西安房地产项目提案.ppt

东郊项目市场报告,2006年6月10日,新石器,目录,一 西安房地产市场概况 二 cld板块市场分析 区域竞争楼盘分析 区域目标客群分析 本项目现状分析 结论,一 西安房地产市场概况,、近期西安房地产分析,国六条及九部委对房地产业进行宏观调控分析： 就西安房地产市场而言，虽然整体房价的持续上涨对本土住房供应结构没有造成巨大的影响，但本土房市的购买主力却悄然发生着变化，有住房需求但经济实力稍微薄弱的年轻自住型购房群体，正在成为各房产开发商面对的主要客户。这几乎与国六条切实的将重点发展中低价位、中小套型普通商品住房、经济适用住房和廉租住房，以及各地都要制定和实施住房建设规划，对新建住房结构提出具体比例要求等列入其中的大方向不谋而合。,西安房地产市场与国家调控亲密吻合 不受影响，健康稳步发展,西安楼市7大板块,西安房地产分布,高新板块,文教板块,东郊板块,cbd板块,北郊板块,西郊板块,崛起的cld板块,市场竞争在各个板块展开激战，近年 “东拓南移北扩”成为楼市的热点； 大型楼盘具有综合素质优势，中小型盘以个性化或特色需求也在市场占据一席之地； 竞争手段从常规的手段到新兴方式层出不穷，为了吸引眼球，各种手法不断被创新。,2、竞争手段趋向全方位和多元化,3、消费市场日趋理性和个性化,近年经济发展加快，居民收入（包括预期未来收入）上升，消费潜力逐年提高 消费者经过长期的广告浸淫，偶然性，冲动性购买行为减弱，理性购买行为增强 各种不同类型的消费者对楼盘的选择都有自己的标准和喜好,二 cld板块市场分析,轻工业区人群,文教区居住人群,cld中央 居住区,郊居者、投资客,交大阳光幼儿园、西安交通大学、西安理工大学、西安职业警官学院、铁一中、83中。,学府环绕,建工路综合市场、海星、爱家、百盛、美国零售业巨头沃尔玛等大型超市。,购物就在家门口,民生银行、建设银行、工商银行、中国银行、农业银行、交通银行。,各大银行抢先进驻,医疗保障 细心呵护,新安医院 武警医院 铁路中心医院 铁一局医院,400路208路308路37路 19路 28路702路,公交线路四通八达,三 区域竞争楼盘分析,可比性：该建筑内外部特点及推广策略，消费人群等具有一定的可比较性 相近性：在项目的软硬环境如建筑面积，景观，价格比，区域、地段等方面有相似性 差异性：对手在推广过程中的差异营销及效果 可操作性：运用策略的有效性与可操作性原则,1、竞争对手确定原则,2、竞争对手的设定,一类竞争楼盘：,天然居 信步闲庭 朗郡 苏格兰风笛,恒大嘉里公馆 巧克力公寓 德馨园 克拉上城 东新 城市花园,二类竞争楼盘：,该区域处城市发展新区，仅临东高新开发区及交大学城，区域主要楼盘有以下特点： 项目规模均较小，因该区域设施配套较为完善，大部分小区以社区内配套较为一般，皆处于中档社区水平； 新区具有较优于城市cbd板块、文教区及高新板块的升值空间较大，楼盘住宅销售状况及均价较为可观； 目前配套还不太成熟，新区欲发展为城市cld仍需时间，升值空间很大。,四 区域目标客群分析,、目标客户确定购买的原因,购房时最主要考虑因素：环境、地段（交通便利性）、价格，附近居民比较优先考虑现住地段 楼期选择：现楼和准现楼为主 住宅类型：对新城区多层住宅抱有好感，但在市区则会考虑高层 户型：主要集中小户型，自住考虑在二房到三房，投资会考虑单身公寓 内部设计：厅房通风采光、朝向好、实用率高 配套：小区绿化是最为关注的因素，其次是生活配套的完善,五 本项目现状分析,优势（strengthen） 位居文教区与东高新的黄金地段； 交通、金融、超市、学校和医院配套齐全； 政府重点发展区域，升值空间大。,swot分析,劣势（weakness）,未完成的工程形象给市民留下不好印象； 道路拓宽工程进展缓慢； 目前大型超市沃尔玛及高档消费场所等尚未进驻。,同地段楼盘中，总体规划较为低档，80-90平米两房两厅、三房100-120平米户型形成断层，但销售状况良好； 周围有较大的目标顾客群体，学府、机关单位、学校和开发区中高薪阶层； 教育环境佳，周围有多所知名学府； cld板块渐渐成为市场的热点；,机会点（opportunity）,障碍点（threaten),周边竞争楼盘量大，竞争十分激烈， 文教板块内曲江区域环境较好，已形成购买热潮。,所处地段决定了它的售价相对较高，该区域的目标客户群较广，除文教区和东高新开发区外，还有不少市区内购房者及投资客，决定了楼盘品质及销售推广上具有一定的挑战性； 因此在产品规划和销售中，必须给楼盘赋予独