 = 10260 120精品三室户型： 36045%120 = 19440 140舒适三室户型： 36025%140 = 12600 一期多层房源合计：42300 项目预计2010年5月30开盘2011年1月25（阴历腊月二十三） 销售一期多层房源90%，计324套 月任务分解：41套/月 甄选36套精品房源在二期客户积累阶段现房销售，提高利润值。,2010年4月20日项目接受咨询 5月30日开盘 1月25日销售90% 2011年5月1日一期清盘、二期开盘,4月20日项目接受咨询需要准备的工作： 1、沙盘讲解 2、销售讲解 3、答客百问 4、项目概念及卖点dm宣传单、 项目折页 5、户型单页 6、礼品磨砂玻璃杯 7、销售部装修完成 8、售楼部内家具购买完成 9、售楼部门头安装完成 10、售楼人员完成培训进入销售状态 11、销售文具购买齐备 12、销售人员工装统一 13、售楼部两侧喷绘画面制作完成 14、200个带有logo一次性水杯制作完成 15、带有logo的手提袋制作完成， 16、100张vip金卡制作完成 17、条幅制作完成， 18、vip卡协议（一式三联）制作完成（含优惠政策）。,推广活动：1、通过条幅挂制，让当地受众认知项目已经正式 启动并开始接受咨询。 2、来访客户（组）通过来访登记均可获赠带有项 目logo、tel的磨砂水杯一个 3、锣鼓宣传车沿街宣传 4、短信发放 5、当地报纸发布广告,5月30日开盘需要准备的工作： 1、京白路两侧形象道旗安装完成 2、200把带有logo、tel的雨伞制作完成 3、沙盘制作完成 4、看房宣传车投入使用 5、售楼部两侧喷绘画面更换为开盘主题， 6、项目卖点工地围挡安装完成 7、用户购房明白纸印制完成， 8、项目情景样板间投入使用 9、项目深度谈判区投入使用 10、户型装修方案建议手册制作完成 11、银行刷卡机投入使用 12、开盘演出方案完成 13、购房合同制作完成 14、两块户外广告牌制作完成,推广活动：1、条幅挂制 2、来访客户（组）通过来访登记均可获赠带有项目logo、tel的雨伞 一个 3、锣鼓宣传车沿街宣传 4、短信发放 5、当地报纸发布广告 6、户外广告 7、售楼中心门前演出,爱上城项目开盘方案,1、开盘时间定于5月30日上午9点开盘 2、4月20日5月19日发售vip贵宾卡 客户交纳2000元购卡并签订vip贵宾卡协议，开盘时享受一次性 付款优惠80元/，贷款优惠60元/的政策，开盘时的其他优惠 活动可同时享受。 3、5月28日5月29日通知已登记的全部客户，5月30日开盘。 4、5月30日6月1日开盘,1、一次性付款： 交纳定金之后5日内交清全款，则享受80元/的优惠，超过5日的享受 50元/的优惠； 2、银行按揭： 按揭首付30%，定金之后5日内交清，则享受60元/的优惠，超过5日 的享受20元/的优惠； 3、开盘当日成交前30位客户优惠2%，其他客户优惠1%，vip客户可同 时享受。,根据白沟市场调研分析，我公司建议： 1、开盘的成交均价为1800元/平米（报价1900元），一次性、按 揭优惠大致为80/、60元/。 2、开盘对外输出策略： 对外输出均价为：1900元/，全部按一次性优惠实际成交均价为 1820元/，全部按按揭付款优惠实际成交均价在1840元/。如整 盘成交比率按一次性15%，按揭贷款85%计算，成交均价在1837元/ 按前30客户优惠2%计算，前30位实际最低成交均价为1800元/。,一、开盘现场最关键的二点： 1.人为制造现场抢房气氛 2.促使客户快速下定 二、销售人员要在开盘之前就与客户沟通好，鼓励客户一进入售楼 部就抢着交钱，不要给客户再选房、再犹豫的机会。 