房地产要参2011年10月16日(两期版本).doc

会员资料仅供参考 房 地 产 业 要 参住房和城乡建设部政策研究中心 主办2011年10月3日-10月16日（第40、41期）本期要目公积金政策应改革 2保障房建设融资平台多地开花 4取消土地双轨制的影响 9房企集体设基金破限购令 12一线城市土地市场冷淡 13世联地产：保障房应更注重制度设计 192011年1-7月河南省房地产市场运行分析 20美国8月成屋销售量增价跌 24本期重点新房市场限购，并没给二手房市场带来利好。相反，受限贷、提准、营业税等一系列调控政策的影响，二手房成交量大幅下滑，市场并没有回暖的迹象。与此同时，不少二手房项目依旧价格坚挺。在很多区域，已经出现了一二手房价格倒挂的特殊现象。根据往年调控经验，一旦出现一二手房倒挂的现象，下一步意味着市场将继续回调价格。 每周报告：2011年8月份二手房价格指数分析 本周分析 本 期 评 论公积金政策应改革住房公积金制度走过20年，从最初新锐的改革产物，到现在被批评为覆盖面低、“劫富济贫”，住房公积金制度正在日益边缘化。住房公积金是一笔很大、很特殊的闲钱。目前，全国有超过1.2亿人缴存公积金，缴存总规模超过2万亿元人民币。然而，这笔钱用途却被严格锁定。国务院公积金管理条例第五条即明确规定，“住房公积金应当用于职工购买、建造、翻建、大修自住住房，任何单位和个人不得挪作他用。”缴存住房公积金，政策的初衷是国家让人们集腋成裘，互帮互助，从而保障大家买得起房子。而由职工和单位按照1:1比例缴存的政策设置，在一定意义上可以说是一项福利政策。既然是带着福利性质，那应该尽最大可能让最多的人从中受益。但是在房价高企的现状之下，职工即使是买房，想动用公积金也并不容易：一是得先自己支付首付，然后才能提取公积金还房贷；二是房屋总价居高不下，一些城市住房公积金面临额度不够的尴尬。这样一来，就出现了一些买不起房，也用不了公积金的“夹心层”。近日，深圳住房公积金提取新规开始试运行，享受最低生活保障或职工本人及家庭成员患恶性肿瘤等9种重大疾病，可以提取本人住房公积金账户内的余额。而苏州市公积金中心自10月1日起开始实施“职工患重病可以提取住房公积金”的惠民政策，对患重病职工家庭住房公积金提取给予政策倾斜。可以肯定地说，深圳和苏州的政策新规契合了众多百姓的心愿。搜房网日前展开的调查显示，超8成网友认为深圳推行的住房公积金可用来看病的规定是合理的，97.58%的网友认为目前住房公积金政策应当改进。其实，深圳和苏州推出的举措很难称作“破冰之举”。而海南、重庆等地方早已探索灵活的公积金提取方式住房公积金不但可以用来看病，还可以用来支付教育、房租、物业费等。但是，这些举措与国家现有的关于住房公积金专户存储、用于职工购买及修建自住住房的规定存在原则上冲突，实践起来步履艰难，舆论界为此也一直争论不休。经济学博士沈洪溥表示，当前的公积金制度本身就大有商榷之处。当务之急是改革公积金制度，弱化强制色彩、提升优惠力度，大力扶持住房储蓄市场，最终让公积金成为住房金融市场的一部分，修正“强制缴存仅为购买住房”这一简单的政策逻辑。中国社会科学院经济研究所研究员汪利娜表示，中国住房保障体系的建立缺少的不是资金，而是一种机制、一种有效的制度安排，来引导住房的生产与消费，以构建让全体国民“住有所居”的和谐社会。可以将住房公积金由行政管理体制打造成为专业化的政策性住宅金融机构住房合作银行。一 周 提 示 8月全国土地市场量价齐跌全国土地市场低位徘徊，成交量和成交价继续下降。中房指数最新统计数据显示，8月份，全国土地市场各项指标继续下降，全国土地市场成交量和成交价均创年内新低。8月份土地市场供应量持续减少。全国133个城市共推出土地2377宗，推出面积9658万平方米，环比减少5%，同比增加14%；其中，住宅类用地634宗，推出面积2912万平方米，环比减少14%，同比减少9%。8月份，底价成交主宰了整个土地市场，成交价环比有所回落。全国133个城市成交楼面均价为每平方米1203元，环比下降6%，同比上涨12%；其中，住宅类用地成交楼面均价为每平方米1619元，环比下降9%，同比上涨6%。今年上半年土地推出量持续减少，成交方面，由于楼市调控政策进一步收紧，成交将继续萎缩。土地成交量和成交价双双下跌后，有关统计数据显示，今年前8月，全国土地成交金额不足去年全年的一半。 2011十强房企品牌价值升38%中国指数研究院日前发布报告显示，2011全国十强房企的品牌价值均值突破100亿元，同比增长37.95%。同期，品牌企业市场份额逐年扩大。今年以来，品牌房企的销售增长率超过全国平均水平15个百分点，创历史新高。在国家政策调控下，品牌价值的抗压性已超过经营性指标。目前房企的品牌形象已成为购房者最关注的选择要素，在综合评比中其关注度达74.07%。今年上半年，万科在深圳、杭州的市场份额均超过6%，中海、保利、绿城等品牌房企在各城市市场份额也不断攀升。报告还显示，今年上半年，50多家品牌房企共进行66起融资案例。而2010年全年，中国房地产企业并购案例为84宗。