土地法第15章课件

TEL第十五章 建设用地管理法,15.2,15.3,TEL重点与难点,重点 建设用地的概念和分类 土地储备的概念、性质和特点 土地储备法律制度 难点 国有建设用地管理法律制度 集体建设用地管理法律制度,TEL15.1建设用地管理概述,15.1.1建设用地的概念和分类 1.建设用地的概念 建设用地：是指建造建筑物、构筑物的土地，包括城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用地等。 建设用地分类的规定 土地分类（试行）2002采用三级分类体系 土地利用现状分类2007采用二级分类体系,TEL15.1建设用地管理概述,15.1.1建设用地的概念和分类 2.建设用地的分类 （1）按其使用目的:农业建设用地、非农业建设用地 （2）按其权属：国有建设用地、集体建设用地 （3）按其使用期限：长期建设用地、临时用地,TEL15.1建设用地管理概述,15.1.2建设用地管理的概念和内容 建设用地管理：是指国家为了控制建设用地使用规模而调整、分配建设用地而采取的综合性措施，包括法律、行政、经济等手段。 内容：根据土地利用总体规划和土地利用计划对建设项目用地预审、农用地转用、建设用地取得 、建设用地用途、建设用地使用权收回等进行管理,TEL15.1建设用地管理概述,15.1.3建设用地管理的立法状况 土地管理法1986通过、1988、1998、2004修订 城市房地产管理法1995 协议出让国有土地使用权规定2003 招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定2007 土地储备管理办法2007 土地登记办法2007 城乡建设用地增减挂钩试点管理办法2008 建设项目用地预审管理办法2009修订 闲置土地处置办法2012,TEL15.2国有建设用地管理,15.2.1国有建设用地管理法律制度的内容 建设用地计划管理 建设项目用地预审制度 农用地转用制度 建设用地申请报批制度 建设用地取得制度 建设用地用途管制制度 建设用地使用权收回制度,TEL15.2国有建设用地管理,1.建设用地计划管理 （1）编制 分为国家、省（自治区、直辖市、计划单列省辖市）、省辖市（地区、自治州）、县（县级市、区）四级 （2）审批与下达 （3）修改 （4）执行与监督,TEL15.2国有建设用地管理,2.建设项目用地预审制度 土地管理法第52条：建设项目可行性研究论证时，土地行政主管部门可以根据土地利用总体规划、土地利用年度计划和建设用地标准，对建设用地有关事项进行审查，并提出意见。 （1）预审原则：1）符合土地利用总体规划；2）保护耕地，特别是基本农田；3）合理和集约节约利用土地；4）符合国家供地政策。,TEL15.2国有建设用地管理,2.建设项目用地预审制度 （2）提出预审与分级预审 提出预审： 需审批的建设项目在可行性研究阶段，由建设用地单位提出预审申请。 需核准的建设项目在项目申请报告核准前，由建设单位提出用地预审申请。 需备案的建设项目在办理备案手续后，由建设单位提出用地预审申请。 分级预审： 需人民政府或有批准权的人民政府发展和改革等部门审批的建设项目，由该人民政府的国土资源管理部门预审。 需核准和备案的建设项目，由与核准、备案机关同级的国土资源管理部门预审。,TEL15.2国有建设用地管理,2.建设项目用地预审制度 （3）提交资料 已批准项目建议书的审批类建设项目与需备案的建设项目申请用地预审的，应当提交下列材料： 1）建设项目用地预审申请表； 2）建设项目用地预审申请报告，内容包括拟建项目的基本情况、拟选址占地情况、拟用地面积确定的依据和适用建设用地指标情况、补充耕地初步方案、征地补偿费用和矿山项目土地复垦资金的拟安排情况等； 3）项目建议书批复文件或者项目备案批准文件 4）单独选址建设项目拟选址位于地质灾害防治规划确定的地质灾害易发区内的，提交地质灾害危险性评估报告； 5）单独选址建设项目所在区域的国土资源管理部门出具是否压覆重要矿产资源的证明材料。 直接审批可行性研究报告的审批类建设项目与需核准的建设项目，申请用地预审的不提交前款第三、四、五项材料。,TEL15.2国有建设用地管理,2.建设项目用地预审制度 （4）接收与预审 符合建设项目用地预审管理办法第七条规定的预审申请和第九条规定的初审转报件，国土资源管理部门应当受理和接收。不符合的，应当场或在五日内书面通知申请人和转报人，逾期不通知的，视为受理和接收。 受国土资源部委托负责初审的国土资源管理部门应当自受理之日起二十日内完成初审工作，并转报国土资源部。 国土资源管理部门应当自受理预审申请或者收到转报材料之日起二十日内，完成审查工作，并出具预审意见。二十日内不能出具预审意见的，经负责预审的国土资源管理部门负责人批准，可以延长十日。,TEL15.2国有建设用地管理,3.农用地转用制度 土地管理法第44条：建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。 