三、叫号 为制造抢购气氛，每次放5组。 四、选房时间要尽量短，每批不超过15分钟。销售员不给客户太 多的考虑的时间与机会，促使其快速下定。 五、销控员要大声宣布、重复宣布某房号已定，销售员鼓掌向定房 客户祝贺，营造火爆气氛。 六、大厅内放节奏感受强烈的背景音乐。,1、公司领导致辞 2、销售负责人宣布开盘注意事项、选房规则。 3、政府官员致辞并宣布开盘 4、鸣炮叫号选房 5、签订认购协议书，标明所选房源、款额、付款时间（期限5 天）、付款方式。 6、交纳大定金10000元（含2000元订金）。,一、开盘剪彩时间、地点及参加人员：,1、时间：2010年 5月30 日上午8：30； 2、地点：爱上城售楼中心门前； 3、参加人员：公司人员、政府领导、客户、仪程主持、 礼仪小姐、演员、工作人员等； 4、拟邀嘉宾： 5、庆典主持：保定电视台主持人-高利新；,整场活动报价：15000万元rmb,二、主要议程： 主要议程有以下几项 ： 1、鸣炮奏乐； 2、由公司董事长致开幕辞； 3、公司总经理介绍项目概况； 4、政府领导致辞； 5、领导讲话； 6、相关领导宣布开工剪彩、开盘开始； 7、剪彩； 8、客户代表讲话； 9、演出活动，中间穿插客户抽奖；,三、注意事项及服务流程及仪式日程安排： 表一：开盘签售仪式及工作安排,三、注意事项及服务流程及仪式日程安排： 表一：开盘签售仪式及工作安排,三、注意事项及服务流程及仪式日程安排： 表一：开盘签售仪式及工作安排,七、布场物料、人员活动项目：,1.音响设备：（8支专业甲壳虫音箱、调音台、功放5台、无线麦 克风带支架4个）专业远程演出音响 2.红地毯： 300 3.小礼炮： 16门（专人到场服务） 4.拱门（跨度15m） 5.主席台: 60 6.礼仪小姐： 15位 7.舞狮队： 8.剪彩用品（剪刀、托盘等物品） 9.主持人：一名 10.演出（上午、下午各2个小时，附演出阵容表）,附一：演出阵容表： 一、演员阵容: 1、主持人-高立新（全国主持人大赛获奖选手，保定电视台主持人，形象大方，气质优雅） 2、男歌手-夜 狼（2005年河北省青年歌手大奖赛二等奖；电影挚爱主题曲演唱者； 河北电视台特约演员） 3、女歌手-吴 越（全国通俗歌手大奖赛三等奖；全国乡村歌手大奖赛二等奖； 西部酒城特约住场嘉宾） 4、女歌手-慧 丽（全国通俗歌手大奖赛二等奖； 河北电视台激情久久节目月冠军； 河北电视台新年歌会特约节目演唱者；） 5、模仿秀-查理卓别林（国家一级演员；东南卫视模仿秀冠军；全国著名喜剧笑星； 全国一线巡演佳宾； 河北省唯一卓别林模仿者） 6、现代舞-楠楠等4人（首届河北省舞蹈比赛一等奖；河北电视台激情久久节目月冠军； 曾随团出访韩国） 7、反串演员-小小（全国巡演大嘉宾，河北电视台特约嘉宾；全国一线嘉宾。） 8、模 特-柔柔等10人（国际广告模特大赛获奖选手）,二、演出节目单： 1、开场曲-主持人登场致开场词5分 2、舞蹈队- 魅力四射 5分 3、女歌手-慧 丽 好运来 幸福山歌 10分 4、秀- 柔柔等10人（国际广告模特大赛获奖选手）15分钟 5、男歌手-夜 狼特别的爱给特别的你最新改版 流行歌曲串烧最新改版10分 6、模仿秀-查理卓别林15分 7、舞蹈队- 永不放弃 5分 8、模特秀-柔柔等10人（国际广告模特大赛获奖选手）15分钟 9、女歌手-吴 越天 路 月亮之上10分 10、反串表演-小小（鸳鸯唱法）15分 11、舞 蹈-希 望5分 12、模特秀-柔柔等10人（国际广告模特大赛获奖选手）15分钟 13、结束曲-主持人与全体演职人员谢幕 