2013P10厦门后埔地块投资分析报告.pptx

2013p10后埔片区祥岭路与后埔路交叉口西北角地块投资分析报告,城市中央精装美宅,报告目录,地块条件分析,part,1,地块区位分析 规划出让条件 地块四至分析 地块现状分析,地块区位分析,第一章 地块条件分析,地块位于湖里区后埔枋湖片区成功大道东侧、后埔路西侧，岛内几何中心，区位优越。,拟出让地块,已出让地块,规划出让条件,第一章 地块条件分析,规划出让条件,第一章 地块条件分析,第一章 地块条件分析,地块四至分析,地块南临博士新村和厦门中医院，东临厦门市湖里第二实验小学、第二城幸福生活等 楼盘，北面为拆迁中的后埔村，西面为成功大道。,地块现状分析,第一章 地块条件分析,目前场地已基本平整，项目北面成祥岭路还未建成。,灌新路,马銮湾大道,地块价值分析,part,2,区域规划分析 地块资源价值 swot价值分析 地块综合价值,区域规划分析,第二章 地块价值分析,后埔片区处于厦门岛的几何中心位置，一直以来被认为是厦门岛内最大的城中村，片区内建筑物因为间距过小等因素制约了片区的发展。目前，后埔连同枋湖片区为政府“十二五规划”重点发展和改造的区域，将改造成岛内东部最受瞩目的新行政、商务、文化中心和亮丽的现代生活居住新城，发展空间及升值潜力无限。 根据规划，后埔片区规划目标为创造一个布局合理、功能齐备、交通便捷和环境优美的人居环境。将形成“一带，三心，多组团”结构。“一带”为绿化公建带，将是岛内惟一的“中央公园大道”，也是城中央绿色生态居住区；“三心”是三个公建中心，“多组团”则是由城市次干道分隔而成的多个居住组团。,片区土地利用规划图(仅供参考),第二章 地块价值分析,打造未来居住新城 根据后埔新规划，后埔片区将形成“一带，三心，多组团”结构。“一带”为绿化公建带，将是岛内唯一的“中央公园大道”，也是城中央绿色生态居住区，未来片区居民休闲、锻炼就有了好去处；“三心”是三个公建中心，“多组团”则是由城市次干道分隔而成的多个居住组团。未来，后埔片区将改造成岛内东部最受瞩目的新行政、商务、文化中心和亮丽的现代生活居住新城。,中央公园大道效果图,第二章 地块价值分析,地块资源价值 交通,地块东面为后埔路，后埔路为该片区内的主要交通路，由此可到达国贸阳光、联发新天地、太薇山庄等楼盘聚集区和商业集中区。地块西临成功大道，南面与仙岳路不过百米之遥。 成功大道由南向北贯穿厦门岛，起点位于福厦路机场立交处，北与公铁杏林大桥接线相接，成为进出岛快速通道。仙岳路则位于厦门市本岛中部，西连海沧大桥，东接翔安隧道，是一条横贯厦门岛东西的交通要道，全长12公里，为城市一级主干道，远期为城市快速路。成功大道与仙岳路形成规划中的“十字”型的城市快速干道路网。,仙岳路,成功大道,第二章 地块价值分析,地块资源价值 交通,地块位于两条重要城市主干道东北侧，交通便利性显而易见。临近地块仙岳路上有中医院公交站，成功大道上有机场专线公交站，步行不过两三百米之遥，出行极其便利。由于处岛内几何中心位置，通过成功大道北可达枋湖新区和机场，南可抵莲花片区和厦门老城区，通过仙岳路东西向可经海沧大桥和翔安隧道快速出岛，立体交通网络，通行之优越性无可比拟。 同时，地块以北方向金湖路上有枋湖客运中心，该客运中心日发班车500多辆，发车覆盖全省各市县，同时向东、向北辐射到江西、湖南、湖北、浙江、江苏、安徽、山东、河南、陕西、山西、河北、辽宁、四川、贵州、上海、北京、天津等省市，每天运送旅客约万人。,第二章 地块价值分析,地块资源价值 生活配套,地块北面多为村民自住房和安置房，城市化水平仍偏低，业态分布较零散；沿后埔路，高端楼盘聚集，已形成大型的生活社区，生活配套完善； 人人乐生鲜超市近在咫尺；靠仙岳路有颇具特色的“第二城闽南印象”大型古民居商业休闲文化广场和湖里区文化中心，给周边居民提供休闲娱乐场所。