2017年8月萍乡房地产市场报告92p.ppt

萍乡房地产市场研究报告,策划招商部 2013.8,萍乡宏观经济及房地产市场概况,宏观市场分析,壹,萍乡市发展规划,萍乡市宏观经济,萍乡市位于江西省西部，东接宜春市、安福县；南邻永新县、湖南茶陵县；西连湖南攸县、醴陵市；北接湖南浏阳市。 萍乡市辖2个市辖区（安源区、湘东区），3个县（上栗县、芦溪县、莲花县） 政府驻地安源区。,萍乡简介,江西对外开放的西大门,湘赣两省边界,华东地区的西大门,全市常住人口中，居住在城镇的人口1097350人，占总人口的59.17%；居住在乡村的人口757160人，占总人口40.83%。同2000年第五次全国人口普查相比，城镇人口占总人口的比重上升了19.99个百分点,萍乡人口,2012年萍乡人口萍乡市统计局,萍乡于公元267年建县，距今已有1700多年历史，古称“湘赣咽喉”、“吴楚通衢”，近代更因煤炭的大规模工业化开采而被誉为“江南煤都”，更有“赣西明珠”的美誉。,萍乡印象,秋收起义纪念碑,武功山,安源路矿工人纪念馆,萍乡安源：江南煤都，中国共产党领导的工人运动策源地和湘赣边界秋收起义策源地。,武功山：以自然风光为主要特色的山岳型风景区，同时也为国家aaaa级风景名胜区。武功山已成功入选首批世界自然遗产预备名单。,安源煤矿,资源富饶，特色明显,萍乡资源,萍乡农业素以精耕细作闻名，是江西有名的水稻高产区；耕地面积5.27万公顷。 矿产资源丰富，主要矿产资源有煤、铁、锰、铜、钼、钨、铝、石灰石、高岭土、花岗岩、矿泉水等36种。 煤炭远景储量达8.52亿吨，铁矿储量达6760万吨，各种非金属矿产资源具有十分广阔的开发潜力。,资源富饶 特色明显,萍乡钢铁有限责任公司,萍乡水稻,萍乡煤炭,萍乡交通四通八达，是赣湘交通中心，构筑了以昌金高速、萍洪高速为高速通道，以319国道、320国道交叉组成的“大十字”主干线，形成了贯通全市，通达四邻，延伸全国的交通路网格局。,萍乡交通,319国道、320国道交叉组成的“大十字”主干线，贯通全市,萍洪高速：长沙-浏阳（洪口界）-萍乡 昌金高速：樟树（昌傅）-萍乡-金鱼石,浙赣铁路、杭南长高铁,昌金高速,萍洪高速,十字干线,萍乡gdp,近年gdp快速增长带动房地产高速发展，2012年达到733亿,gdp增速与房地产发展关系,4%-5%,5%-8%,大于8%,小于4%,萎缩 停滞 稳定发展 高速发展,萍乡市为14%,2012年，萍乡市gdp达到733亿元，在江西省排名第9位； 近年来，萍乡gdp增速一直持续保持在13%以上,数据来源：萍乡市统计局,萍乡居民收入,全年在岗职工的人均收入持续保持两位数增长，人均可支配收入不断提高为房地产发展提供坚实基础。,数据来源：萍乡市统计局,萍乡总体规划,建设国家园林城市；强化历史传承，弘扬城市文化，提升城市知名度；彰显城市特色，打造中部地区品牌宜居城市。,规划形成“一主四片”的城市空间结构,“一主”是指主城区，由安源区、萍乡经开区、上栗福田镇、彭高镇、赤山镇沪昆高速公路以南地区组成。 “四片”分别指湘东片区、芦溪片区、上栗南部片区（沪昆高速以北）、麻山片区；,城市人口规模预测,到2015年，城市人口规模达到72万人，其中主城区58万人，湘东城区14万人。