龙湖地产精装修演示文稿.ppt

5.2 精装修操作要点问题分析,5.2.1 市场对精装修住宅的满意度分析 从其他城市的抽样调查来看，已购买全装修商品房的消费者中，表示满意、基本满意和不满意的比例分别为14.3%、57.1%、28.6%（如下图示）。 分析结果： 目前购房者对精装修商品房的接受度和认可度较高，这也从另外一个侧面反映了随着精装市场的成熟，客户对精装修商品房是持支持和欢迎的态度的，也预示着精装修市场大有作为。,5.2.2 精装修常见投诉问题分析 精装修商品房投诉焦点是“货不对板”，例如由于装修条款中材料及其标准的描述不清引起的矛盾、交付的装修用料、手工和当初业主在样板间看到的有天壤之别等，由此产生了大量的交收楼纠纷。归结起来主要有入住时水电隐蔽工程、家具板材质量不好、装修环保系数不高等问题，分别占14.3%、28.6%、28.6%；反映购房合同未对装修内容明确约定的占了28.6%（如下图示）。 分析结果： 精装修是一种趋势，推广需要一个较长的过程，需要对企业自身的条件进行科学的评估，特别是对即将出现大的系列问题又清晰的认知。基于上述的图表不难看出来，精装修市场的投诉问题主要集中在四个方面，如果开发企业能很好大解决这四个方面的问题，相信对于精装修的推广会起到很大的促进作用。,5.2.3 精装修主要矛盾及对策 装修所带来的问题可以归结为两种矛盾：开发商与装修公司之间的矛盾、开发商与消费者之间的矛盾，针对这些矛盾需要有恰当的方式予以规避。 解决开发商与装修公司矛盾的对策 主要矛盾：装修公司以次充好、偷工减料；装修公司模糊报价；装修公司不能按规定时间完工等； 对策： 通过招标方式，选择有较好品牌形象的装修公司，并对外公布，这既是对工程质量的保障，同时也可增强消费者信心，提高项目形象（对于装修公司也可提升其品牌形象）；另外选择与类似湖南远大住工这些住宅产业化的企业合作，会是较好解决问题的办法之一。 严格派专人监控装修公司的操作流程；定期组织业主对装修过程和质量进行检查和提出意见；签订周详的装修合同：在装修合同里明确工程适用的施工规范（可参照建设部颁布的住宅装饰装修施工规范）；注明装修项目所使用的主要材料以及设备的品牌、型号、生产厂商，关键项目的工艺做法、标准，重要的装修项目要在合同附件中备有必要的图纸；明确工程验收标准(关于验收标准各地有地方的规定家庭居室装饰工程质量验收标准，建设部有适用于全国的住宅室内装饰装修管理办法)；明确装修工程的监理公司，验收时要求出具合法监理公司的报告；明确工程进度及竣工时间；明确总项及分项的价格标准；明确保修时间和售后服务措施；明确出现问题时的罚则等。 解决开发商与消费者矛盾的对策 主要矛盾：消费者认为“货不对板”；消费者对装修质量不满意；消费者过于挑剔或故意找茬拒绝收楼等。 对策： 签署装修补充协议，以保证双方利益，从装修的设计、布局到所用建材材质、品牌、型号以及施工工艺、质量、保修时间、售后服务等都作出详细说明，以此作为解决日后纠纷的依据； 在样板房展示时，将非交楼标准的装修予以明示，避免消费者产生误解；设置工法样板房和装修材料展示区，把整个住宅精装修用料、工艺流程作出分步展示，使消费者看的明白，用的放心； 产生装修投诉总是很难避免的，若发生投诉，应快速采取应对措施，切忌拖延，以避免事件影响范围扩大； 发生投诉时，严格遵照之前签署的协议作出评判，逐一解释查清，从保护消费者权益出发但又要维护自身合法权益。