上半年品牌房企新进入的城市数量达23座，较去年同期增加4座，品牌房企的土地储备开始侧重于二三线城市，二线城市新增土地的占比为43.02%，三四线城市布局力度明显加大。 八成重点城市住宅库存高企上海易居房地产研究院最新报告显示，8月份，八成以上的重点城市商品住宅存量继续增加，延续了前几个月持续走高的态势。从环比涨幅看，全国24个重点城市样本中，仅深圳、济南和常州3个城市存量有所下降，其余城市存量均有所增加，部分城市增加幅度惊人，如青岛的存量几乎翻了2倍，广州、贵阳存量也增长了10%以上。报告显示，8月份，全国重点城市商品住宅存销比均值高达11.5，即现有商品住宅库存量需要近1年的时间才能销售掉。其中，商品住宅存销比超过12的城市主要集中在东部发达地区，特别是长三角地区，其中宁波市商品住宅存销比更是高达30.7，无锡、杭州、常州等城市的住宅存销比也逐渐接近20。热 点 分 析保障房建设融资平台多地开花警惕借保障房融资挪为他用本刊综述 近日召开的国务院常务会议明确表示，在加强管理、防范风险的基础上，银行业金融机构可以向实行公司化运作并符合信贷条件的公租房项目直接发放贷款，也可向符合条件的地方政府融资平台公司发放贷款。专家认为，国务院常务会议透露出的政策信号对加快保障房建设是一个利好的消息，也有利于整个房地产市场健康发展，但要警惕地方政府融资花样翻新，以兴建保障房为名举债挪为他用。保障房建设融资平台多地开花早有测算显示，要实现今年1000万套保障性住房的建设目标，年度投资需保持在1.3万亿元到1.4万亿元之间。具体而言，5000多亿元资金将由中央政府、省级人民政府以及市县政府通过各种渠道来筹集，剩余的8000多亿元通过社会机构投入以及保障对象和所在企业筹集。对此各地纷纷探索保障房建设的资金难题解决途径和保障房建设模式，其中一个典型类型就是通过设立平台公司推进保障房建设。世联地产市场研究部将之称为政府直接建设型，即政府设立负责保障房建设的平台公司，将土地和启动资金注入该平台公司，由平台公司获得银行、保险和社保基金等金融机构的贷款，负责保障房建设和运营管理的建设方式。这一做法也得到有关主管部门的鼓励。7月，银监会主席刘明康在2011年中工作会议上表示，银监会将继续加大保障性住房建设支持力度，支持设立省级、计划单列市政府保障性住房融资平台，督促银行业金融机构在符合要求的前提下，加大力度抓紧放贷。地方政府融资平台从现在开始留一个口子能够做新业务，那就是安居房。重庆模式就属于政府直接建设型。重庆规划在2012年底前兴建4000万平方米公租房。为此，重庆市政府以重庆地产集团和城投集团为平台公司，负责公租房的融资、开发和管理运营。重庆并非个案，今年以来，为解决保障房建设资金瓶颈问题，陕西、湖北等地纷纷建立了省级保障房建设投融资平台，连云港等地还成立了市级保障房建设投融资平台。非保障房融资平台被严控2009年政府发文提出银行配合中央政府“4万亿”经济刺激计划后，融资平台贷款量就呈现出爆发式增长。直到去年下半年，财政部、银监会等部委开始清理地方政府融资平台。目前，除了保障性住房融资外，新的平台项目基本已经叫停，旧的贷款也正在清理。总体来看，金融机构对融资平台贷款收紧趋势明显。今年7月，银监会主席刘明康在银监会2011年中工作会议上还指出，要严格控制平台贷款风险，对于到期的贷款本息，不得展期和贷新还旧。但他也明确表示，支持设立省级、计划单列市政府保障性住房融资平台。此外，银监会鼓励银行以银团贷款形式发放贷款。从目前银行保障型住房贷款情况来看，央行数据显示，上半年金融机构对人民币房地产开发贷款累计新增2098亿元，其中，保障性住房开发贷款累计新增908亿元，比年初增长54.8%。就建行而言，尽管建行上半年保障性住房项目开发贷款余额为188.19亿元，较上年末增加74.93亿元，但从建行上半年房地产业贷款余额达4546.07亿元来看，保障房贷款的占比量非常小。中国社科院金融研究所一位研究员表示：银行会对保障房贷款成本、收益和风险上认真审查。从利润角度讲，由于保障性住房利率没有上浮空间，因此收益远不及商品房贷款。其实，银行对保障性住房的信贷投放，主要还是取决于与当地政府和相关部门的营销结果，尤其是政府层面的配套资金、土地、手续、权益等操作层面的完备程度。警惕借保障房融资挪为他用世联地产首席分析师王海斌表示，国务院常务会议透露出的政策信号对加快保障房建设是一个利好的消息，中央必须向地方政府提供融资渠道的支持，地方才有可能有积极性、有能力去完成中央的规划，长远来讲，才有可能解决房地产市场面临的问题。但要警惕融资来的钱并不投向保障房建设，减缓保障房建设进程。的确，相当一部分地方融资平台资金链已高度紧绷。无论是云南公路开发投资有限公司还是上海申虹投资发展有限公司，都是由于短期资金链出现问题导致债务展期出现困难。眼下，一部分地方政府将保障房建设当作救命稻草，希望保障房融资平台成为高速公路、城市基础设施建设的融资工具。有专家表示，从长期来看，还应警惕此轮保障房融资平台建设所隐含地方政府性债务高企的风险。