到2020年，城市人口规模达到80万人，其中主城区63万人，湘东城区17万人,湘东区,中心城区 （安源区）,重点片区规划,萍乡目前正处于拉大城市框架，拓展发展空间的进程中，重点发展方向为：城北开发区和安源新区,萍乡目前呈现两条发展主线：东西以湘东工业园区经济发展为主线，南北以城北开发区及安源新区为主线 市中心发展空间有限，用地性质逐渐向纯商业中心地位转变 安源新区依托丰富的旅游资源，加上政府强有力支撑，将打造城萍乡的城市休闲旅游区。 城北开发区依托政府强势推动，政府已着手打造新区，未来将成为萍乡的政治金融中心,重点片区建设,居住用地,农田,村镇企业用地,解读：安源新区位于萍乡市区东南部，开发总面积为10平方公里，安源新区总体规划面积为10平方公里，实行高标准规划、高起点设计、高规格定位、高质量建设，将成为一座充满“欧式风格”的“花园城市”。从2001年起，已完成建设投资35亿元，建成9条道路、两个广场，实现了水、电、通讯设施的到位。如今，随着宽阔整洁的萍安大道、井冈山大道、韶山路等主干线的通车，世纪广场、安源广场的建成开放，典雅素洁的区行政中心的投入使用，安源新区的框架已基本形成，,安源新区作为十年来的城市发展重心，市政生活等相关配套充足，依托旅游资源，目前房产项目较多，档次也较高,萍乡宏观环境总结,经济发展层面国民经济快速增长，经济发展强劲 近年来国民经济快速增长，人均收入持续保持两位数增长，为房地产发展提供坚实基础； 产业发展层面农业坚实产业繁荣，工业发达实力雄厚 萍乡是国家商品粮基地、国家商品渔基地，也是江西的重点能源基地； 规划建设层面老城区土地稀缺，新城区开发后劲持续增强 老城区发展空间有限，土地稀缺，用地性质逐渐向纯商业中心地位转变； 安源新区依托丰富的旅游资源，加上政府强有力支撑，将打造城萍乡的城市休闲旅游区，目前房产项目较多，档次较高，未来将成为高档楼盘聚集地 城北开发区依托政府强势推动，政府已着手打造新区，未来将成为萍乡的政治金融中心,宏观市场分析,贰,萍乡市发展规划,萍乡市宏观经济,萍乡城市功能定位：新型工业城市；区域特色中心城市；区域性消费型城市；生态低碳宜居城市,改造提升传统优势产业，加快新型产业的发展，打造江西省重要工业城市,依托交通区位优势，面向赣湘两省华东与中南、西南地区日益增长的经济、文化、技术、人员交流的需求，构架“内陆桥”，使萍乡成为区域特色物流集散中心、赣湘边界地区区域中心城市。,依托人文和自然资源优势，面向赣湘乃至更大区域内的市场，强化文化、旅游、商贸核心城市功能，把萍乡打造成重要的区域性消费型城市。,加强生态建设，致力于环境保护，倡导低碳经济，建设宜居和谐萍乡城。,萍乡城市发展战略,区域发展战略,新型城镇化发展战略,都市区发展战略,主城区规划战略,东融鄱阳湖生态经济区，西接长株潭城市群,构建“一带两翼两廊”主体空间结构及战略功能区,差异定位、功能统筹、统一协调、共同发展,以主城区为中心的整合带动，形成“一主四片”都市区发展框架，统筹城镇发展、产业发展和生态建设,发展战略,萍乡城市总体规划： “一核两翼”的城市布局,老城区,萍乡市发展按照“一核两翼”的城市布局，一核为城市中心城区，两翼为湘东区、芦溪县。 