省、自治区、直辖市人民政府批准的道路、管线工程和大型基础设施建设项目、国务院批准的建设项目占用土地，涉及农用地转为建设用地的，由国务院批准。 在土地利用总体规划确定的城市和村庄、集镇建设用地规模范围内，为实施该规划而将农用地转为建设用地的，按土地利用年度计划分批次由原批准土地利用总体规划的机关批准。在已批准的农用地转用范围内，具体建设项目用地可以由市、县人民政府批准。 本条第二款、第三款规定以外的建设项目占用土地，涉及农用地转为建设用地的，由省、自治区、直辖市人民政府批准。,TEL15.2国有建设用地管理,4.建设用地申请报批制度 土地管理法第53条：经批准的建设项目需要使用国有建设用地的，建设单位应当持法律、行政法规规定的有关文件，向有批准权的县级以上人民政府土地行政主管部门提出建设用地申请，经土地行政主管部门审查，报本级人民政府批准。 具体分为两种情况： 情况一、具体建设项目需要占用土地利用总体规划确定的城市建设用地范围内的国有建设用地的 情况二、能源、交通、水利、矿山、军事设施筹建设项目确需使用土地利用总体规划确定的城市建设用地范围外的土地，涉及农用地的,TEL15.2国有建设用地管理,情况一：具体建设项目需要占用土地利用总体规划确定的城市建设用地范围内的国有建设用地的,TEL15.2国有建设用地管理,情况二、能源、交通、水利、矿山、军事设施筹建设项目确需使用土地利用总体规划确定的城市建设用地范围外的土地，涉及农用地的,TEL15.2国有建设用地管理,5.建设用地取得制度 土地管理法第54条：建设单位使用国有土地，应当以出让等有偿使用方式取得；但是，下列建设用地，经县级以上人民政府依法批准，可以以划拨方式取得：1）国家机关用地和军事用地；2）城市基础设施用地和公益事业用地；3）国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地；4）法律、行政法规规定的其他用地。 第55条：以出让等有偿使用方式取得国有土地使用权的建设单位，按照国务院规定的标准和办法，缴纳土地使用权出让金等土地有偿使用费和其他费用后，方可使用土地。,TEL15.2国有建设用地管理,5.建设用地取得制度 取得方式： （1）出让 1）协议出让 2）招标出让 3）拍卖出让 4）挂牌出让 工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的，应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让。,TEL15.2国有建设用地管理,取得方式： （2）划拨 划拨土地使用权，除城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例第45条规定的情况外，不得转让、出租、抵押。 城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例第45条：符合下列条件的，经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，其划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权可以转让、出租、抵押：）土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人；2）领有国有土地使用证；3）具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明；4）依照本条例的规定签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获效益抵交土地使用权出让金。,TEL15.2国有建设用地管理,取得方式： （3）国有土地使用权租赁 （4）国有土地使用权作价出资（入股）,TEL15.2国有建设用地管理,6.建设用地用途管制制度 土地管理法第56条：建设单位使用国有土地的，应当按照土地使用权出让等有偿使用合同的约定或者土地使用权划拨批准文件的规定使用土地；确需改变该幅土地建设用途的，应当经有关人民政府土地行政主管部门同意，报原批准用地的人民政府批准。其中，在城市规划区内改变土地用途的，在报批前，应当先经有关城市规划行政主管部门同意。,TEL15.2国有建设用地管理,7.建设用地使用权收回制度 土地管理法第58条：有下列情形之一的，由有关人民政府土地行政主管部门报经原批准用地的人民政府或者有批准权的人民政府批准，可以收回国有土地使用权：1）为公共利益需要使用土地的；2）为实施城市规划进行旧城区改建，需要调整使用土地的；3）土地出让等有偿使用合同约定的使用期限届满，土地使用者未申请续期或者申请续期未获批准的；4）因单位撤销、迁移等原因，停止使用原划拨的国有土地的；5）公路、铁路、机场、矿场等经核准报废的。 