,二、全装修住宅的产品设计定位,1、如何通过市场调查确定精装修住宅的产品定位,1.1、客户能够接受装修费用标准 结论：63%的客户能够接受装修费用为1000和1200两个标准。,1.2、客户对装修的接受标准 说明：基础装修：顶棚、地面、墙面作装修，厨卫简单洁具 结论：客户对精装修、全装修的认同度比较高，两者达到87%的比例。,1.3、客户装修关注因素排序 结论：客户最为看重环保问题、装修质量以及开发商声誉；客厅、卫生间、厨房是最为关注的区域；地板、厨具、入户门是最为关注的装修产品。,1.4、客户对厨房的装修需求 结论：客户对厨房的需求倾向舒适和干净。,1.5、客户对卫生间的装修需求 结论：客户对卫生间的需求倾向豪华、舒适和卫生。,1.6、其他区域装修需求 结论：环保是其他区域装修的主要考虑因素。,1.7、客户对家电的需求 说明：40人提出不需要配备家电，7人提出需要全部配备，1人提出只需要配备空调。 结论：大部分人不需要配备家电，这在装修方案的确定中需要特别注意。,1.8、调查小结： 1、精装修或者全装修客户接受程度较高，也是未来市场发展的趋势；客户能接受的装修标准和地区经济水平以及客户经济能力有关。按照规律通常装修价格越高市场承接能力越小，必须适当控制装修标准，太高档次的装修并不是最好的选择，800-1500元/的装修标准为市场普遍接受； 2、客户最为看重环保问题、装修质量以及开发商声誉；客厅、卫生间、厨房是最为关注的区域；地板、厨具、入户门是最为关注的装修产品。开发商在做好上述客户最关注的内容之外，对其他方面也需要精益求精； 3、大部分客户不需要配备家电，通常需要配备家电的是投资客户或者少部分自住客户。在一般的精装修操作中，很少配备家电除非当地市场有此类需求。,注：以上表格内容以万科精装房项目调查表格为例，不同精装房项目对调查具体内容略有差异,2、如何建立精装修住宅的分级体系,3.1装修风格 全装修样板房根据楼盘自身的定位和客户群，在室内格局、色调、家具材质、款式、陈设的造型等各方面力求表现不同风格的精髓所在与自己的独特个性。 古典风格（豪华富裕） 把各种象征豪华的设计嵌入装修之中，例如彩绘玻璃吊顶、壁炉、装饰面板、装饰木角线等等，而且基本上以类似于巴洛克风格结合国内存在的材料为主要装饰方式。 代表楼盘：徐汇御苑 汤臣一品,柔和风格（平稳独立） 一种追求平稳中带点豪华的仿会所式的设计出现在全装修的样板房中。这种以黑胡桃为主要木工装饰面板的风格较强调一种简单但又不失内容的装饰形式。 代表楼盘：上海滩花园 中环凯旋宫,都市风格(独立个性) 注入动力的风格，尤其是随着众多的单身贵族的出现，这种风格大量地出现地公寓之中。由于很多时候，他们的居住者没有诸如老人和小孩之类的成员，所以他们往往强调一种个性。 代表楼盘：创智天地 碧云东壹栋,清新风格（轻淡写意） 这是一种在简约主义影响下衍生出来的清新风格。强调一种随意性和平淡性。轻飘的白色纱帘配着一张柔软的布艺沙发，再堆放着一堆各种颜色的抱枕，就形成了一个充满懒洋洋氛围的室内空间。 代表楼盘：天山河畔花园,3、精装修住宅分级体系对应的装修标准,3.1地板 【分析】 从上图可以看出，实木复合地板的应用几乎笼断了其它的地坪装修材料，从装修标准1000元/m到2000元/ m之内的百分之七十以上的大众楼盘通常都会选用实木复合地板装修地坪，剩余百分之二十会选用是实木地板，只有百分之十会选用复合地板。而在2500元/m以上的楼盘会更多的配置实木地板。