劈柴院为引擎青岛商圈复兴.doc

劈柴院为引擎 青岛商圈复兴 ”一二一，上街里，买书包，买铅笔，到了学校考第一。”每每走进开街后的劈柴院，儿时的歌谣都会不经意地飘进81岁老人曲晨的心里。这是一首老青岛再熟悉不过的歌谣，”街里”正是拥有百年历史的中山路。 “人老了就特别怀旧，没想到修旧如旧的劈柴院能勾起我这么多的回忆。”家住河南路的曲晨老人，曾是天真照相馆特一级技师，在这住了50年不舍得搬走，劈柴院的”重生”他有着特殊的情怀。应该说，中山路在青岛的地位，就像王府井在北京、南京路在上海、泉城路在济南， 是这座城市的”名片”和地标。然而，随着市政府的东迁，中山路蹉跎了整整十年，它的复兴之路一直是青岛人绕不开的情结。这一次他们似乎看到了希望今年四月，劈柴院的正式开街，给这个老商业区带来了久违的人气，让众商家看到了触底反弹的希望;火车站的回迁，带动了客流量的急速攀升;放眼未来，云南路、小港湾的改造回迁、地铁站修建，海底隧道的贯通，点、线、面的连接勾勒出老街新的商业图腾。 以点带面劈柴院：引擎的力量在一张白纸上作画和在一片旧业中重生明显是两回事。今年四月正式开街的劈柴院点燃了中山路商圈希望的火种。”没想到能这么好，这都出乎我们的预料。”青岛市市南区中山路商家商会副会长、劈柴院江宁会馆董事长陈维俊从劈柴院规划、招商一直到营业，一路跟进，见证了整个过程。”当初劈柴院招商很难，很多商家持怀疑态度，这很正常，然而几个月下来，人流维持住了，营业额翻番了，我们心里才真的踏实了。”望着院落里熙熙攘攘的人群，陈维俊颇为满足。从非官方统计数据上看，目前劈柴院每天的客流量达到了3万人次，除了本地市民， 游客成了这里不折不扣的生力军。”青岛需要这样的具有味道的老街，现在吃饭座位都不好安排，是一个院子带活了一条街。”劈柴院里的一位商家告诉记者。劈柴院的”意外”火爆，给周围的商家带来了商机，也给自己带来了做大的可能。站在街角我们发现，劈柴院东端连着中山路，北边连着北京路，西边通着河北路，处于中山路商圈的”腹地”，客流经此分散之后，给两端的商家带来了”活水”， “身穿谦祥益，手戴亨得利，吃饭春和楼，看病宏仁堂”，客流量的回暖同时给周边的”老字号”来了一次大输血。中山路144号的亨得利眼镜店，1924年开业至今在此已经坚守了85年。”我们现在拥有27家连锁店，青岛商业布局一再调整但我们却没想过离开中山路。”青岛亨得利有限公司副总经理罗伶娣这样说。经历了前几年的”阵痛”，亨得利还是坚强地走过来了。罗伶娣告诉记者，”老字号”要持续发展不完全靠地角，而是自身的发展力。从1995年开始他们就调整产品结构，进口产品、品牌货取代了国产产品，提高产品档次后适应了经济的发展。”去年中山路改造之后，我们的营业额翻番了。”对于中山路的未来，她用”形势大好、前景光明”八个字来形容。侧翼待展西部回迁：引来活水如果说劈柴院点燃了中山路腹地的商业激情，那么火车站、小港湾的回迁无疑是引来了源头的活水。中山路的一位商家曾经沮丧地告诉记者，没有了人气，也就没有商气。事实上，这些年来中山路屡次复兴的努力也都是围绕着聚集人气而展开的，但缺少了住宅区和商务项目的支撑，”复兴”也就成为无源之水。”房子的一拆一建，并不仅仅意味着居住的人群一出一进。特别是大规模旧房的动迁，更意味着其周围整个生态圈的改变。”华联商厦相关负责人这样表示。云南路、小港湾一线的改造将给西部商圈带来大量新生购买力，小港湾旧城改造工程项目占地580亩，涉及拆迁居民5000户，需拆除各类房屋面积39万多平方米，目前已基本完成所有拆迁补偿及安置工作。”原来人们到了中山路就觉得到头了，再往西就没地方可逛了，有种局限感;今后海底隧道、地铁的建成，将改变这种格局。