总体城市分为一城两个组团，中心组团以及湘东组团， 中心组团为市政府、安源区政府、经济开发区所在地，所辖4个片区； 湘东区组团为湘东区政府所在地，独立成为一个片区；,新城区,（中心城区） 安源区,芦溪县,湘东区,萍乡发展规划城市总体规划,湘东区,中心城区 （安源区）,萍乡目前正处于拉大城市框架，拓展发展空间的进程中，重点发展方向为：城市北部开发区和安源新区,萍乡目前呈现两条发展主线：东西以湘东工业园区经济发展为主线，南北以城北开发区及安源新区为主线，从市场扩张角度来看，南北向尤其是北向开发区为城市发展重心 市中心发展空间有限，用地性质逐渐向纯商业中心地位转变 安源新区依托丰富的旅游资源，加上政府强有力支撑，将打造城萍乡的城市休闲旅游区。 城北开发区依托政府强势推动，政府已着手打造新区，未来将成为萍乡的政治金融中心,开发区,老城区,安源新区,城西片区 （湘东工业园）,小结,萍乡市发展按照“一核两翼”的城市布局，湘东区以及芦溪县为城市中心城区的两翼。 萍乡目前呈现两条发展主线：东西以湘东工业园区经济发展为主线，南北以城北开发区及安源新区为主线，从市场扩张角度来看，南北向尤其是北向为城市发展重心。,萍乡市房地产市场,叁,萍乡市房地产市场格局,萍乡市20122013年8月土地出让情况（工业用地除外）,萍乡市20122013年8月土地出让情况（工业用地除外）,萍乡市20122013年8月土地出让情况（工业用地除外）,萍乡市20122013年8月土地出让情况（工业用地除外）,小结: 2013年1月8月共成交16宗土地，土地面积共59.83万方，成交金额14.92亿元。 16宗土地，成交价基本以底价成交，总体溢价率不高。 2012年共成交10宗土地，土地面积共26.92万方，成交金额5.98亿元。,【住宅均价】萍乡市住宅均价近几年保持持续增长的走势，12年均价达到3798元/平方米；11年受调控影响，住宅销量下跌，但总体趋势还是延续上升走势，12年去化面积为71万方；,全市4个板块，其中安源新区作为十年来的城市发展重心，市政生活等相关配套充足，房产项目较多，档次也较高。,市中心区域以老城区为基础形成，目前主要房地产项目分布在老城区以及安源新区； 安源新区作为近十年来城市发展的中心，已经颇具发展规格，生活等相关配套已经相当完善； 城东新区作为未来的城市发展重心，未来新政府的搬迁地，发展潜力巨大。,【楼盘分布】目前在售楼盘集中在安源新区、中心区及经开区,城西区,经开区,安源新区,城中心区,萍乡市市中心板块 房地产市场,市中心板块依托市中心城市资源，目前处于全市最高价，均价主要集中在4000-6000元/平方米左右,核心驱动力：城市资源,不利因素：环境质量,客户来源：比较分散,超市、商场、消费场所等成熟配套 萍乡一中、二中、医院等教育医疗机构,环境质量差，生活质量不高 交通拥挤,目前市区在售楼盘不多，未来土地放量主要以城市改造为主，数量有限 从政府规划来看和城市建设来看，未来将主要承担商业中心职能,客户比较分散，自住客占据很大比例,未来发展趋势：商业中心,凤凰天城,中心板块,中心城区楼盘基本情况,个案研究-凤凰天成,项目户型配比,个案研究-凤凰天成,相关图片：,外立面,小区园林,点评：,凤凰天成项目由本地具有长期开发经验的开发商经营，在当地颇具口碑，而且项目本身定位于高端住宅小区，档次在本地较高，购买群体主要为经商人士、萍乡市较高收入人群、投资客。营销中心单独成栋，在营销上注意营销人员的整体形象和服务，购房者采取预约以及一对一的服务。 现代装饰主义风格与简洁的园林小品展现出高端气质。,个案研究-凤凰天成,个案研究-香寓,相关图片：,点评：,香寓虽然号称豪宅设计，但是在营销中心缺少相应的营销人员，且营销服务与萍乡其他楼盘相仿，服务较差。