,3.2 整体厨房 【分析】 从上图可以看出，德国poggenpohl品牌是整体厨房品牌中趋于当仁不让的一线大牌，只有装修标准在3000元/m以上楼盘才能邀请到这个顶线品牌入驻。德国nobilia和国产美时分别是装修标准2000元/m和1000元/m左右最具人气的两个档次楼盘所欢迎。,3.3 品牌卫浴 【分析】 从上图可以看出，国产科勒最多是出现在装修标准2000元/m左右的楼盘中。而装修标准1000元/m左右的楼盘则几乎被国产的toto，科勒平分天下。奢华的进口卫浴产品只出现在装修标准2500元/m以上的楼盘，而且出现五个以上进口品牌同时争夺出现在顶级大盘中的现象。,3.4 品牌空调 【分析】 从上图可以看出，日本大金户式中央空调是装修标准在2500元/m以上的高档楼盘首选，其中，日本大金vrv ii 户式中央空调就用在上海最奢华的楼盘汤臣一品。其次，大金分体式空调更多的出现在装修标准1000-2000元/m之内的楼盘。,3.5 厨房设备（炉灶、吸油烟机、烤箱等） 【分析】 从上图可以看出，德国gaggenau的品牌形象被装修标准在4000元/m的顶级楼盘所认可，此品牌设计的炉灶、电烤箱、吸油烟机、微波炉无论从外观造型或精湛的细部都为高端客户所倾爱。其次，德国smeg品牌是体现高贵与完美厨房的第二选择。西门子品牌占据了装修标准在2000元/m左右的主要楼盘。林内品牌仍是装修标准1000元/m楼盘的最先选择，前几年可以笼断这个档次楼盘厨房设备的林内品牌，正逐步被后起之秀伊莱克斯品牌瓜分大半市场。,3.6 墙砖 【分析】 从上图可以看出，用大理石铺砌厨房、卫生间墙地面是装修标准2500/m以上楼盘最常用的装修材料。而国产亚细亚品牌瓷砖更多的被中，高档楼盘所接受，在此需要解释的是，亚细亚品牌只是在众多国产品牌，如诺贝尔，冠军中显得略微突出，也可以说，亚细亚是国产品牌的代名词而已。,精装修标准：按照三种不同的档次划分，对应不同类别部件配置,三、精装修住宅的设计范围及设计方法,1、精装修住宅的的设计范围；,住宅精装修可划分为装修与装饰两部分。装修部分一般是实际的交楼标准；装饰部分一般是非交楼标准的内容，包括移动家具、部分家用电器、室内陈设、室内绿化、室内各种生活用品等。精装修房交楼标准部分的设计主要是厨房、卫生间的全部设计、客厅卧房的地面、墙面及固定家具的设计。交楼标准中一般含厨房电器（炉灶、油烟机、消毒柜等）；卫生间含洁具、梳妆镜、排气扇、灯具等。这里需要重点提出的是橱柜的设计。橱柜是固定的家具，应该属于精装修房交楼标准的内容。很多建筑师往往忽视了这方面的设计，把它丢给室内设计师去处理。实际上，厨房、卫生间的布置如果在建筑设计方案阶段考虑不周，室内设计师或者橱柜供应商的水平再高也无法做出理想的布置。对于门庭入口玄关的鞋柜、卧室的固定壁橱、卫生间的步入式衣橱也应该由建筑师事先做好预留或者给出设计指引，否则后期的室内装修设计很难顺利地进行。,2、精装修住宅的的设计方法；,2.1、精装修住宅的设计流程 与传统的，在毛坯房基础上进行再装修设计不同，我们所提倡的全装修住宅设计，应该由建筑师、室内设计师在住宅的方案设计阶段就要共同开展相关的设计。当完成施工图的时候，施工图中应该包含精装修设计的内容。具体做法建议如下，当初步设计方案审批通过后，室内设计师应全面介入精装修设计工作。精装修设计方案经甲方及建筑师确认后，再提交给建筑结构专业、设备专业进行施工图设计。这样一来，避免了已往装修设计与原施工图设计的脱节。,2.2、精装修住宅建筑设计与室内设计的相互关系,系统化设计是精装修