,中骏四季阳光会所主入口透视效果图,厦门北站主站房及时代广场现状图,中骏四季阳光,第二章 地块价值分析,地块资源价值 教育配套,目前片区范围内已有吕岭幼儿园、吕岭小学、湖里第二实验小学、禾山中学、双十中学等。此外，整个枋湖后浦片区中已有和规划有多所中、小学、幼儿园，随着未来整个大片区的日渐成熟，教育资源也将不断完善。,中骏四季阳光会所主入口透视效果图,厦门北站主站房及时代广场现状图,中骏四季阳光,禾山中学,湖里第二实验小学,第二章 地块价值分析,地块资源价值 医疗、商业配套,医疗配套：厦门中医院、厦门中医院江头分院 商业配套：地块所属片区邻近sm商业广场，片区内国贸阳光、联发新天地等楼盘底商业态齐全且丰富、但分布较为零散。同时该区域也受到天虹商场、中闽百汇、万达广场等大型购物中心的商业辐射。未来，随着整个后埔片区的 规划发展，片区内的商业配套也会逐步成熟。,厦门北站主站房及时代广场现状图,中骏四季阳光,闽南印象商业,厦门中医院,第二章 地块价值分析,地块swot分析,1,2,3,4,优势,劣势,威胁,机会,区位优越，位于岛内几何中心 立体交通网络，四通八达，出行便利，临近岛内两条城市主干道 随着后埔-枋湖片区的改造建设，区域发展潜力大 地块体量大,较好进行规划,周边仍有村民自建房和未拆迁的城中村，居住品质有待提高 西面接近主干道，噪音和粉尘污染严重,岛内住宅用地稀缺，住宅存量较少，刚性及改善性需求大量存在 作为重点改造片区，目前区域内直接竞争较小片区改造和建设带来较大升值空间,调控政策持续且力度加大，限购政策和12月出台的购房落户政策或将影响购房者置业计划 由于拆迁等问题存在，片区改造 推进的速度较慢,地处岛内几何中心位置，且为厦门现阶段重点建设片区，毗邻枋湖湖里行政区和sm、万达等各大商圈，由区位所衍生出的各项资源优势诠释着其价值，未来该区域将逐渐成为城市新贵的置业摇篮。 闹中取静宜居精致生活：地块虽处交通主干道附近，但由于此处地势较高，基本可以达到闹中取静。鉴于地块的体量不是太大及周边环境的特点，可将本案的客群基本定位在追求精致生活的城市新贵一族。,地块综合价值,第二章 地块价值分析,区域市场分析,part,3,土地市场分析 商品住宅市场分析 区域市场发展趋势,第三章 区域市场分析,土地市场 2012年至2013年11月,岛内两区均无商住用地供应,商住用地稀缺性突显,第三章 区域市场分析,二级市场 住宅供求分析,2013年1-11月供求比为0.77 ，今年以来，由于岛内新盘较少，供求比持续下降，市场表现出供不应求的局面。鉴于岛内土地供应已无法满足居民购房需求，未来商品住宅价格上行将是大概率事件。,数据来源：图智土地研究中心,第三章 区域市场分析,二级市场 住宅均价分析,2013年1-11月，岛内商品住宅销售价格比去年上涨了16.8%。自2012年突破两万元大关后，价格一路高涨，且岛内外价格分化趋势愈加明显，岛内商品住宅产品大多走高端化路线；岛外以性价比和低总价吸引首次置业的购房者。,数据来源：图智土地研究中心,第三章 区域市场分析,岛内两区在售项目39个，待售7个，未来房源供应不足。,二级市场分析 区域项目分布图,第三章 区域市场分析,区域市场,枋湖后埔片区北至湖里大道，南至吕岭路，东至金尚路，西至成功大道。该片区包含枋湖、薛岭、后埔三个自然村的改造，总改造面积达73万平方米，改造涉及1500多户，4600多人，房屋拆迁总建设面积约185万平方米。 目前本片区旧村改造是厦门重点建设项目。片区内在售楼盘2个，分别为新景龙郡和温莎公馆，在售均价分别为28000元/平方米、28500元/平方米，均为精装修项目。随着旧村改造的推进，该片区将成为湖里行政、经济和文化中心，厦门东部核心的亮丽人居新城。,区域竞品项目 产品特征分析,第三章 区域市场分析,片区为旧城改造，受限于片区环境，区域项目均定位于中高端，产品集中于75-90平米首置需求及120-130平米首改需求。