根据审计署年中发布的审计公告，本轮地方债务积累过程中，通过设立融资平台公司进行债务融资显得比较突出。百家上市房企半年报显危机房地产行业分化加剧本刊综述 严厉的调控下，房企销售业绩呈现冰火两重天，中小房企销售明显转弱，在“退房”或者“被兼并”的命运线上挣扎；而大型房企业绩不断创下新高。调控还在持续，大型房企争夺市场愈发白热化，而中小房企却在兼并或倒闭的线上挣扎，房地产行业分化加剧。中小房企销售明显转弱尽管号称史上最为严厉的调控，但似乎仍难以阻止房地产行业前景向好的步伐。Wind资讯统计显示，截至8月31日，上半年A股136家房地产上市公司营业总收入1578.42亿元，同比增长8.48%；利润总额341.13亿元，同比增长12.57%，归属母公司的净利润233.15亿元，同比增长14.19%。行业蛋糕在继续增大，但蛋糕的分享方式却发生了转变。东兴证券房地产行业分析师苏阳认为，在调控的挤压过程中，企业和企业之间的实力强弱差异变得尤为重要。弱势企业的成长必然将受到明显的限制，强势企业的市场占有率必然得到提高。与此对应的是，32家上市房企在调控紧缩的2011上半年取得了净利润翻番的优异成绩，但有26家房企出现亏损。此外，共有66家房企营收同比出现下滑，62家净利润出现负增长，更有39家上市房企两项指标均为负增长。苏阳认为，不少中小房地产企业已面临很大的经营困难。目前中小房地产开发企业的经营状况已出现明显转弱的现象，销售增长受限、资金和管理等成本不断加大。销售量增长和价格的增长出现回落已无法避免。上半年这些企业的资产负债率达到了71.28%。相比之下，规模房企不仅业绩创下新高，费用控制也明显好于其他公司，规模房企整体“应对危机”能力明显提升。“并购”与“退房”并行资本市场永远是大鱼吃小鱼的游戏，这在资金密集型的房地产行业表现得尤为突出。对而今经营压力空前、大面积亏损的中小房地产企业而言，摆在他们面前的选择已经不多：要么等着破产或者被兼并，要么退出行业竞争转向其他具有投资潜力的行业。今年以来，房产企业并购出现明显上升，并购的案例数量、并购总金额均创历史新高，前7月的房地产行业总并购金额已经明显超过了去年全年165.25亿的规模，超出去年全年总和。中原统计市场公开数据显示：今年前7月，房地产行业内公开的股权并购数据合计为62宗，总涉及金额达到了175.39亿人民币，相比去年同期的36宗及86.85亿人民币分别上涨了72.2%及101.9%。北京市华远地产股份有限公司董事长任志强表示：现在已经有不少中小房地产企业破产，只是没被看到，这是因为破产企业现在仍以“被收购”的形式存在。今年以来不少中小房企因债务关系或是信贷趋紧等政策因素，需要转让旗下项目。有意思的是，不少中小上市房企不约而同地转向矿产投资业务。9月3日，华业地产发布公告称，公司正在筹划矿业投资等重大事项，股票自当天开市起停牌。就在一月前，中弘股份发出通告，高调宣布，斥资6000万元将仁源投资所持鑫兴矿业49%的股权收至麾下，昭示着这家以房地产为主业的上市公司，正式涉足矿业。有统计显示，自去年下半年以来，在A股上市的房企，已有20多家房企涉足矿业，约占整个房地产板块的1/6。值得一提的是，除中小房企加速退房外，8月份以来，央企退出房地产业务的速度也在悄然加快。北京产权交易所发布的信息显示，华润（集团）有限公司拟转让旗下北京新城广场房地产有限公司20%股权及2544.1万元债权，挂牌价格为5629万元。这是8月份以来，第6例央企在产权交易所挂牌转让房地产业务。房地产行业分化加剧调控还在继续，强者恒强，弱者被淘汰的格局势必仍将延续。一方面，地产大鳄对市场的争夺愈发地白热化，另一方面，中小房企夹缝生存的考验愈发严厉。亚太城市发展研究会政策研究中心主任谢逸枫表示，对中小房地产企业而言，目前最重要的就是保存实力。在贷款紧缩的背景下，大型房企相比中小房企更容易获得贷款或者其他形式的融资，成本也相对较低，中小房企可以选择的策略是，减缓拿地的步伐，减缓开工和项目建设的进度，尽量地节省开支和成本，并与此同时加快项目的销售进度，果断地率先降一部分项目套数的价格，回笼资金。专家认为：危机向来就是风险与机遇并存，中小房企生存之道，各家有各法。但相比较并购而言，逆势整体上扬的地产大鳄们似乎更热衷于争霸战。北京大学公共经济研究中心研究员韩世同也认为：去年万科不仅销售额位居行业第一，营业收入也是第一，只是净利不如中海，销售面积不如恒大。但今年上半年就仅仅在销售金额上还保持一点优势，不仅净利、销售面积不如恒大，就连营业额也比恒大少了120亿。可以说万科已经将龙头老大的地位拱手相让了。就连让万科引以为傲的销售额，业内也颇多质疑，因为其中大多数销售额的权益并不属于万科，而是合作方的权益被算到万科的业绩上。多地为缓解资金压力将廉租房产权“私有化”保障房建设“压力转移”需慎用本刊综述 今年全国1000万套的保障性住房建设任务给各地财政带来不小压力，为尽快回笼资金，一些地方开始尝试廉租房“共有产权”或直接出售廉租房的方式来缓解资金压力，廉租房开始出现不同程度的“私有化”，由租房转化为变相购买廉价房。