5分 单位领导与全体演职人员合影留念 整场节目时间约：120分,狮参考实例 舞狮表演参考实例,卓别林演出参考实例,主持人参考实例,舞台参考实例,反串演员参考实例,女歌手参考实例,男歌手参考实例,现代舞参考实例,模特参考实例,爱上城项目团购方案,一、团购说明： 1、此次团购只针对政府部门在职职工，其他关系单位、政府临时员工等不在 此次团购范围之内； 2、参加此次团购的人员由政府部门统一开据团购证明并提供相关证明材料 （工作证）； 3、此次团购针对房源为定向开发的楼号，其余楼号不列入此次团购； 4、本项目中所有的车库、地下室等不享受此次团购及优惠； 5、甲方需要确认本次团购已经确定的面积以及楼层； 6、本次团购需要甲方高层与政府部门行对接，就本次团购的具体事宜制作具 体的公告。,二、团购定价说明： 团购定价考虑的因素有以下： a：本次团购定价要体现阶段性的价差 本项目前期销售分为以下阶段，定向团购内部认购（对外团购、散户认购）开盘 （一）此次团购定价以甲方与政府部门协商后确定价格为准； （二）团购均价应低于内部认购（对外团购）的均价； （三）定向团购应考虑到市场价格，不宜过低；,三、团购付款方式说明： 1、一次性付款： 定金之后5日内交清全款，则享受团购报价300元/平方米的优惠 超过5日的享受270元/平方米的优惠； 2、分期付款： 按揭首付30%，定金之后5日内交清，则享受团购报价230元/平 方米的优惠，超过5日的享受200元/平方米的优惠； 3、银行按揭： 5日内交清30%房款的享受200元/平方米的优惠，超过5日的则只 享受170元/平方米的优惠。,四、具体实施流程： 1、定向团购时间定为5月18日至5月20日； 2、5月17日通知已登记的定向团购客户，4月22日起进行定向团购； 3、4月20日至4月25日团购产品推介阶段 工作内容：通过政府提供客户资料，电话通知客户，项目现已开 始接受咨询，简述项目信息。 4、4月25日团购选房阶段 工作内容：意向客户可到售楼部进行团购预选房号报名，缴纳2000元 意向金（随时可退），发放团购vip白金卡，签订vip卡协议，填写需 求面积以及楼层信息；,5、5月18日团购客户成交阶段，进行定向团购，对外公布项目 具体信息：团购价格、优惠措施、付款方式，选房时间为（上午 9点30分11点30分，下午2点5点30分）； 6、5月17日下午通知团购客户18日上午8时30分发放顺序号，按顺序号选房； 7、5月18日上午8时30分，发放顺序号按照领取的顺序号，依次进行选房，每 个客户选房时间为15分钟，以缴纳定金1万元为准，签订团购协议；,8、团购的选房时间为3天，按顺序未选到合适房源的客户可在20日下午再次进 行选房登记，已选房的客户根据团购合同规定的时间缴纳房款。 9、若团购客户在团购截止时间内仍未选到合适的房源，则可延长选房时间至5月 25日，但此期间不受选房顺序号的限制，定房按照缴纳定金的时间先后为准。,注：报名参加客户，如在此次团购活动中未选到合适房源的，视为退出团购，逾期不享受团购优惠。,一期整体的销售周期8个月(90%） 整盘销售均价2001元/平米,项目 亮相,10/ 4 5 6 7 8 9 10 11 12 11/1 2 3 4,项目强势销售,1、体验营销，打造品牌,2、有效推盘，持续旺销,3、价格策略，一路攀高,体验营销贯彻到始终,产品体验：示范区 情景样板间 景观示范区 服务体验：销售服务：售前、中、后 物业服务：保安、保洁、接待,a、合理动线,接待客户,沙盘讲解,产品体验,情景样板间,洽谈区,迎客,服务体验,工程示范区,景观示