离婚时产权房的处理原则.doc

离婚时产权房的处理原则一、夫妻双方婚后出资（包括贷款）取得房屋的分割。这是最简单最好处理的一种情形：首先，明确产权，不论房产证上是一方的名子还是双方的名子，均为共同财产。其次，明确产值，即明确房屋价值，按市场现价计算，不是按购买合同金额计算。其次，分清权益部分和债务部分。因为涉及贷款，所以，要首先将未还贷部分除去。比如，一套房子购买价是100万，首付30万，贷款70万，现值120万，未还贷款是60万，夫妻可以分的部分就是120万减去60万等于60万，每人可分得30万。取得房子的一方应当给付未得房一方30万。由得房方继续承担未还贷部分的本金和利息。二、夫妻一方婚前支付了全部房款，并取得了产证，离婚时房屋的处理。很多律师认为，既然是夫妻一方婚前付了全部房款，并取得了产证，该房屋就是婚前财产，因此，离婚时，另一方无权分割。呵呵，我觉得这种意见值得商榷。根据最高人民法院关于适用婚姻法若干问题的解释（二）第十一条第（一）项之规定，一方以个人财产投资取得的收益，为夫妻共同财产。虽然一方是用婚前的出资在婚前取得了房屋，但购房的行为应当视为一种生活投资，在婚姻关系存续期间，房屋增值部分，完全可以视为其生活投资取得的收益，根据解释（二）的规定，因此，笔者认为对于该收益应该认定为共同财产。那么，如何界定增值部分的金额呢？笔者认为，可以用房屋市价-购房价格/购房年数*婚姻关系存续期间的年数的方法来计算收益数额，呵呵，这是参考了解释（二）关于部队一次性转业费分割的“笨”办法。三、夫妻一方婚前支付了部分房款（包括首付），并取得了产证，婚后继续还贷的房屋的分割。虽然房产系一方婚前购得，但婚后房屋增值部分以及共同还贷部分，除另有约定外，应当视为共同财产。这里面有两个方面的问题：其一，共同还贷部分。不论是由一方自己用工资还贷，还是用双方工资还贷，均应认定为夫妻共有权益。当然，如果一方确能证实，其还贷资金来源于婚前财产，该部分不应认定为共同财产。其二，婚姻关系存续期间的房屋增值部分，应认定为夫妻共同财产，理由已述。四、夫妻一方婚前支付了部分房款，但婚后取得的产权证，婚后继续还贷房屋的分割。其 实就是产权证取得与房屋产权权属有无关系的问题。笔者认为，产权证虽然是物权凭证，是证明房屋权属关系的法定凭证，但并不是意味着婚后取得房产就应当是婚 后财产，还是要将财产来源细分为婚前婚后两部分，毕竟，财产权益在婚前签订合同后就已经取得，取得房产证的结果也是婚前订立合同及付款行为所致。五、夫妻一方婚前支付了部分房款，婚后共同还贷，或一方用个人财产还贷但房屋升值，离婚时，尚未取得房产证的房屋处理。根据解释（二）第二十一条，离婚时，双方对尚未取得所有权或者尚未完全取得所有权的房屋有争议且协商不了的，人民法院不宜判决房屋的所有权归属，应当根据实际情况判决由当事人使用。待取得房屋产权证后，再有任何一方另行向法院起诉。六、父母参与出资的处理。根据解释（二）第二十二条规定：1、父母在双方结婚前的出资：视为对自己子女的赠与，另有约定除外；2、父母在双方结婚后的出资：视为对夫妻双方的赠与，另有约定除外。实 践中，还存在一种情况，就是在离婚时，一方突然提出，买房子的钱是父母借的，而不是父母赠与的，并拿出借据证实。对于这种情况，法院一般的作法是，首先看 另一方的态度，如果另一方不承认，法院一般不对该债权债务是否成立进行实质审查，因为债权人不能作为第三人参加诉讼。因此，法院在本案中对房屋进行分割的 同时，会告之主张存在债权的一方可另案起诉。七、产权证上有第三人的处理。比如，有自己子女的名子，或有父母的名子。对此种情况，法院一般不会将第三人追加进来，而是：1、根据当事人的申请，对房屋部分不予审理，告之当事人另案起诉；2、根据当事人的申请，将此案中止审理，告之当事人另行提起析产之诉，后根据另案的判决结果，分析夫妻权益部分。八、对于婚前另一方出资，但婚前办理产证只有一方自己名字的房屋处理。实 践中还有这样的情况，男女恋爱期间感情自感不错，婚前商议买房子。后双方共同出资，出于各种原因，合同及产证只写了另一方的名子，一方没有写进去。现离婚 时，另一方不承认一方有出资，在不能证实自己有出资且不是赠与的前提下，一方的权益法院是无力保护的，也就是说，即使一方真出了钱，但不能证明出资行为， 法院是无法判决另一方给付一方补偿款的。希望看客注意了，在婚前购房时，这些账一定要算清楚，不要以为感情好一切都会好，到时后悔晚矣，代理