小区物业管理人员管理制度

1 / 18 小区物业管理人员管理制度 第一章 总 则 第一条 为加强城市住宅小区物业管理，维护业主与物业服务企业的合法权益，根据国务院物业管理条例、福建省物业管理条例、福建省建筑装修管理暂行办法、业主大会和业主委员会指导规则、住房专项维修资金管理办法等相关的法律、法规和规章，结合本市实际，制订本规定。 第二条 实行物业管理的住宅小区，从事物业管理、服务工作的单位及住宅小区内的房屋所有权人（业主）、使用人均应遵守本规定。 第三条 本规定所称的住宅小区是指以住 宅为主，兼有非住宅房屋，并有相应配套公共设施设备的居民生活区。 本规定所称物业管理，是指通过选聘物业服务企业，由物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。 第四条 新建住宅小区推行专业化的物业管理模式。已交付使用的住宅区或零星住宅应按规定划分物业管理区域创造条件推行物业管理，实行业主自主管理与专业有偿服务相结合，属地管理与行业管理相结合。 第五条 市房管局负责住宅小区的物业管理指导工2 / 18 作，组织实施 本规定，协调物业管理有关问题，其主要职责是： （一）贯彻执行住宅小区物业管理的法律、法规、规章，指导制订住宅小区物业管理的相关规定； （二）对住宅小区物业管理工作进行组织协调和业务指导； （三）对住宅小区业主委员会和物业服务企业的工作进行监督检查； （四）负责物业服务企业的资质审核和资质等级申报工作； （五）对住宅小区房屋专项维修资金缴交、使用情况进行监督管理； （六）指导住宅小区成立业主委员会，做好物业管理服务合同的备案工作； （七）组 织、指导物业管理人员的培训； （八）组织开展住宅小区物业管理的达标及创优评比工作。 街道办事处、乡镇人民政府负责辖区内各住宅小区设立业主大会和选举业主委员会的指导和协助工作，协调物业管理与社区建设之间的关系。 公安、建设、规划、价格、环保、工商、财政及城 照规定的职责依法对住宅小区3 / 18 物业管理的相关工作进行监督和管理。 第六条 业主享有参与物业管理的权利，并有合理使用房屋、共用设施设备及遵守法律、法规和物业管理规定，维护物业公共利益的义务。 第七条 物业服务企业是依据法定程序设立，以物业管理为主业，独立核算、自主经营、自负盈亏的具有独立企业法人地位的经济实体。物业服务企业应当依法经营，其经营自主权、收益权以及授权、委托管理权等受法律保护。 第二章 业主和业主大会 第八条 房屋的所有权人为业主，业主在物业管理活动中，享有下列权利： （一）按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供服务； （二）提议召开业主大会，并就物业管理的有关事项提出建议； （三）提出制订和修改管理规约、业主大会议事规则的建议； （四）参加业主大会，行使投票权； （五）选举业主委员会委员，并享有被选举权； （六）监督业主委员会的工作； （七）监督物业服务企业履行物业服务合同； （八）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使4 / 18 用情况享有知情权和监督权； （九）监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金（以下简称专项维修资金）的管理和使用； （十）法律、法规规定的其他权利。 第九条 业主在物业管理活动中，履行下列义务： （一）遵守管理规约、 业主大会议事规则； （二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； （三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定； （四）按照有关规定交纳专项维修资金； （五）按时交纳物业服务费用； （六）法律、法规规定的其他义务。 第十条 业主大会由一个物业管理区域内住宅小区的全体业主组成。召开首次业主大会，应当于会议召开 15 日前以书面形式在服务管理区域内公告，并同时告知辖区社区居委会。 第十一条 在一个物业管理区域内，出售并交付使用的物业建筑面积达到 50%以上，或房屋竣工验收合格交付使用满两年的住宅小区，应当在市房管局和所在地街道办事处、乡镇人民政府的指导下，组织成立由建设单位或公有住5 / 18 房出售单位、业主代表、社区居委会代表组成的业主大会筹备组，筹备组由 5（单数）组成，业主代表不低于筹备组总人数的一半。筹备组由所在街道办事处、乡镇人民政府牵头召集，筹备组组长由街道办事处或乡镇人民政府代表担任。筹备组自组成之日起 90 日内完成筹备工作，组织召开首次业主大会，并选举产生业主委员会。 