依照前款第一项、第二项的规定收回国有土地使用权的，对土地使用权人应当给予适当补偿。,TEL15.2国有建设用地管理,15.2.2土地储备法律制度 1.土地储备的概念、性质和特点 （1）土地储备，是指市、县人民政府国土资源管理部门为实现调控土地市场、促进土地资源合理利用目标，依法取得土地，进行前期开发、储存以备供应土地的行为。 理解： 储备对象 储备手段 储备目的 （2）性质 职能：收购土地储备和开发土地出让土地 性质：民事规则、行政法规则并存,TEL15.2国有建设用地管理,1.土地储备的概念、性质和特点 （3）特点 主体具有特定性 法律关系的两重性 供应的垄断性及运作的一体性 方式的多样性 从运作顺序上：信息储备、红线储备、实地储备 从目的及功能上:开发储备、市场储备、生态储备,TEL15.2国有建设用地管理,2.土地储备法律制度的内容 （1）土地储备主体 土地储备机构应为市、县人民政府批准成立、具有独立的法人资格、隶属于国土资源管理部门、统一承担本行政辖区内土地储备工作的事业单位。 （2）土地储备的计划管理 土地储备实行计划管理。市、县人民政府国土资源管理、财政及当地人民银行相关分支行等部门应根据当地经济和社会发展计划、土地利用总体规划、城市总体规划、土地利用年度计划和土地市场供需状况等共同编制年度土地储备计划，报同级人民政府批准，并报上级国土资源管理部门备案。 年度土地储备计划应包括：1)年度储备土地规模；2)年度储备土地前期开发规模；3)年度储备土地供应规模；4)年度储备土地临时利用计划；5)计划年度末储备土地规模。,TEL15.2国有建设用地管理,2.土地储备法律制度的内容 （3）土地储备的范围和程序 1）依法收回的国有土地 2）收购的土地 3）行使优先购买权取得的土地 4）已办理农用地转用、土地征收批准手续的土地 5）其他依法取得的土地,TEL15.2国有建设用地管理,2.土地储备法律制度的内容 （4）储备土地的开发利用 对纳入储备的土地，经市、县人民政府国土资源管理部门批准，土地储备机构有权对储备土地进行前期开发、保护、管理、临时利用及为储备土地、实施前期开发进行融资等活动。 土地储备机构应对储备土地特别是依法征收后纳入储备的土地进行必要的前期开发，使之具备供应条件。 前期开发涉及道路、供水、供电、供气、排水、通讯、照明、绿化、土地平整等基础设施建设的，要按照有关规定，通过公开招标方式选择工程实施单位。 土地储备机构应对纳入储备的土地采取必要的措施予以保护管理，防止侵害储备土地权利行为的发生。 在储备土地未供应前，土地储备机构可将储备土地或连同地上建(构)筑物，通过出租、临时使用等方式加以利用。设立抵押权的储备土地临时利用，应征得抵押权人同意。储备土地的临时利用，一般不超过两年，且不能影响土地供应。,TEL15.2国有建设用地管理,2.土地储备法律制度的内容 （5）储备土地的供应 储备土地完成前期开发整理后，纳入当地市、县土地供应计划，由市、县人民政府国土资源管理部门统一组织供地。 依法办理农用地转用、土地征收后的土地，纳入储备满两年未供应的，在下达下一年度农用地转用计划时扣减相应指标。,TEL15.2国有建设用地管理,3.土地储备的典型模式 （1）杭州为代表的政府主导模式 （2）上海为代表的市场主导模式 （3）武汉为代表的政府与市场相结合模式,TEL15.3集体建设用地管理,15.3.1集体建设用地管理概述 1.集体建设用地的范围及其现状 （1）集体建设用地的范围 1）村民建设住宅用地 2）乡镇企业用地 3）乡镇村公共设施和公共事业建设用地 4）农业生产建设用地,TEL15.3集体建设用地管理,（2）集体建设用地的概念和特征 农村集体建设用地：是指农民集体所有的，并经依法批准使用的乡镇企业用地、村民建设住宅用地、乡镇村公共设施和公益事业建设用地。 特点： 集体所有 非农使用 只能自用并限制流转 （3）集体建设用地的立法现状 没有形成统一的体系,TEL15.3集体建设用地管理,15.3.1集体建设用地管理概述 2.集体建设用地管理的基本原则 （1）依法管理原则 （2）城乡协调原则 （3）集约节约用地原则 （4）保护耕地原则,TEL15.3集体建设用地管理,15.3.2集体建设用地管理法律制度的内容 1.集体建设用地的申请审批 1)农村集体经济组织使用乡（镇）土地利用总体规划确定的建设用地兴办企业或者与其他单位、个人以土地使用权入股、联营等形式共同举办企业的，应当持有关批准文件，向县级以上地方人民政府土地行政主管部门提出申请，按照省、自治区、直辖市规定的批准权限，由县级以上地方人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。 2)乡（镇）村公共设施、公益事业建设，需要使用土地的，经乡（镇）人民政府审核，向县级以上地方人民政府土地行政主管部门提出申请，按照省、自治区、直辖市规定的批准权限，由县级以上地方人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条