在施工现场，呈现脏乱差的问题，极大影响了项目形象，与香寓市中心豪宅定位不相符。外立面虽走现代风但是用料，设计还是不够时尚。,外立面,营销中心,本案地图,个案研究-香寓,地块被道路分割且沿街狭长，纵深不够，而且在公园边上放置高层，阻隔了整个楼盘的景观延伸，布局时应考虑将高层放在地块角上，让整个楼盘享受公园的景观，把公园融为楼盘的中央绿地。,个案研究-香寓,131m2,147m2,户型中心的空间浪费，没有得到很好的利用，两个卧室朝北而卫生间朝南,两个次卧的布局太同质化。,户型布局方正，空间利用率大，主卧带观景阳台，南北通透，一楼带私家花园。,个案研究-香寓,个案研究-汇蓝国际,个案研究-汇蓝国际,营销中心,外立面,外立面走现代风格，但是涂料和颜色搭配很显旧，在当地酸碱度较高的雨水侵蚀下已经开始斑驳。营销中心昭示性不强，藏在正在施工的项目里，不利于项目高端形象的展示。,个案研究-汇蓝国际,主力户型,两房两厅两卫一阳台 建筑面积为100.93。主卧宽度不够，卫生间的摆放浪费了空间，不通透。,两房两厅一卫三阳台 建筑面积为102.41布局合理，主卧视野好。,个案研究-汇蓝国际,主力户型,两房两厅一卫三阳台 建筑面积约122.65，客厅进深不够，稍显局促，房间设计通风不够，整体布局不够合理大气。,四房两厅两卫双阳台 建筑面积约143.28151.92。南北通透，动静分区，入户花园和南面阳台的空间没有很好利用。,个案研究-汇蓝国际,一、中心区房价与其他板块相差不大，主要是环境和发展潜力大大减分，未来卖的最好，最贵的房子出现在各板块与中心区的交接处。 二、板块楼盘多以单栋，线条形式，完整的成片小区不多。 三、中心区楼盘园林质量普遍很低，受地块很成本限制大。 四、楼盘风格在向现代化，都市化转变，但设计理念和高度都一般，容易被超越。 五、在产品打造上缺乏新意。 六、城市中高阶层将会开始一场从中心区向城东和安源新区迁徙的过程。,中心区小结：,萍乡市安源区 房地产市场,萍乡发展重心安源新区,居住用地,农田,村镇企业用地,解读：安源新区位于萍乡市区东南部，开发总面积为10平方公里，安源新区总体规划面积为10平方公里，实行高标准规划、高起点设计、高规格定位、高质量建设，将成为一座充满“欧式风格”的“花园城市”。从2001年起，已完成建设投资35亿元，建成9条道路、两个广场，实现了水、电、通讯设施的到位。如今，随着宽阔整洁的萍安大道、井冈山大道、韶山路等主干线的竣工通车，开阔壮观的世纪广场、安源广场的建成开放，典雅素洁的区行政中心的投入使用，安源新区的框架已基本形成，,安源新区块依托旅游资源，未来将成为高档楼盘聚集地,核心驱动力：教育、休闲配套,萍乡爱国主义教育基地 萍乡高专 傩文化公园,未来发展趋势：,主流：高专附近楼盘仍然以教育为主要卖点，成为中档盘集聚地 新趋向：往南拓展过程中，在青少年爱国教育基地附近及秋收起义广场附近。 新的土地供应：主要集中在安源新区的老矿区，青少年爱国主义教育基地附近,客户来源：,政府单位职工 企业、事业单位员工 为子女上学购房的乡镇客户,香溪美林,东方巴黎,龙飞锦绣山庄,佳境天城,安源新区楼盘基本情况：安源新区以120平米以上的大三房为主力户型，市场接受度较高；,项目户型配比情况,个案研究-星城国际,个案研究-星城国际,外立面不统一，涂料品质不高，色调太过杂糅，不能体现整体建筑风格。