专家认为，廉租房和经济适用房有较大区别，廉租房“私有化”或将损害真正的低收入群体利益，容易造成社会不公，对于各种形式的保障房建设“压力转移”方式，政府需谨慎对待。共有产权廉租房争议渐多今年5月份，山东德州市平原县下岗职工肖恩军终于搬进了廉租房新家，但这套75平方米的新房和普通的廉租房有很大不同。因为它的产权不完全归政府，肖恩军花13万多元购买了其80%的产权，这种拥有特殊产权属性的房子被当地称为“共有产权廉租房”。根据平原县出台的平原县廉租住房共有产权实施意见（意见稿），推行这种廉租住房共有产权出让的方式，是为了进一步加大廉租住房建设力度，多渠道解决和筹集建设资金，解决更多城市低收入住房困难家庭的住房问题。据平原县房产管理中心副主任张永轩介绍，像肖恩军一样住上这种“共有产权廉租房”的家庭在平原县还有不少，平原县目前已竣工的370套廉租房中有140套为共有产权房，经过审查审批和摇号，分配工作已经完成。刚开工的262套廉租房也计划采用经济型共有产权房模式。试水“共有产权房”的不仅仅是平原县，近年来许多地区已兴起这种特殊产权保障房。2010年底甘肃省出台甘肃省廉租住房实施共有产权管理办法（试行），在全省多个地区实行廉租住房共有产权制度，以解决城市低收入家庭的住房问题；从今年起，青海省廉租住房将实行合同管理，根据被保障家庭的意愿，廉租房实行共有产权制度。推行廉租房共有产权的不仅是西部省份，东部发达省份也在试水这一模式。今年上海将新开工和筹措保障性住房1500万平方米，供应1150万平方米、约17万套。其中，共有产权房供应约8万套。截至7月底，共有产权房已达供应标准的为359万平方米、约5.74万套，占全年计划的71.8%。产权“私有化”可能导致公共资源分配不公虽然，廉租房产权“私有化”既缓解了保障性住房建设资金压力，又使困难群体得到了稳定的住所，是一个双赢的局面。但有民众和专家认为，这种做法可能损害了更多“第三方”真正需要廉租房的困难住户，虽然刺激了廉租房更快投入市场，但由于共有产权的固定性，可能将造成近几年来廉租房有效供给不足，并且廉租房不同于经适房，应更具“过渡性”和“保障性”。上述实施意见规定，购买廉租住房办理房屋所有权证后居住满5年，按照届时同地段商品住房与廉租住房差价的一定比例向县政府交纳土地收益等价款后，可以取得完全产权。取得完全产权后，房屋可以转让也可以由县政府优先回购。但也有一些市民认为这种做法不合适，他们认为廉租房就是满足收入者最低住房需求的，如果廉租房跟经适房一样可以用来出售，那今后这些房子也就不能轮换使用，或者这些人收入状况好转了，这些房子也不能再收回来。对这种模式，还有不少市民担忧将廉租房变相出售可能会导致公共资源分配不公。不少业内人士和专家认为，廉租房作为保障房的一种，是政府主动让利并动用了公共资源的结果，如果允许购买和5年后出让获利，实际是在用这种方式将公共资源套现获利，容易造成社会不公。山东社会科学院经济研究所所长张卫国认为，廉租房应该是重点体现“廉价”“租赁”上，作为保障性住房，廉租房应更加注重使用价值而不是廉价出售获得的交换价值。为了让更多的人拥有住所，需要加快廉租房的流动性，而不能变成购房者的固定资产。保障房建设“压力转移”需慎用除了廉租房产权“私有化”，在保障性住房建设资金不足压力背后，其实还有诸多“压力转移”形式，这些形式在一定程度上可以算做是模式创新，但如果用不好却会带来更多不利影响。一些城市在探索吸收社会资本进入保障房建设领域时，采用企业自建廉租房的模式，将保障性建设主体转向企业。如日照市今年有建设3000套廉租房的任务，而政府只建设200套，有2000套住房是10家企业承建，建好后产权归企业，用来满足本企业低收入职工住房需求。专家认为，这种方式对于解决当地低收入群体的住房问题具有积极意义，但不容忽视的是鼓励企业自建保障性住房满足的仅是企业内部员工的住房需求，政府部门还应同时加大其他保障房建设和投入方式，为更多的人提供住房。在普通商品房配建保障房也是“压力转移”的一种典型方式。这种模式是政府在出让土地时要求房地产进行配建。如山东省今年上半年已出台政策提出，在新建商品住宅项目中按原则上不低于10%的比例配建保障性住房、公共租赁住房，有的市甚至规定，新增建设用地规划为住宅的，按不低于20%的比例配建保障房，有的项目配建比例甚至要达到45%。山东省社会科学院研究员蔺栋华认为：这几种做法对保障房建设任务的完成会起到重要作用，但从整个社会来看可能产生出新的不公平，如日照市的做法可能会为一些有实力企业为职工谋福利的手段，普通民众反而可能会失去机会。专 题 分 析取消土地双轨制的影响本刊综述 国土资源部近日透露，我国将逐步扩大有偿使用国有土地的覆盖面。国家土地副总督察甘藏春表示，土地资源配置的最终目标是取消土地供应双轨制，提高土地供应和调控能力。业内人士认为，取消土地双轨制后，将有利于土地市场的公平，能解决土地财政的问题，同时，随着双轨制的取消，城乡一体化进程能更好的进行。然而，取消双轨制，或造成人为土地资源的短缺，变相推高房价。因此取消双轨制，需解决好土地制度等问题。