第十二条 下列事项由业主共同决定： （一）制订、修改管理规约和业主大会议事规则； （二）选举业主委员会或更换业主委员会成员，决定业主委员会的工作经费筹集方式和业主委员会委员的工资报酬； （三）选聘、解聘物业服务企业； （四）筹集和使用专项维修资金； （五）改建、重建建筑物及其附属设施； （六）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。 第十三条 业主大会可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有 部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。 业主可以委托代理人参加业主大会，但重大事项必须以书面形式委托。业主大会决定第十二条第四项和第五项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积 2/3 以上的业主6 / 18 且占总人数 2/3 以上的业主同意；决定第十二条其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。 业主大会或业主委员会的决定，对业主具有约束力。 业主大会或业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。 第十四条 业主委员会由业主大会选举产生，是业主大会的执行机构，一般由 5 13 人的单数组成，设主任 1 名，副主任 1 2 名，委员若干名。业主委员会应当定期召开会议，会议必须有过半数委员出席方为有效，作出决定应当经全体委员过半数通过。业主委员会应当自选举产生之日起 30日内，报市房管局和所在街道办事处、乡镇人民政府备案。业主委员会每届任期不超过五年。业主委员会应在换届完成后 10 日内将印章、资金、财务凭证、档案资料等移交给新一届业主委员会，业主委员会委员资格终止，应当在 3 日内将其保管的上述资料移交给业主委员会。 第十五条 业主委员会履行下列职责： （一）召集业主大会，报告物业管理的实施情况； （二）提出专项维修资金的筹集、使用方案； （三）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同； （四）配合辖区内的公安派出所和社区居委会维护小7 / 18 区的社会治安，依法履行自治管理职责，支持社区居委会开展工作； （五）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督物业服务企业履行物业服务合同； （六）监督管理规约的实施； （七）协调处理业主与物业服务企业的 纠纷； （八）业主大会赋予的其它职责。 第十六条 业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，由市房管局和所在地街道办事处、乡镇人民政府依照各自的职能，责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。 第三章 前期物业管理 第十七条 新建物业预、销售前，建设单位应通过公平、公正机制选聘物业服务企业，应当签订书面的前期物业服务合同，并将其制订的临时管理规约在物业预、销售前向物业买受人明示并予以说明。建设单位与物业买受人签订的房屋买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容 ，并将临时管理规约、房屋使用说明书、房屋质量保证书和经规划部门批准配置的公建设施及房屋平面图作为房屋买卖合同的附件。物业买受人应对遵守临时管理规约予以书面承诺。 第十八条 前期物业服务收费实行政府指导价，市物价局、房管局应制订统一的物业收费指导价并定期公布。物8 / 18 业开发、建设单位应与前期物业服务企业根据公布的指导价在物业服务合同中约定所选择的收费服务标准。 第十九条 住宅及同一物业管理区域内非住宅的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业。住宅小区总建筑面积达到 2 万（含 2 万）平方米，高层总建筑面积达到 1 万（含 1 万）平方米以上的项目，建设单位在首次办理预、销售之前，应当通过招投标方式选聘物业服务企业。住宅小区规模达不到上述标准或参加投标单位少于 3 个的，经批准，可以采用协议的方式选聘具有相应资质的物业服务企业。 第二十条 新建住宅小区应当严格按照审批的规划设计方案和建筑施工规范，实施综合开发、配套建设。经竣工验收合格后，方可交付使用。 建设单位应当按照下列规定配置物业管理用房： （一）建筑面积在十万平方米以下的，按照不少于总建筑面积千分之四配置，但 最少不低于五十平方米； （二）建筑面积超过十万平方米的，超过部分按照千分之二配置。 （三）拆迁安置房、联建房应参照以上标准配置物业管理用房。 市城乡规划局在核发建设工程规划许可证时，对物业管理用房的位置、面积应当予以审查。 