,个案研究-星城国际,半合围式布局，获得最大的沿街展示面和集中的中央园林，导致部分产品朝向不好，合围内部产品和园林日照时间短，使项目内部给人阴暗的感觉。,个案研究-星城国际,项目户型分析,80m2,95m2,45m2,个案研究-星城国际,户型配比户型,个案研究-龙飞锦绣嘉园,个案研究-龙飞锦绣嘉园,北美风情的新古典主义外墙，涂料和贴片具有一定品质，色彩搭配稳重，低调，符合小区气质，暗色的处理让外墙在当地较差的大气环境和酸雨的侵蚀下不易显旧。但外立面与小区的硬化格格不入，拉低了项目的整体形象。,个案研究-龙飞锦绣嘉园,合围式布局，重点突出中央水系景观，60多米宽的中轴水景景观长廊以喷泉水池、多功能广场、中心喷泉、休闲池为主题，配以水面、树木、建筑小品、凉亭等小品，很好的做到了人车分离。但是规划形式略显呆板。,个案研究-龙飞锦绣嘉园,个案研究-龙飞锦绣嘉园,个案研究-龙飞锦绣嘉园,项目户型配比,个案研究-香溪美林,个案研究-香溪美林,暖色调，略有地中海风格的外立面与西班牙风情的园林很好的融合，但该色调不耐脏，长时间易显旧，若园林不注重养护，物管不到位易使项目有破旧感。,个案研究-香溪美林,依据地势，打造原生态居家理念，道路包围环境，环境包围建筑。充分的运动空间。西部风情泳池、中心景观区、西班牙景观大道，高尔夫练习场和幼儿园景观区。南北“山峪式景观带，东西风景走廊。,个案研究-香溪美林,阔达客厅配阳光房，风光通透 独立的餐饮与起居空间 方正明厨 主卧配内阳台，次卧送落地窗 带入户花园,布局紧凑 入室直对卫生间 南北不完全通透,个案研究-香溪美林,萍乡市城东区 房地产市场,萍乡发展重心城东新城区，目前均价在4000元/平方米左右,萍乡新城区空间发展规划,开发时序,解读：萍乡新城区位于萍乡高新技术工业园北区与东区之间，定位为萍乡“极化中心，跳跃发展”的重要平台，是以行政办公、商贸服务、文教体育、生活居住五大功能为主导的新城市中心；,城东板块（经济开发区）依托市政府搬迁，政府将此处打造城开发区现代生态居住区，行政中心兼商业中心及体育休闲中心。,核心驱动力：升值潜力、环境,玉湖、市政府行政中心、田中湖、体育休闲广场。,不利因素：,生活配套缺少 市政交通缺少,客户来源：,投资客户 改善居住环境客户 政府公务员,城东区楼盘基本情况,从成交看客户对玉湖新城的品质很认可，萍乡高层客户群也都集中到了本项目,个案研究-玉湖新城,个案研究-玉湖新城,个案研究-玉湖新城,一期园林布局合理，小区景致不错，建筑立面选材合理，显档次,二期建筑立面有所改变，小区品质感不如一期,个案研究-玉湖新城,项目尽享玉湖和休闲广场两大优势资源，小高层安排在湖边位置阻挡内部多层业主视线，对小区整体效用的提高不利，但项目在萍乡本地客户心中仍是高品质楼盘,个案研究-玉湖新城,项目户型分析,三房两厅两卫 户型面积：127-152 户型方正，南北通透 动静分离，分区合理 餐厅、厨房、工作台三位一体,个案研究-玉湖新城,项目户型分析,三房两厅一卫 户型面积：114-124 户型方正，南北通透 餐厅、厨房、工作台三位一体 动静不分区,个案研究-玉湖新城,项目成交情况,个案研究-四季花城,个案研究-四季花城,外墙采用涂料，色彩搭配不好，易显旧。道路硬化较好，但小品处理的不好,个案研究-四季