一、我国将取消土地供应双轨制国土资源部近日透露，我国将逐步扩大有偿使用国有土地的覆盖面。国家土地副总督察甘藏春表示，土地资源配置的最终目标是取消土地供应双轨制，提高土地供应和调控能力。所谓土地供应双轨制，简单说就是通过两种方式完成土地供应：一是政府无偿划拨国有土地给使用单位；一是通过市场化手段有偿出让国有土地，目前主要是通过招标、拍卖、挂牌三种方式出让土地。双轨制正式确立的时间并不长。改革开放前，我国土地使用一直施行无偿行政划拨的制度，土地资源浪费严重，利用效益低、土地资源配置不合理以及产权关系不明确等问题突出。改革开放后，1988年通过的宪法修正案确定了“土地使用权可依法转让”；上世纪90年代初，我国建立起土地有偿、有限期使用，可依法进行土地交易的城镇土地使用制度。2002年起，国土资源部开始明确商业用地等实行招拍挂制度。但政府机关、科研机构、教育机构、事业单位以及一些工业用地仍然通过划拨、协商等方式取得土地使用权。甘藏春表示，目前我国土地资源配置的非市场程度依然很高。经过近30年的改革创新实践，城市国有土地基本实现了有偿、有限期、有流转的使用制度，但目前国有土地供应仍然保留着双轨制。随着市场经济的发展，我国最终将取消土地供应双轨制。下一步，按照资源市场配置的基本原则，缩小划拨地范围，扩大有偿使用覆盖面，最终取消土地供应双轨制。除军事、保障性住房、特殊用地可以继续划拨使用外，其他用地实行有偿使用。二、取消土地双轨制的影响1、取消土地双轨制有利公平目前政府划拨土地主要有两个来源，少部分从政府的存量土地里划拨，但大部分是从农村集体土地中征地后划拨，把农民土地非农化，而对农民补偿很低，农民只得到土地出让总价的百分之几，农民征地补偿费用与土地出让总价比例全国平均数低于10%，平均征地补偿每亩约2万-3万元。而出让之后，土地价格却很高，低价进，高价出，这正是政府土地财政的一个渠道。中国人民大学土地管理系教授严金明表示：农民为我国的工业化、城市化、现代化作出了巨大牺牲，取消双轨制，有利于提高被征地农民的补偿，被征的农村土地出让价值提高，补偿额也可能增加。这也有利于公平，减少特权。非公益的土地使用都承担相应的土地成本，取消某些单位用地的特权，让土地出让价格由市场来调节，真正实现公平。划拨土地供给的成本比出让要低很多。理论上通过划拨来供给土地是为了满足纯粹的非营利性公共需求，确实应当降低成本。取消双轨制能减少特权用地，有利于公平竞争。中国人民大学商学院副教授俞明轩也表示，所有的非公益的土地使用都应当承担相同土地成本，取消某些单位用地的特权，让土地出让价格由市场来调节，真正实现公平。比如，某些事业单位用划拨土地建楼，但做的是营利性或半营利性的生意，这样的话对拿出让土地盖楼的其他经济主体就不公平。取消双轨制对农村土地也将带来有利影响。目前政府划拨土地主要有两个来源，少部分从政府的存量地里划拨，但大部分是从农村集体土地中征地后划拨。取消土地供应双轨制后，被征的农村土地出让价值提高，补偿额也可能增加，补偿将更到位。2、取消土地供应双轨制利于城乡一体化由于土地财政的依赖性需求，一些地方政府为了追求一定的土地出让利差，或是为了追求划拨土地的低成本，在征用农村集体土地过程中，往往给予农民的补偿偏低。这就从一定程度上拉大了城乡差距，甚至激化了社会矛盾。取消土地供应的双轨制，就为更多的农村集体土地解除了“被公益”的限制，从而为其得到公正的“市场价格对待”创造了条件。既然是市场化有偿用地，就得按市场规律办事，就得依据市场价值来评价和给予被征地补偿。专家指出，这种补偿要考虑被征土地的现有价值，还要考虑被征土地可预期、可预见的未来价值。近年来，一些地方在推进城乡建设用地供给市场一体化的过程中，做了一些有益探索，实现了集体土地与国有土地的同权和同价，给当地农民带来了长远的富有保障的收益。比如苏州湖桥村农民以土地作股组建合作社，进而与其他合作社联袂创建起“农民集团”，既解决了农户小规模分散经营的弊端，又保障了农民作为土地承包主体的经营和收益权利，使农村劳动力资源与其他农村资源得到有效整合。假若湖桥模式在全国得以推开，那么，农村土地的市场化价值就会得到空前提升，被征地的补偿价格自然也就会“水涨船高”。当然，类似于湖桥的模式在全国毕竟还是少数，更多地方的被征地补偿价格还有待于各地政府结合当地土地市场行情，给予农村集体公正、公平、公开的核算。专家认为，国家在推行取消土地供应双轨制的同时，应该综合考虑征地与被征地等多方面的利益诉求，配套考究一套真正市场化的土地征用补偿核算机制。取消土地供应的双轨制，客观上将某些原可享受土地无偿划拨权利的单位推向了市场，这一改革之于他们无疑增加了建设成本，但之于市场公平以及城乡一体化大局而言，这些单位局部利益的“牺牲”是值得的。3、取消土地供应双轨制或将导致地价上涨预期亚太城市发展研究会政策研究中心主任谢逸枫认为，土地供应双轨制的终结也存在负面影响，单一的土地“招拍挂”制度，容易导致土地价格上涨预期。土地供应双轨制终结，意味着今后全国公共性的事业单位和企业，必须通过招拍挂的市场化方式获得土地，或者是以缴纳补贴大量的土地出让，作为拿地的代价。