9 / 18 物业管理用房应按照方便使用、管理的原则配置，应当为地面以上能够独立使用的房屋，并具备水、电等基本使用功能。 在前期物业管理期间，建设单位应将物业管理用房一次性提供给物业服务企业使用，业主大会成立后，再无偿提供给业主大会。物业管理用房产权归 全体业主所有。 第二十一条 分期开发的建设项目，根据共用设施、设备资源共享和便于统一管理的原则，确定为同一物业管理区域。若其首期物业须招投标的，应当通过招投标方式选聘物业服务企业，其续期建设项目的物业，由首期建设单位选聘的物业服务企业管理；若前期已开发并获准预、销售时，建设单位已委托物业服务企业的，由所委托的同一物业服务企业管理。 第二十二条 物业服务企业在承接物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验。在办理物业承接验收手续时，建设单位应当向物业服务企业移交小区房屋建设的有关工程 验收资料及物业管理所必须的其他资料。物业服务企业在前期物业服务合同终止时须将上述资料移交给业主委员会，并做好相关交接工作。 第四章 物业管理服务 第二十三条 物业服务企业是对物业进行专业管理、自负盈亏的服务性企业，必须具备规定的资质条件，持有物10 / 18 业管理资质证书和营业执 照，方可从事物业管理经营活动。 第二十四条 业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同，物业服务企业应按照物业服务合同的约定，提供质价相符的服务。 物业服务合同应载明物业管理的项目、内容、服务质量、服务费用、专项维修资金的管理和使用及物业管理用房、合同期限，双方的权利和义务，以及违约责任等内容。 第二十五条 物业服务企业在住宅小区范围内，可实施下列物业管理和提供服务： （一）监督业主、物业使用人按有关规定装修房屋、使用共用部位及共用设施、设备， 确保房屋安全使用； （二）环境卫生保洁、花木绿地管护； （三）对水电供应、机电、消防设备、公共供排水系统以及其它公共设施进行日常维修保养； （四）小区道路维护、车辆停放秩序管理； （五）小区安全保卫和公共场所秩序管理； （六）专项、特约服务和其他物业管理服务。 第二十六条 物业服务企业的服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，参照市物价局、房管局公布的物业服务收费指导价格标准，在物业服务合同中约定。 11 / 18 物业服务企业应将物业 管理企业名称、收费对象、服务内容、服务标准、计费方式、计费起始时间、收费项目、收费标准、价格管理形式、收费依据、价格举报电话等内容以公示栏（牌）、收费表（清单）、收费手册、多媒体终端查询等方式公开。 物业服务从房屋竣工交付时开始计费。已竣工但尚未出售或尚未交付物业买受人的房屋，物业服务费由建设单位承担。 第二十七条 物业服务企业可根据供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等社会公共服务性单位的委托，提供物业服务合同约定以外的服务项目并收取双方约定的报酬。 第二十八条 物业服务企 业履行下列职责： （一）按照物业管理服务合同约定提供物业服务项目，按规定收取服务费用，依法从事物业服务经营活动； （二）制止住宅小区内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，接到相关投诉后，及时到现场制止，做好书面记录，并向有关部门报告； （三）负责保管业主委员会或建设单位移交的有关住宅小区的房屋建设工程资料； （四）按照物业管理法律、法规、规定，履行物业管理服务合同，对保洁、公共设施设备维修、公共秩序维护、绿化养护等主要服务内容建立科学的考 核办法，完善考核奖12 / 18 惩制度。 （五）定期公布小区物业管理费用的收支情况，向业主委员会报告有关住宅小区的物业管理工作，接受业主委员会和相关管理部门的监督。 （六）物业服务企业因故需退出小区物业管理的，应当在退出的 60 日前将退出原因、退出时间以书面形式告知所在街道办事处和社区居委会，并到市房管局备案后，在物业管理区域内公告。未成立业主委员会的，物业服务企业应当在市房管局的监督下，向所在街道办事处和社区居委会移交物业管理规定的相关资料。对暂时未选聘到新物业服务企业的，由街道办事处和社区居委会组织 做好卫生保洁、垃圾清运等工作，所发生的费用由业主交纳，由所在社区居委会负责收取。 第二十九条 建立物业服务企业考核机制。由市房管局牵头，会同所在地街道办事处、乡镇人民政府以及相关部门，制订物业服务企业考核标准和考核制度，并认真组织实施。对年度综合考评优秀的物业服务企业，由市财政拨出资金每年分别给予一定的奖励。对连续两年考评得分处于末位的企业，按相关程序予以吊销其资质证书。 