,数据截止时间2013.12,第三章 区域市场分析,区域竞品项目 重点楼盘分析,岛内稀缺中小户型，最近销售均价为28500元/（精装),区域竞品项目 重点楼盘分析,第三章 区域市场分析,岛内中央经典美宅，目前销售均价为29000元/（精装）,供求分析：近年来岛内两区商品住宅供应较小， 2012年至2013年前三季度均无商住用地供应。,市场走势：随近年来区域商住用地供应量较小及区域旧城改造的建设，未来区域商品房升值潜力看好，价格保持稳步上涨态势。,价格总结：区域在售住宅销售均价集中在26000-29000元/平方米，目前价格趋于平稳。,第三章 区域市场分析,区域市场发展趋势分析,地块定位分析,part,4,客群定位 产品定位 价格定位,第四章 地块定位分析,地块定位潜在客群,产品定位城市中央 精装美宅,项目规划概念图（仅供参考）,第四章 地块定位分析,本户型面积配比，有约70%以上的产品处于区域市场主流产品区间内； 购房需求为自主+投资；,根据规划条件，住宅面积为128690，144平米以下面积占70%以上。,第四章 地块定位分析,地块定位产品配比,按照区域可比项目，运用市场比较法，得出本地块住宅现在售价为28405元/平米。预计价格年增长率8%，可以得出一年后住宅销售均价约30677元/平方米（此价格仅作为投资测算的依据）。,第四章 地块定位分析,地块定位住宅价格预测,按照区域可比项目，运用市场比较法，得出本地块商业现在售价为63150元/平米。预计价格年增长率5%，一年后项目商业销售均价约66308元/平方米（此价格仅作为投资测算的依据）。,第四章 地块定位分析,地块定位商业价格预测,（备注：以上售价仅供参考，作为项目投资测算依据）,第四章 地块定位分析,地块定位各类物业价格预测,根据上述价格定位，地块可售物业预计售价如下：,地块投资测算,part,5,指标与开发计划 成本与收入估算 敏感性分析 投资测算结论 购地价格建议,p38,项目出让指标，地块总占地面积36132.080平方米，约合54.2亩。住宅约12.869万平米，可售商业（含生鲜超市、便利店等）1万平米。,第五章 地块投资测算,指标与开发计划,p39,指标与开发计划,第五章 地块投资测算,1、分期开发计划：项目体量较大,分两期开发完毕。 2、工程进度计划：工程时间为3年，项目计划于2014年下半年开工，三年内全部完工。 3、销售进度计划：销售时间为3.5年，项目计划2015年下半年开始销售，至2018年下半年销售完成。,第五章 地块投资测算,指标与开发计划,主要销售时间节点： 2015年下半年住宅开始预售，可售面积约12.869万，销售周期3年； 商业在2018年上半年开始销售，销售周期为1年； 项目总销售时间为3.5年。,p41,地块成本支出表,项目开发成本估算：在以底价拿地的前提下，项目开发成本估算额263064万元，预计综合单方成本为17819元/平米，其中，楼面地价按13464元/平方米计算（包括契税）。,成本与收入估算,第五章 地块投资测算,项目投资成本估算：在底价前提下，项目规模3.61万，投资估算额445681万元，预计综合单方成本为31631元/平米，其中，楼面地价按13464元/平方米计算（含契税）。,第五章 地块投资测算,成本与收入估算,预计项目总销售金额为61.4618亿元，项目均价为40820元/ ,第五章 地块投资测算,成本与收入估算,项目投资收益分析： 销售总收入为61.4618亿元 项目总投资约为44.5681亿元； 项目净利润为16.8937亿元； 项目投资净利率为37.91%； 项目销售净利率为27.49%。,第五章 地块投资测算,项目收入估算,通过敏感性分析，我们建议项目摘牌楼面地价不高于23167元/平米，即总价不超过32.13亿元，即irr超过16%。,第五章 地块投资测算,敏感性分析,图智认为在未来几年内，厦门房地产发展趋势向好，该项目有利因素较多，价值较高，将会取