可想而知，目前国内城市建设开发用地资源本来就稀缺，况且容易产生事业单位和企业“变相”成为开发商，最后就疯狂囤地，形成土地价格上涨的预期。中国国土经济研究会政策法规室张维宸也认为：取消双轨制以后，如果将来都是招牌挂了，可以防止腐败，减少特权受贿行为。当然有利也有弊，在一定程度上和一定时期内有可能会抬高地价。就是取消双轨制也未必能完全保证炒地行为和违法违规用地问题的解决。包括地方政府土地财政，包括教育、农田水利之类的全部都是从土地上来钱，都要占土地出让金的10%或者15%，在这种情况下，可能有的地方地价更要抬高。因此，取消土地双轨制在一定程度上和一定时期内有可能会抬高地价。房产商宁肯囤着房囤着地也不卖，而且房价短期内或不会下跌，预计到2015年才能下跌。三、取消“土地双轨制”要解决好三个问题通过划拨供给土地对于降低公益性项目的成本、维护公共利益，的确起到了一定的作用。但是，由于国土部门对划拨后的土地使用情况监管不到位，导致各地擅自改变划拨土地用途的案件时有发生，不仅严重损害了国土部门的公信力，而且有损公平竞争的市场环境。当此语境，逐步取消土地供应双轨制无疑值得期待和欢迎。对此，应当解决好三个问题。1、应极力遏制“土地财政”卷土重来。曾几何时，“土地财政”因为出力少、见效快、收益大而备受一些地方政府的青睐。国务院发展研究中心的一份调研报告显示，在一些地方，土地直接税收及城市扩张带来的间接税收占地方预算内收入的比例一度高达40%，土地出让金净收入占政府预算外收入的比例更是高达60%以上。2010年，随着“新国十条”、“限购令”等楼市调控政策的实施，各地房价过快上涨的势头初步得到遏制，饱受诟病的“土地财政”虽然有所收敛，但一些地方“卖地增收”的冲动并没有偃旗息鼓。在此背景下，取消土地供应双轨制，犹须坚持“最严格的耕地保护制度”，防止一些地方趁机掀起卖地的“新高潮”。2、要严格执行土地用途管制制度，打击囤地、“炒地”等投机行为。物价飞涨、CPI居高难下，投资土地无疑是资产保值、增值的重要途径。如：华润置地2005年拿到距离北京CBD核心区仅4公里的的一个地块，闲置6年升值已逾4倍；2009年11月8日中国之声的报道也显示：炒地利润比盖房高三倍；SOHO中国董事长潘石屹曾表示：中国三分之一开发商只倒土地从不盖房。因此，取消土地供应双轨制，务必严格执行“土地闲置两年无偿收回”的规定，同时严打开发商“假开工”等应付国土部门检查的行为，从根本上杜绝囤地、“炒地”行为。3、务必坚持节约用地的原则不动摇。取消土地供应双轨制、扩大有偿使用国有土地的覆盖面，并不意味着谁有钱谁就可以敞开用地。人多地少是我国的一项基本国情；“十分珍惜和合理利用每一寸土地”是我国关于土地问题的基本国策。因此，取消土地供应双轨制，要求各级土地部门从实际出发，合理确定新增建设用地的规模和结构，切实降低经济发展对土地资源的过度消耗，实现土地资源的可持续利用，真正做到“但存方寸地，留与子孙耕”。趋 势 分 析房企集体设基金破限购令房地产私募基金将时代来临本刊综述 受调控政策的打压，各房企资金链不乐观。在此情况下，房企集体设基金，欲破局限购令。业内人士表示，房地产私募基金优势明显，投资回报率高，收益稳定，房地产私募基金时代将来临。房企集体设私募基金受楼市调控政策的打压，部分房企资金链紧张，同时这些房企的总存货也从2010年中期4361亿元涨至6073亿元，增幅为39.26%。既然上市房企资金压力也开始增大，更无论缺少中小房企。在此情况下，多家房产公司争设地产基金。数据显示，房地产私募股权投资基金在2010年年内共有10只基金募集到位18.59亿美元。2011年仅第一季度，就有5只房地产基金募集到位9.59亿美元。8月底，杭州滨江房产集团股份有限公司成立旗下地产基金，目前正进行10亿元种子基金的募集，目标三年内募集百亿元资金。9月5日，远洋地产宣布将对旗下房地产基金出资7000万美元，用作投资内地房地产项目。这是继万科、金地集团、华润置地之后，又一批地产基金的试水。私募基金优势明显与传统开发商相比，房地产私募基金的资金并不依赖银行。黄金湾投资集团董事长申威表示，地产基金其实就是用自己的钱办自己的事。以往地产公司的杠杆融资模式有很大的风险，特别是在行业受到调控的时候。如果让一个资金链吃紧的房企勉强维持一个项目，难免出现蹩脚的营销、糟糕的物业、低劣的施工。而房地产私募基金通过自有资金运作项目，加上专业的运作，就可能把一个项目救活，风险也能够降低。目前其管理基金产品的收益率在15-30%之间，与房地产信托产品的收益率相当。运作上，房地产信托与房地产基金有一定的相似之处。值得注意的是，近期房地产信托出现了延期兑付、预期收益率无法实现的风险。房地产私募基金优势明显。私募基金时代将来临在调控持续的情况下，房企“不差钱”的时代已经过去，而地产私募基金则迎来一个发展的时代。高和投资董事长苏鑫表示，房地产行业已经进入到了直接融资的时代，以往依靠银行信贷间接融资的时代已经过去了。房地产基金可以引导民间炒房资金摆脱投机状态，而资产的证券化则可以将炒房资金变为地产供应资金。