第五章 物业的使用和维护 第三十条 住宅小区内的物业使用和维护应遵守下列规定： 13 / 18 （一）住宅小区按 规划建设的公共建筑和共用设施，不得擅自改变用途； （二）业主、物业使用人、物业服务企业不得擅自占用、挖掘住宅小区内的道路、场地，破坏建筑外墙立面，损害业主共同利益； （三）供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等社会公共服务单位应向最终用户收取费用，并承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任及相关费用； （四）业主装饰、装修房屋，应当事先告知物业服务企业，并向物业服务企业申报登记，签订房屋装饰、装修管理服务协议。物业服务企业应当将房屋装饰、装修的允许时间、装修垃圾收 集、堆放、清运费用及装修中的禁止行为书面告知业主； （五）物业存在安全隐患，危及公共利益及他人合法权益时，责任人应当及时维修养护，有关业主应予积极配合。 第三十一条 住宅小区移交物业服务企业管理时，建设单位可将新建住宅小区保修期内的保修项目委托物业服务企业维修、养护，并按协议约定支付相应的保修金。 第六章 专项维修资金的使用和管理 第三十二条 实行物业管理的住宅小区，应建立专项维修资金制度。 市房管局应当按照方便快捷、公开透明的原则委托相14 / 18 关银行利用维修资金管 理系统开立专项维修资金专户，加强资金归集和使用监管。 第三十三条 住宅小区内的房屋买受人应按以下标准交存专项维修资金：即未配备电梯的房屋按 50 元 /平方米，配备电梯的房屋按 60 元 /平方米的标准交存；对拥有私有产权的房屋被拆迁后的拆迁安置房可减半交存。 房屋销售时，由买受人与售房单位签订专项维修资金缴交约定，售房单位代收后存入专项维修资金的专户管理银行，实行统一管理。售房单位代收的专项维修资金不计入房屋销售收入。专项维修资金归业主所有，由市房管局负责监管。 开立专项维修资金专户，应 当以物业管理区域为单位设账，按房屋户门号设分户账；未划定物业管理区域的，以幢为单位设账，按房屋户门号设分户账。 按照房改政策出售的公有住房，售房单位应按多层住宅（未配备电梯）不少于售房款 20%，高层住宅（配备电梯）不少于售房款 30%，买受人按每平方米建筑面积不少于当地房改成本价 2%的标准缴交专项维修资金。 第三十四条 未按规定交存专项维修资金的，开发建设单位不得将房屋交付购买人。 第三十五条 已售房屋和已售公有住房未归集专项维修资金的由业主大会制订归集方案及标准，由业主委员会或15 / 18 委托的物业服务企业负责向业主收取。专项维修资金归集标准低于以上标准或不够使用时，业主应当按规定承担其建筑面积比例分摊的实际费用，或由业主大会通过，提出续筹方案。 第三十六条 专项维修资金应当专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造，不得挪作他用。 共用部位动用维修资金，由单幢房屋业主按照各自拥有的建筑面积比例分摊； 共用设施设备动用维修资金，由住宅小区（或相对独立的区域）全体业主按各自拥有的房屋建筑面积比例分摊； 业主转让房屋所有权时，结余的维修 资金不予退还，随房屋所有权同时过户。 第三十七条 业主委员会成立之前，需使用专项维修资金的，由物业服务企业提出使用建议，没有物业服务企业的，由相关业主提出使用建议，并经专项维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积 2/3 以上的业主且占总人数 2/3以上的业主同意，由物业服务企业或相关业主持有关材料向市房管局申请列支。动用已售公有住房住宅专项维修资金的，向公有住房出售单位申请列支。 第三十八条 业主委员会成立之后，需使用专项维修资金的，由物业服务企业提出使用方案，经业主大会通过，16 / 18 由物业服务企业 持有关材料向业主委员会申请列支并报市房管局审核同意。 市房管局及相关部门发现不符合有关法律、法规使用规定的，应当责令改正。 第三十九条 经业主大会讨论通过，并经专有部分占建筑物总面积 2/3 以上且占总人数 2/3 以上的业主同意，专项维修资金增值部分可提取适当的比例用于业主委员会工作经费和业主委员会委员工资报酬。 第四十条 物业服务企业发生变换时，代管的专项维修资金帐目经审计机构审计和业主委员会审核无误后，办理移交和帐户转移手续。帐户转移手续应当自办结之日起十日内送业主委员会，并报市 房管局备案。 第四十一条 因房屋拆迁或其他原因造成房屋灭失的，专项维修资金代管单位应当将维修资金收支余额按售房单位提取和业主个人缴交比例分别退还给售房单位和业主个人。 第七章 相关管理部门和单位职责 第四十二条 各相关部门或社会公共服务单位接到物业服务企业或业主的相关报告后，应当严格按照各自职能认真履行职责。 第四十三条 凡在住宅装饰装修过程中，擅自将没有防水要求的房间或阳台改为卫生间、厨房，或者拆除连接阳17 / 18 台的砖、混凝土墙体，损坏房屋原有节能