比如黄岛、李村的市民来这里逛街都方便多了。”该负责人表示。如今，居民结构、经济结构、产业结构、商业结构都将因此而改变，用一句话来概括，西部老城区的”生态”因此而变。破题之路老街需要改造软环境如果说，中山路改造在硬件上下足了功夫，那么软环境的建设无疑是触底反弹待解的命题。中山路，需要商业与历史、商业与人文的交融。”特殊的区域意味着特殊的责任，中山路是青岛历史的命脉和青岛商贸旅游业的传统图腾，复兴百年老街，要有足够的信心、勇气和智慧。”百盛店长张继宁表示。作为中山路上的”老大哥”，矗立11年依然能吸引着东部的消费者过来消费，它最有发言权。”很多城市的轨迹，都是经历了对旧商圈的淡忘、重拾、复兴的过程，有人说中山路商圈亏了有百盛，其实我要反过来说，百盛是中山路的一分子，零售业的竞争在于商圈与商圈的竞争。今天做得不好，是因为我们昨天做得不够好，确实有一段时间冷落了它，只有今天做得比昨天更好，我们才能走出低迷看到希望。”张继宁的话沉淀了太多关于中山路复兴的思考。而他又告诉记者，目前他们除了在商品业态的调整外，还把精力放在和客户的沟通上，培养顾客的忠诚度。”今年旅游客户比同期增长了20%，而现在我们会员的消费占比已经达到了50%以上。”他说。目前，百盛在全市有12万的会员，而如何培养他们的”回头率”显然不是百盛一家的命题。跟南面的百盛相比，国货偏居北方一隅，这个上世纪80年代山东省零售业的”领头羊”也在复兴之路上探索着自己的节奏。据该店相关负责人李经理介绍，近两年国货经营也走出了自己的”感觉”，同时旗下6个百货店的布局也完善了集团的发展。记者从有关方面获得的信息表明，目前相关部门已洞察到中山路业态上存在的不足，在改造中，将进一步完善商业业态，增加餐饮和娱乐项目。而从中山路的深厚的历史角度挖掘商业潜力，真是难能可贵。复兴大计有亮点才能留住人”政府做环境，企业做产业，如今这样的情景正在中山路上演。”中山路改造指挥部指挥助理王锡南的话似乎暗合着一场好戏的上演。如今，中山路北部传承性地改造、南部创新性地修复已经初见成效。中山路改造指挥部的一位负责人说：”此前由于不景气，商家们都在考虑搬走。而如今你看看几乎每家店都在搞内部装修，门市房的价格也是水涨船高。”眼前中山路的复兴蓝图已经浮出水面：将区域内的景点由原来分散型建设向系统型挖潜转变，使区域景点更加”有看点、有亮点，吸引人、留住人”，打造青岛市旅游枢纽区域;借助中山路改造工程”筑渠”，借助青岛国际航运区建设以及西部旧城改造居民回迁”引水”，打造市南区中西部商业中心;在居民结构、产业结构逐步完善的基础上，打造”百年老街商业旅游区”。根据中山路”复兴”计划，2006年至2008年完成南部区修复，2006年至2010年完成北部区改造。市南区相关负责人表示，中山路复兴的近期目标，从2006年开始的3年左右时间，通过对中山路南部地区的修复和导入特色商业，使客流量恢复至历史上最好的日均10万人左右的水平，而远期目标，则是用5至7年时间，通过对中山路北部地区以及河南路以西旧城的全面改造，导入新的消费人群，使街区内日均客流量达到20万人以上。 老青岛的根始建于1898年的中山路几乎是青岛的一个商业图腾。同时，在青岛人的心目中，中山路似乎是从一诞生就神采飞扬。作为全市唯一的一条具有百年历史的综合性商业老街，在上世纪90年代之前一直位居青岛时尚前沿，”身穿谦祥益，头顶盛锡福，手戴亨得利，看戏上中和，吃饭春和楼，看病宏仁堂”曾是老一代时尚人士的标准配置。然而，在人们不经意的注意力转移中，老商圈走入了一时难解的困境。政府发力、企业抱团，在众望所归中，中山路走着自己顽强的生命曲线。现如