复地集团董事长范伟表示，未来的房地产行业，会有越来越多的资金需要专业机构去管理，以国外成熟市场的发展经验，基金模式很可能成为房地产企业资金的核心来源。华燕市场研展中心副总监张晴怡认为，房地产私募基金无论对限购令还是从购房角度而言，都是个很好的破局方法，也会是将来的趋势，房地产私募基金时代来临。延 伸 分 析一线城市土地市场冷淡三四线城市迎来发展新机遇本刊综述 随着一系列政策的出台，未来房地产市场前景变得不清晰。开发商拿地心态出现重大转变，一线城市的土地由“香饽饽”变成“烫手山芋”，而三四线城市土地市场却成交火爆。业内分析认为，三四线城市有望成为楼市主战场。一线城市土地市场冷清用相对冷清来形容今年的土地市场，似乎已成定局。在大中城市，虽然进入9、10月的传统推地旺季，但频繁挂牌的土地仍未激起开发商们的太多兴趣。多地底价成交、流拍不断。中国指数研究院发布的数据显示，今年1至8月，全国10大重点城市中，除了深圳、广州、南京、上海4个城市的土地成交量超过去年同期外，其他城市均出现下滑。伴随成交量下滑的，是土地大多开始出现“卖不起价”的情形。数据显示，8月份全国住宅类用地平均溢价率，仅为10%。9月15日，武汉第11次土地拍卖会，上、下午两场拍卖会均以不到一个小时的时间草草结束，32幅地块最终2幅流拍24幅以底价成交。9月16日，济南成交成功出让的11幅地块有10幅以底价成交。三四线城市土地市场火热楼市调控的不放松，让一线城市的金贵地块成为“烫手山芋”。在城市化进程加快的催促步伐中，不同规模和资金持有水平的房企，开始较为一致地转向三四线，甚至更小的城市。湖南临澧县拍出近1.3亿元地块就是例子。同时据新浪乐居数据统计，截至目前，全国50强开发商中，已经有近40家布局三四线城市，并在这些城市实现了土地储备2万余公顷。一份报告显示，今年上半年三四线城市在减少推出经营性用地的同时，却意外出现了累计成交地块增加的情况。中国房地产学会副会长陈国强曾表示，得三四线城市者得天下。政策调控是直接原因，它把买卖双方的资金流从一二线城市赶到三四线城市。经济较为活跃的地方县市的土地市场将频现亮点。三四线城市成为主战场目前，从全国范围来看，土地交易市场出现一定程度的下滑，处于降温期间但未到底价时代。因为在中国目前人均土地面积偏少的背景下，土地是绝对稀缺资源，在供小于求的市场局面下，大多数时候总是会以高于价值的价格实现使用权利转移。世联地产湖南公司市场部经理聂雄峰表示，从目前情况可以看到，一二线城市土地市场基本已经出现可供应土地偏少、土地价格基本较高、利润空间小的局面，所以无论是从地方经济发展还是从企业本身长远发展来考虑，开始介入三四线城市土地市场是非常重要的。因为谁拥有了大量优质土地，谁就将拥有更高的战略高度和更多的市场话语权。从这个角度来看，三四线城市已经成为品牌开发商的主战场。地产市场人力资源争夺激烈人才资源面临重新配置本刊综述 严厉的调控，让房地产住宅市场陷入低谷。然而，地产市场的人员流动并没有随着成交的低谷而变得缓慢，事实情况恰好相反，此时地产市场人力资源争夺激烈。业内人士表示，人员流动大源于人才市场一直供不应求。随着一些房企的崛起，人才争夺将更加激烈，房地产人才资源面临重新配置。人才资源争夺激烈面临严厉的调控，房地产住宅市场低谷显现。然而，房地产从业人员却并没有随之陷入低潮。房地产人才市场年初以来面临的局面就是，各大品牌公司从高层到低层均呈现出较活跃的流动性。原SOHO中国运营总裁苏鑫、原金地集团高管张华纲、赵汉忠，他们离开地产公司后，均投身于如今被十分看好的地产基金；恒大重庆营销总监汪红，万科执行副总裁、上海区域总经理刘爱明同时空降二三线地产公司重庆协信；而万科副总裁袁伯银则直接跳出住宅，出任红星美凯龙总裁。万科总裁郁亮表示，每次行业变动的时候，行业出现调控压力变化的时候，对优秀职业经理人来说好像机会更多，要么大发展、要么大变化，每次变化都有机会，更需要优秀经理人，所以各个公司也加大挖人力度。人才资源供不应求面对高管的频繁跳槽，宁波锦汇房地产开发有限公司副总经理孙琦表示，按照现行政策，土地必须在2年内开发，不允许囤地，这是硬杠子。2008年房企抄底拿的地不少，2009年房地产市场火热，房企又拿了不少地，形成的那么多开发项目，今年都要入市了，这就是惯性。房地产市场怎不好是一回事，但该做的还得做，每个项目工程、销售，都得配一套人马，房地产市场10年高速发展，人才一直是供不应求。百乐房地产建筑猎头中心首席猎头顾问李小平认为，目前全国房地产人才需求总量在继续上升，相较2010年上升10%-15%。其中一线城市需求下降20%左右，二三四线城市上升20%-30%。有大量土地资源、开工项目的房地产企业人才需求旺盛。诸如万科、恒大、绿城。人才资源面临重新配置地产公司频繁的人才跳动，正是房地产人才市场化的体现。SOHO中国董事长潘认为，越是房地产市场调控时期，房地产人才市场就会重新形成资源整合，对人才进行再分配。科锐国际人力资源有限公司猎头部北方地区组负责人杨莉表示，地产人员流动总量上看比2009年更为活跃，但更多的则是结构性的变化。首先是综合管理型的人才，即公司高管类有需求、有流动；其次是投资型、商业管理类、一级开发类、特色地产类人群普遍受欢迎，流动比较大；再次是传统的工程类、设计类、成本类、营销类等等比较正常流动。这种人才结构性的调整，也是由于住宅市场停滞僵持，地产公司有在向不同方面转型的集中体现。一是地产开发转地产投资；二是住宅开发转商业地产；三是增加一级开发、小城镇开发的比重特色地产，比如：养老地产、旅游地产等。中国掀起摩天大楼热需防中国成“摩天大楼咒”牺牲品本刊综述 时下，越来越多的地方政府迷恋于建摩天大楼。统计显示，中国将成为全球摩天大楼数量最多的国家。业内人士表示，地方政府争建摩天大楼是一种主权者的偏好。然而摩天大楼热预示着经济过热，需要防止中国成为“摩天大楼咒”的牺牲品。中国掀起摩天大楼热总部位于美国芝加哥的国际知名建筑研究机构近日发布的数据显示，刚刚过去的十年里，各国建成的摩天大楼数量已经超过了之前建筑史上的总和，而整个后911时代，在中国建造的摩天大楼的数量占全球数量的一半还多，中国已成为建造摩天大楼的“头号主力”。目前中国正在建设的摩天大楼总数量已经超过200座，相当于美国现有同类摩天大楼的总数。未来3年，平均每5天将有一座摩天大楼在中国封顶。5年后，中国的摩天大楼总数将超过800座，达到现今美国总数的4倍。当前全球十大高楼中，中国以5座占据半壁江山。除了828米的世界第一高楼在阿联酋迪拜之外，世界第二、第三、第四、第七、第九高楼分别位于中国的台北、上海、香港、南京和广州。地方政府主导摩天大楼建设摩天大楼热，表面看，是因为有钱，其实深层次看，体现的主要是一些城市主政者的偏好。中山大学袁奇峰教授表示，中国着迷于摩天大楼，因为官员和商人视之为地位的象征。人口不足100万的广西防城港市欲兴建528米的亚洲国际金融中心，GDP刚刚突破1000亿元的贵阳，则已规划了17座摩天大楼。有证据表明，一些地方狂热地建造摩天大楼，主要是权力意志主导。地方政府掌握着摩天大楼建设的绝对控制权，无论是外形还是高度，都必须与地方政府的要求相符合，这种权力几乎不受制约。SOM建筑设计事务所中国区总监周学望回忆，上世纪末设计金茂大厦时，接洽官员最核心的要求就是要“88层”。地方政府在摩天大楼建设上的攀比行为，正是权力主导的明证。而建设“标志性建筑”的政治愿望，以及非常乐于把钱借出去的银行都预示着这一趋势还将继续。需防中国成“摩天大楼”咒牺牲品高层建筑往往预示着麻烦。经济学家安德鲁劳伦斯12年前创造出了“摩天大楼指数”，将世界上那些最高的摩天大楼的建设与始于1873年的多场经济危机相联系：纽约帝国大厦和克莱斯勒大厦揭开了20世纪30年代大萧条的序幕；纽约世贸双塔成为1973年石油危机的前奏；马来西亚吉隆坡的国营石油公司双子塔建成之后，也发生了1997年亚洲金融危机。最近一次，则是高828米、共162层的世界第一高楼哈利法塔。这座高楼于2009年末完工时，正赶上迪拜债务危机。因此，这一指数被戏称为“摩天大楼魔咒”。虽然建成世界最高建筑可能象征着经济发展的程度，也表明某国自视甚高，但摩天大楼建设在地理上的集中往往是经济过热的表现。目前中国人争相建造高楼的疯狂步伐，需要防止中国成为这一魔咒的下一个牺牲品。 本周重点 【政 策 指 向】北京：商品房配建保障房要先开工近日，北京市住建委发布的关于加快推进本市保障性住房项目开工建设的通知要求，商品住房建设项目配建保障性住房的，应优先建设保障性住房，保证其开工时间和建设进度不低于同期商品住房，力争实现保障房项目“当年供地，当年开工”。同时，通知还首次明确，住房和城乡建设行政主管部门各职能机构在办理保障性住房项目各项审批手续时，应提高审批效率，缩短办理时限。行政主管部门在办理项目施工许可、商品房预售许可、项目竣工验收备案等手续时，应当审查配建的保障性住房是否按照已备案的建设方案中关于建设时序的要求开工，建设进度是否符合建设方案要求。广州：集体用地流转不得建商品房广州市政府日前表示，广州市集体建设用地使用权流转管理试行办法正式下发，办法指出，集体建设用地用于商品房地产开发和住宅建设将按照违法用地和违法建设相关规定进行查处。同时，办法规定，集体建设用地流转应当在全市统一的交易平台进行。工业用地和商业、旅游、娱乐等经营性集体建设用地，以及同一宗地有两个以上意向用地者的，应当在房地产交易登记机构以招标、拍卖或者挂牌方式公开出让、出租，并取得房地产交易登记机构出具的成交确认书或中标通知书。其他用途的集体建设用地使用权的流转可以采用协议方式进行。长春：企事业单位自建公租房日前，长春市政府下发长春市人民政府关于加快推进保障性住房建设的实施意见，鼓励产业园区和符合条件的企事业单位投资建设公共租赁住房，用于解决本单位就业人员住房困难，并将给予优惠政策。意见规定，长春市各区为实施主体按计划完成年度建设任务，用于解决辖区内低保无房家庭住房困难。新建确有困难的城区，经市政府批准可以从2010年建设的按份共有产权廉租住房中调整，调整面积原则不超过2010年各区建设按份共有